上訴人(原審被告):胡某某,女,漢族,xxxx年xx月xx日出生,戶籍地湖北省長陽土家族自治縣,現(xiàn)住湖北省宜昌市伍家崗區(qū)。被上訴人(原審原告):宜昌市公共資源交易中心,住所地宜昌市城東大道5。法定代表人:劉明耀,系該中心主任。委托訴訟代理人:韓慶闊,湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。委托訴訟代理人:劉素素,湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。原審被告:樊曉梅,女,漢族,xxxx年xx月xx日出生,住湖北省宜昌市伍家崗區(qū)。
胡某某上訴請求:1、請求撤銷原審判決,將此案發(fā)回重審或改判。2、本案中一審、二審產(chǎn)生的費(fèi)用由宜昌市公共資源交易中心承擔(dān)。3、宜昌市公共資源交易中心對胡某某造成的損失給予賠償。事實(shí)和理由:一、胡某某在接到劉忠東(新的承租人)通知該房屋已經(jīng)被他們合法拍下,胡某某已經(jīng)在3月31日之前將該門面騰空,沒有繼續(xù)經(jīng)營。二、房屋租賃權(quán)拍賣后,新的承租人根據(jù)拍賣行簽署的《競買協(xié)議》中,關(guān)于房屋的裝修裝飾等問題與原承租人進(jìn)行協(xié)商解決,協(xié)商清場產(chǎn)生的費(fèi)用等由新的承租人承擔(dān),公共資源交易中心不予承擔(dān)。而胡某某在騰空房屋后一直沒有見到新的承租人與胡某某進(jìn)行協(xié)商。三、該房屋在4月18日被新的承租人在胡某某不知情的情況下自行武力砸打房屋,斷水?dāng)嚯?,門鎖均被破壞。四、該房屋自3月31日起胡某某沒有實(shí)際經(jīng)營,沒有獲取任何利益,故此房屋租金胡某某不應(yīng)該承擔(dān)。宜昌市公共資源交易中心辯稱,1、一審判決合理、合法,請求二審法院依法維持。2、本案房屋租賃合同已經(jīng)約定很清楚,宜昌市公共資源交易中心是不承擔(dān)所謂的承擔(dān)相應(yīng)的清場損失。綜上,請求二審法院駁回上訴,維持原判。宜昌市公共資源交易中心向一審法院起訴請求:1、請求判令終止與樊曉梅的房屋租賃合同。2、請求判令樊曉梅、胡某某騰退房屋。3、請求判令樊曉梅、胡某某支付從2017年1月31日至房屋騰退之日止以1750元的標(biāo)準(zhǔn)向宜昌市公共資源交易中心支付租金損失。一審法院認(rèn)定事實(shí):位于勝利四路66號的房屋所有權(quán)人系宜昌市公共資源交易中心所有(所有權(quán)證號為:宜市房權(quán)證xx字第××號)。2015年1月1日,原、被告簽訂《房屋租賃合同》一份,約定裴學(xué)樹承租宜昌市公共資源交易中心位于勝利四路66號的房屋,租賃期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止,租金為每月1270元。合同簽訂后,宜昌市公共資源交易中心依約交付房屋,樊曉梅占有并使用該房屋,之后樊曉梅將該房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給胡某某。合同到期后,胡某某繼續(xù)使用房屋,宜昌市公共資源交易中心繼續(xù)收取租金。2017年3月13日,宜昌市公共資源交易中心在三峽日報上刊登《拍賣公告》一份,明確宜昌市公共資源交易中心將于2017年3月28日通過對外公開招租的方式拍賣案涉房屋的承租權(quán)。2017年3月28日,張永知到宜昌市人民政府政務(wù)服務(wù)中心參與競拍,但未能拍得承租權(quán)。翌日,宜昌市公共資源交易中心與案外人劉忠東簽訂《宜昌市市直行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)(房屋土地)租賃合同》,約定案外人劉忠東以每季度5250元的標(biāo)準(zhǔn)取得案涉房屋的承租權(quán),并履行了相關(guān)繳費(fèi)義務(wù)。2017年5月4日,宜昌市公共資源交易中心向胡某某發(fā)出一份《關(guān)于要求依法立即騰讓房屋的律師函》,要求被告立即騰讓其所占用的房屋。2017年4月1日起,被告開始欠繳租金。2017年11月17日庭審時胡某某當(dāng)庭表示其已經(jīng)將門面搬空,不再使用。一審法院認(rèn)為,本案系房屋租賃合同糾紛。原、被告于2015年1月1日所簽訂的《房屋租賃合同》系有原、被告雙方簽字確認(rèn),該合同成立并生效。因樊曉梅已將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給胡某某,其已未承租房屋,故該房屋承租人應(yīng)為胡某某?!吨腥A人民共和國合同法》第二百三十二條規(guī)定,“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?!痹?、被告簽訂的《房屋租賃合同》已于2015年12月31日到期,自2016年1月1日起,宜昌市公共資源交易中心與胡某某形成不定期租賃合同關(guān)系,宜昌市公共資源交易中心有權(quán)隨時解除合同。2017年3月13日,宜昌市公共資源交易中心通過刊登《拍賣公告》的方式向被告通知其將與被告終止租賃關(guān)系并將承租權(quán)通過公開招標(biāo)拍賣的形式重新出租,胡某某亦在拍賣當(dāng)日參與競拍,后宜昌市公共資源交易中心又通過發(fā)出律師函的方式再次通知了被告,因此,宜昌市公共資源交易中心已經(jīng)向被告履行了通知義務(wù),原、被告之間的合同關(guān)系最早應(yīng)當(dāng)自2017年3月13日起解除,被告應(yīng)騰退房屋并向宜昌市公共資源交易中心支付房屋占用費(fèi)直至房屋騰退之日止,宜昌市公共資源交易中心之后繼續(xù)收取被告租金的行為應(yīng)視為被告通過繼續(xù)繳納租金的方式支付占用費(fèi)。宜昌市公共資源交易中心通過公開招標(biāo)競拍的方式于2017年3月29日與案外人劉忠東簽訂了新的《宜昌市市直行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)(房屋土地)租賃合同》,約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為每月1750元,被告自2017年4月1日再未交納租金,故自2017年4月1日起,胡某某應(yīng)按照每月1750元的標(biāo)準(zhǔn)向宜昌市公共資源交易中心支付房屋占用費(fèi)直至胡某某向宜昌市公共資源交易中心騰退房屋之日止。因胡某某于2017年11月17日明確房屋已騰退,故占用費(fèi)應(yīng)計算至2017年11月17日。被告雖稱其于2017年4月1日以后就騰退房屋,但并未舉證證明其向宜昌市公共資源交易中心通知房屋騰退,故騰退房屋的時間只能計算至2017年11月17日。經(jīng)計算,房屋占用費(fèi)應(yīng)為13416.67元(1750元×230天÷30天)。綜上所述,一審法院華人民共和國合同法》第六十條、第二百一十二條、第二百三十二條、第二百三十六條,《中華人民共和國物權(quán)法》第二百四十三條,《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條,判決:一、原、被告于2015年1月1日簽訂的《房屋租賃合同》已于2017年3月13日解除。二、胡某某于本判決書生效之日起十日內(nèi)向宜昌市公共資源交易中心支付案涉房屋占有使用費(fèi)13416.67元。三、駁回宜昌市公共資源交易中心其他訴訟請求。一審案件受理費(fèi)67.5元(已減半收取),由胡某某負(fù)擔(dān)。二審中,當(dāng)事人未提交新證據(jù)。二審經(jīng)審理查明,一審法院查明的“宜昌市公共資源交易中心、樊曉梅簽訂《房屋租賃合同》一份,約定裴學(xué)樹承租宜昌市公共資源交易中心位于勝利四路66號的房屋”系錯誤,應(yīng)為“宜昌市公共資源交易中心、樊曉梅簽訂《房屋租賃合同》一份,約定樊曉梅承租宜昌市公共資源交易中心位于勝利四路66號的房屋”。一審法院查明的“張永知到宜昌市人民政府政務(wù)服務(wù)中心參與競拍”系錯誤,應(yīng)為“胡某某到宜昌市人民政府政務(wù)服務(wù)中心參與競拍”。除此以外,一審法院查明的其他事實(shí)屬實(shí),本院予以確認(rèn)。
上訴人胡某某因與被上訴人宜昌市公共資源交易中心、原審被告樊曉梅租賃合同糾紛一案,不服湖北省宜昌市伍家崗區(qū)人民法院(2017)鄂0503民初1951號民事判決,向本院提起上訴。本院于2018年2月6日立案后,依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人胡某某,被上訴人宜昌市公共資源交易中心的委托訴訟代理人韓慶闊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院認(rèn)為,一、關(guān)于胡某某是否應(yīng)向宜昌市公共資源交易中心支付案涉房屋占用費(fèi)問題。在宜昌市公共資源交易中心與原承租人解除租賃合同關(guān)系后,胡某某并未及時騰退房屋,宜昌市公共資源交易中心認(rèn)可胡某某騰退案涉房屋的間為2017年11月17日,而胡某某認(rèn)為其從2017年4月1日開始即未占有案涉房屋,根據(jù)“誰主張誰舉證”原則,胡某某應(yīng)對自己的主張負(fù)舉證責(zé)任,而胡某某在一審及二審中均未提供證據(jù)證明其在2017年3月31日已將房屋騰退。并且,本案所審查的是樊曉梅、胡某某與宜昌市公共資源交易中心之間的房屋租賃合同關(guān)系,胡某某如果認(rèn)為新承租人有造成其損失的行為或應(yīng)該由新承租人承擔(dān)其騰退房屋的清場費(fèi)用,應(yīng)屬胡某某與新承租人之間的另一法律關(guān)系,胡某某應(yīng)另案主張。綜上,由于胡某某在一審及二審中提供的證據(jù)均不足以證明其主張,應(yīng)由其負(fù)舉證不力的責(zé)任,即一審判決由胡某某支付案涉房屋占用費(fèi)并無不當(dāng)。二、對于胡某某在上訴請求中提出的要求宜昌市公共資源交易中心對胡某某造成的損失給予賠償?shù)膯栴},《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十八條規(guī)定:“在第二審程序中,原審原告增加獨(dú)立的訴訟請求或者原審被告提出反訴的,第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就新增加的訴訟請求或者反訴進(jìn)行調(diào)解;調(diào)解不成的,告知當(dāng)事人另行起訴。”據(jù)此,由于胡某某系在二審中提出反訴,而宜昌市公共資源交易中心未同意就此進(jìn)行調(diào)解,胡某某應(yīng)另行起訴。綜上所述,胡某某的上訴請求不能成立,應(yīng)予駁回;一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。二審案件受理費(fèi)135元,由胡某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。
審判長 唐兆勇
審判員 趙春紅
審判員 肖小月
書記員:余丹
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