上訴人（原審被告暨反訴原告）徐某某。
上訴人（原審被告暨反訴原告）譚某某。系徐某某之妻。
委托代理人張?jiān)鐒?，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，提起反訴，簽收法律文書等事宜。
被上訴人（原審原告暨反訴被告）胡安妮。
被上訴人（原審原告暨反訴被告）徐某某。系胡安妮之夫。
上列二被上訴人的委托代理人王相春，湖北浩法律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，和解，代簽收法律文書，同時反駁對方的訴訟請求。

上訴人徐某某、譚某某因與被上訴人胡安妮、徐某某房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省安陸市人民法院（2014）鄂安陸民初字第00269號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年1月26日立案受理后，依法組成合議庭于2015年3月19日、4月1日兩次公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人徐某某、譚某某及其委托代理人張?jiān)鐒?、被上訴人胡安妮、徐某某及其委托代理人王相春到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院查明，胡安妮與徐某某系夫妻關(guān)系，徐某某與徐某某系叔侄關(guān)系，徐某某是安陸市審計(jì)局退休干部，徐某某與譚某某系夫妻關(guān)系。2002年徐某某將安陸市審計(jì)局計(jì)劃干部職工集資建住房信息告訴徐某某夫婦后，雙方口頭約定由徐某某夫婦以徐某某名義購買集資房屋，購房款由徐某某夫婦出資，房屋屬徐某某夫婦所有。隨后徐某某夫婦將五萬元房款交給徐某某，徐某某于2002年12月6日將該筆款轉(zhuǎn)交給安陸市審計(jì)局。由于集資房屋系審計(jì)局內(nèi)部集資建房，繳納購房款發(fā)票只能開為徐某某的名字，購房款的原始票據(jù)已由徐某某交給徐某某夫婦保存。2004年集資房屋竣工后；徐某某夫婦將訴爭房屋整體裝修，于同年10月1日按本地習(xí)俗舉行入宅儀式，對該房屋居住、使用、管理至今。2005年10月24日安陸市紀(jì)委要求補(bǔ)交集資房款5000元，也由徐某某夫婦繳納。2006年安陸市審計(jì)局以徐某某的名義對訴爭房屋辦理了產(chǎn)權(quán)證，該房屋所有權(quán)證也交給徐某某夫婦保管。2012年初，案外人應(yīng)城市宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對訴爭房屋的通風(fēng)采光補(bǔ)償款也由徐某某夫婦領(lǐng)取。后因徐某某夫婦多次要求徐某某辦理過戶手續(xù)，并經(jīng)親友協(xié)商無果，于2013年訴至法院，請求人民法院依法確認(rèn)訴爭房屋屬徐某某、胡安妮所有，并辦理過戶手續(xù)。2014年1月14日徐某某夫婦撤回要求確權(quán)的起訴，并于2014年1月16日再次起訴，請求人民法院依法確認(rèn)胡安妮、徐某某與徐某某、譚某某口頭訂立的借名購房合同有效，并請求其協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。徐某某、譚某某提出反訴，請求法院判令胡安妮、徐某某夫婦返還借用至今的房屋，并給付租金，自2013年3月1日起每月按900元租金計(jì)算。
本案爭議的焦點(diǎn)是當(dāng)事人雙方借名購房合同是否有效。
原審法院認(rèn)為，胡安妮、徐某某與徐某某、譚某某于2002年雙方訂立口頭協(xié)議，確定由徐某某夫婦以徐某某名義購買集資房屋，購房款由徐某某、胡安妮夫婦出資的事實(shí)是客觀真實(shí)的。徐某某、譚某某依協(xié)議將原始集資票據(jù)及房產(chǎn)證書交付給胡安妮、徐某某，訴爭房屋由胡安妮、徐某某居住、使用、管理至今。雙方事實(shí)上已按口頭借名購房協(xié)議履行十多年。徐某某、譚某某反訴稱，本案訴爭房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房的理由不充分。依照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，對于經(jīng)濟(jì)適用房屋無論是住房的建筑面積、房屋的供應(yīng)和產(chǎn)權(quán)的登記都有嚴(yán)格的規(guī)定?！督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第十五條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房單套的建筑面積控制在60平方米左右；第二十四條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)實(shí)行申請、審核、公示和輪候制度；第二十六條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房住房資格申請采取街道辦事處、市、縣人民政府逐級審核并公示的方式認(rèn)定；第二十九條，居民個人購買經(jīng)濟(jì)適用房后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理權(quán)屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權(quán)屬登記時，應(yīng)當(dāng)分別注明經(jīng)濟(jì)適用住房、劃撥土地。本案訴爭房屋建筑面積為144平方米，沒有經(jīng)過街道辦事處、市縣人民政府逐級申請、審核、公示，且該房屋的產(chǎn)權(quán)登記為私有房產(chǎn)（全部私有產(chǎn)權(quán)）。根據(jù)建設(shè)部2004年第77號文；《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十九條規(guī)定，集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、上市條件、供應(yīng)對象的審核等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行。故此，訴爭房屋不應(yīng)屬經(jīng)濟(jì)適用住房。徐某某、譚某某反訴訴稱，依《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，應(yīng)確定雙方當(dāng)事人買賣經(jīng)濟(jì)適用房的行為應(yīng)確認(rèn)為無效行為。訴爭房屋是2002年安陸市審計(jì)局針對單位內(nèi)部干部職工集資建房，于2003年建成，先于建設(shè)部相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房的規(guī)定，不適用《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。故借名購房合同無效的理由不成立，應(yīng)予駁回。徐某某、譚某某反訴雙方屬房屋借用關(guān)系的證據(jù)不充分，依法不予支持。本案屬于借名購房合同，雙方當(dāng)事人雖然沒有書面合同，但其口頭諾成的協(xié)議也是合同訂立形式，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依照《中華人民共和國合同法》第四條規(guī)定，當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)?！吨腥A人民共和國合同法》第八條第一款規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。《中華人民共和國合同法》第十條第一款規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四條、第八條第一款、第十條第一款和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決：一、胡安妮、徐某某與徐某某、譚某某口頭訂立的借用他人名義購買房屋合同有效。二、徐某某、譚某某應(yīng)依口頭合同約定協(xié)助將安陸市德安北路審計(jì)局院內(nèi)1棟701室房產(chǎn)過戶給胡安妮、徐某某。三、駁回徐某某、譚某某的反訴請求。本案受理費(fèi)1000元、反訴受理費(fèi)1000元，由徐某某、譚某某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為，本案為房屋買賣合同糾紛。2002年1月24日，安陸市審計(jì)局計(jì)劃以職工集資形式興建職工住宅樓，并獲安陸市發(fā)展計(jì)劃局批準(zhǔn)。上訴人徐某某作為安陸市審計(jì)局干部，當(dāng)時自有一套審計(jì)局房改房居住，遂將該建房信息提供給其侄子侄媳徐某某、胡安妮夫婦，雙方口頭商定，由徐某某夫婦借用徐某某的名義購買審計(jì)局集資房。2002年12月，徐某某將徐某某夫婦給予的5萬元購房款向?qū)徲?jì)局交納，并將收據(jù)當(dāng)即交給了徐某某夫婦。2005年8月至10月，安陸市紀(jì)委對安陸市審計(jì)局集資建房超標(biāo)進(jìn)行處罰，由徐某某夫婦將5000元罰款交給徐某某向?qū)徲?jì)局交納，兩份收據(jù)亦當(dāng)即交由徐某某夫婦收存。2006年9月，安陸市審計(jì)局辦理集資房的房屋產(chǎn)權(quán)證書，當(dāng)年10月由徐某某送交給徐某某夫婦收存（房產(chǎn)證戶名為徐某某）。2012年1月，應(yīng)城市宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對涉訴房屋的通風(fēng)采光補(bǔ)償款14433元由胡安妮到安陸市審計(jì)局領(lǐng)取。綜上，本案訴爭房屋由兩被上訴人徐某某夫婦居住、使用和管理至今，雙方按借名購房口頭協(xié)議實(shí)際履行長達(dá)十多年之久。根據(jù)（七部委）建住房（2007）258號《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房單套面積控制在60平方米左右、辦理權(quán)屬登記時應(yīng)當(dāng)分別注明經(jīng)濟(jì)適用房及土地性質(zhì)為劃撥地等等。本案訴爭房屋系安陸市審計(jì)局職工集資建房，單套面積在100平方米以上，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時為100%私產(chǎn)，故該房屋不屬經(jīng)濟(jì)適用住房。兩被上訴人與上訴人徐某某的借名購房協(xié)議沒有違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬有效行為，雙方的口頭協(xié)議屬有效協(xié)議。雙方應(yīng)按照協(xié)議履行各自的義務(wù)。上訴人徐某某上訴稱購房款50000元及罰款5000元系其自行交納、訴爭房屋系經(jīng)濟(jì)適用住房不能買賣從而借名購房協(xié)議無效的理由不成立，對其上訴請求本院不予支持。兩被上訴人徐某某夫婦與上訴人徐某某協(xié)商借名購房時，該房屋并未開始建設(shè)，實(shí)際是由徐某某夫婦出資參加集資建房，自房屋建成后，一直是由徐某某夫婦占有、使用。即使譚某某當(dāng)時不知情，不影響口頭商定借名購房協(xié)議的有效性。況且事后長達(dá)十多年譚某某未提出異議，故譚某某上訴稱口頭協(xié)商借名購房一事不知情應(yīng)為無效合同的理由不成立，本院不予支持。對譚某某上訴要求兩被上訴人支付占用訴爭房屋費(fèi)用的請求本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四條、第八條第一款、第十條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1000元由上訴人徐某某、譚某某共同負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　潘玉安 審　判　員　　孫　偉 代理審判員　　馮　莉

書記員：陳平川 附相關(guān)法條： 《中華人民共和國合同法》 第四條當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。 第八條依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保護(hù)。 第十條當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。 法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。 《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理： （一）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定； （二）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更； （三）原判決認(rèn)定基本事實(shí)不清的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實(shí)后改判； （四）原判決遺漏當(dāng)事人或者違法缺席判決等嚴(yán)重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審。 原審人民法院對發(fā)回重審的案件作出判決后，當(dāng)事人提起上訴的，第二審人民法院不得再次發(fā)回重審。