胡某某
李艷敏（河北汪洋律師事務(wù)所）
河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
張小朝
靈某某中山偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
趙博

（2015）靈民初字第00588號
原告胡某某。
委托代理人李艷敏，河北汪洋律師事務(wù)所律師。
被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，靈某某快捷賓館二樓。
法定代表人張小志，該公司經(jīng)理。
委托代理人張小朝，該公司職員。
被告靈某某中山偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，靈某某人民東路。
法定代表人張秀菊，該公司經(jīng)理。
委托代理人趙博，該公司職工。
原告胡某某訴被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后，被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向本院提出申請，申請追加靈某某中山偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為本案的共同被告，本院予以準(zhǔn)許后依法組成合議庭于2015年11月4日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告胡某某及委托代理人李艷敏，被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人張小朝、被告靈某某中山偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人趙博到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告胡某某訴稱，原告系中山賓館家屬院住戶。
被告于2011年對中山賓館進(jìn)行改建，涉及到家屬樓拆除，住戶搬遷、回遷，原、被告于2011年6月8日就有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議:一、甲方（即河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）補(bǔ)償胡某某（即靈某某中山賓館家屬院住戶胡某某）搬遷費、租房費每年6000元，每戶回遷新建樓時間為2年，共計12000元。
五、原告購買地下停車位優(yōu)惠5%。
六、新建樓標(biāo)準(zhǔn):新建樓為鋼筋混凝架結(jié)構(gòu)，地上四層為商業(yè)，住宅樓為八層，每戶單元設(shè)電梯一部，窗戶及陽臺為塑鋼材料，分戶門為防盜門；地下儲藏室門為鐵皮門，墻面為水泥光面，地面為水泥地面；室內(nèi)墻面粉刷，地面鋪地磚，廚房、衛(wèi)生間瓷磚到頂，按裝大便器、洗手盆；木門（木制包箱門）；每間按裝電燈；采暖為電熱采暖；電話網(wǎng)線；有線電視鋪設(shè)管線到戶；水、電、暖每戶設(shè)表，分戶控制。
（若胡某某要求自己裝修，甲方給胡某某裝修費20000元）。
八、違約責(zé)任:1、胡某某必須在簽訂協(xié)議后十五日內(nèi)搬出舊樓，將鑰匙交給甲方，且室內(nèi)暖氣、內(nèi)外門窗及分戶門不得拆除，房屋結(jié)構(gòu)不允許破壞，否則照價賠償，如不能如期搬出舊樓，視為違約，并賠償甲方因此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失，但不影響此協(xié)議履行。
2、甲方預(yù)計每戶回遷新樓時間為2年，若甲方不能按時交付胡某某使用，每延長1天可按每年6000元折合每天款數(shù)由甲方付給胡某某，直到胡某某搬遷新樓為止。
九、本協(xié)議未盡事宜雙方協(xié)商解決，任何一方不得擅自變更或解除本協(xié)議。
本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，甲乙雙方簽字蓋章后生效，胡某某搬入新房后此協(xié)議自動終止。
雙方于2011年6月4日簽訂本協(xié)議，已經(jīng)發(fā)生法律效力。
原告所選樓房為二單元六層A戶型約定面積為135.83平米，實際面積為129.54平米，應(yīng)承擔(dān)面積不足部分違約金按每平米1900元計算共計11951元。
原、被告簽訂合同后，原告按照約定遷出家屬樓，然被告至今未交付房屋及地下儲藏室一間。
在新樓建設(shè)過程中，同為拆遷戶的石紅喜房租自2014年6月17日至今增長到9000元／年。
故原告雖在自己家居住，但房租應(yīng)按市場價格計算。
新樓建成后，原告發(fā)現(xiàn)被告為原告所建新樓沒有進(jìn)行室內(nèi)粉刷、地面鋪地磚，廚房衛(wèi)生間未鋪瓷磚，也未按裝大便器、洗手盆；沒有按裝木門，未按合同約定履行義務(wù)。
現(xiàn)該部分讓被告繼續(xù)按照合同約定履行已不現(xiàn)實，因此應(yīng)折價賠償。
原告多次要求被告按照合同約定履行合同義務(wù)并交付房屋及地下儲藏室，然被告要求原告天然氣接口費6700元，壁掛爐3600元，報警器150元等共計78433元，否則不交房。
上述費用被告不應(yīng)當(dāng)向原告收取。
原告原來家中都有院落能夠停放機(jī)動車輛，被告開發(fā)時將原告院落一并占用，理應(yīng)給原告安排停車位，然房屋建成后原告多次向被告要求購買停車位，被告均以其車位不賣為由拒不出售，致使原告連自行車都不能停放，無法正常生活。
原告達(dá)不到被告的無理要求，被告就不給付原告房屋鑰匙，使得原告至今無家可歸，原告為維護(hù)合法權(quán)益，特提起訴訟，請求判令:1、依法判令兩被告無條件（不得向原告收取天然氣接口費6700元、壁掛爐費3600元、報警器費150元、辦房產(chǎn)證費6895元、物業(yè)費1554元、裝修押金2000元、垃圾清運費400元）將符合新建樓標(biāo)準(zhǔn)（室內(nèi)墻面粉刷，地面鋪地磚，廚房、衛(wèi)生間瓷磚到頂，按裝大便器、洗手盆；木門（木制包箱門））的位于中山華府二單元六層A戶型，現(xiàn)房號為1-2-1003室的房屋及地下儲藏室（不少于5平方米的）一間交付給原告，并責(zé)令二被告賠償原告平面積不足部分的違約金11951元；2、判令兩被告向原告支付逾期交房違約金18156.16元（違約金自2013年6月8日起暫計算至2015年10月14日，要求支付至原告搬遷新樓之日止）；3、判令兩被告以優(yōu)惠于市場價5%的價格向原告提供車位一個；4、本案訴訟費等一切相關(guān)費用均由兩被告承擔(dān)。
被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，一、答辯人與靈某某中山偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下稱中山偉業(yè)）之間系委托代理關(guān)系，答辯人與原告之間簽訂的《協(xié)議書》系中山偉業(yè)委托答辯人與原告簽訂，該協(xié)議所確定的權(quán)利義務(wù)均應(yīng)由中山偉業(yè)承擔(dān)，各原告應(yīng)當(dāng)要求中山偉業(yè)承擔(dān)交付房屋、支付違約金等合同義務(wù)。
中山偉業(yè)系中山廣場的開發(fā)建設(shè)單位，建設(shè)地址位于靈某某人民東路130號中山賓館舊址。
中山偉業(yè)為了順利拆遷，并委托答辯人對靈某某中山賓館家屬院住戶做拆遷補(bǔ)償安置思想工作，答辯人根據(jù)中山偉業(yè)公司的授權(quán)，以答辯人的名義與各原告簽訂了有關(guān)拆遷安置補(bǔ)償?shù)摹秴f(xié)議書》，答辯人僅為名義上的合同主體，該協(xié)議書的意思表示系中山偉業(yè)的真實意思表示，該協(xié)議書的權(quán)利義務(wù)依法均由中山偉業(yè)承擔(dān)，與答辯人無關(guān)。
根據(jù)《民法通則》第六十三條公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。
第六十五條民事法律行為的委托代理，可以用書面形式，也可以用口頭形式。
法律規(guī)定用書面形式的，應(yīng)當(dāng)用書面形式。
《合同法》第402條，受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道委托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同約束受委托人和第三人的除外。
根據(jù)本案中依法應(yīng)由中山偉業(yè)向各原告承擔(dān)則任。
二、答辯人根據(jù)中山偉業(yè)的授權(quán)及意思表示與各原告簽訂協(xié)議書之后，至此答辯人已完成代理事宜，關(guān)于協(xié)議的具體履行與答辯人無關(guān)，協(xié)議簽訂后，各原告均已依照合同約定搬遷，但中山偉業(yè)并未兌現(xiàn)其承諾。
綜上所述，答辯人僅是中山偉業(yè)的代理人，并非中山廣場項目開發(fā)承建單位，各原告應(yīng)當(dāng)要求中山偉業(yè)交付房屋、承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
被告靈某某中山偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，一、本案的訴爭房產(chǎn)的原開發(fā)建設(shè)單位是永某開發(fā)公司，永某開發(fā)公司法人張小志作為中山賓館唯一股東，開發(fā)建設(shè)了中山廣場項目。
在2011年5-11月期間，永某開發(fā)公司與原告簽訂了《協(xié)議書》，并實施了一系列的開發(fā)行為，此時中山偉業(yè)還沒有成立（成立于2012年6月5日），不具有民事行為能力，中山偉業(yè)不可能也無法作出委托永某開發(fā)公司的意思表示。
在中山偉業(yè)作為中山廣場項目的開發(fā)建設(shè)單位時，本案所爭議的《協(xié)議書》主體或權(quán)利義務(wù)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，中山偉業(yè)與原告之間也沒有形成新的合同關(guān)系，永某開發(fā)公司仍然是12戶原告的拆遷安置義務(wù)人的身份沒有改變。
因此，原告和永某開發(fā)公司主張中山偉業(yè)系本案爭議房產(chǎn)的實際開發(fā)者與事實不符。
二、基于合同相對性原則，原告主張《協(xié)議書》中的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)向永某開發(fā)公司主張，中山偉業(yè)沒有向原告交付房屋的義務(wù)，原告主張要求中山偉業(yè)向其公司支付違約金的訴求沒有法律依據(jù)。
三、關(guān)于原告主張不得收取物業(yè)費、裝修押金、垃圾清運費，這些費用都是由靈某某浩宇物業(yè)管理有限公司收取的物業(yè)管理費用，中山偉業(yè)公司沒有向原告收取過這些費用。
該項費用是否應(yīng)當(dāng)繳納是原告與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，與本案不屬于同一法律關(guān)系，原告可另案向物業(yè)公司主張。
關(guān)于天燃?xì)饨涌谫M、壁掛爐、報警器費的費用，因該項目建設(shè)初期靈某某并未接通天燃?xì)?，在項目建設(shè)過程中，為改善業(yè)主居住條件，降低生活成本增加了相應(yīng)設(shè)施，這兩項費用是中山偉業(yè)代替石家莊昆侖新奧燃?xì)庥邢薰眷`某某分公司收取的，并且中山偉業(yè)公司已實際向燃?xì)夤纠U納了此項費用。
中山偉業(yè)公司有權(quán)在與原告訂立合同時要求其支付上述費用，現(xiàn)中山偉業(yè)公司與原告并未形成合同關(guān)系，原告無權(quán)要求法院干涉雙方訂立合同的意思表示。
關(guān)于測繪費、交易手續(xù)費、公共維修基金、契稅、登記費、他項權(quán)證是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證所需要繳納的費用，原告可以直接向相關(guān)部門交納。
關(guān)于新建樓房的標(biāo)準(zhǔn)，在原告與永某開發(fā)公司簽訂了《協(xié)議書》后，永某開發(fā)公司已向原告支付了2萬元的裝修費。
因此，回遷房就不存在包括原告訴稱的相應(yīng)裝修了。
四、車位應(yīng)歸中山偉業(yè)所有，是否出售是中山偉業(yè)的權(quán)利，中山偉業(yè)與原告之間沒有形成合同關(guān)系，原告要求以優(yōu)惠于市場5%的價格向其提供車位的訴求沒有法律依據(jù)。
綜上所述，中山偉業(yè)與原告之間自始至終沒有形成合同關(guān)系，原告主張的《協(xié)議書》中的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)向永某公司主張，請求法院駁回原告對中山偉業(yè)的訴訟請求。
本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)，合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行自己的義務(wù)。
本案中，原告與被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂協(xié)議書，雙方應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議書履行自己的義務(wù)，根據(jù)原告與被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的協(xié)議，被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未能將房屋及地下儲藏室（不少于5平方米）交付原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按照雙方約定的6000元／年計算，截止到2015年10月14日被告未將房屋及地下儲藏室（不少于5平方米）交付原告的違約時間共計856天，違約金確定為6000元／年÷365天856天=14071.23元。
關(guān)于原告主張由二被告以優(yōu)惠于市場價5%的價格向其提供車位一個，因該車位尚未出售，市場價格無法確定，原告可在車位出售時另行主張。
關(guān)于原告主張的天然氣接口費、壁掛爐費等費用因與原告、被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的協(xié)議無關(guān)，本案不作處理。
關(guān)于原告主張交付符合新建樓標(biāo)準(zhǔn)的房屋，因原告已經(jīng)收取協(xié)議中約定的20000元裝修費，故對于原告的該項主張本院不予支持。
關(guān)于原告主張面積不足部分的違約金因雙方無約定，本院不予支持。
綜上，《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、靈某某中山偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)交付原告胡某某房屋一套及地下儲藏室一間（不少于5平米）。
二、被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)支付原告胡某某違約金14071.23元；
三、駁回原告胡某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費152元，由被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于石家莊市中級人民法院。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)，合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行自己的義務(wù)。
本案中，原告與被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂協(xié)議書，雙方應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議書履行自己的義務(wù)，根據(jù)原告與被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的協(xié)議，被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未能將房屋及地下儲藏室（不少于5平方米）交付原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按照雙方約定的6000元／年計算，截止到2015年10月14日被告未將房屋及地下儲藏室（不少于5平方米）交付原告的違約時間共計856天，違約金確定為6000元／年÷365天856天=14071.23元。
關(guān)于原告主張由二被告以優(yōu)惠于市場價5%的價格向其提供車位一個，因該車位尚未出售，市場價格無法確定，原告可在車位出售時另行主張。
關(guān)于原告主張的天然氣接口費、壁掛爐費等費用因與原告、被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的協(xié)議無關(guān)，本案不作處理。
關(guān)于原告主張交付符合新建樓標(biāo)準(zhǔn)的房屋，因原告已經(jīng)收取協(xié)議中約定的20000元裝修費，故對于原告的該項主張本院不予支持。
關(guān)于原告主張面積不足部分的違約金因雙方無約定，本院不予支持。

綜上，《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、靈某某中山偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)交付原告胡某某房屋一套及地下儲藏室一間（不少于5平米）。
二、被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)支付原告胡某某違約金14071.23元；
三、駁回原告胡某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費152元，由被告河北永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：李玉敏
審判員：康靜
審判員：馬守良

書記員：（兼）李靜