原告：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省通城縣，戶籍地址本縣。
委托訴訟代理人：陳冰，湖北泰元律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理人。
被告何某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖南省臨湘縣人，住本縣。
被告喻某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖南省安化縣人，住址同上。系被告何某之妻。

原告胡某某與被告何某、喻某某民間借貸糾紛一案，本院受理后。依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告胡某某及其委托訴訟代理人陳冰到庭參加了訴訟，被告何某、喻某某經(jīng)公告送達(dá)應(yīng)訴通知書(shū)、舉證通知書(shū)、開(kāi)庭傳票等法律文書(shū)未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告胡某某的訴訟請(qǐng)求：1、被告立即償還借款本金30萬(wàn)元及利息；2、確認(rèn)雙方簽訂的借款抵押協(xié)議有效，被告不能償還借款本息時(shí)，以抵押房屋優(yōu)先受償；3、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2015年9月11日，二被告因生意資金周轉(zhuǎn)困難，通過(guò)朋友胡某介紹向原告胡某某借款，為此，雙方簽訂了借款抵押協(xié)議書(shū)。協(xié)議約定，被告向原告借款30萬(wàn)元，經(jīng)見(jiàn)證人胡某銀行賬號(hào)轉(zhuǎn)賬給被告，被告收到款項(xiàng)后向原告出具借條，按借條上約定時(shí)間還款，借款時(shí)間6個(gè)月，月利息3分計(jì)息。同時(shí)，被告同意將其位于本縣雋水鎮(zhèn)金泰豪苑A棟綜合樓11幢1單元15層1503號(hào)房屋設(shè)定為借款的抵押物，并將房屋使用權(quán)證、土地證復(fù)印件（開(kāi)發(fā)商暫時(shí)未辦理過(guò)戶）、二被告結(jié)婚證交給原告質(zhì)押。協(xié)議還約定，被告未如期還款，原告有權(quán)處分房屋。當(dāng)日胡某向被告轉(zhuǎn)款30萬(wàn)元之后，二被告在協(xié)議書(shū)及借條上簽字認(rèn)可。2015年10月至2016年6月份，被告如約支付了部分借款利息。該款后經(jīng)原告多次催討，二被告以各種理由拖欠至今。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特提起訴訟，請(qǐng)求判決如請(qǐng)求事項(xiàng)。
被告何某、喻某某未答辯。
經(jīng)審理查明，2015年9月11日，原告胡某某為甲方與被告何某、喻某某為乙方簽訂“借款抵押協(xié)議書(shū)”。主要內(nèi)容“1、乙方向甲方借現(xiàn)金人民幣叁拾萬(wàn)元（300000元），甲方經(jīng)見(jiàn)證人胡某銀行賬號(hào)轉(zhuǎn)賬給乙方，一次性到賬，乙方收到款項(xiàng)后向甲方出具借條，并按借條上規(guī)定時(shí)間還款；2、該筆借款時(shí)間為陸個(gè)月，乙方必須按此約定還款，月利息按三分計(jì)息；3、為履行借、還款信用，在該筆借款中乙方將其在通城縣雋水鎮(zhèn)湘漢路金泰豪苑A棟綜合樓11幢1單元15層1503號(hào)的套間作為借款抵押物，并將該套間房屋使用權(quán)證、土地證復(fù)印件抵押在甲方手上，該套間房屋使用權(quán)喻某某，系何某的妻子，并將兩人結(jié)婚證一同抵押給甲方；4、乙方應(yīng)按規(guī)定時(shí)間還款，如逾期，甲方按本協(xié)議有權(quán)對(duì)乙方抵押在甲方手中的房屋進(jìn)行處分，乙方不得持有異議；5、該協(xié)議在見(jiàn)證人胡某的見(jiàn)證下簽訂；6、甲方經(jīng)見(jiàn)證人胡某賬號(hào)轉(zhuǎn)賬給乙方，款項(xiàng)到賬后，乙方向甲方出具借據(jù)，見(jiàn)證人簽名；7、該協(xié)議在雙方履行上述協(xié)議后，經(jīng)雙方簽字、見(jiàn)證人簽名后生效”，原告胡某某、被告何某、喻某某、見(jiàn)證人胡某均在協(xié)議書(shū)簽字。當(dāng)日，原告胡某某通過(guò)胡某的賬號(hào)轉(zhuǎn)賬30萬(wàn)元給被告何某，被告何某、喻某某出具借條“今借到胡某某現(xiàn)金人民幣叁拾萬(wàn)元整（￥300000），期限為六個(gè)月，雙方按借款抵押協(xié)議書(shū)履行”，被告何某、喻某某作為借款人簽字，胡某作為見(jiàn)證人簽字。此后，被告何某、喻某某支付利息至2016年6月份，借款本金一直沒(méi)有償還。

本院認(rèn)為，被告何某、喻某某向原告胡某某借款，雙方已形成民間借貸關(guān)系，被告何某、喻某某有償還借款及支付約定利息的義務(wù)。被告何某、喻某某自愿以其房屋作為借款抵押，其抵押協(xié)議有效。原、被告之間約定的利息過(guò)高，酌情調(diào)整為按年利率24%支付利息。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十條、第一百零六條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第六條、第三十三條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告何某、喻某某在本判決書(shū)發(fā)生法律效力后十日內(nèi)償還原告胡某某借款300000元，并自2016年7月起按年利率24%支付利息至還清日止。
二、如被告何某、喻某某不履行上述償付義務(wù)，原告胡某某有權(quán)對(duì)通城縣雋水鎮(zhèn)湘漢路金泰豪苑A棟綜合樓11幢1單元15層1503號(hào)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案收取受理費(fèi)5800元，由被告何某、喻某某承擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本共二份，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院，并向咸寧市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)5800元（開(kāi)戶銀行：農(nóng)行咸寧市金穗支行，帳號(hào)：17×××50，戶名：湖北省咸寧市中級(jí)人民法院，用途：訴訟費(fèi)）。在上訴期滿次日起七日內(nèi)仍未交納的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
本判決生效后，當(dāng)事人必須履行，一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可在規(guī)定履行期間的最后1日起計(jì)算，2年內(nèi)向本院書(shū)面申請(qǐng)執(zhí)行，否則，按自動(dòng)放棄執(zhí)行申請(qǐng)權(quán)處理。

審判長(zhǎng) 徐峰凌
審判員 杜開(kāi)文
人民陪審員 王龍瑞

書(shū)記員： 婁飛霞