上訴人（原審被告）吳茂盛，利川市元堡鄉(xiāng)村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)中心職工。
被上訴人（原審原告）胡某某。
委托代理人（一般代理）胡海鵬。
委托代理人（特別授權(quán)）李方敏，湖北麗川律師事務(wù)所律師。

上訴人吳茂盛因與被上訴人胡某某房屋租賃合同糾紛一案，不服利川市人民法院（2015）鄂利川民初字第01988號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年3月3日立案受理后，依法組成由審判員李麗擔(dān)任審判長，審判員楊芳、李志華參加的合議庭審理了本案。本案經(jīng)本院院長批準(zhǔn)延長審理期限三個(gè)月。現(xiàn)已審理終結(jié)。
胡某某一審時(shí)訴稱，2011年5月12日，胡某某與吳茂盛簽訂了房屋租賃合同，約定胡某某將其位于利川市金龍南路3號一棟房屋的二、三層出租給吳茂盛，租期十年即從2011年8月1日起至2021年7月30日止，房屋租金前五年為每年57000元，后五年按前一年租金的5%遞增，每年租金應(yīng)在當(dāng)年8月1日前支付完畢。截止目前，吳茂盛已使用房屋達(dá)4年時(shí)間，僅支付租金110000元，拖欠房屋租金已達(dá)118000元。胡某某數(shù)次催收租金無果，根據(jù)雙方簽訂的房屋租賃合同約定，胡某某有權(quán)單方面解除合同并向吳茂盛追收租金、違約金及利息損失。另，吳茂盛在未通知胡某某且未協(xié)商的前提下私自損毀二樓、三樓樓板結(jié)構(gòu)，堵塞房屋的消防通道，依據(jù)合同約定胡某某有權(quán)要求恢復(fù)房屋原狀并解除房屋租賃合同。現(xiàn)起訴請求法院判令：1、解除胡某某與吳茂盛簽訂的房屋租賃合同。2、吳茂盛支付拖欠的房屋租金118000元及相應(yīng)利息。3、吳茂盛支付違約金34200元。4、吳茂盛恢復(fù)房屋二樓、三樓安全通道原狀。5、由吳茂盛承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
吳茂盛一審時(shí)辯稱：1、涉案租賃房屋竣工后未經(jīng)消防驗(yàn)收擅自投入使用，違反了有關(guān)消防法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)無效。2、胡某某未依照雙方簽訂的房屋租賃合同第六條約定為吳茂盛提供《土地使用證》和《房產(chǎn)證》等相關(guān)手續(xù)，胡某某違約在先并持續(xù)，吳茂盛未支付租金屬于行使合同法規(guī)定的同時(shí)履行抗辯權(quán)，不應(yīng)當(dāng)支付違約金。3、涉案租賃房屋竣工后未經(jīng)消防驗(yàn)收，致使吳茂盛經(jīng)營不能辦理執(zhí)照且遭受了大額罰款，胡某某對此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。4、胡某某所稱的房屋二樓和三樓的通道被改建，是經(jīng)過了胡某某同意的，且不影響通行，胡某某一直未提出異議，應(yīng)當(dāng)減少相應(yīng)的租金。
原審查明，2011年12月20日，利川市人民政府為胡某某頒發(fā)了利國用（2011）第1953號《國有土地使用證》，胡某某在該《國有土地使用證》確定的153.65平方米位于利川市東城街道辦事處關(guān)東村七組（利川市金龍南路3號）處修建了九層的住宅樓一棟，并于2012年6月19日取得了利川市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局頒發(fā)的編號：利規(guī)驗(yàn)（2012）069號《利川市建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。
2011年5月12日，胡某某作為出租方（甲方）、吳茂盛作為承租方（乙方），雙方簽訂了一份《房屋租賃合同》，該合同約定：第一條出租房屋的坐落、范圍及用途出租房位于利川市金龍南路3號一棟房屋的二層和三層，面積約400平方米、一樓北側(cè)門面約半間（共同共用），房屋現(xiàn)狀如標(biāo)的所示，其相應(yīng)門面前的公路停車位雙方協(xié)商。房屋用途以乙方營業(yè)執(zhí)照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍為準(zhǔn)。第二條房屋租賃期限1、房屋租期為拾年，即從陽歷2011年8月1日起至2021年7月30日止。裝修期為2011年5月11日起至2011年7月30日。2、每年交付租金時(shí)間為該年8月1日前。第三條租金的支付及房屋的交付一、房屋的租金：本合同租金實(shí)行每年支付，租金標(biāo)準(zhǔn)為二樓、三樓和一樓門面半間一起共57000元整。二、房屋租賃期前五年租金為每年57000元不變，后五年每次按前一年租金的5%遞增。三、甲方必須于2011年5月11日之前將現(xiàn)狀房屋交付給乙方。第六條雙方的權(quán)利和義務(wù)一、甲方的權(quán)利和義務(wù)1、乙方不交付或者不按約定時(shí)間交付租金，甲方有權(quán)收回房屋使用權(quán)。2、甲方提供乙方需要辦理手續(xù)的《土地使用證》、《房產(chǎn)證》等相關(guān)手續(xù)。二、乙方的權(quán)利和義務(wù)2、乙方對現(xiàn)狀房屋的改造和裝修必須經(jīng)甲方書面同意后方可。第七條違約責(zé)任2、任何一方違約，均應(yīng)向守約方支付按年租金總額20%的違約金，給守約方造成損失（包括主張權(quán)利所產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、律師代理費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、裝修及其他損失）的，還應(yīng)當(dāng)另行賠償損失。
合同簽訂后，胡某某按約將上述房屋交付給吳茂盛，吳茂盛將該房屋與其承租的案外人胡克平的房屋一起用于經(jīng)營KTV，其名稱為“利川市麥樂匯KTV”，吳茂盛在經(jīng)營過程中，因其場所存在火災(zāi)隱患，利川市公安消防大隊(duì)決定對利川市麥樂匯KTV及所在建筑予以臨時(shí)查封，查封期限2011年12月10日10時(shí)28分至2012年1月10日10時(shí)28分逾期未消除火災(zāi)隱患的，不受查封期限限制。接著吳茂盛等人立即組織整改火災(zāi)隱患。2012年5月3日和5月7日，利川市公安消防大隊(duì)分別對利川市麥樂匯KTV（金龍南路3號、5號）和利川市金龍南路3號、5號的房屋產(chǎn)權(quán)人各罰款30000元。2012年11月29日，利川市工商行政管理局對吳茂盛等人無照經(jīng)營作出了取締無照經(jīng)營行為并處罰款5000元的行政處罰。其間，胡某某、吳茂盛及案外人均已交納了前述罰款。隨后，吳茂盛與他人一起辦理了營業(yè)執(zhí)照并繼續(xù)使用前述租賃房屋經(jīng)營KTV娛樂服務(wù)活動(dòng)至今。
另查明，吳茂盛承租胡某某的房屋后，裝修時(shí)對該房屋的二樓和三樓的通道予以了改建，并使用至今。吳茂盛截止起訴日前，共計(jì)向胡某某支付了租金110000元，余款未付。
原審認(rèn)為，胡某某與吳茂盛簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。出租房屋已取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證，吳茂盛承租訟爭房屋裝修后一直經(jīng)營KTV娛樂服務(wù)，并已辦妥營業(yè)、稅收審批手續(xù)?！斗课葑赓U合同》應(yīng)認(rèn)定有效。依《房屋租賃合同》約定，吳茂盛承租房屋后應(yīng)于每年8月1日前交付當(dāng)年租金，如不交付或者不按約定時(shí)間交付租金，胡某某有權(quán)收回房屋使用權(quán)。至2015年8月1日，吳茂盛承租訟爭房屋已四年，合計(jì)應(yīng)付租金228000元，但總計(jì)只付款110000元，延期付款行為已構(gòu)成違約，合同約定的解除合同的條件已成就，對胡某某請求解除雙方之間的房屋租賃合同，予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施。本案《房屋租賃合同》解除后，吳茂盛應(yīng)當(dāng)將承租房屋騰退后返還給胡某某，并應(yīng)按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向胡某某支付至返還房屋之日止的房屋占用使用費(fèi)；吳茂盛承租房屋期間拖欠的租金仍應(yīng)給付。因此，對胡某某要求吳茂盛支付拖欠部分租金的請求，予以支持。吳茂盛延期付款行為構(gòu)成違約，依《房屋租賃合同》第七條約定，吳茂盛應(yīng)向胡某某支付按年租金總額20%計(jì)算的違約金即57000元×20%=11400元。胡某某要求吳茂盛支付違約金34200元的主張不能成立，只能部分支持。吳茂盛支付違約金后，可以彌補(bǔ)拖欠部分租金給胡某某造成的利息損失，對胡某某要求吳茂盛支付拖欠租金相應(yīng)利息的請求，不予支持。關(guān)于胡某某主張恢復(fù)房屋二、三樓通道原狀的問題?，F(xiàn)有證據(jù)不能證明吳茂盛承租房屋裝修前的原狀，吳茂盛承租房屋后根據(jù)其經(jīng)營所需經(jīng)胡某某同意才裝飾裝修的，承租期間也是按照約定使用租賃房屋，胡某某該項(xiàng)主張的理由并不充分，不予支持。吳茂盛要求繼續(xù)履行合同并減少部分租金的理由不能成立，不予采納。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條第一款、第六十條、第九十一條第（二）項(xiàng)、第九十三條第二款、第九十四條第（三）項(xiàng)、第九十七條、第九十八條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十八條、第二百二十三條第一款、第二百二十六條、第二百二十七條，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決：一、解除原告胡某某與被告吳茂盛于2011年5月12日簽訂的《房屋租賃合同》；二、被告吳茂盛于判決生效后30日內(nèi)將涉案租賃房屋騰退后返還給原告胡某某，并向原告胡某某支付自2011年8月1日起按照每年57000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至被告吳茂盛返還涉案租賃房屋之日止的租金（被告吳茂盛已支付的110000元從前述應(yīng)支付的租金中扣除）；三、被告吳茂盛于本判決生效后30日內(nèi)向原告胡某某支付違約金人民幣11400元；四、駁回原告胡某某的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)3344元，由原告胡某某負(fù)擔(dān)370元，被告吳茂盛負(fù)擔(dān)2974元。

本院認(rèn)為，胡某某與吳茂盛于2011年5月12日簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，胡某某的房屋經(jīng)規(guī)劃部門驗(yàn)收，已取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證，吳茂盛承租房屋進(jìn)行裝修后一直經(jīng)營KTV娛樂服務(wù)，并已辦妥營業(yè)、稅收審批手續(xù)?！斗课葑赓U合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)自愿的意思表示，且雙方已實(shí)際履行。吳茂盛上訴提出房屋租賃合同無效的理由不能成立，本院不予采納。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，審判程序合法，實(shí)體處理恰當(dāng)。吳茂盛的上訴理由不能成立，本院依法予以駁回。經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人吳茂盛負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　李　麗 審判員　李志華 審判員　楊　芳

書記員：何奕娥