劉某某
付斌（湖北百思特律師事務(wù)所）
胡某某
陳?。ê币瞬牧陞^(qū)龍泉鎮(zhèn)法律服務(wù)所）

上訴人（原審被告、反訴原告）:劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市夷陵區(qū)。
委托訴訟代理人:付斌，湖北百思特律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）:胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市夷陵區(qū)。
委托訴訟代理人陳俊，宜昌市夷陵區(qū)龍泉鎮(zhèn)法律服務(wù)所法律工作者。
上訴人胡某某因與被上訴人劉某某房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2016）鄂0506民初第771號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉某某上訴請(qǐng)求:1、依法撤銷一審判決第二、三、四、五、六項(xiàng)，改判駁回胡某某的訴訟請(qǐng)求，并由胡某某賠償劉某某損失10500元、退還劉某某押金1000元、給付水電安裝費(fèi)4200元、合計(jì)15700元，或依法裁定將本案發(fā)回一審法院重新審判。
二審?fù)徶袆⒛衬硨⑸显V請(qǐng)求變更為，請(qǐng)求:二審人民法院依法裁定撤銷原判，發(fā)回原審人民法院重新審判。
事實(shí)和理由:一、原審認(rèn)定事實(shí)不清。
首先，原審按每天500元標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定劉某某的停產(chǎn)損失錯(cuò)誤，綜合劉某某的房屋租金、人工工資及運(yùn)輸車輛費(fèi)用，劉某某主張按1000元每天主張停產(chǎn)損失是合理的；其次，原審認(rèn)定晾曬繩已由劉某某拆除錯(cuò)誤，事實(shí)上胡某某在重修圍墻的過程中將劉某某的部分晾曬繩埋入了圍墻內(nèi)，該部分損失500元理應(yīng)予以認(rèn)定。
再次，一審主觀臆斷本案所涉租賃合同第六條”在無可抗拒因素情況下”系”在無不可抗拒因素情況下”遺漏了”不”字錯(cuò)誤，違背了當(dāng)事人一致的真實(shí)意思表示。
二、原審適用法律不當(dāng)。
一是本案所涉部分租賃標(biāo)的物（生產(chǎn)車間及水泥空地）系占用基本農(nóng)田未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可或經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的違法建筑，涉及該部分租賃物的合同內(nèi)容部分應(yīng)為無效，一審認(rèn)定本案所涉合同全部有效錯(cuò)誤。
二是一審對(duì)部分事實(shí)的定性錯(cuò)誤。
具體為:1、胡某某修建的廠房達(dá)到320平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合約定的面積，客觀上減少了劉某某的晾曬場(chǎng)地，影響了劉某某的經(jīng)營，該行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違約行為，但一審以胡某某的該行為對(duì)劉某某的生產(chǎn)，且劉某某在接收時(shí)未提出異議，應(yīng)視為認(rèn)可為由認(rèn)定胡某某的該行為不構(gòu)成違約錯(cuò)誤；2、胡某某在租賃合同履行期間所建取火房煙筒直接對(duì)劉某某的粉絲生產(chǎn)車間及晾曬場(chǎng)排放，嚴(yán)重影響了粉絲食品生產(chǎn)環(huán)境，一審以沒有證據(jù)證實(shí)煙筒排放影響粉絲生產(chǎn)質(zhì)量為由認(rèn)定胡某某的前述行為不構(gòu)成違約錯(cuò)誤；3、一審以胡某某2016年3月29日口頭通知?jiǎng)⒛衬惩．a(chǎn)沒有采取阻止生產(chǎn)的實(shí)際行動(dòng)為由認(rèn)定胡某某的該行為不構(gòu)成違約錯(cuò)誤；4、胡某某新建房屋影響了劉某某粉絲晾曬場(chǎng)地的通風(fēng)和采光，租賃戶依靠晾曬場(chǎng)地通行，影響了劉某某粉絲晾曬，一審以胡某某的前述行為對(duì)粉絲生產(chǎn)沒有影響為由認(rèn)定該行為不構(gòu)成違約錯(cuò)誤。
三是本案所涉合同有關(guān)違約金按租金50%標(biāo)準(zhǔn)支付明顯高于胡某某的實(shí)際損失，一審法院未參照相關(guān)司法解釋的規(guī)定予以調(diào)整錯(cuò)誤。
三、一審程序違法。
從一審判決有關(guān)”與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際不符，方位錯(cuò)誤，實(shí)屬主樓后面，即北側(cè)”的認(rèn)定來看，一審法院對(duì)涉案租賃場(chǎng)地進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，但其未依民訴法的相關(guān)規(guī)定通知?jiǎng)⒛衬硡⒓?，也未邀?qǐng)相關(guān)基層組織參加，程序違法。
胡某某當(dāng)庭答辯認(rèn)為:原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審判程序合法，請(qǐng)求二審人民法院依法駁回上訴，維持原判。
胡某某一審時(shí)請(qǐng)求:解除雙方簽訂的《房屋廠房租賃合同》，由劉某某向胡某某支付違約金107500元（43000元／年×5年×50%），并由劉某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
劉某某反訴請(qǐng)求:1、解除雙方所簽《房屋廠房租賃合同》；2、由胡某某向劉某某賠償損失10500元（其中晾曬繩損失500元，鄂Ｅ×××××貨車停運(yùn)損失500元／天×10天，加工廠停止生產(chǎn)損失500元／天×10天）；3、由胡某某向劉某某退還押金1000元；4、由胡某某向劉某某給付水電安裝費(fèi)4200元；5、由由胡某某承擔(dān)訴訟費(fèi)。
一審判決認(rèn)定事實(shí):2013年12月，胡某某與劉某某雙方協(xié)商，由劉某某租賃胡某某房屋、廠房、空地進(jìn)行生產(chǎn)粉絲投資事宜，劉某某交20000元定金后，胡某某將主樓后空地修建成水泥場(chǎng)地，并砌好圍墻。
2014年3月9日，雙方簽訂《房屋廠房租賃合同》一份，合同約定:胡某某將主樓一層門面、三樓部分房屋和主樓南側(cè)（與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際不符，方位錯(cuò)誤，實(shí)屬主樓后面即北側(cè)）空地（水泥場(chǎng)地），主樓前面整個(gè)空地出租給劉某某用于加工粉絲，租期五年，從2014年3月9日到2019年3月8日，劉某某每年向胡某某交租金43000元，采用先交后用的原則，每半年付款，若拖欠租金超過三十天視為違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
劉某某支付胡某某場(chǎng)地房屋水電損壞押金1000元，在租賃期滿后視房屋場(chǎng)地完整程度，全額或部分退還。
胡某某應(yīng)承擔(dān)在主樓南側(cè)（實(shí)為北側(cè)，方位錯(cuò)誤）空地營造一生產(chǎn)車間，面積約160平方米。
胡某某負(fù)責(zé)劉某某生產(chǎn)所需電量。
在負(fù)荷超載使劉某某無法生產(chǎn)時(shí)，胡某某負(fù)責(zé)電路容量增容等費(fèi)用，并負(fù)責(zé)安裝好水、電表，在租賃期間發(fā)生的水電費(fèi)、維修費(fèi)由劉某某承擔(dān)。
同時(shí)，該合同第6條約定:”在無可抗因素情況下，任何一方在合同期滿前解除合同，不履行上述義務(wù)均視為違約，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
違約金應(yīng)按租金50%的標(biāo)準(zhǔn)支付對(duì)方。
”合同簽訂后，胡某某在主樓后面空地的西側(cè)修建了一個(gè)鋼架棚結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)車間，面積約300㎡，并安裝了生產(chǎn)用電電表，劉某某安裝了一塊分水表（35元），將水電接入生產(chǎn)車間。
劉某某在租賃期間，租金交至2016年3月8日，共交納租金86000元。
2016年2月1日，劉某某與宜昌市貝爽食品有限公司簽訂一份《房屋廠房租賃合同》，租期6年，從2016年2月26日至2022年2月25日止，由劉某某租賃宜昌市貝爽食品有限公司房屋、車間、空地用于粉絲加工。
2016年3月21日劉某某向胡某某表示不再繼續(xù)租賃其房屋場(chǎng)地。
同年4月3日劉某某將存放在胡某某車間的原材料、設(shè)備轉(zhuǎn)運(yùn)至新租賃車間時(shí)，胡某某用車在主樓走道處將劉某某轉(zhuǎn)運(yùn)車（車牌為鄂Ｅ×××××，所有人為其子劉協(xié)林）堵住。
因此雙方發(fā)生糾紛，2016年4月6日劉某某向宜昌市公安局夷陵區(qū)分局龍泉派出所報(bào)警，并向龍泉鎮(zhèn)法律服務(wù)所反映情況。
2016年4月12日胡某某向宜昌市夷陵區(qū)人民法院提起本訴，在一審法院協(xié)調(diào)下，通知胡某某將用于堵住主樓走道的車輛開走，并通知?jiǎng)⒛衬硨⒃牧霞霸O(shè)備轉(zhuǎn)移。
2016年4月13日劉某某向本院提出了前訴之反訴。
一審判決同時(shí)認(rèn)定，劉某某在租賃期間加工粉絲沒有食品生產(chǎn)許可證及工商營業(yè)執(zhí)照。
一審法院認(rèn)為:本案雙方簽訂的租賃合同是雙方真實(shí)意思表示，并不違反法律的禁止性規(guī)定，雙方亦履行了兩年之久，屬有效合同，雙方應(yīng)當(dāng)遵守并全面履行。
劉某某辯稱合同部分無效的理由不能成立。
關(guān)于合同第6條提前解除合同的違約責(zé)任的約定，應(yīng)理解為”在無不可抗拒因素情況下，任何一方在合同期滿前解除合同，均視為違約，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
”對(duì)此合同的起草者劉某某當(dāng)庭亦承認(rèn)是漏了一個(gè)”不”字。
關(guān)于違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題，該條約定”違約金按租金50%的標(biāo)準(zhǔn)支付對(duì)方”，結(jié)合本案實(shí)際情況和公平原則，應(yīng)按剩余租期的租金標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)算為宜。
關(guān)于胡某某是否構(gòu)成劉某某反訴稱的根本違約的問題，一審法院認(rèn)為，根本違約是非違約方當(dāng)事人解除合同的法定理由之一，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使嚴(yán)重影響訂立合同所期望的經(jīng)濟(jì)利益的，對(duì)方可以不經(jīng)催告解除合同。
劉某某反訴理由一，胡某某修建的生產(chǎn)車間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于160㎡，導(dǎo)致劉某某晾曬粉絲的空地不足，嚴(yán)重影響生產(chǎn)，但一審法院認(rèn)為雙方合同中并沒有約定空地面積，胡某某在空地西側(cè)修建了大于約定面積約160㎡的車間，并不影響劉某某生產(chǎn)，其仍有足夠場(chǎng)地晾曬粉絲，劉某某在簽訂合同后，接收車間并生產(chǎn)了兩年，應(yīng)視為其已認(rèn)可。
反訴理由二，胡某某僅安裝了電表，電線、水表完全由劉某某自己出資安裝，并要求胡某某給付水電安裝費(fèi)4200元，對(duì)此一審法院認(rèn)為，雙方在合同中約定由胡某某負(fù)責(zé)安裝好水、電表，胡某某已安裝生產(chǎn)用電電表和總水表，對(duì)電表、水表后接線至車間內(nèi)的水、電安裝并沒有約定由胡某某負(fù)責(zé)，對(duì)劉某某請(qǐng)求水電安裝費(fèi)4200元，應(yīng)僅支持一塊分水表的費(fèi)用35元，其余部分不予支持。
反訴理由三，胡某某于2014年8月在主樓后空地修建一棟三層樓房并出租，租客經(jīng)過劉某某廠房進(jìn)出，嚴(yán)重影響劉某某生產(chǎn)安全，同時(shí)三層樓房又遮擋住陽光，直接影響劉某某晾曬粉絲，一審法院院認(rèn)為胡某某將原緊鄰主樓后的平房拆除，修建樓房在主樓后與生產(chǎn)車間之間，即使有租客出入也無需進(jìn)出劉某某的廠房，胡某某亦沒有提供將該三層樓房出租他人的證據(jù)，該樓與晾曬場(chǎng)地有相當(dāng)足夠的距離，并未改變晾曬的采光。
反訴理由四，胡某某將其一樓住房的煙筒對(duì)著劉某某晾曬場(chǎng)地排放濃煙嚴(yán)重影響粉絲的質(zhì)量，一審法院認(rèn)為，胡某某冬天取暖火房煙筒的排放是否影響了粉絲的質(zhì)量，沒有證據(jù)予以支持，故此理由不能成立。
反訴理由五，2016年3月29日胡某某通知?jiǎng)⒛衬惩Ｖ股a(chǎn)問題，一審法院認(rèn)為，在反訴原告不交租金的情況下，胡某某在催繳租金、口頭告知其工人明天停止生產(chǎn)后，并沒有采取進(jìn)一步實(shí)際行動(dòng)阻止其生產(chǎn)。
反訴理由六，2016年4月3日，胡某某用車將進(jìn)出路口堵住長(zhǎng)達(dá)十天，致使劉某某無法生產(chǎn)經(jīng)營，一審法院認(rèn)為，胡某某用車堵住走道出口，確有不妥，對(duì)劉某某要求反訴被告賠償其加工廠停止生產(chǎn)損失5000元（500元／天×10天），應(yīng)當(dāng)予以支持，鄂Ｅ×××××貨車停運(yùn)的損失5000元（500元／天×10天）因該車所有人是劉某某之子劉協(xié)林且屬非營運(yùn)車輛，對(duì)該請(qǐng)求不應(yīng)支持。
劉某某要求胡某某賠償晾曬繩損失500元的請(qǐng)求，因其已將晾曬繩拆除轉(zhuǎn)移，并無實(shí)際損失，亦不應(yīng)支持。
本案中，劉某某在合同履行期限到來之前，無正當(dāng)理由，明確表示不繼續(xù)履行合同，并將租賃廠房的設(shè)備、原材料轉(zhuǎn)移他處，其已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂合同的約定承擔(dān)違約金64500元（43000元／年×3年×50%）。
雙方簽訂的租賃合同已無繼續(xù)履行的可能，應(yīng)予以解除。
基于前述理由，一審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第九十六條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決:一、解除胡某某與劉某某簽訂的《房屋廠房租賃合同》。
二、由胡某某退還劉某某押金1000元，水表款35元，并賠償車間停產(chǎn)損失5000元，合計(jì)人民幣6035元。
三、由劉某某給付胡某某違約金64500元。
四、上述二、三項(xiàng)相抵后，由劉某某在判決生效后十日內(nèi)給付胡某某違約金58465元。
五、駁回胡某某的其他訴訟請(qǐng)求。
六、駁回劉某某的其他訴訟請(qǐng)求。
一審本訴訴訟費(fèi)1225元（已減半），由胡某某負(fù)擔(dān)490元，由劉某某負(fù)擔(dān)735元；反訴費(fèi)96元（已減半），由胡某某負(fù)擔(dān)37元，由劉某某負(fù)擔(dān)59元。
本院二審期間，雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。
本院認(rèn)為，雖然本案所涉部分租賃標(biāo)的物（晾曬場(chǎng)地及生產(chǎn)車間）所占用土地原為其承包經(jīng)營的農(nóng)用地，其在改變土地用途及建設(shè)生產(chǎn)車間的過程中履行相應(yīng)的審批手續(xù)，但本院認(rèn)為，前述行為應(yīng)屬相關(guān)行政管理機(jī)關(guān)行政管理職權(quán)范疇，且本案所涉租賃合同簽訂前前述租賃標(biāo)的占用范圍內(nèi)的土地即已改變用途，在相關(guān)行政管理機(jī)關(guān)未依職權(quán)對(duì)其作出合法性與否的評(píng)價(jià)前，人民法院在審理民事案件的過程中不宜以司法權(quán)替代行政權(quán)對(duì)其作出相應(yīng)的法律評(píng)價(jià)，只能依其現(xiàn)有權(quán)利歸屬狀況就其相關(guān)民事行為的效力作出相應(yīng)的法律評(píng)價(jià)。
本案所涉晾曬場(chǎng)地及生產(chǎn)車間占用范圍內(nèi)的土地屬胡某某的承包地，晾曬場(chǎng)地及生產(chǎn)車間均由胡某某建設(shè)，胡某某基于其土地承包經(jīng)營權(quán)及建設(shè)行為，有權(quán)以諸如出租方式對(duì)其加以合理利用并獲取相應(yīng)收益。
且胡某某與劉某某簽訂的本案所涉租賃合同意思表示真實(shí)，其內(nèi)容亦不違反法律、行政法律相關(guān)效力性強(qiáng)制性規(guī)范，應(yīng)為有效。
劉某某主張本案所涉租賃合同部分無效的理由不能成立，本院不予支持。
同時(shí)，雖然本案所涉租賃合同尚未到期，但鑒于一審胡某某本訴及劉某某反訴均請(qǐng)求解除本案所涉合同，意即雙方在解除合同上的意見一致，一審據(jù)此解除雙方所簽合同正確，本院予以維持。
二、關(guān)于胡某某在本案所涉合同的履行過程中是否存在違約行為，劉某某在本案所涉租賃合同到期前單方終止合同履行的行為是否構(gòu)成違約，應(yīng)否承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任的問題。
本案劉某某主張胡某某的違約行為主要有:胡某某修建的廠房達(dá)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合約定的面積、影響粉絲晾曬；其在租賃合同履行期間所建取火房煙筒直接對(duì)劉某某的粉絲生產(chǎn)車間及晾曬場(chǎng)排放，嚴(yán)重影響了粉絲食品生產(chǎn)環(huán)境；2016年3月29日口頭通知?jiǎng)⒛衬惩．a(chǎn)影響其生產(chǎn)；其在合同履行過程中新建房屋影響了劉某某粉絲晾曬場(chǎng)地的通風(fēng)和采光，租賃戶依靠晾曬場(chǎng)地通行，影響了劉某某粉絲晾曬。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，劉某某主張胡某某的前述行為構(gòu)成違約的理由不能成立，具體理由為:首先，從前述行為發(fā)生當(dāng)時(shí)劉某某的態(tài)度分析，劉某某于本案一、二審訴訟中均未提供前述行為發(fā)生時(shí)其與胡某某進(jìn)行過交涉或維權(quán)的證據(jù)，只能認(rèn)定雙方以實(shí)際行為變更了合同約定（修建廠房大于合同約定），或者并未影響劉某某利用租賃物進(jìn)行的生產(chǎn)經(jīng)營（煙筒排放、新建房屋問題及口頭通知停產(chǎn)）；其次，從本案糾紛發(fā)生的原因分析，劉某某與張榮桂所簽租賃合同及龍泉法律事務(wù)所陳俊、左方燕對(duì)劉某某所作的調(diào)查筆錄相互印證證實(shí)，本案糾紛發(fā)生的原因系劉某某意欲提前解除與胡某某所簽租憑合同，重新租賃張榮貴的房屋及場(chǎng)地，從而利用張榮貴的衛(wèi)生許可證及營業(yè)執(zhí)照等證件進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，而胡某某不同意提前解除，并非因胡某某的前述行為對(duì)劉某某的生產(chǎn)經(jīng)營造成了根本性的、難以為繼的嚴(yán)重影響。
因此，本院認(rèn)定，胡某某的前述行不構(gòu)成違約，更不構(gòu)成根本性違約。
另外，對(duì)于劉某某與張榮桂簽訂合同后，胡某某于2016年4月3日至12日采用以車賭路方式阻礙劉某某從本案所涉租賃場(chǎng)地搬運(yùn)生產(chǎn)物資及設(shè)備的問題，由于胡某某的該行為本質(zhì)上并非阻止劉某某對(duì)本案所涉租賃物的使用，且本院在相關(guān)事實(shí)的分析認(rèn)定中已經(jīng)敘及，此時(shí)劉某某在本案所涉租賃場(chǎng)地上的生產(chǎn)已經(jīng)停止，客觀上亦沒有影響劉某某在本案所涉租賃場(chǎng)地上的生產(chǎn)經(jīng)營，胡某某的行為不構(gòu)成對(duì)本案所涉租賃合同的違反，劉某某以胡某某的該行為影響其老場(chǎng)（本案所涉租賃場(chǎng)地）的生產(chǎn)為由主張老廠的經(jīng)營損失缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，一審據(jù)此判處胡某某賠償劉某某經(jīng)營損失5000元不當(dāng)，本院予以糾正。
在胡某某于本案所涉合同履行期間沒有根本違約而本案又無其他單方行使法定或約定解除權(quán)的情形下，劉某某單方終止本案所涉合同的履行，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
同時(shí)，本案所涉合同因劉某某于合同未到期前單方終止履行面解除后，劉某某交納的押金及自行安裝的水表胡華應(yīng)予返還。
一審判決合同解除后由胡某某返還押金1000元正確，本院予以維持。
至于胡某某提出的水電安裝費(fèi)4200元應(yīng)予退還的問題，經(jīng)查胡某某已依合同約定將水電接通到現(xiàn)場(chǎng)并安裝了生產(chǎn)用電總電表及水表，對(duì)總電表、水表后至生產(chǎn)車間的水、電安裝因合同并無約定，其自行安裝的該部分安裝費(fèi)由于本案所涉合同解除的原因系基于劉某某單方終止合同履行所致，合同解除后不應(yīng)再予以退還。
一審法院判決胡某某返還一塊分水表的費(fèi)用35元不當(dāng)，本院予以糾正。
三、關(guān)于一審判決確定劉某某承擔(dān)違約金的具體金額是否恰當(dāng)?shù)膯栴}。
本院認(rèn)為，對(duì)于劉某某承擔(dān)違約責(zé)任的具體金額，由于合同約定”按租金50%的標(biāo)準(zhǔn)”未具體明確是合同期內(nèi)的租金總額的50%，還是每期租金的50%，或者剩余租賃期租金額的50%，屬于約定不明。
本院綜合胡某某履行本案所涉合同的投入、糾紛發(fā)生后訴訟前胡某某的違約金主張金額及合同剩余期間等因素，酌情確定由劉某某承擔(dān)違約金28000元。
一審逕行將違約金標(biāo)準(zhǔn)解釋為剩余期間租金的50%并據(jù)此判決劉某某承擔(dān)違約金64500元有欠妥當(dāng)，本院予以糾正。
四、關(guān)于原審程序是否違法的問題。
經(jīng)本院審查，本案一審過程中一審法院并未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，劉某某上訴主張一審法院進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)未通知當(dāng)事人到場(chǎng)亦未邀請(qǐng)基層組織派員參加，程序違法的理由沒有事實(shí)依據(jù)，不能成立。
綜上所述，本案所涉租賃合同有效，劉某某在胡某某不存在根本違約的情況下，單方于租賃合同未到期之前終止合同履行的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但原審判決的違約金具體金額不當(dāng)，應(yīng)予調(diào)整。
合同解除后，對(duì)于劉某某交納的押金應(yīng)予退還，其主張的水電安裝費(fèi)不應(yīng)予以支持。
胡某某堵路的行為并未造成劉某某在老廠（本案所涉租賃場(chǎng)地）生產(chǎn)經(jīng)營損失，一審判決判決胡某某賠償劉某某經(jīng)營損失不當(dāng)，本院予以糾正。
經(jīng)合議議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?條一款、第九十四條 ?第一款 ?第二項(xiàng) ?、第一百零七條 ?、第一百一十九條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2016）鄂0506民初第771號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即解除胡某某與劉某某簽訂的《房屋廠房租賃合同》。
二、撤銷宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2016）鄂0506民初第771號(hào)民事判決第二、三、四、五、六項(xiàng)，即:由胡某某退還劉某某押金1000元、水表款35元、并賠償車間停產(chǎn)損失5000元，合計(jì)人民幣6035元；由劉某某給付胡某某違約金64500元；上述二、三項(xiàng)相抵后，由劉某某在判決生效后十日內(nèi)給付胡某某違約金58465元；駁回胡某某的其他訴訟請(qǐng)求；駁回劉某某的其他訴訟請(qǐng)求。
三、劉某某向胡某某承擔(dān)違約金28000元；
四、胡某某退還劉某某押金1000元；
五、駁回胡某某一審本訴的其他訴訟請(qǐng)求；
六、駁回劉某某一審反訴的其他訴訟請(qǐng)求；
前述三、四項(xiàng)相抵后，劉某某尚需向胡某某支付27000元，限本判決生效后十日內(nèi)履行。
逾期履行的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案一審本訴案件受理費(fèi)1225元（因適用簡(jiǎn)易程序已減半），由胡某某負(fù)擔(dān)906元，由劉某某負(fù)擔(dān)319元；反訴案件受理費(fèi)96元（因適用簡(jiǎn)易程序已減半）），由胡某某負(fù)擔(dān)6元，由劉某某負(fù)擔(dān)90元。
本案二審案件受理費(fèi)1516元（劉某某已預(yù)交），由胡某某負(fù)擔(dān)1122元，由劉某某負(fù)擔(dān)394元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，雖然本案所涉部分租賃標(biāo)的物（晾曬場(chǎng)地及生產(chǎn)車間）所占用土地原為其承包經(jīng)營的農(nóng)用地，其在改變土地用途及建設(shè)生產(chǎn)車間的過程中履行相應(yīng)的審批手續(xù)，但本院認(rèn)為，前述行為應(yīng)屬相關(guān)行政管理機(jī)關(guān)行政管理職權(quán)范疇，且本案所涉租賃合同簽訂前前述租賃標(biāo)的占用范圍內(nèi)的土地即已改變用途，在相關(guān)行政管理機(jī)關(guān)未依職權(quán)對(duì)其作出合法性與否的評(píng)價(jià)前，人民法院在審理民事案件的過程中不宜以司法權(quán)替代行政權(quán)對(duì)其作出相應(yīng)的法律評(píng)價(jià)，只能依其現(xiàn)有權(quán)利歸屬狀況就其相關(guān)民事行為的效力作出相應(yīng)的法律評(píng)價(jià)。
本案所涉晾曬場(chǎng)地及生產(chǎn)車間占用范圍內(nèi)的土地屬胡某某的承包地，晾曬場(chǎng)地及生產(chǎn)車間均由胡某某建設(shè)，胡某某基于其土地承包經(jīng)營權(quán)及建設(shè)行為，有權(quán)以諸如出租方式對(duì)其加以合理利用并獲取相應(yīng)收益。
且胡某某與劉某某簽訂的本案所涉租賃合同意思表示真實(shí)，其內(nèi)容亦不違反法律、行政法律相關(guān)效力性強(qiáng)制性規(guī)范，應(yīng)為有效。
劉某某主張本案所涉租賃合同部分無效的理由不能成立，本院不予支持。
同時(shí)，雖然本案所涉租賃合同尚未到期，但鑒于一審胡某某本訴及劉某某反訴均請(qǐng)求解除本案所涉合同，意即雙方在解除合同上的意見一致，一審據(jù)此解除雙方所簽合同正確，本院予以維持。
二、關(guān)于胡某某在本案所涉合同的履行過程中是否存在違約行為，劉某某在本案所涉租賃合同到期前單方終止合同履行的行為是否構(gòu)成違約，應(yīng)否承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任的問題。
本案劉某某主張胡某某的違約行為主要有:胡某某修建的廠房達(dá)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合約定的面積、影響粉絲晾曬；其在租賃合同履行期間所建取火房煙筒直接對(duì)劉某某的粉絲生產(chǎn)車間及晾曬場(chǎng)排放，嚴(yán)重影響了粉絲食品生產(chǎn)環(huán)境；2016年3月29日口頭通知?jiǎng)⒛衬惩．a(chǎn)影響其生產(chǎn)；其在合同履行過程中新建房屋影響了劉某某粉絲晾曬場(chǎng)地的通風(fēng)和采光，租賃戶依靠晾曬場(chǎng)地通行，影響了劉某某粉絲晾曬。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，劉某某主張胡某某的前述行為構(gòu)成違約的理由不能成立，具體理由為:首先，從前述行為發(fā)生當(dāng)時(shí)劉某某的態(tài)度分析，劉某某于本案一、二審訴訟中均未提供前述行為發(fā)生時(shí)其與胡某某進(jìn)行過交涉或維權(quán)的證據(jù)，只能認(rèn)定雙方以實(shí)際行為變更了合同約定（修建廠房大于合同約定），或者并未影響劉某某利用租賃物進(jìn)行的生產(chǎn)經(jīng)營（煙筒排放、新建房屋問題及口頭通知停產(chǎn)）；其次，從本案糾紛發(fā)生的原因分析，劉某某與張榮桂所簽租賃合同及龍泉法律事務(wù)所陳俊、左方燕對(duì)劉某某所作的調(diào)查筆錄相互印證證實(shí)，本案糾紛發(fā)生的原因系劉某某意欲提前解除與胡某某所簽租憑合同，重新租賃張榮貴的房屋及場(chǎng)地，從而利用張榮貴的衛(wèi)生許可證及營業(yè)執(zhí)照等證件進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，而胡某某不同意提前解除，并非因胡某某的前述行為對(duì)劉某某的生產(chǎn)經(jīng)營造成了根本性的、難以為繼的嚴(yán)重影響。
因此，本院認(rèn)定，胡某某的前述行不構(gòu)成違約，更不構(gòu)成根本性違約。
另外，對(duì)于劉某某與張榮桂簽訂合同后，胡某某于2016年4月3日至12日采用以車賭路方式阻礙劉某某從本案所涉租賃場(chǎng)地搬運(yùn)生產(chǎn)物資及設(shè)備的問題，由于胡某某的該行為本質(zhì)上并非阻止劉某某對(duì)本案所涉租賃物的使用，且本院在相關(guān)事實(shí)的分析認(rèn)定中已經(jīng)敘及，此時(shí)劉某某在本案所涉租賃場(chǎng)地上的生產(chǎn)已經(jīng)停止，客觀上亦沒有影響劉某某在本案所涉租賃場(chǎng)地上的生產(chǎn)經(jīng)營，胡某某的行為不構(gòu)成對(duì)本案所涉租賃合同的違反，劉某某以胡某某的該行為影響其老場(chǎng)（本案所涉租賃場(chǎng)地）的生產(chǎn)為由主張老廠的經(jīng)營損失缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，一審據(jù)此判處胡某某賠償劉某某經(jīng)營損失5000元不當(dāng)，本院予以糾正。
在胡某某于本案所涉合同履行期間沒有根本違約而本案又無其他單方行使法定或約定解除權(quán)的情形下，劉某某單方終止本案所涉合同的履行，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
同時(shí)，本案所涉合同因劉某某于合同未到期前單方終止履行面解除后，劉某某交納的押金及自行安裝的水表胡華應(yīng)予返還。
一審判決合同解除后由胡某某返還押金1000元正確，本院予以維持。
至于胡某某提出的水電安裝費(fèi)4200元應(yīng)予退還的問題，經(jīng)查胡某某已依合同約定將水電接通到現(xiàn)場(chǎng)并安裝了生產(chǎn)用電總電表及水表，對(duì)總電表、水表后至生產(chǎn)車間的水、電安裝因合同并無約定，其自行安裝的該部分安裝費(fèi)由于本案所涉合同解除的原因系基于劉某某單方終止合同履行所致，合同解除后不應(yīng)再予以退還。
一審法院判決胡某某返還一塊分水表的費(fèi)用35元不當(dāng)，本院予以糾正。
三、關(guān)于一審判決確定劉某某承擔(dān)違約金的具體金額是否恰當(dāng)?shù)膯栴}。
本院認(rèn)為，對(duì)于劉某某承擔(dān)違約責(zé)任的具體金額，由于合同約定”按租金50%的標(biāo)準(zhǔn)”未具體明確是合同期內(nèi)的租金總額的50%，還是每期租金的50%，或者剩余租賃期租金額的50%，屬于約定不明。
本院綜合胡某某履行本案所涉合同的投入、糾紛發(fā)生后訴訟前胡某某的違約金主張金額及合同剩余期間等因素，酌情確定由劉某某承擔(dān)違約金28000元。
一審逕行將違約金標(biāo)準(zhǔn)解釋為剩余期間租金的50%并據(jù)此判決劉某某承擔(dān)違約金64500元有欠妥當(dāng)，本院予以糾正。
四、關(guān)于原審程序是否違法的問題。
經(jīng)本院審查，本案一審過程中一審法院并未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，劉某某上訴主張一審法院進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)未通知當(dāng)事人到場(chǎng)亦未邀請(qǐng)基層組織派員參加，程序違法的理由沒有事實(shí)依據(jù)，不能成立。
綜上所述，本案所涉租賃合同有效，劉某某在胡某某不存在根本違約的情況下，單方于租賃合同未到期之前終止合同履行的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但原審判決的違約金具體金額不當(dāng)，應(yīng)予調(diào)整。
合同解除后，對(duì)于劉某某交納的押金應(yīng)予退還，其主張的水電安裝費(fèi)不應(yīng)予以支持。
胡某某堵路的行為并未造成劉某某在老廠（本案所涉租賃場(chǎng)地）生產(chǎn)經(jīng)營損失，一審判決判決胡某某賠償劉某某經(jīng)營損失不當(dāng)，本院予以糾正。

經(jīng)合議議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?條一款、第九十四條 ?第一款 ?第二項(xiàng) ?、第一百零七條 ?、第一百一十九條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2016）鄂0506民初第771號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即解除胡某某與劉某某簽訂的《房屋廠房租賃合同》。
二、撤銷宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2016）鄂0506民初第771號(hào)民事判決第二、三、四、五、六項(xiàng)，即:由胡某某退還劉某某押金1000元、水表款35元、并賠償車間停產(chǎn)損失5000元，合計(jì)人民幣6035元；由劉某某給付胡某某違約金64500元；上述二、三項(xiàng)相抵后，由劉某某在判決生效后十日內(nèi)給付胡某某違約金58465元；駁回胡某某的其他訴訟請(qǐng)求；駁回劉某某的其他訴訟請(qǐng)求。
三、劉某某向胡某某承擔(dān)違約金28000元；
四、胡某某退還劉某某押金1000元；
五、駁回胡某某一審本訴的其他訴訟請(qǐng)求；
六、駁回劉某某一審反訴的其他訴訟請(qǐng)求；
前述三、四項(xiàng)相抵后，劉某某尚需向胡某某支付27000元，限本判決生效后十日內(nèi)履行。
逾期履行的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案一審本訴案件受理費(fèi)1225元（因適用簡(jiǎn)易程序已減半），由胡某某負(fù)擔(dān)906元，由劉某某負(fù)擔(dān)319元；反訴案件受理費(fèi)96元（因適用簡(jiǎn)易程序已減半）），由胡某某負(fù)擔(dān)6元，由劉某某負(fù)擔(dān)90元。
本案二審案件受理費(fèi)1516元（劉某某已預(yù)交），由胡某某負(fù)擔(dān)1122元，由劉某某負(fù)擔(dān)394元。

審判長(zhǎng)：朱紅洲
審判員：尹為民
審判員：關(guān)俊鋒

書記員：袁昌芹