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肖某與上海弘某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

  原告:肖某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住址重慶市。
  委托訴訟代理人:陳晶,上海永聯(lián)律師事務(wù)所律師。
  被告:上海弘某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,住所地上海市。
  法定代表人:潘石屹,董事長。
  委托訴訟代理人:張曉蕾,公司員工。
  委托訴訟代理人:譚小璇,公司員工。
  原告肖某與被告上海弘某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱弘某公司)房屋租賃合同糾紛一案,本院于2018年3月28日立案后,依法適用簡易程序,公開開庭進行了審理。審理中,原、被告雙方同意延長適用簡易程序三個月。原告委托訴訟代理人陳晶、被告委托訴訟代理人張曉蕾、譚小璇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原告肖某向本院提出訴訟請求:1、被告返還原告多收取的2016年3月至2017年5月期間的租金人民幣(以下幣種同)64641.5元[計算公式:(22元每平方米*6.9平方米*365/12)*14月];2、被告返還原告租賃保證金104044.29元;3、被告賠償原告裝修損失13萬元。事實和理由:2015年12月,原、被告就本市馬當路XXX號地下2層1室店鋪租賃事宜簽署《SOHO復(fù)興廣場店鋪預(yù)租合同》,因簽約當時店鋪還未辦理產(chǎn)證,故合同約定店鋪租賃面積預(yù)計為47.9平方米,租金按該面積計算為32053.08元/月,租期五年。合同還約定若租賃面積與實際面積不相同,應(yīng)按實際面積計算租金。合同簽訂后,在對租賃店鋪裝修時,裝修公司實地測量后告知原告,店鋪實測面積遠小于合同約定的預(yù)計面積,相差達6.9平方米。原告此后一直與被告溝通,要求被告按實際面積計租,并退還多收取的租金,但被告始終不予理睬。至2017年3月原告向被告書面發(fā)通知書等函件,經(jīng)協(xié)商,被告希望息事寧人,原告希望盡快解決,雙方口頭約定原告搬離,不再要求裝修補償和多付的租金,被告返還租賃保證金。但原告搬離之后,被告沒有返還租賃保證金,故訴至法院,請求判如所請。
  被告弘某公司辯稱,不同意原告訴請,被告已按照租賃合同約定提供了準確面積的房屋給原告經(jīng)營,原告是因其自身經(jīng)營不善,才單方退租,自行搬離的,并沒有和被告協(xié)商。原告行為構(gòu)成違約,故其支付的保證金根據(jù)合同約定可不予返還,被告依約還可以追究其相關(guān)違約責任,因為考慮到原告是小本經(jīng)營,所以被告才沒有要求原告的違約責任。
  經(jīng)審理本院認定事實如下:
  原、被告于2015年12月簽訂《SOHO復(fù)興廣場店鋪預(yù)租合同》約定,被告將系爭本市黃浦區(qū)馬當路XXX號地下2層1室店鋪出租給原告使用;該店鋪交付日為2015年12月1日,自交付日起至2016年2月29日為裝修期,2016年3月1日起至2021年2月28日為租賃期;租賃期內(nèi)第一、二個租賃年度的日租金為22元/日/平方米,月租金為32053.08元;該店鋪的租賃面積預(yù)計為47.9平方米,雙方特此同意以租賃面積作為計算租金的依據(jù),原告同意并承認租賃面積可能與該店鋪的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》上列明的套內(nèi)面積(即實際租賃面積)不相同,如實際租賃面積與租賃面積不同,則該店鋪的租金應(yīng)以實際租賃面積為基數(shù)進行相應(yīng)調(diào)整;租賃保證金計104044.29元。
  原告租賃系爭店鋪后進行了裝修,并已向被告支付租賃保證金104044.29元,支付租金(按每月32053.08元)至2017年5月31日。被告向原告提供了辦理營業(yè)執(zhí)照所需材料,其中包含測繪報告。
  合同履行過程中,原告裝修系爭店鋪后即與被告方進行交涉,稱經(jīng)其測量實際租賃面積與合同約定租賃面積不一致,要求按實際租賃面積計租、結(jié)算等。
  2017年3月15日,原告發(fā)通知書給被告稱,被告一直按47.9平方米計租,但原告在裝修期間發(fā)現(xiàn)該面積與實際租賃面積有較大誤差達6.9平方米,原告多次反映,被告未予理睬,根據(jù)合同約定,被告應(yīng)及時糾正多收租金的違約行為,如被告在收到通知書后15日內(nèi)不予退還多收取的租金并按實際面積計租的,原告將行使合同解除權(quán)等。
  2017年5月2日,原告向被告發(fā)解除合同通知書,表示經(jīng)多次反映及兩次書面發(fā)函要求按實際租賃面積計租,但被告仍不予回應(yīng),鑒于被告行為嚴重損害原告利益,原告現(xiàn)發(fā)函申明,如被告在5月20日之前仍不按實際租賃面積計租,并退還原告多付租金,則原告按合同約定解除店鋪預(yù)租合同,并在2017年5月30日前返還被告店鋪。2017年5月30日,原告向被告返還了系爭店鋪。
  審理中,就前述原告所作交涉,被告稱已答復(fù)原告按測繪報告面積計算租金;在簽訂合同時被告原準備辦理店鋪的小產(chǎn)證,簽訂合同后被告決定不辦理小產(chǎn)證了,該情況沒有告知過原告。原告則稱被告一直答復(fù)原告店鋪的小產(chǎn)證馬上辦出來了,但是至今仍沒有辦出來。
  原告另表示因為雙方對各自主張的租金結(jié)算依據(jù)(裝修圖紙、測繪報告)互不認可,為能盡快處理解決糾紛,并結(jié)合原被告之前口頭達成的協(xié)商方案,故原告不再主張被告退還多收取的租金、賠償裝修損失,僅要求被告退還保證金。
  上述事實,有當事人陳述、店鋪預(yù)租合同、通知書及郵寄憑證、保證金收據(jù)、文件發(fā)送簽收單等主要證據(jù)證明,本院予以確認。
  本院認為,當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)案涉合同之約定,原、被告實際計租面積系以產(chǎn)證為依據(jù)。出租方被告弘某公司為SOHO復(fù)興廣場業(yè)主,亦是案涉合同提供方,負有及時辦理產(chǎn)證以確定雙方租金金額并進行結(jié)算的義務(wù),現(xiàn)被告在合同簽訂后不予辦理產(chǎn)證又未及時告知原告并協(xié)商解決方案,其行為具有瑕疵。承租方原告肖某在對系爭店鋪裝修后即向被告提出面積異議,雙方于審理中對被告就異議所作答復(fù)各執(zhí)一詞,均無證據(jù)證實,但雙方在爭執(zhí)的一年時間里未達成共識是客觀事實。雖然上述情形尚不足以導(dǎo)致合同根本不能履行,原告解約依據(jù)不充足,但鑒于被告履行合同過錯在先,且合同已客觀上終止履行,本院綜合考慮本案案情,對原告所提返還保證金訴請予以支持。據(jù)此,根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條的規(guī)定,判決如下:
  被告上海弘某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告肖某保證金人民幣104044.29元。
  負有金錢給付義務(wù)的當事人,如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
  本訴案件受理費人民幣5855.30元,本案適用簡易程序,減半收取,計人民幣2927.65元,由原告肖某負擔人民幣1737.65元,由被告上海弘某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔人民幣1190元。
  如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級人民法院。
  

審判員:趙海生

書記員:王亦男

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