原告（反訴被告）：肖紅某，女，xxxx年xx月xx日出生，鄂倫春族，無職業(yè)，住北安市。委托訴訟代理人：趙衛(wèi)東，北京市大地律師事務所律師。被告（反訴原告）：北安市吉某房地產開發(fā)有限責任公司。法定代表人：宋繼丹，該公司總經理。委托訴訟代理人：仲偉良，黑龍江仲偉良律師事務所律師。

肖紅某向本院提出訴訟請求：請求確認原告與被告的房屋拆遷安置補償協議合法有效；按合同約定將烏裕爾大街與南京路交口東側世貿國際商場一樓具有供熱、供電、上下水等使用功能的商服交付給原告；判令被告給付自2013年10月10日起至房屋實際交付之日止的延期交房違約賠償金；并承擔本案訴訟費用。事實和理由：因北安吉某公司開發(fā)吉某莊園商住小區(qū)需拆遷肖紅某的房屋，肖紅某、北安吉某公司于2012年9月28日簽訂《房屋拆遷安置補償協議》。協議約定，肖紅某將坐落于北安市××區(qū)中央路步行街××街東側鴻星爾克專賣店的商服，產權證號為北房權證兆麟區(qū)字第××號房屋于2012年10月7日前交北安吉某公司拆除，北安吉某公司于2013年10月10日前以產權調換的方式將位于烏裕爾大街與南京路步行街交界口東側世貿國際商場一樓獨立門市商服（一層、二層）建筑面積268.8平方米作為回遷補償，并約定了違約責任。協議簽訂后，肖紅某依約將房屋交與北安吉某公司拆除，但北安吉某公司并沒有依約交房，肖紅某多次催要未果，故訴至法院。北安吉某公司辯稱，1.《房屋拆遷安置補償協議》無效，應駁回肖紅某訴訟請求。肖紅某在《起訴狀》中的訴訟請求是，“請求法院確認肖紅某與北安吉某公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協議》有效”，北安吉某公司認為《房屋拆遷拆安置補償協議》（以下簡稱《拆遷補償協議》）無效，應當駁回其訴訟請求。第一、根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收與補償條例》）規(guī)定，北安吉某公司與原告簽訂的《拆遷補償協議》）無效。北安吉某公司確實在2012年9月28日與原告簽訂了《拆遷補償協議》。然而，根據國務院2011年1月21日公布并施行的《征收與補償條例》第八條規(guī)定：“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：…（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；…”。本案爭議房屋，即北安吉某公司開發(fā)建設的工程項目屬于對舊城區(qū)改造項目，北安市發(fā)展和改革委員會2010年9月8日北發(fā)改字（2010）137號《文件》能夠證實該事實，《文件》批復如下：“一、為了加速老城區(qū)改造，改善市民居住條件，同意建設吉某莊園商住小區(qū)工程”，因此，應當適用《征收與補償條例》上述條款規(guī)定，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。又根據《征收與補償條例》第二十七條規(guī)定：“…禁止建設單位參與搬遷活動”，進一步明確了建設單位不能參加搬遷活動的強制性規(guī)定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效；…（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”。如上所述，北安吉某公司與原告簽訂的《拆遷補償協議》違反了《征收與補償條例》的強制性規(guī)定，因此無效。第二、按照已經發(fā)生法律效力的判決應當確定無效。黑河市中級人民法院針對北安吉某公司與吳士興的此類性質案件，于2012年11月16日作出的（2012）黑中民初字第10號民事判決書認定：“本案中被告吉某房地產公司在不具備征收補償主體資格的情況下與原告吳士興于2011年3月16日簽訂房屋產權調換協議書的行為違反了《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規(guī)定?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定，合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定無效。第五十六條規(guī)定，無效的合同自始沒有法律約束力。故原、被告簽訂的合同自始無效，原告吳士興的訴訟請求沒有法律依據，本院無法支持。”北安吉某公司與肖紅某的《拆遷補償協議》性質與（2012）黑中民初字第10號民事判決書的《產權調換協議書》性質完全一樣，當然應當有相同的判決結果。2.關于非法侵占房屋事宜，北安吉某公司已提出反訴要求其予以遷出。北安市吉某房地產開發(fā)有限責任公司反訴稱：請求反訴被告立即遷出強行占有北安吉某公司的臨步行街南數第二戶112號商服房，賠償損失20，000元，并承擔反訴費用。肖紅某反訴辯稱：反訴人不具有反訴的主體資格，反訴人以不動產物權被侵占，以物權請求權提起反訴，但物權請求權的前提是反訴人應是世貿國際商服樓113號、211號房產的所有權人，大慶市2017黑06財保14號裁定書，裁定預查封所謂反訴人的財產，該裁定證明反訴人對113號房產沒有所有權，其并未作初始登記，反訴人不是物權所有權人，無權提出排除妨害請求權。反訴人主張被反訴人占有其房產，缺乏事實依據，世貿國際商服樓房產是被反訴人用其所有的建筑面積為268.11平方米的產權證號為北房權證兆麟區(qū)字第××號01××40號房產置換來的，從產權調換補償合同簽訂之日起113號的物權期待權就是被反訴人的，就是回遷房，不同于商品房，按法律規(guī)定，商品房是經過政府有關部門批準由開發(fā)企業(yè)開發(fā)，并用于市場出售和出租的方式，回遷房開發(fā)商無權出租出售，正由于回遷房物權歸屬的確定性和物權期待權的排他性，世貿國際商服樓只能是被反訴人的房產。雖然還沒有登記在被反訴人名下，但責任不在被反訴人，而且法律保護物權期待權，因訴爭房屋未登記在反訴人名下，反訴人主張被反訴人占有房產，缺乏事實依據，被反訴人占有自己的房產屬于物權的自立救濟，且占有行為沒有侵犯他人的財產權益，按合同約定反訴人本應在2013年10月10日交付房屋，但到2017年10月也未交房，10月中旬反訴人找到被反訴人要求多出的面積要交1，000，000元，否則不予交房，被反訴人拒絕后，反訴人與崔永光惡意串通經大慶市中級人民法院裁定，查封被反訴人的房產，反訴人說不交錢不解封，為防止被反訴人的房產被他人占有，于2017年11月18日向北安市法院提起保全申請，被反訴人占有自己的房產沒侵害他人合法權益，反訴人不是物權請求權的合法主體，其主張缺乏事實依據和法律依據，請求駁回反訴人的反訴。肖紅某對其訴訟請求及主張向本院提交了如下證據：證據一、《房屋拆遷安置補償協議》1份。旨證明，肖紅某、北安吉某公司于2012年9月28日簽訂協議，協議約定北安吉某公司開發(fā)北安吉某莊園商住小區(qū)需拆遷肖紅某的房屋北房權證兆麟區(qū)字第××號、01××40號房產，實際建筑面積321.11平米，雙方約定以產權調換的方式補償，肖紅某于2012年10月7日交北安吉某公司拆除，北安吉某公司承諾于2013年10月10日前將位于世貿國際一樓獨立門市商服房東起第二戶交于肖紅某，北安吉某公司承諾回遷房具備符合國家標準的供熱、供電等設施，如違約延期交房，北安吉某公司每天給付肖紅某每天1，000元違約賠償金。北安吉某公司委托訴訟代理人質證意見：對協議的真實性無異議，認為協議無效。證據二、世貿國際商場平面意示圖1份。旨證明，肖紅某回遷房屋的位置，步行街南起東側世貿國際商場獨立門市第二戶，肖紅某回遷房位置具體明確。北安吉某公司委托訴訟代理人質證意見：對真實性和陳述的內容均無異議，北安吉某公司認為協議無效。證據三、情況說明1份。旨證明，北安市世貿國際拆遷工作推進組及北安市房屋征收辦公室于2018年向北安市人民法院出具證明，證明東起第二戶為回遷房位置相同，世貿國際項目由推進組及房屋征收辦公室組織征收，而不是北安吉某公司組織征收，北安吉某公司只是參與補償，肖紅某、北安吉某公司的拆遷補償協議合法有效。北安吉某公司委托訴訟代理人質證意見：對證據本身的真實性無異議，其中的內容代理人不清楚。但不能因此證明補償協議合法有效。證據四、通知（復印件）1份。旨證明，世貿國際項目由市里成立專門的拆遷項目組，而不是北安吉某公司負責拆遷征收。其僅參與補償活動，未違反法律規(guī)定。北安吉某公司委托訴訟代理人質證意見：沒有原件不認可。證據五、世貿國際交房入住確認書（復印件）1份。旨證明，北安吉某公司2017年9月8日將房產交于業(yè)主，世貿國際已具備交付條件，北安吉某公司不交付構成違約。北安吉某公司委托訴訟代理人質證意見：復印件內容是否真實不清楚，但這份證據不能證明爭議的房產具備入住條件，按照建筑法的規(guī)定，建筑工程峻工經驗收合格后方可交付使用，而世貿國際工程到目前為止并未峻工，不符合交付條件。如果是真實的，也不能證明肖紅某的主張。證據六、大慶市中級人民法院（2017）黑06財保14號民事裁定書1份。旨證明，世貿國際未登記到北安吉某公司名下，裁定是預查封，現裁定及協助執(zhí)行通知書均已撤銷，北安吉某公司不是世貿國際商服樓的產權人，北安吉某公司無權提起反訴。北安吉某公司委托訴訟代理人質證意見：內容是否屬實，代理人不清楚，不能證明爭議的房產北安吉某公司不享有物權，按照物權法規(guī)定，并非一定要經過初始登記開發(fā)單位才對建設主體產生物權效力，通過建設行為足以產生物權效力，將北安吉某公司的房產預查封，恰好說明了北安吉某公司具有物權。證據七、照片3張。旨證明，雙方約定回遷的113號、211號商服樓，北安吉某公司并沒有接通水、電、供熱等功能，不具有使用功能。現在有外接電，是經政府協調的結果。北安吉某公司委托訴訟代理人質證意見：情況屬實，因沒有施工完畢。北安吉某公司對其抗辯理由及主張向本院提交了如下證據：（2012）黑中民初字第10號民事判決書復印件1份。旨證明，案涉工程項目系舊城區(qū)以改造工程，應當由政府或政府委托的行政部門進行征收，北安吉某公司不具備主體征收主體資格，與當事人簽訂補償協議違反國有土地上房屋征收與補償條例和合同法的規(guī)定，被黑河市中級人民法院確認無效。肖紅某委托訴訟代理人質證意見：對判決本身無異議，對證明目的有異議，通過庭審肖紅某舉證的情況說明、通知等證明世貿國際項目征收主體是北安市人民政府，并就該項目成立了世貿國際二期項目推進組，征收實施單位為北安市房屋征收辦公室，北安吉某公司沒有參與搬遷活動，只是簽訂了拆遷補償協議，搬遷活動和簽訂合同為兩個民事行為，拆遷補償協議并未違反法律強行規(guī)定，黑中民初字10號判決，依據的是征收補償條例的第4條、第17條規(guī)定，因該規(guī)定確定的是市場準入資格的問題，根據最高院關于當前形式下審理民商事合同糾紛問題指導意見第16條規(guī)定，人民法院應當綜合法律法規(guī)的意旨，充分保護交易安全，如果強制性規(guī)范，規(guī)范合同本身，合同的履行，損害國家利益、公共利益，合同無效，如果強制性規(guī)范是管理上的強制規(guī)定，而不是效力上的強制規(guī)定，根據《合同法》解釋二第14第規(guī)定，合同無效，僅指效力上的強制規(guī)定。判決依據管理上的規(guī)定判決無效，有違最高院指導意見規(guī)定，且征收補償條例第30條對政府及征收工作人員違反本條例規(guī)定，并不認定合同無效，條例本身并未確定補償無效，黑河中院的判決不正確，也未考慮保護交易安全和判決的社會效應，以此判決作為判例將會嚴重的損害社會的公平，也會給社會帶來嚴重的不安定因素。反訴原告北安吉某公司未向本院提交證據。根據當事人的舉證及本院對證據的認證，結合原、被告庭審過程中的陳述，本院確定本案的事實如下：2012年9月28日，肖紅某（被拆遷人）與北安吉某公司（拆遷人）簽訂《拆遷補償協議》，達成如下協議：第一條、乙方房屋情況甲乙雙方認定如下，被拆遷房屋坐落于北安市××區(qū)中央路步行街××街東側鴻星爾克專賣店的商服門市所有權證建筑面積為268.11平方米，實際面積312.11平方米，產權證號為北房權證兆麟區(qū)字第××、01××40號房屋。其中一層建筑面積為220.755平方米，二層建筑面積為91.355平方米，雙方認可實際商服面積為312.11平方米…。第二條、甲、乙雙方協商，采取房屋產權調換的方式作為房屋補償方式，乙方將私有的商服門市268.11平方米（房屋所有權證面積），于2012年10月7日交付甲方拆除建設世貿國際商場；甲方將開發(fā)建設的世貿國際商場一樓獨立開門的商服門市268.8平方米房屋調換給乙方，作為房屋拆遷安置補償，雙方互不找差，本協議簽訂之日起該房屋產權歸乙方所有…。第五條、違約責任，甲方應在2013年10月10日前將本協議第二條第三項約定的房屋交付給乙方使用。如違約延期交房，按違約天數計算每天給付乙方違約金人民幣1，000元…。協議簽訂后，北安吉某公司將肖紅某被拆遷房屋拆除，進行房地產開發(fā)建設。北安吉某公司委托訴訟代理人稱，商服未全部竣工，為解決住戶急需，住宅全部交付，但還沒有辦理工程竣工驗收備案。另查，根據（2012）黑中民初字第10號民事判決書中體現該案審理過程中，北安市人民法院調取的證據有《建設用地規(guī)劃許可證》1份，證實北安吉某公司于2010年9月7日取得案涉土地的國有土地使用權，用于開發(fā)建設房地產項目。
原告肖紅某與被告北安市吉某房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱北安吉某公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2018年2月23日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告肖紅某委托訴訟代理人趙衛(wèi)東，被告北安吉某公司委托訴訟代理人仲偉良到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

本院認為，關于《拆遷補償協議》的效力問題?！墩魇张c補償條例》公布實施的時間為2011年1月21日，而北安吉某公司在2010年9月7日即取得被拆遷房屋所在土地的國有土地使用權，用于建設房地產項目。雖然《拆遷補償協議》簽訂時間在《征收與補償條例》公布實施后，但根據北安吉某公司取得國有土地使用權時間，可以認定其工程立項、建設用地審批等建設行為均在《征收與補償條例》實施之前，而工程建設項目從立項、審批、建設直至竣工是一個連續(xù)的過程，且該建設項目已經施工完畢，但至今未辦理竣工驗收。故北安吉某公司與肖紅某簽訂《拆遷補償協議》的行為是否違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應當從工程立項至竣工的整個過程予以評價，不能僅從《征收與補償條例》公布實施的時間進行評價。據此，應當認定肖紅某與北安吉某公司簽訂的《拆遷補償協議》合法有效。關于肖紅某要求北安吉某公司賠償違約金問題。根據肖紅某與北安吉某公司簽訂的《拆遷補償協議》第五條、違約責任，甲方應在2013年10月10日前將本協議第二條第三項約定的房屋交付給乙方使用。如違約延期交房，按違約天數計算每天給付乙方違約金人民幣1，000元……。雙方約定不違反法律規(guī)定，且本地同等地段同等面積商服使用收益不高于雙方約定的違約賠償金額，故本院予以確認。因肖紅某已于2017年11月10日實際占有、使用涉案房屋，故本院結合本案實際酌定北安吉某公司賠償肖紅某違約金期限為2013年10月11日至2017年11月10日，計1490天。關于肖紅某要求北安吉某公司交付房屋問題。根據《建筑法》第六十一條規(guī)定，“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！薄逗贤ā返诙倨呤艞l規(guī)定，“建設工程竣工后，發(fā)包人應當根據施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范和質量檢驗標準及時進行驗收。驗收合格的，發(fā)包人應當按照約定支付價款，并接收該建設工程。建設工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第二十七條規(guī)定，“房地產開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例（2011修訂）》第十七條規(guī)定，“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。本院認為，房地產開發(fā)房屋必須經驗收合格并取得相應的手續(xù)和證明材料后，方能交付買受人占有使用，這是法律法規(guī)的強制性規(guī)定?，F北安吉某公司開發(fā)建設的吉某莊園商住小區(qū)未進行竣工驗收，且肖紅某已實際占有、使用涉案房屋，故肖紅某要求北安吉某公司交付房屋的訴請，本院不予支持。關于北安吉某公司提出反訴，因北安吉某公司未繳納反訴費，故其反訴請求本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條，判決如下：

一、肖紅某與北安市吉某房地產開發(fā)有限責任公司簽訂的《北安市城市房屋拆遷補償協議》為有效合同；二、北安市吉某房地產開發(fā)有限責任公司于本判決生效之日起十日內給付肖紅某違約賠償金1，490，000元（自2013年10月11日起至2017年11月10日止按每日1，000元計算）。如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。三、駁回肖紅某其他訴訟請求；四、駁回北安市吉某房地產開發(fā)有限責任公司反訴請求。案件受理費18，210元及保全申請費5，000元，由北安市吉某房地產開發(fā)有限責任公司負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于黑河市中級人民法院。