上訴人（原審被告）梅某某。
委托代理人肖發(fā)紅，湖北民基律師事務所律師。特別授權代理。
被上訴人（原審原告）肖某。
委托代理人賀嫚，湖北三峽律師事務所律師。特別授權代理。
委托代理人鄭富喜，湖北三峽律師事務所律師。特別授權代理。
原審被告李某。

上訴人梅某某因與被上訴人肖某及原審被告李某居間合同糾紛一案，不服宜昌市西陵區(qū)人民法院（2013）鄂西陵民初字第02802號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年1月8日受理后，依法組成由審判員張曉燕擔任審判長，審判員李建敏、畢勇參加的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結。
原審判決認定，本案訴爭房屋，即宜昌市西陵區(qū)解放巷1號房屋系肖某單獨所有，于1990年建成購買，套內建筑面積78.67平方米。2010年9月，肖某為了找銀行抵押貸款，委托宜昌金陽光房地產評估事務所出具《房地產抵押評估報告》，評估該房于2010年7月15日時點的價值約為321900元，該報告申明僅作借貸雙方參考。同月，肖某在三峽工商銀行城中支行以該房抵押貸款180000元。
2013年3月25日，肖某與梅某某在宜昌市猇亭公證處辦理了（2013）鄂猇亭證字12號《公證書》，該公證書載明：“委托梅某某代為還清銀行貸款、解除上述房屋抵押登記、領取他項權證、領取房屋所有權證及土地使用權證；代為與買方簽訂房屋買賣合同；代為辦理上述房屋所有權證和土地使用權證的轉移過戶手續(xù)；代為收取售房款；代為協(xié)助買方辦理銀行按揭貸款手續(xù)……。”
2013年4月1日，肖某與梅某某簽訂《借款合同》，雙方約定：梅某某借給肖某100000元；借款期限自2013年4月1日至2013年5月1日。梅某某借給肖某的100000元到期后，肖某未能償還欠款。
2013年6月5日，梅某某利用直接從事房地產中介工作以及肖某授權簽訂房屋買賣合同的優(yōu)勢，李某利用與梅某某系同學關系的便利，在未征求肖某賣房價格的意見的情況下，梅某某代理肖某與李某簽訂了《房屋轉讓協(xié)議書》，約定將肖某位于宜昌市西陵區(qū)解放巷1號房屋以300000元的價格賣給李某。同日，梅某某又代肖某與李某簽訂了另一份《宜昌市存量房屋買賣合同》，該合同在宜昌市房地產登記交易中心備案，僅系賣房人的繳稅依據，梅某某、李某雙方實際履行的是《房屋轉讓協(xié)議書》。
2013年6月13日，梅某某代肖某償還三峽工商銀行城中支行貸款本金170564.5元、利息7525.49元、罰息9641.05元，梅某某代肖某支付營業(yè)稅、個人所得稅等稅費22246.16元，加上梅某某原借給肖某的100000元，梅某某合計支付給肖某309977.2元。
2013年6月19日，梅某某憑《公證書》、《宜昌市存量房屋買賣合同》，將肖某位于宜昌市西陵區(qū)解放巷1號房屋協(xié)助過戶至李某名下。同日，李某委托宜昌華昌房地產價格評估事務所對該房進行價格評估，該事務所于次日作出評估報告，估價時點為2013年5月24日，估價結果為443000元，并說明該評估結果僅為確定貸款額或擔保額估價參考用。李某當時并未向肖某支付該房首付款，而是以該房為抵押在三峽農行葛洲壩支行按揭貸款300000元沖抵房款，該款項最終轉到梅某某名下，梅某某代肖某支付了上述款項。
審理過程中，肖某于2014年3月12日申請對本案訴爭房屋進行價格評估，原審法院依法委托宜昌佳信房地產評估公司予以評估，于同年11月6日收到該公司宜佳房估字（2014）第02103號《房地產估價報告》，對宜昌市西陵區(qū)解放巷1號房屋于2013年6月7日時點的市場價格作出評估，估價約530300元。肖某要求梅某某、李某共同承擔賣房經濟損失，梅某某、李某不同意。肖某認為梅某某、李某簽訂的《宜昌市存量房屋買賣合同》，以200000元的價格轉讓于李某，該合同顯示公平，故請求人民法院判令撤銷《宜昌市存量房屋買賣合同》。后肖某變更訴訟請求，請求人民法院判令梅某某、李某共同承擔肖某的經濟損失218054元。
原審判決同時認定，2014年2月至7月，梅某某與李某在宜昌市CBD億萬家房地產營銷策劃有限公司系同事關系。
原審法院認為，本案爭議焦點有三：一是肖某的經濟損失是多少？二是梅某某是否有權決定訴爭房屋的賣價？三是梅某某是否越權代理？李某是否明知梅某某越權代理？梅某某與李某是否串通損害了肖某的合法權益？
一、梅某某、李某的買賣房屋行為給肖某造成經濟損失218054元?！斗康禺a抵押評估報告》評估房價約321900元，《華昌評估報告》評估房價約443000元，這兩個報告明確說明了僅供銀行抵押貸款、按揭貸款確定額度參考，且評估機構不是三方當事人認可或法院指定的，故不予采信。在審理過程中，原審依照審判程序委托宜昌佳信房地產評估公司出具的《房地產估價報告》，確定訴爭房屋在2013年6月7日這個時間點的市場值約530300元，評估程序合法，評估依據正確，評估結果比較客觀，應予采信。該評估價530300元，減去梅某某代肖某支付的309977.2元，其差額220322.8元即為肖某的經濟損失。但因肖某只主張218054元，故認定肖某的經濟損失為218054元。
二、梅某某超越代理權的行為，對肖某的經濟損失應予承擔賠償責任。房屋價格是房屋買賣合同中最重要的條款之一，肖某出具的《委托書》中只是委托梅某某“代為與賣方簽訂房屋買賣合同”，并未授權其決定房屋賣價。不論《委托書》是否說明梅某某有權決定房屋賣價，從情理上講，梅某某代為簽訂《房屋買賣合同》時對房屋的價格應當征得肖某的同意。若梅某某有權直接決定房屋賣價，則可以推定為梅某某有權直接將訴爭房屋以任何價格出售。因此，在肖某主張梅某某出售訴爭房屋的價格沒有經過其同意，而梅某某又沒有證據證明肖某同意房屋賣價的情況下，應當認定梅某某的代理行為是超越代理權限的。故梅某某關于其沒有超越代理權的辯稱意見，不予采納。根據《中華人民共和國民法通則》第六十六條第（一）款“沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任”之規(guī)定，梅某某對肖某的經濟損失應予承擔賠償責任。
三、李某知道梅某某超越代理權，梅某某與李某串通買賣肖某的房屋，梅某某、李某對肖某的經濟損失218054元應負連帶責任。梅某某借款于肖某，受肖某委托賣房，又直接操作訴爭房屋的買賣過程，加上其直接從事房地產中介工作，故梅某某明知訴爭房屋賣價遠遠低于市場價格。李某明知不需要支付購房首付款，僅憑銀行貸款就可以付清房款，在簽訂《房屋轉讓協(xié)議書》前后，從沒到訴爭房屋現(xiàn)場查看，這些事實也足以說明李某是明知賣房價格遠遠低于市場價格的。梅某某明知出售訴爭房屋的價格沒有經過肖某的同意，李某明知賣房價格遠遠低于市場價格，其與梅某某既是同學關系又是同事關系，應當知道成交價格300000是沒有經過肖某同意的。因此，應當推定李某知道梅某某越權代理、梅某某與李某串通以超低價格買賣房屋損害肖某合法權益的事實。故梅某某、李某關于沒有串通買賣房屋損害肖某合法權益的辯稱意見，不予采納。因此，根據《中華人民共和國民法通則》第六十六條第（三）款“代理人和第三人串通，損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負連帶責任”、第（四）款“第三人知道行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權已終止還與行為人實施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負連帶責任”之規(guī)定，梅某某、李某對肖某的經濟損失218054元應負連帶責任，原審法院對肖某的訴訟請求予以支持。
梅某某、李某明知訴爭房屋賣價遠遠低于市場價，梅某某代理肖某擅自定價賣房與李某，李某明知梅某某越權代理，基于上述理由，原審遂依據《中華人民共和國民法通則》第六十六條第（一）款、第（三）款、第（四）款之規(guī)定，判決梅某某于判決生效之日起十日內支付肖某的經濟損失218054元，李某對肖某的經濟損失218054元承擔連帶責任。原審并同時決定，案件訴訟費4300元，訴訟保全費1520元，評估費2745元，合計8565元（肖某均已預交），由梅某某、李某承擔，并于判決生效之日將8565元轉付于肖某。
本院經審理查明，原審認定的事實屬實。

本院認為：1、梅某某上訴稱，肖某曾與其簽訂委托書并經公證，梅某某有權決定出賣本案所涉房屋的價格。本院認為，房屋價格為房屋買賣合同中關乎賣家主要權利的的核心條款。肖某與梅某某在雙方訂立的委托書中詳細列舉了被委托人可代為委托人辦理的全部事項，其中并未包含梅某某可自行決定房屋售價的內容。于此情形，梅某某理應就房屋出售價格一事取得肖某的同意，其在未經肖某同意的情況下，以遠低于市場均價的價格出售本案所涉房屋的行為超越了委托書所授予的代理權，直接損害了委托人肖某的權益。因肖某并未認可梅某某與李某訂立的房屋買賣合同，即梅某某低價出售房屋的行為未經過委托人追認，依據《中華人民共和國民法通則》第六十六條第一款之規(guī)定，梅某某應就超越代理權的行為承擔民事責任，并對肖某的相應損失進行賠償。2、梅某某上訴另稱，肖某變更訴訟請求超出舉證期限，原審同意其變更屬程序違法。本院認為，肖某系在辯論終結前提出變更請求，原審予以準許有利于減少當事人訴累，并無不當。綜上，上訴人梅某某的上訴理由缺乏事實基礎和法律依據，本院均予駁回。原審判決認定事實清楚，法律適用正確，依法應予維持。經合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費4571元（梅某某已預交），由梅某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　張曉燕 審判員　　李建敏 審判員　　畢　勇

書記員：張鵬煒