肖某
李正霞（湖北尊而光律師事務(wù)所）
王亞玲（湖北尊而光律師事務(wù)所）
武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
鐘民（湖北泓峰律師事務(wù)所）
中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢蔡甸支行
馬成文
中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢開發(fā)區(qū)支行
陳曉磊

原告:肖某，女，漢族。
委托代理人:李正霞，湖北尊而光律師事務(wù)所律師。
委托代理人:王亞玲，湖北尊而光律師事務(wù)所律師。
被告:武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地:武漢市漢南區(qū)紗帽街漢南大道353號。
法定代表人:程貴洲，該公司董事長。
委托代理人:鐘民，湖北泓峰律師事務(wù)所律師。
第三人:中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢蔡甸支行，住所地:武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街新福路298號。
負責人:王浩虹，該行行長。
委托代理人:馬成文。
第三人:中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢開發(fā)區(qū)支行，住所地:武漢市武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)道128號銀城大廈。
負責人:胡志軍，該行行長。
委托代理人:陳曉磊。
原告肖某訴被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱宏博公司）、第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢蔡甸支行（以下簡稱農(nóng)行蔡甸支行）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法組成合議庭進行公開審理。本院依職權(quán)于2015年4月17日追加中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢開發(fā)區(qū)支行（以下簡稱農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行）作為本案的第三人參加訴訟。原告肖某于2015年4月21日申請撤回對農(nóng)行蔡甸支行的起訴，并提出變更訴訟請求的申請，本院依法予以準許。本院于2015年5月26日公開開庭進行了審理，原告肖某的委托代理人李正霞、王亞玲，被告宏博公司的委托代理人鐘民，第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行的委托代理人陳曉磊均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為:關(guān)于焦點1，原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，未違反法律的強制性規(guī)定，合法有效。原告已按合同約定履行了付款義務(wù)，但被告未能在合同約定的期限內(nèi)交付房屋，原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》已成就合同約定的解除條件，對于原告請求解除與被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》的請求，本院依法予以支持。至于第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行提出如果解除《武漢市商品房買賣合同》，需提前將本金還清，第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行與原告的《個人購房擔保借款合同》屬另一法律關(guān)系，第三人可按合同約定另行主張權(quán)利。
原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》解除后，原告已向被告支付的首付款62634元及銀行代原告向被告支付的購房款190000元，即購房款總額252634元被告應當返還原告。因被告逾期交房導致違約，按照《武漢市商品房買賣合同》的約定，被告應按照累計已付款的1%向原告支付違約金2526.34元（252634元×1%）?，F(xiàn)原告起訴除要求被告賠償違約金1087.83元以外，還要求被告退還其已支付的首付房款利息，并支付其已向銀行償還的利息，以及自2015年4月起應向第三人償還的截止到本案判決生效及履行期間的貸款利息，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?的規(guī)定，“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少”，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?的規(guī)定，“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”，現(xiàn)原告肖某的實際利息損失已遠高于合同約定的違約金，應按被告宏博公司違約給原告肖某造成的損失確定違約金數(shù)額。原告肖某實際的損失為首付房款62634元的利息（自2013年10月26日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止），以及向第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行貸款 ?的190000元的利息（自2013年11月22日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至本案判決生效履行完畢止），被告應按上述金額向原告支付違約金。
關(guān)于焦點2，原告肖某與被告宏博公司之間的商品房買賣合同關(guān)系，和原告肖某與第三人武漢開發(fā)區(qū)支行之間的借款關(guān)系非同一法律關(guān)系，《武漢市商品房買賣合同》與《個人購房擔保借款合同》也非主從合同關(guān)系，《武漢市商品房買賣合同》的解除并不必然導致《個人購房擔保借款合同》的解除。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條 ?的規(guī)定，“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權(quán)人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理”，第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行既不同意在本案中一并處理商品房擔保貸款 ?合同糾紛，也不同意解除《個人購房擔保借款合同》，原、被告之間的商品房買賣合同關(guān)系與原告和第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行之間的擔保借款關(guān)系系兩個不同的法律關(guān)系，不應在本案中一并處理。且原告肖某與第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行簽訂的《個人購房擔保借款合同》中對于解除購房合同及擔保借款合同的法律責任也已有約定，如在本案中一并處理《個人購房擔保借款合同》，不利于第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)主張權(quán)利。對于原告要求解除與第三人簽訂的個人購房擔保借款合同的請求，本院不予支持。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?，第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?、第二十五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、解除原告肖某與被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》（合同編號:南120301529）；
二、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告肖某購房款252634元；
三、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告肖某賠償首付款62634元的利息（自2013年10月26日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止）；
四、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告肖某賠償貸款190000元的利息（自2013年11月22日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止）；
五、上述給付款項均應于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性付清；
六、駁回原告肖某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費5903.43元，由被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯武漢市中級人民法院。收款單位全稱:武漢市財政局非稅收入?yún)R款專戶中院訴訟費分戶；帳號:07×××93；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期屆滿七日內(nèi)仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為:關(guān)于焦點1，原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，未違反法律的強制性規(guī)定，合法有效。原告已按合同約定履行了付款義務(wù)，但被告未能在合同約定的期限內(nèi)交付房屋，原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》已成就合同約定的解除條件，對于原告請求解除與被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》的請求，本院依法予以支持。至于第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行提出如果解除《武漢市商品房買賣合同》，需提前將本金還清，第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行與原告的《個人購房擔保借款合同》屬另一法律關(guān)系，第三人可按合同約定另行主張權(quán)利。
原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》解除后，原告已向被告支付的首付款62634元及銀行代原告向被告支付的購房款190000元，即購房款總額252634元被告應當返還原告。因被告逾期交房導致違約，按照《武漢市商品房買賣合同》的約定，被告應按照累計已付款的1%向原告支付違約金2526.34元（252634元×1%）?，F(xiàn)原告起訴除要求被告賠償違約金1087.83元以外，還要求被告退還其已支付的首付房款利息，并支付其已向銀行償還的利息，以及自2015年4月起應向第三人償還的截止到本案判決生效及履行期間的貸款利息，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?的規(guī)定，“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少”，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?的規(guī)定，“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”，現(xiàn)原告肖某的實際利息損失已遠高于合同約定的違約金，應按被告宏博公司違約給原告肖某造成的損失確定違約金數(shù)額。原告肖某實際的損失為首付房款62634元的利息（自2013年10月26日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止），以及向第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行貸款 ?的190000元的利息（自2013年11月22日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至本案判決生效履行完畢止），被告應按上述金額向原告支付違約金。
關(guān)于焦點2，原告肖某與被告宏博公司之間的商品房買賣合同關(guān)系，和原告肖某與第三人武漢開發(fā)區(qū)支行之間的借款關(guān)系非同一法律關(guān)系，《武漢市商品房買賣合同》與《個人購房擔保借款合同》也非主從合同關(guān)系，《武漢市商品房買賣合同》的解除并不必然導致《個人購房擔保借款合同》的解除。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條 ?的規(guī)定，“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權(quán)人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理”，第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行既不同意在本案中一并處理商品房擔保貸款 ?合同糾紛，也不同意解除《個人購房擔保借款合同》，原、被告之間的商品房買賣合同關(guān)系與原告和第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行之間的擔保借款關(guān)系系兩個不同的法律關(guān)系，不應在本案中一并處理。且原告肖某與第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)支行簽訂的《個人購房擔保借款合同》中對于解除購房合同及擔保借款合同的法律責任也已有約定，如在本案中一并處理《個人購房擔保借款合同》，不利于第三人農(nóng)行武漢開發(fā)區(qū)主張權(quán)利。對于原告要求解除與第三人簽訂的個人購房擔保借款合同的請求，本院不予支持。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?，第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?、第二十五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、解除原告肖某與被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》（合同編號:南120301529）；
二、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告肖某購房款252634元；
三、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告肖某賠償首付款62634元的利息（自2013年10月26日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止）；
四、被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告肖某賠償貸款190000元的利息（自2013年11月22日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至付清之日止）；
五、上述給付款項均應于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性付清；
六、駁回原告肖某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費5903.43元，由被告武漢宏博恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。

審判長：黃浩志
審判員：姚卓珣
審判員：肖有武

書記員：石忠玉