原告：肖某前,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族，戶籍地上海市靜安區(qū)，住上海市靜安區(qū)。
　　原告：王某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族，戶籍地上海市靜安區(qū)，住上海市靜安區(qū)。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：吳文杰，上海市功茂律師事務(wù)所律師。
　　被告：鄭國華,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族，戶籍地上海市靜安區(qū)，住上海市靜安區(qū)。
　　被告：于某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族，戶籍地上海市靜安區(qū)，住上海市靜安區(qū)。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：翟盼香，上海市金馬律師事務(wù)所律師。
　　原告肖某前、王某某訴被告鄭國華、于某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年1月10日受理后，依法適用簡易程序，于2019年2月18日公開開庭進行了審理。原告肖某前、王某某及共同委托訴訟代理人吳文杰，被告鄭國華、于某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告肖某前、王某某共同向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告所簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號：XXXXXXX)，解除日期由法院依法確定。2、判令因兩被告違約,兩被告支付兩原告違約金536,000元(總房款20%)。依據(jù)：原、被告約定在2018年11月30日過戶，由兩被告支付剩余房款，但兩被告逾期辦理過戶并未支付剩余房款，根據(jù)補充條款1第7項，兩被告構(gòu)成違約。3、判令兩被告支付兩原告租金損失13,500元。為按時將系爭房屋交給兩被告，原告與案外人的租賃合同已提前解除，因?qū)Ψ降脑蛟斐稍孢`約，因此構(gòu)成原告的損失。4、訴訟費由兩被告承擔(dān)。事實和理由：原、被告于2018年10月20日簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，雙方對座落于上海市靜安區(qū)洛川東路XXX弄XXX號XXX、XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)交易總價確定為2,680,000元。同日兩被告支付原告定金20,000元,之后根據(jù)合同約定于2018年11月30日交易當(dāng)日支付原告2,660,000元。2018年11月下旬，兩被告稱房屋中介弄虛作假、有意欺騙房產(chǎn)面積大小，不同意支付兩原告剩余房款，對是否繼續(xù)交易也不做任何表態(tài)。原告積極聯(lián)絡(luò)被告直至今日,被告仍未付款及表態(tài)是否還買房。根據(jù)雙方所簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》補充條款一的約定,兩被告已構(gòu)成根本性違約,應(yīng)支付兩原告房屋總價的20%，即536,000元。另兩原告為按時將系爭房產(chǎn)交易至兩被告名下，于2018年11月15日賠償租客房租違約金13,500元，這筆費用也應(yīng)由兩被告承擔(dān)。綜上所述,兩原告認(rèn)為被告故意拖延交易時間,造成雙方無法正常交易。原告既無法解除合同又無法繼續(xù)交易,只能采取法律手段解決糾紛。請求法院支持原告的訴訟請求。
　　被告鄭國華、于某某共同辯稱，案外人上海中正房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡稱中正地產(chǎn))的業(yè)務(wù)員電話曾向被告介紹系爭房屋，中介帶被告實地查看了系爭房屋，當(dāng)時中介稱系爭房屋有44平方米，房價為268萬元。但簽買賣合同當(dāng)天，中介告知被告系爭房屋面積僅為43.31平方米，且原告當(dāng)時未帶產(chǎn)證，被告當(dāng)時就把合同及補充協(xié)議簽掉了。事后才發(fā)現(xiàn)合同中約定的房款為238萬元，還有30萬元是簽訂的補充協(xié)議。后來中介電話聯(lián)系被告，稱房東將房產(chǎn)證送過來了，之后又說產(chǎn)權(quán)人有變更要繼續(xù)簽合同，但被告堅持按照原來的合同進行交易。后中介通知被告付款，但被告始終堅持按照原先的合同進行交易并付款，但對方一直未予回復(fù)。2018年11月30日之前被告跟中介表示始終愿意按照簽訂的房屋買賣合同去繼續(xù)履行的，但中介一直未予回復(fù)(在此過程中原告一直沒有跟被告聯(lián)系)。但目前被告認(rèn)為買賣合同由于原告變更產(chǎn)證已經(jīng)無法繼續(xù)交易，被告請求解除合同，且原告應(yīng)該返還被告定金，被告現(xiàn)在也不愿意繼續(xù)購買系爭房屋了。被告不構(gòu)成違約,而且原告主張的違約金過高，并沒有實際損失，請求法院予以調(diào)整。故不同意原告的訴請。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：
　　系爭房屋原為原告肖某前、王某某按份共有，由王某某持有1/3的產(chǎn)權(quán)份額，肖某前持有2/3的產(chǎn)權(quán)份額。
　　2018年10月20日，兩原告(出賣人、甲方)與兩被告(買受人、乙方)在中正地產(chǎn)的居間下就系爭房屋簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(編號：XXXXXXX)，約定房屋建筑面積43.31平方米，轉(zhuǎn)讓價款為230萬元，雙方應(yīng)于2018年11月30日之前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；甲、乙雙方須辦理完稅務(wù)審核、交易查詢等，至交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶。在交易過戶過程中，甲、乙雙方均應(yīng)按國家規(guī)定及稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的房屋總價繳納交易稅費，任何一方均不得以國家及稅務(wù)機關(guān)調(diào)整交易稅費為由，拒絕履行合同義務(wù)。甲、乙雙方在簽定本合同后,若有任何一方未按合同的約定全面履行各項條款而致本次交易無法實現(xiàn)其買賣目的的,則屬違約。除違約方須承擔(dān)違約責(zé)任，付定金后違約方須承擔(dān)定金罰則的違約責(zé)任或首付后付守約方總房款的20%作為違約金。同日，原告肖某前(甲方)與兩被告(乙方)簽訂的《補充協(xié)議》載明，依照《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(編號：XXXXXXX)雙方簽訂如下補充協(xié)議：系爭房屋成交價為268萬元，其中包括雙方約定的合同價230萬元及裝修補償款38萬元；乙方向甲方的實際付款方式：1、乙方于2018年10月20日向甲方支付定金2萬元；2、乙方于2018年11月30日前交易當(dāng)日向甲方支付房款266萬元；3、甲方于2018年11月30日前向乙方交房并結(jié)清出售房屋內(nèi)所有的費用。
　　2018年10月20日，兩被告向原告支付了定金2萬元。
　　后原告肖某前將其繼承所得的1/3的系爭房屋產(chǎn)權(quán)份額贈與給了原告王某某，2018年11月13日，權(quán)利人為肖某前(1/3)、王某某(2/3)按份共有的系爭房屋產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)。
　　另查明，系爭房屋原由原告方對方出租，為完成交房義務(wù)，原告肖某前與案外人周某簽訂了《協(xié)議》，由肖某前向周某支付3個月的租金作為違約金，共計13,500元，周某需在2018年11月30日前交還系爭房屋。周某在協(xié)議尾部確認(rèn)收到了肖某前支付的違約金13,500元。
　　審理中，原告的證人孫某某出庭作證稱，其是中正地產(chǎn)的員工，為原、被告房屋買賣的經(jīng)辦人。系爭房屋的房源是原告在其公司掛牌，被告通過門店咨詢找房子，證人就帶被告實際看了系爭房屋，當(dāng)時是告知被告系爭房屋是43平方多，原來掛牌為280萬元,后被告要求還價，最終確定為268萬元，本次交易的稅費由上家支付,下家只需支付268萬房款。當(dāng)時提及會由原告于次日至交易中心咨詢贈與避稅的問題，不然就不會有268萬元的價格。2018年10月20日，雙方簽訂了網(wǎng)簽合同，當(dāng)日被告支付了定金。簽合同當(dāng)天原告產(chǎn)證沒帶，但肖某前的老婆后來拍了照片發(fā)給證人，當(dāng)時照片已出示給被告，被告當(dāng)時對于房屋面積、價格等均未提出異議。2018年10月21日，被告想再核實房屋面積，因此證人就在其要求下把照片發(fā)給了被告。之后原、被告發(fā)生糾紛,被告才提出面積有問題，但證人自始至終跟被告陳述的系爭房屋面積均為43平方多，從未說過有44平方米。簽約當(dāng)天，三方約定次日至交易中心，原告辦理贈與,被告咨詢動遷退稅問題，原告當(dāng)天也帶產(chǎn)證原件來交易中心。簽約時，只提到了原告辦理贈與的事情，但沒有提到要重新簽訂買賣合同，在新產(chǎn)證出來之后，證人才告知被告需要重新簽訂合同。2018年10月21日上午9點，原告帶了產(chǎn)證，之前就約定好三方在交易中心碰頭的，證人和公司的經(jīng)紀(jì)人老師是一起陪同原、被告咨詢的，三方人員均在一起辦理相關(guān)事宜。后雙方咨詢完各自的事情后，原告提到付款的事情，被告堅持一次性付清，被告要求在交房時租客搬離。后原告去辦理贈與,辦理完畢拿到新產(chǎn)證后,通過證人聯(lián)系被告。被告至門店查看產(chǎn)證并拍照，當(dāng)時未提出任何異議。交易過程中，原、被告均通過證人進行聯(lián)系的。因為產(chǎn)證發(fā)生了變化，合同是要重新簽訂的。2018年11月13日之后、11月25日之前，證人曾電話通知被告要重新簽訂合同,對方提出原告方辦理了贈與,這筆稅款省下來了，故要求原告降低4萬元房價。但原告不同意降低房價,之后雙方便不再履行。后到期被告未付款，證人第一次在2018年11月25日向被告催告在2018年11月30日之前按約定付房款，被告則要求按照第一份合同去交易。因需要重新簽訂合同，被告不愿出面重新簽，證人后來才發(fā)送了消息說其余條件面積、地址等均不變,只是產(chǎn)證變更，故需要重新簽訂買賣合同。過履行期后,雙方均提出合同是否履行及解除的問題，但被告只是提出前述問題，但不出面解決這個問題。2018年12月11日，被告曾發(fā)消息證人，協(xié)調(diào)后續(xù)處理的問題，證人通過電話溝通回復(fù)的。
　　原告認(rèn)為證人證言是真實有效的，房產(chǎn)證面積等情況被告均是知曉的，只是因為后期原告減稅，被告要求降低房價,原告不同意才導(dǎo)致被告不愿意配合簽訂新的合同。且后期被告對于合同履行不表態(tài)，拖延導(dǎo)致本案糾紛。原告另表示，因原告肖某前的1/3產(chǎn)權(quán)份額是繼承自父親，故簽完合同后，約定次日去交易中心，原告去辦理贈與手續(xù)，被告辦理己方納稅手續(xù)。10月21日，原告通過交易中心咨詢，得到答復(fù)稱是有瑕疵的,其答復(fù)說面積、地址等均未變,只是房產(chǎn)證編號改變,之前合同是有效的。原告當(dāng)時口頭告知了被告，產(chǎn)證變更需要重新簽訂合同，當(dāng)時被告也未提出異議。新的產(chǎn)證辦下來后，中介通知被告需要重新簽訂合同，除產(chǎn)證編號外，合同其他條款均不變，但被告提出房屋面積不一致，中介有欺詐的情況，不同意再交易了。之后包括原告代理人也多次與被告聯(lián)系合同履行及解除事宜，但被告從未給原告代理人明確的答復(fù)。
　　被告表示，證人確為本次交易的經(jīng)辦人員，268萬元的價格是被告和中介談下來的，10月20日當(dāng)天原告和中介均未向被告出示過產(chǎn)證照片，合同上的產(chǎn)證編號是原告打電話給家里人，讓家里人發(fā)微信給中介的。當(dāng)時被告信任中介,也沒有想起來要求其出示產(chǎn)證照片給被告看，原告和中介也沒有提及需要辦理贈與以避稅的問題，當(dāng)時三方約定10月21日去交易中心咨詢被告作為動遷戶交易退稅的問題，原告辦理什么事情被告是不清楚的。10月20日向中介要照片是因為被告當(dāng)時想看看系爭房屋面積有多大，且次日要去交易中心，被告看了產(chǎn)證照片后即向中介提出面積不對，但中介回復(fù)稱從來沒說有44平方米,且合同已經(jīng)簽掉了。這些過程都是當(dāng)面說的，沒有通過微信。10月21日雙方在交易中心各自辦理各自的事情，中介及其經(jīng)紀(jì)人全程陪同在被告這一方，原告只是自己辦理自己的事情，最后事情辦理好之后，三方在大廳門口碰了頭。中介于11月15日打電話給被告鄭國華，讓其去看新產(chǎn)證，鄭國華當(dāng)時確實也拍了照片。11月15日，中介要求被告重新簽訂合同，被告跟中介提出要補面積的差價，但被告沒有提出具體的價格，最后被告也讓步到面積差價原、被告各半承擔(dān),但中介回復(fù)稱不可能，被告即堅持既然談不成,就按照第一份合同去交易。被告也曾詢問合同解除的問題，但中介未回復(fù)。因原告辦理了贈與手續(xù)，產(chǎn)權(quán)證號產(chǎn)生了出入，原合同無法履行,雖然被告買賣的是系爭房屋，但因原告對于房屋面積的隱瞞,被告擔(dān)心新的合同變更產(chǎn)證編號會有貓膩，且之前的合同中關(guān)于面積差被告已經(jīng)吃虧了，擔(dān)心簽訂新的合同會進一步吃虧，被告對原告辦理新的產(chǎn)證的行為產(chǎn)生了不信任感，故沒有同意簽訂新的合同。被告在本次交易中只支付了定金2萬元，如法院認(rèn)為被告在履行合同過程中存在不當(dāng)，被告僅愿承擔(dān)定金罰則的違約責(zé)任，考慮到本案的實際情況，就原告訴請中的租金損失13,500元，除定金罰則外，被告愿意另行賠償原告此筆損失。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時生效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原、被告于2018年10月20日簽訂了房屋買賣合同，之后原告方為減少稅費的承擔(dān)辦理了部分產(chǎn)權(quán)的贈與手續(xù)，因產(chǎn)證編號變更，故原合同已無法完成交易，雙方需重新簽訂房屋買賣合同以完成過戶交易手續(xù)。審理中，被告認(rèn)為，原告和中介在簽訂合同時并未告知將會辦理贈與手續(xù)。但被告在查看新產(chǎn)證后，并未對產(chǎn)證變更這一行為提出異議，之后僅就房屋面積存在差異提出異議，要求變更合同總價。被告認(rèn)為，簽約時并未看到產(chǎn)證。但即使原告未出示產(chǎn)證，合同中亦明確記載了產(chǎn)證編號及房屋面積，被告也已在合同上簽字確認(rèn)，被告以年事已高，相信中介和原告為由推脫己方責(zé)任，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采納?，F(xiàn)原、被告均同意合同解除，本院予以確認(rèn)。審理中，被告亦確認(rèn)雙方交易的標(biāo)的為系爭房屋，故在系爭房屋產(chǎn)權(quán)人比例發(fā)生變化，其他交易條件均未發(fā)生變化的情況下，對于被告購買系爭房屋并無實質(zhì)上的影響，被告本應(yīng)配合原告重新簽訂合同，以完成雙方的交易。但因被告提出存在面積差導(dǎo)致雙方的交易無法履行，應(yīng)屬被告違約，理應(yīng)根據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)合同約定，原、被告雙方在簽訂合同后,若有任何一方未按合同的約定全面履行各項條款而致本次交易無法實現(xiàn)其買賣目的的,則屬違約。付定金后違約方須承擔(dān)定金罰則的違約責(zé)任或首付后付守約方總房款的20%作為違約金。現(xiàn)被告僅支付了定金2萬元，按照合同約定，應(yīng)承擔(dān)定金罰則的違約責(zé)任，即2萬元定金原告不予退還。原告要求被告承擔(dān)總房款20%作為違約金的訴訟請求與合同約定不符，本院難以支持。至于原告提前清退承租人發(fā)生的損失，現(xiàn)被告愿意另行補償與原告，本院予以確認(rèn)。同時，本院注意到，原告和中介均確認(rèn)為減少稅費的承擔(dān)，將會辦理產(chǎn)權(quán)的贈與手續(xù)，故系爭房屋的產(chǎn)證必然會發(fā)生變化，且中介作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，本可在新的產(chǎn)證辦理后再行組織雙方簽訂合同，而且原告、中介也未在簽訂合同時告知被告需重新簽訂合同，對于合同的履行亦存在不當(dāng)之處。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十五條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十八條規(guī)定，判決如下：
　　一、原告肖某前、王某某與被告鄭國華、于某某就上海市靜安區(qū)洛川東路XXX弄XXX號XXX、XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號：XXXXXXX)解除；
　　二、被告鄭國華、于某某應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)給付原告肖某前、王某某租金損失13,500元；
　　三、駁回原告肖某前、王某某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費9,295元，減半收取計4,647.5元，由被告鄭國華、于某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　

審判員：董??錕

書記員：郇??鑫