上訴人（原審被告）：肖某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省沙洋縣。
委托訴訟代理人：佘德文，沙洋縣沙洋法律事務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審原告）：湖北卓某物業(yè)有限公司，住所湖北省荊門市沙洋縣荊河路1號(hào)。
法定代表人：梁辰，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳呂瓊，該公司員工。
委托訴訟代理人：呂明華，湖北希文律師事務(wù)所律師。

上訴人肖某某因與被上訴人湖北卓某物業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱卓某物業(yè)公司）租賃合同糾紛一案，不服沙洋縣人民法院（2017）鄂0822民初595號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年9月27日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人肖某某及其委托訴訟代理人佘德文，被上訴人卓某物業(yè)公司的其委托訴訟代理人陳呂瓊、呂明華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
肖某某上訴請(qǐng)求：1、肖某某應(yīng)支付卓某物業(yè)公司租金76395元，扣除已付15000元租金、2000元裝修保證金、5000元履約保證金，實(shí)際應(yīng)支付54395元；二、駁回卓某物業(yè)公司的其他訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由:一、原審認(rèn)定肖某某支付卓某物業(yè)公司租金140493.5元事實(shí)錯(cuò)誤。其一，2016年1月12日，卓某物業(yè)公司用一把大鎖鎖住了肖某某的門店不讓肖某某營(yíng)業(yè)，嚴(yán)重?fù)p害了肖某某的利益，對(duì)于2016年1月12日以后的租金不能支持；其二，肖某某拒付租金是因?yàn)樽磕澄飿I(yè)公司承諾的配套設(shè)施未落實(shí)，導(dǎo)致肖某某經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重虧損，希望能減少租金。二、原審法院適用法律錯(cuò)誤，本案是租賃合同糾紛，不能同時(shí)審理物業(yè)合同糾紛。
卓某物業(yè)公司答辯稱，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
卓某物業(yè)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、肖某某給付卓某物業(yè)公司截至2016年8月19日所欠租賃房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)141234元，并按合同約定支付遲延履行違約金76994元，兩項(xiàng)共計(jì)218228元；2、訴訟費(fèi)用由肖某某承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年3月20日，卓某物業(yè)公司作為甲方（出租人）與承租人肖某某（乙方）簽訂一份《金水灣步行街商鋪?zhàn)赓U合同》，約定甲方同意將位于荊門市沙洋縣荷花大道南路1號(hào)，金水灣步行街4號(hào)樓1層鋪位號(hào)為4-121.122.123.127.128的商鋪出租給乙方使用，雙方確定該商鋪按建筑面積123.22平方米，作為本合同計(jì)算商用租賃運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及其他應(yīng)繳費(fèi)用的依據(jù)。租賃期限自2014年3月20日起至2017年3月19日止，即從2014年3月20日起開始計(jì)算租賃期和租賃費(fèi)及其他應(yīng)繳費(fèi)用，鑒于乙方在簽訂本合同時(shí)一次性支付6月的租賃費(fèi)及保證金，甲方同意給予乙方12月（具體時(shí)間為2014年3月20日起至2014年9月19日，次年上半年2015年3月20日起至2015年9月19日止）為免租期。承租方所租商鋪月租金，第一年為60元/平方米，第二年為65元/平方米，第三年為65元/平方米，三年后期滿續(xù)租的，租金漲幅控制在10%以內(nèi)。第一個(gè)經(jīng)營(yíng)年度租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣44359元，第二個(gè)經(jīng)營(yíng)年度每月運(yùn)營(yíng)租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣48055元，第三個(gè)經(jīng)營(yíng)年度每月運(yùn)營(yíng)租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣96111元。乙方在簽訂本合同時(shí)一次支付第一期6個(gè)月租賃費(fèi)44359元，本合同約定的免費(fèi)期屆滿前30天向甲方交納第二期租賃費(fèi)，以后每期屆滿前30天向甲方繳納下一期租賃運(yùn)營(yíng)費(fèi)。本合同簽署前，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方支付人民幣5000元作為履約保證金。雙方還約定，作為該商鋪的承租人，乙方應(yīng)當(dāng)自計(jì)租日起，向甲方交納該商鋪的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：按該商鋪的建筑面積計(jì)算，每平方米每月2元，該商鋪每月物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)為246.44元，支付方式：以一個(gè)季度為一個(gè)交費(fèi)期，除第一期物業(yè)服務(wù)費(fèi)外，其他費(fèi)用均按自然季度交納，乙方應(yīng)當(dāng)在每個(gè)交費(fèi)期最后一個(gè)月的20日前，向甲方一次性足額支付下個(gè)交費(fèi)期費(fèi)用。第一期物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)于本合同簽訂后五個(gè)工作日內(nèi)支付，收費(fèi)期間為2014年3月20日至2015年3月19日，應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為2957元。乙方遲延交納本合同項(xiàng)下租金及其他費(fèi)用的，每延遲一日，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方支付相當(dāng)于欠費(fèi)金額1‰的延遲履行違約金；延遲超過(guò)30日，甲方有權(quán)單方解除合同。雙方確認(rèn)，本合同因乙方違約而提前終止的，甲方有權(quán)沒(méi)收本合同項(xiàng)下之履約保證金。租賃期屆滿之日或本合同因任何原因終止7日內(nèi)，乙方應(yīng)當(dāng)將商鋪交還甲方，若上述交還期屆滿后，乙方仍未將商鋪交還甲方的，甲方有權(quán)采取控制人員從該商鋪進(jìn)出，阻止乙方繼續(xù)開業(yè)經(jīng)營(yíng)等強(qiáng)制措施，此種情形下，乙方所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)及相關(guān)能源費(fèi)用并不因此得到減免。合同最后有一條手寫條款：“25.14本合同第一年應(yīng)交費(fèi)用共74268元：柒萬(wàn)肆仟貳佰陸拾捌元整，其中：年租金44359元，合同保證金5000元，地板18483元，物業(yè)費(fèi)2957元，裝修押金2000元，水電開戶1100元，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)369元。因甲、乙雙方友好協(xié)商總費(fèi)用分兩個(gè)時(shí)段交清。第二次繳款時(shí)間是2014年4月25日前，共繳款是24359元：貳萬(wàn)肆仟叁佰伍拾玖元整。第一次繳款時(shí)間是2014年4月5日前，共繳款是44909元：肆萬(wàn)肆仟玖佰零玖元整，如乙方不按合同時(shí)間繳清欠款，甲方有權(quán)終止本合同，并前期所繳費(fèi)用不得退還，乙方承擔(dān)導(dǎo)致合同終止的違約責(zé)任?！蓖徶校つ衬酬愂?015年年底，訴爭(zhēng)商鋪遭卓某物業(yè)公司強(qiáng)制鎖門；卓某物業(yè)公司陳述其鎖門時(shí)間為2017年3月份。
2014年3月20日，卓某物業(yè)公司收到肖某某商鋪押金（履約保證金）5000元；2014年4月4日，卓某物業(yè)公司分別收到肖某某租金15000元、物業(yè)費(fèi)2957元、裝修保證金2000元、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)369元。
另查明，卓某物業(yè)公司法定代表人于2014年7月30日、2015年9月16日，依次變更為王運(yùn)標(biāo)、梁辰。2014年7月30日，沙洋縣卓某物業(yè)有限公司更名為湖北卓某物業(yè)有限公司。陳勇系本案訴爭(zhēng)商鋪的所有權(quán)人，卓某物業(yè)公司受陳勇委托在該商鋪空鋪時(shí)從事對(duì)外招租工作，并代表其簽訂和執(zhí)行該商鋪的租賃合同，依法向欠付租金和費(fèi)用的租戶進(jìn)行追繳。
一審法院認(rèn)為，卓某物業(yè)公司與肖某某之間的《金水灣步行街商鋪?zhàn)赓U合同》系雙方真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)按照合同約定履行。卓某物業(yè)公司向肖某某交付租賃商鋪后，肖某某理應(yīng)按照合同約定的期限向卓某物業(yè)公司繳付租金、物業(yè)管理費(fèi)等合同約定的費(fèi)用。肖某某抗辯該合同并非其真實(shí)意思表示，是受卓某物業(yè)公司欺騙簽訂的合同，卓某物業(yè)公司簽訂合同時(shí)有其他承諾，卓某物業(yè)公司并未依約履行，但是未提交證據(jù)證實(shí)，對(duì)肖某某的該抗辯意見(jiàn)一審法院不予采信。另，肖某某還抗辯2015年年底商鋪遭強(qiáng)制鎖門，之后的租金及物業(yè)費(fèi)等不應(yīng)再計(jì)算。雙方在合同中約定了租賃期屆滿之日或本合同因任何原因終止7日內(nèi)，承租人未將商鋪交還出租人的，出租人有權(quán)采取阻止承租人繼續(xù)開業(yè)經(jīng)營(yíng)等強(qiáng)制措施，承租人所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)及相關(guān)能源費(fèi)用并不因此得到減免。根據(jù)誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的原則，肖某某抗辯強(qiáng)制鎖門的時(shí)間為2015年年底，但未提交證據(jù)證實(shí)，一審法院對(duì)其抗辯意見(jiàn)不予采信。肖某某向卓某物業(yè)公司繳納共計(jì)25326元，第一年（2014年3月20日至2015年3月19日）剩余未交款項(xiàng)共計(jì)48942元，應(yīng)分別于2014年4月5日前繳納24583元、2014年4月25日前繳納24359元；第二年（2015年3月20日至2016年3月19日）租金48055元應(yīng)于2015年2月20日前繳納；第二年每個(gè)季度的物業(yè)費(fèi)246.44×3=739.3元應(yīng)分別于2015年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前向卓某物業(yè)公司繳納；第三年（2016年3月20日至2016年8月19日）租金96111÷12×5=40046.3元應(yīng)于2016年2月20日前繳付；第三年截止2016年8月19日的物業(yè)費(fèi)應(yīng)分別于2016年3月20日前繳付739.3元、2016年6月20日前繳付246.44×2=492.9元。共計(jì)140493.4元。故根據(jù)合同約定，2014年3月20日至2016年8月19日，肖某某應(yīng)向卓某物業(yè)公司支付的遲延履行違約金為（24359×847+24583×867+48055×547+40046.3×182+739.3×（518+426+334+243）+739.3×153+492.9×61）×1‰=76787.7元。故對(duì)卓某物業(yè)公司的第一項(xiàng)訴請(qǐng)一審法院予以部分支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第三款、第二百二十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決：一、被告肖某某于判決生效之日起十日內(nèi)向原告湖北卓某物業(yè)有限公司支付截止2016年8月19日的租金及物業(yè)管理費(fèi)140493.4元，并支付遲延違約金76787.7元。二、駁回原告湖北卓某物業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)4573元，減半收取計(jì)2286.5元，由被告肖某某負(fù)擔(dān)2250元，原告湖北卓某物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)36.5元。
二審期間，對(duì)當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求提交的新證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證,本院經(jīng)審核認(rèn)定如下:肖某某提交的證人李某、江某、曹某的當(dāng)庭證言與沙洋縣公安局水陸派出所出具的證明及門店外觀照片能夠相互印證，能夠證實(shí)肖某某承租的門店于2016年1月12日被卓某物業(yè)公司上鎖，故本院對(duì)上述證據(jù)均予以采信。
本院經(jīng)審理查明，2016年1月12日，肖某某承租的沙洋縣荷花大道南路1號(hào)，金水灣步行街4號(hào)樓1層鋪位號(hào)4-121.122.123.127.128的商鋪均被卓某物業(yè)公司上鎖。
本院對(duì)一審查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，卓某物業(yè)公司與肖某某于2014年3月20日簽訂的《金水灣步行街商鋪?zhàn)赓U合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，卓某物業(yè)公司與肖某某因履行租賃合同發(fā)生糾紛，本案雖是租賃合同，但該租賃合同亦約定了相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)的支付事宜，一審法院基于同一法律關(guān)系一并審理物業(yè)費(fèi)的支付情況并無(wú)不當(dāng)，故上訴人肖某某認(rèn)為原審適用法律錯(cuò)誤，本案是租賃合同糾紛，不能同時(shí)適用審理物業(yè)合同糾紛的上訴理由不能成立，本院不予采納。
關(guān)于肖某某支付的履約保證金、裝修押金能否折抵租金的問(wèn)題。本案中，《租賃合同》約定“本合同因乙方（肖某某）違約而提前終止的，甲方（卓某物業(yè)公司）有權(quán)沒(méi)收本合同項(xiàng)下之履約保證金”。肖某某雖向卓某物業(yè)公司支付了5000元的履約保證金，但因其未如期向卓某物業(yè)公司支付租金、物業(yè)管理費(fèi)而導(dǎo)致合同提前終止，卓某物業(yè)公司可依約沒(méi)收肖某某支付的履約保證金。對(duì)于肖某某支付的2000元裝修押金的處理，合同并未約定，故該裝修押金可折抵租金。本院對(duì)肖某某要求將5000元履約保證金折抵租金的上訴請(qǐng)求不予支持，對(duì)其要求將2000元裝修押金折抵租金的上訴請(qǐng)求予以支持。
關(guān)于肖某某欠付的租金、物業(yè)費(fèi)、違約金數(shù)額的問(wèn)題。因肖某某未如期向卓某物業(yè)公司支付租金、物業(yè)管理費(fèi)，訴爭(zhēng)門店于2016年1月12日被卓某物業(yè)公司強(qiáng)制上鎖，卓某物業(yè)公司已以自己的行為明確表示不再履行合同，雙方簽訂的租賃合同于2016年1月12日終止，肖某某欠付租金、物業(yè)費(fèi)及其他費(fèi)用的時(shí)間應(yīng)計(jì)算到2016年1月12日。肖某某要求將租金計(jì)算至2016年1月12日的上訴請(qǐng)求，本院予以支持；肖某某以卓某物業(yè)公司承諾的配套設(shè)施未落實(shí)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重虧損為由，要求減少租金的上訴理由，因其未提交的證據(jù)證實(shí)該項(xiàng)主張，故本院不予支持。
根據(jù)本案查明的事實(shí)，肖某某欠付的租金、物業(yè)費(fèi)用等款項(xiàng)分二個(gè)階段計(jì)算：（1）2014年3月20日至2015年3月19日(第一年)還應(yīng)付款項(xiàng)共計(jì)48942元[74268元-5000(履約保證金)-15000元(已付租金)-2957元(物業(yè)費(fèi))-2000元(裝修費(fèi))-369元(裝修垃圾清運(yùn)費(fèi))=48942元]，應(yīng)分別于2014年4月5日前繳納24583元[44090元(第一次)-15000元(已付租金)-2957元(物業(yè)費(fèi))-2000元(裝修費(fèi))-369元(裝修垃圾清運(yùn)費(fèi))=24583元]，2014年4月25日前繳納24359元(第二次)；（2）2015年3月20日至2016年1月12日(第二年)（其中2015年3月20日至2016年9月19日為免租期）共3個(gè)月另24天，應(yīng)付租金為30435元（123.22㎡×65元/㎡×3個(gè)月+123.22㎡×65元/㎡÷30天×24天=30435元），應(yīng)于2015年8月20日前繳納；2015年3月20日至2016年1月12日的應(yīng)付物業(yè)費(fèi)2415元（246.44元×9個(gè)月+246.44元÷30天×24天=2415元），其中每個(gè)季度的物業(yè)費(fèi)為739.3元(246.44元×3個(gè)月=739.3元)，應(yīng)分別于2015年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前繳納。上述欠付款項(xiàng)共計(jì)79792元。因卓某物業(yè)公司同意將上述欠付租金、物業(yè)費(fèi)的遲延履行違約金計(jì)算至2016年8月19日，系其對(duì)自身民事權(quán)利的處分，本院予以支持。根據(jù)合同約定，肖某某應(yīng)支付的遲延履行違約金為62503元[24359元×847天×1‰+24583元×867天×1‰+30435元×365天×1‰+739.3元×（518+426+334）天×1‰+246.44元÷30天×24天×1‰=62503元]。因肖某某支付的2000元裝修押金可折抵租金，故肖某某欠付的租金、物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)數(shù)額為77792元。
綜上所述，原判將肖某某欠付的租金及物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)計(jì)算至2016年8月19日有誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零八條、第一百一十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷沙洋縣人民法院（2017）鄂0822民初595號(hào)民事判決；
二、肖某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向湖北卓某物業(yè)有限公司支付租金、物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)77792元，并支付遲延履行違約金62503元。
三、駁回湖北卓某物業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)4573元，減半收取計(jì)2286.5元，由肖某某負(fù)擔(dān)1489.5元，湖北卓某物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)797元；二審案件受理費(fèi)4573元，由肖某某負(fù)擔(dān)2953元，由湖北卓某物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1620元。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　向華波 審判員　　羅艷紅 審判員　　董菁菁

書記員：陳錦書