肖某
龔曙光（湖北思普潤律師事務所）
鄂州市富實房地產(chǎn)置業(yè)有限公司
柯國順（湖北伸道律師事務所）

上訴人（原審原告）:肖某。
委托代理人:龔曙光，湖北思普潤律師事務所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
上訴人（原審被告）:鄂州市富實房地產(chǎn)置業(yè)有限公司。
住所地:鄂州市濱湖西路122號。
法定代表人:李齊年，公司董事長。
委托代理人:柯國順，湖北伸道律師事務所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
上訴人肖某與上訴人鄂州市富實房地產(chǎn)置業(yè)有限公司（下稱富實公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2014）鄂鄂城民初字第01764號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2015年8月26日受理后，依法組成由審判員齊志剛擔任審判長，審判員李志伸、繆冬琴參加的合議庭，于2015年9月14日公開開庭進行了審理。
上訴人肖某的委托代理人龔曙光、上訴人富實公司的委托代理人柯國順到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
肖某訴至原審法院，請求:1、確認被告房屋交付行為無效；2、被告向原告支付逾期交付違約金16189元，支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金25460元，共計41649元；3、本案訴訟費用由被告承擔。
原審認定:2010年12月27日，原告肖某與被告富實公司簽訂了《商品房買賣合同》和《合同補充協(xié)議》各一份。
約定:原告肖某購買被告富實公司開發(fā)的位于鄂州市鄂城區(qū)濱湖南路月畔灣小區(qū)F幢獨單元403號房屋一套，總價款222373元；被告富實公司應于2012年8月28日前，向原告（買售人）交付經(jīng)驗收合格的商品房；被告（出賣人）應當在商品房交付使用后90日、寬限期6個月內(nèi)，將應提供辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記資料報房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案；如因被告的責任不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，被告應賠償實際損失，承擔法律責任。
2011年1月20日，原告向被告支付購房款人民幣72373元，余款人民幣150000元于2011年4月20日申請銀行貸款支付。
2012年10月2日，原、被告簽訂《房屋交接協(xié)議》，約定:雙方在房屋交接前進行了共同驗收，確認符合交房條件，不存在任何異議。
原審另查明:2014年12月3日，被告富實公司建設(shè)的位于濱湖南路月畔灣二期工程經(jīng)鄂州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)委員會辦理竣工驗收備案。
2014年12月24日，被告富實公司建設(shè)的月畔灣二期E、F、D及會所號樓共4棟房屋經(jīng)鄂州市房產(chǎn)管理局辦理綜合交付使用備案。
原審認為:原告肖某與被告富實公司簽訂的《商品房買賣合同》、《合同補充協(xié)議》和《房屋交接協(xié)議》，均系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，應受法律保護。
被告已依約向原告交付房屋，雖然被告在交付房屋時，該房屋還未經(jīng)驗收合格，但原告已接收，且該房屋現(xiàn)已經(jīng)鄂州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)委員會、鄂州市房產(chǎn)管理局驗收并交付使用。
根據(jù)雙方意思自治原則，依法認定雙方交付房屋行為有效。
故原告訴求確認被告交付房屋行為無效，支付逾期交房違約金，不予支持。
雙方在履行《商品房買賣合同》和《合同補充協(xié)議》過程中，被告未能依約定期限向原告提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記資料，導致原告至起訴之日，仍不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，應承擔違約責任。
故原告請求被告支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金，予以支持。
違約金數(shù)額依據(jù)原告已付購房款人民幣222373元，自被告應提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記資料之日（2013年5月28日）算至起訴之日（2014年8月26日）止，共計453天，參照中國人民銀行規(guī)定金融機構(gòu)同期貸款利率6.15％計算，故被告辯稱應依法駁回原告全部訴訟請求的抗辯理由，依法不予采信。
依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋》第十八條第二款和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:一、被告富實公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告肖某逾期提供辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金人民幣16973元。
二、駁回原告肖某的其他訴訟請求。
本案受理費人民幣850元，由原告負擔人民幣504元，被告負擔人民幣346元。
上訴人肖某上訴稱:（一）被上訴人未按合同約定的條件交付房屋，已構(gòu)成違約。
依據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》的約定，房屋交付期限為2012年8月28日，房屋交付條件為商品房經(jīng)合格驗收，而被上訴人交付的房屋于2014年12月3日才經(jīng)驗收合格，被上訴人交付房屋的行為明顯違反合同約定。
（二）被上訴人交付未經(jīng)驗收合格的房屋違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，該《房屋交接協(xié)議》依法應認定為無效協(xié)議。
《中華人民共和國建筑法》規(guī)定“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件；建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”，對于未經(jīng)驗收合格的商品房，法律已明文規(guī)定不允許交付使用。
（三）上訴人主張逾期交房違約金16189元符合合同約定和法律規(guī)定。
上訴人雖領(lǐng)取了涉案房屋的鑰匙，但此時涉案房屋未通過建設(shè)、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計單位的竣工驗收，也未取得竣工驗收備案表，不具備交付條件，上訴人領(lǐng)取房屋鑰匙的行為不能視為被上訴人將涉案房屋合法交付上訴人，涉案房屋于2014年12月3日才取得竣工驗收備案表，至此應視為被上訴人在2014年12月3日之前未將符合合同約定交付條件的房屋交付上訴人，被上訴人應向上訴人支付逾期交房違約金。
因此，原審認定被上訴人房屋交付行為有效，未認定被上訴人逾期交房，系認定事實錯誤，適用法律錯誤，請求二審法院改判原審第二項為“被上訴人支付逾期交房違約金16189元”。
上訴人富實公司上訴稱:按雙方簽訂的《商品房買賣合同》和《合同補充協(xié)議》的約定，我公司應于2013年5月28日前向被上訴人肖某提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記備案資料的事實雖不可否認，但基于《商品房買賣合同》第15條第3項關(guān)于賠償實際損失的約定和被上訴人肖某并無證據(jù)證實其因此受到實際損失的事實，我公司認為原審判決我公司向被上訴人肖某支付逾期提供辦理房屋權(quán)屬證書登記備案資料違約金的依據(jù)不足。
綜上，請求二審撤銷原審判決第一項；改判駁回被上訴人肖某關(guān)于支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金的訴訟請求。
上訴人肖某、上訴人富實公司在二審舉證期限內(nèi)未提交新的證據(jù)。
本院認為:針對上訴人肖某、上訴人富實公司的上訴，（一）關(guān)于富實公司應否支付逾期交房違約金。
上訴人富實公司與上訴人肖某簽訂《房屋交接協(xié)議》的時間在合同約定的期限內(nèi)，其所售房屋雖未經(jīng)相關(guān)部門驗收合格，但上訴人肖某并未對上訴人富實公司的交房行為提出異議，并接收了所購房屋，且事后上訴人富實公司所售房屋經(jīng)相關(guān)部門驗收后，仍是合格的，故上訴人富實公司不應承擔逾期交房違約金。
（二）關(guān)于富實公司應否支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金。
根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》、《合同補充協(xié)議》的約定，上訴人富實公司未在2013年5月28日前向上訴人肖某提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記資料，導致上訴人肖某不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，因此，按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十五條中“出賣人賠償實際損失承擔法律責任”的約定，及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋》第十八條第二款“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算”的規(guī)定，上訴人富實公司應當支付上訴人肖某逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金。
（三）關(guān)于原審計算逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金的標準是否恰當。
因2013年5月28日至2014年8月26日間，中國人民銀行貸款年利率為6%，原審按照年利率6.15%計算不當，本院予以糾正，違約金應為16559元（222373元×6%÷365天×453天）。
綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確，但實體處理部分失當，本院依法予以糾正。
依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋》第十八條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（三）項之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2014）鄂鄂城民初字第01764號民事判決；
二、上訴人富實公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付上訴人肖某逾期提供房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金16559元；
三、駁回上訴人肖某的其他訴訟請求。
一審訴訟費用的分攤按一審的不變。
二審案件受理費437元，由上訴人肖某負擔262元，上訴人富實公司負擔175元（二審上訴人富實公司為上訴人肖某墊付受理費50元，執(zhí)行中直接抵扣）。
本判決為終審判決。

本院認為:針對上訴人肖某、上訴人富實公司的上訴，（一）關(guān)于富實公司應否支付逾期交房違約金。
上訴人富實公司與上訴人肖某簽訂《房屋交接協(xié)議》的時間在合同約定的期限內(nèi)，其所售房屋雖未經(jīng)相關(guān)部門驗收合格，但上訴人肖某并未對上訴人富實公司的交房行為提出異議，并接收了所購房屋，且事后上訴人富實公司所售房屋經(jīng)相關(guān)部門驗收后，仍是合格的，故上訴人富實公司不應承擔逾期交房違約金。
（二）關(guān)于富實公司應否支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金。
根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》、《合同補充協(xié)議》的約定，上訴人富實公司未在2013年5月28日前向上訴人肖某提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記資料，導致上訴人肖某不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，因此，按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十五條中“出賣人賠償實際損失承擔法律責任”的約定，及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋》第十八條第二款“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算”的規(guī)定，上訴人富實公司應當支付上訴人肖某逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金。
（三）關(guān)于原審計算逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金的標準是否恰當。
因2013年5月28日至2014年8月26日間，中國人民銀行貸款年利率為6%，原審按照年利率6.15%計算不當，本院予以糾正，違約金應為16559元（222373元×6%÷365天×453天）。
綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確，但實體處理部分失當，本院依法予以糾正。

依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋》第十八條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（三）項之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2014）鄂鄂城民初字第01764號民事判決；
二、上訴人富實公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付上訴人肖某逾期提供房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金16559元；
三、駁回上訴人肖某的其他訴訟請求。
一審訴訟費用的分攤按一審的不變。
二審案件受理費437元，由上訴人肖某負擔262元，上訴人富實公司負擔175元（二審上訴人富實公司為上訴人肖某墊付受理費50元，執(zhí)行中直接抵扣）。

審判長：齊志剛
審判員：李志伸
審判員：繆冬琴

書記員：郭煒