上訴人（原審被告、反訴原告）：肖光明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省恩施市。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：孟某某，男，生于1989年1月6日，土家族，住湖北省宣恩縣。
委托訴訟代理人：袁坤，湖北正典律師事務所律師。

上訴人肖光明因與被上訴人孟某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初3764號民事判決，向本院提出上訴。本院于2017年6月26日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
肖光明上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回孟某某的訴訟請求，支持肖光明的反訴請求，訴訟費由孟某某承擔。事實及理由：一、一審認定事實錯誤，肖光明只收到孟某某交納的房租合計44000元，余下13000元（租金10000元、押金3000元）孟某某未支付。肖光明也未收到孟某某支付的裝修費21000元，相反，肖光明還為孟某某墊付了裝修費17600元。孟某某未提交有效的證據(jù)證明其給肖光明支付了押金3000元、剩余租金10000元和裝修款21000元，一審僅以孟某某提交的短信記錄和微信聊天記錄認定孟某某付款的事實依據(jù)不足，短信中提到的16000元是肖光明的催款憑證，不能證明實際收到了款項；二、房屋出租合同約定的房屋用途為買賣小商品，孟某某私自將房屋用途改作餐飲，致使房屋的實際所有權人提出異議。只要孟某某不改變房屋用途，房屋租賃協(xié)議是可以實際履行的，故本案系孟某某存在拖欠租金及改變房屋用途等嚴重違約行為，而非肖光明違約。
孟某某辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律準確，應予以維持。
孟某某向一審法院起訴請求：1、判令解除孟某某與肖光明簽訂的《門面出租合同》，退還孟某某支付的租金50000元及租房押金3000元，并按銀行同期貸款利率支付利息；2、判令肖光明賠償孟某某房屋裝修款25300元；3、判令肖光明賠償孟某某損失11534元；4、肖光明承擔訴訟費。
肖光明向一審法院反訴請求：1、判令孟某某支付肖光明剩余租金10000元、押金3000元、門面裝修費17600元，合計30600元；2、孟某某承擔反訴費用。
一審法院認定事實：2016年6月8日，肖光明（甲方、出租方）與孟某某（乙方、承租方）簽訂《門面出租合同》，主要內容有：“1.甲方將位于航空大道2—46號40平方米門面出租給乙方作為經(jīng)營使用。2.租賃期限。租賃期為壹年，從2016年6月12日至2017年6月11日。合同期滿后，甲方如果繼續(xù)對外租賃本門面，乙方享有優(yōu)先承租權，乙方必須在合同到期前30天與甲方商議簽訂新租賃合同，否則按自動棄權處理，甲方有權收回門店。3.租金，該門面的租金為每年50000元，簽訂合同當日一次付清。10.乙方責任，①乙方向甲方交押金3000元?！碑斕?，孟某某通過銀行給肖光明轉賬付款10000元，肖光明出據(jù)載明“今收到門面租金壹萬元，余下肆萬叁2016年6月12日付清。肖光明”。該據(jù)左下方還載明“2016年6月收到租金叁萬元，余下壹萬叁仟元兩個月內付清，肖光明”，孟某某也在該據(jù)右下方簽名。合同簽訂后，孟某某先自行對涉案門面房進行了部分裝修。后雙方約定由肖光明進行裝修，孟某某支付裝修價款，價款為21000元。2016年6月28日，裝修基本完成。至一審庭審辯論終結前，孟某某未能使用承租房屋。2016年6月間，孟某某通過銀行轉賬方式給肖光明匯款44000元，其中6月8日10000元、11日18000元、24日10000元、25日6000元。
2016年6月至8月間，孟某某與肖光明的聯(lián)系短信、微信記錄載明：2016年6月23日，肖光明給孟某某回信息“別急著簽合同”、“你打16000元到我卡上，明天安（按）排人加班做”、“和恩運有糾紛”。2016年8月9日孟某某給肖光明信息“每次問你還要好久（就）都是說幾天，幾天過去了還是說幾天，我都沒得到過準確的答案”。
另查明，肖光明出租給孟某某的房屋屬恩施州交運運輸集團有限公司實業(yè)開發(fā)分公司所有，雙方于2015年4月2日簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限為一年，自2015年1月31日起至2016年1月30日止，年租金85075元。2016年1月30日以后，雙方未訂立書面合同。
一審審理中，孟某某、肖光明均未舉證證明涉案房屋的權利人曾主張權利。孟某某要求解除《門面出租合同》的理由是肖光明違約，未能交付租賃門面房屋，致使合同目的不能實現(xiàn)；并要求肖光明退還房屋租金和押金53000元，并支付自2016年6月18日起至實際退還之日止按照銀行同期貸款利率計算的利息；要求肖光明賠償房屋裝修款25300元，其中已向肖光明轉款支付裝修費用21000元，另支付徐福平裝修款4300元；要求肖光明賠償孟某某為開業(yè)購買用具、調料以及所作的廣告等損失11534元。孟某某陳述其向肖光明支付款項的組成為，合同簽訂之日即2016年6月8日通過銀行轉賬支付10000元，同日支付現(xiàn)金30000元，2016年6月11日通過銀行轉賬支付18000元（包含所欠的租金10000元及押金3000元，剩余5000元是支付的裝修款），2016年6月24日通過銀行轉賬支付10000元裝修款，2016年6月25日通過銀行轉賬支付6000元裝修款，合計74000元。對此，肖光明辯稱，所收孟某某款項均是通過銀行轉賬支付，沒有現(xiàn)金支付，共計收到孟某某付款44000元，其中出具收據(jù)的40000元，另有4000元未出具收據(jù)?，F(xiàn)孟某某訴請要求解除合同，肖光明認為合同可以繼續(xù)履行，不滿足解除合同的條件，且系孟某某違約，多次拖欠租金、押金以及房屋裝修款，私自改變合同約定的房屋用途，將約定的買賣小商品，改作做面點使用。孟某某在付清租金、押金、裝修款費用之后可以繼續(xù)使用門面。因此，孟某某請求解除門面出租合同沒有事實和法律依據(jù)。
一審法院認為，一、孟某某、肖光明簽訂的《門面出租合同》的效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外”，第十六條第一款規(guī)定：出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”。肖光明將涉案房屋轉租給孟某某，雖已超過肖光明與房屋所有權人恩施州交運運輸集團有限公司實業(yè)開發(fā)分公司所約定的期限，但自孟某某起訴至今，無證據(jù)證明房屋所有權人曾主張權利。因此，作為具有完全民事行為能力的孟某某、肖光明所簽訂的該合同系雙方真實意思表示，屬有效合同，對雙方具有約束力。二、孟某某請求解除《門面出租合同》是否符合法律規(guī)定。孟某某、肖光明于2016年6月8日簽訂《門面出租合同》，約定租期為自2016年6月12日至2017年6月11日。至2016年8月，肖光明認可“和恩運有糾紛”，且至法庭辯論終結前，肖光明未將涉案房屋交付孟某某，肖光明已構成違約。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的”之規(guī)定，孟某某有權請求解除合同，合同解除時間以肖光明收到孟某某起訴狀時間2016年11月2日為合同解除日。肖光明以房屋門面出租合同可以繼續(xù)履行的辯解主張不能成立。肖光明辯稱系孟某某違約，多次拖欠租金、押金以及房屋裝修款，私自改變房屋出租合同約定的房屋用途，將約定的買賣小商品，改作做面點使用。關于租金押金和裝修款的支付，孟某某的行為符合雙方約定，并未違約；關于私自改變房屋出租合同約定的房屋用途，將約定的買賣小商品，改作做面點使用，肖光明未提供證據(jù)予以證實。故肖光明的該辯解不予支持。三、關于孟某某要求肖光明退還租金50000元及租房押金3000元，并支付自2016年6月18日起至實際退還之日止按照銀行同期貸款利率計算的利息、賠償房屋裝修款25300元和其他損失11534元的請求。關于是否應予返還和賠償。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”，第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”，因肖光明違約致合同解除，孟某某有權要求肖光明返還已支付租金，并有權要求肖光明賠償損失。關于返還租金數(shù)額和賠償損失數(shù)額的確定。一是孟某某已向肖光明支付部分。孟某某主張支付租金50000元、押金3000元、裝修費用21000元，合計74000元。其組成為2016年6月8日通過銀行轉賬支付10000元，同日支付現(xiàn)金30000元，2016年6月11日通過銀行轉賬支付18000元（所欠的租金10000元、押金3000元，余款5000元系裝修款），2016年6月24日通過銀行轉賬支付10000元裝修款，2016年6月25日通過銀行轉賬支付6000元裝修款。對此，肖光明辯稱，所收孟某某付款均是通過銀行轉賬支付，沒有通過現(xiàn)金支付，共計44000元，其中出具收據(jù)的40000元，另有4000元未出具收據(jù)。從2016年6月23日肖光明給孟某某的信息“別急著簽合同”、“你打16000元到我卡上，明天按排人加班做”以及孟某某于2016年6月24日、2016年6月25日通過銀行轉賬分別給肖光明支付10000元、6000元裝修款的事實，足以證明孟某某在2016年6月23日前已向肖光明支付裝修款5000元、至2016年6月25日已付清約定的裝修款21000元，從而印證孟某某主張的已向肖光明支付74000元的客觀事實成立，予以確認。其中53000元系租金和押金，肖光明應予返還；21000元系裝修款，因合同解除，孟某某未能使用承租房屋，應由肖光明賠償。二是孟某某要求肖光明賠償支付給徐福平裝修款4300元、為開業(yè)購買用具、調料以及所作的廣告等損失11534元的請求。因孟某某所提交證據(jù)不足以證明該損失客觀存在，不予支持。肖光明辯稱只收取孟某某44000元、孟某某未以現(xiàn)金方式支付的辯解意見，與客觀實際不符，不予采納。四、關于肖光明的反訴請求。肖光明反訴要求孟某某支付肖光明剩余租金10000元、押金3000元、門面裝修費17600元，合計30600元。依據(jù)雙方提交證據(jù)、審理查明事實，以及上列第二、三項敘述，孟某某已向肖光明付清租金、押金和裝修款。因此，對肖光明的該反訴請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條、第十六條，以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定判決：一、孟某某與肖光明于2016年6月8日簽訂的《門面出租合同》于2016年11月2日解除。二、肖光明于判決生效之日起五日內一次性返還孟某某人民幣74000元（其中租金50000元、押金3000元，裝修款21000元）。三、駁回孟某某的其他訴訟請求。四、駁回肖光明的反訴請求。案件受理費2046元，反訴案件受理費282.5元，合計2328.5元，由孟某某負擔428.5元，肖光明負擔1900元。
二審期間，雙方均未向本院提交新證據(jù)。
經(jīng)審理查明，一審查明的事實屬實，本院予以確認。

綜上，肖光明的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2215元，由上訴人肖光明負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　郜幫勇 審判員　　張成軍 審判員　　李志華

法官助理向中興 書記員譚紹丹