原告：肖某（執(zhí)行案外人），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住黑龍江省甘南縣。
原告：夏某某（執(zhí)行案外人），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住黑龍江省甘南縣。
二原告共同委托代理人：張大軍，黑龍江音河律師事務(wù)所律師。
被告：李某某（申請(qǐng)執(zhí)行人），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住黑龍江省甘南縣。
委托代理人：趙松松，黑龍江音河律師事務(wù)律師。
委托代理人：田明霞，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住黑龍江省甘南縣。
被告：肖金友（被執(zhí)行人），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)固定職業(yè)，住黑龍江省甘南縣。
委托代理人劉國(guó)文，黑龍江音河律師事物所律師。

原告肖某、夏某某與被告李某某、肖金友執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院2018年2月8日立案受理后，依法適用普通程序，于2018年6月1日、6月15日兩次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告肖某、夏某某及其共同委托代理人張大軍，被告李某某及其委托代理人趙松松，被告肖金友的委托代理人劉國(guó)文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告肖某、夏某某向本院提出訴訟請(qǐng)求如下：撤銷甘南縣人民法院（2017）黑0225執(zhí)1519號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)及（2017）黑0225執(zhí)異2號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)。事實(shí)與理由：2015年10月14日，被告肖金友將位于甘南鎮(zhèn)紅旗街龍福嘉園小區(qū)2號(hào)樓6單元402室以35萬(wàn)元的價(jià)格出售給原告夫婦，并于當(dāng)日簽訂房屋買(mǎi)賣合同。因之前肖金友欠原告借款，再加上簽訂房屋買(mǎi)賣合同時(shí)該樓在銀行有152600.00元房貸未還，故雙方就房款給付方式約定為，原告直接給付肖金友10萬(wàn)元現(xiàn)金，原告再負(fù)責(zé)償還后續(xù)152600.00元房貸，剩余97400.00元房款用于抵償肖金友欠原告的借款本息，為此肖金友在簽訂合同時(shí)給原告出具了197400.00元房款的收條，雙方房款兩清。簽完合同后，肖金友向二原告交付房屋，原告將房屋出租給原來(lái)就一直租住在這的王新剛至今，期間這幾年的取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、每月的房貸等均由原告以肖金友的名義繳納。因?yàn)橛蟹抠J未還完，所以銀行及收費(fèi)單位無(wú)法將房屋更名為原告。2017年12月，二原告一次性將剩余房貸還清，和肖金友一同到房產(chǎn)部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)，該樓被申請(qǐng)執(zhí)行人李某某以甘南縣人民法院（2017）黑0225執(zhí)1519號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)查封。故原告提出執(zhí)行異議，要求撤銷查封的執(zhí)行裁定書(shū)及駁回異議請(qǐng)求的執(zhí)行裁定書(shū)。
被告李某某辯稱，1、法院查封本案爭(zhēng)議樓房是依據(jù)李某某與肖金友生效判決作出的合法裁定，且該樓剩余房貸已于2017年12月由肖金友一次性還清。2、原告肖某與被告肖金友簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效，因2015年時(shí)該樓房還在按揭還貸期間，是抵押房，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，肖金友無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋。3、雖然二原告提交了幾份房屋租賃合同，但未提供原告直接占有該樓房的其他證據(jù)，不能據(jù)此認(rèn)定原告已實(shí)際占有房屋。4、原告在執(zhí)行異議聽(tīng)證期間及本次訴訟時(shí)提交的證據(jù)與陳述內(nèi)容有處矛盾之處，不能形成完整證據(jù)鏈條排除申請(qǐng)執(zhí)行人李某某執(zhí)行的民事權(quán)益。5、依《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)登記的，其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不發(fā)生效力，該房查封時(shí)還是肖金友所有，因此二原告的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到法律支持。
被告肖金友辯稱，被告肖金友確實(shí)在2015年10月14日將甘南鎮(zhèn)龍福嘉園小區(qū)2號(hào)樓6單元402室以35萬(wàn)元價(jià)格出售給原告夫婦，房款包括原告給付的10萬(wàn)元現(xiàn)金、肖金友頂欠原告賬97400.00元，以及由原告代被告肖金友償還的銀行剩余房貸三部分。肖金友簽訂合同并按合同收取房款后，原告接收了樓房，并一直由原告繳納房貸、物業(yè)、取暖等費(fèi)用。而法院查封樓房是在原、被告買(mǎi)賣行為之后，因此應(yīng)撤銷保全裁定書(shū)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有異議的證據(jù)，本院認(rèn)證如下：1、原告申請(qǐng)出庭作證的證人王某1、甄某、王某2，分別證明肖某夫婦為購(gòu)買(mǎi)肖金友樓房，從王某1借款6萬(wàn)元，買(mǎi)完房后肖某又繼續(xù)將樓房出租給王新剛、甄某二人，并從2015年10月14日后一直由原告繳納樓房物業(yè)費(fèi)的事實(shí)。三份證人證言能夠與原告提交的物業(yè)費(fèi)繳納票據(jù)及夏某某與王新剛的房屋租賃合同相佐證，也能夠與肖金友自認(rèn)等內(nèi)容吻合，彼此能夠形成完整證據(jù)鏈條，故本院對(duì)原告的三份證人證言及物業(yè)繳納票據(jù)、房屋租賃合同等證據(jù)予以采信。2、原告提交的購(gòu)房合同及房款收據(jù)各一份，能夠與原告提交的房屋租賃合同、物業(yè)繳費(fèi)票據(jù)、證人證言等相吻合，可以形成完整證據(jù)鏈條，本院對(duì)上述購(gòu)房合同及房款收據(jù)予以采信。3、被告李某某提交的光碟一張，意在證明承租人王新剛、甄某是從被告肖金友處租賃的樓房，不是從肖某、夏某某夫婦處承租，但整個(gè)視頻證據(jù)無(wú)論從人物影像，還是內(nèi)容的完整性上均存有重大瑕疵，僅憑視頻資料中的一句話難以實(shí)現(xiàn)被告的證明目的，故本院對(duì)該視頻資料及其證明目的不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審理確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2017年4月21日，李某某以肖金友為被告，以民間借貸糾紛一案將其訴至甘南縣人民法院，并經(jīng)調(diào)解確認(rèn)，甘南縣人民法院作出（2017）黑0225民初328號(hào)民事裁定書(shū)，裁定確認(rèn)肖金友于2017年6月20日前一次給付李某某借款本息共116500.00元。到期后肖金友未履行，李某某申請(qǐng)執(zhí)行，本院立案受理后，于2017年9月11日作出（2017）黑0225執(zhí)1519號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，查封被執(zhí)行人肖金友名下、位于甘南縣甘南鎮(zhèn)紅旗街龍福嘉園小區(qū)2號(hào)樓6單元402室樓房。2018年1月14日，案外人肖某、夏某某夫婦對(duì)查封的樓房提出書(shū)面異議。2018年1月26日，本院作出（2018）黑0225執(zhí)異2號(hào)執(zhí)行異議裁定：駁回案外人肖某、夏某某的異議。2018年2月8日，肖某、夏某某對(duì)裁定不服，向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴。
經(jīng)查明，2015年10月14日，原告肖某與被告肖金友簽訂甘南縣甘南鎮(zhèn)龍福嘉園小區(qū)2號(hào)樓6單元402室的房屋買(mǎi)賣合同，肖金友將該樓房以35萬(wàn)元價(jià)格出售給肖某，肖某于簽訂合同當(dāng)天給付房款10萬(wàn)元，另有97400.00元房款以肖金友欠肖某的借款本息抵賬，其余152600.00元是肖金友在縣農(nóng)行的剩余未還房貸，由肖某夫婦償還。合同簽訂當(dāng)天肖金友為肖某出具了197400.00元房款收條，并交付房屋。因此前該房已由肖金友出租給王新剛、甄某，肖某、夏某某就繼續(xù)出租給二人使用至今，期間的物業(yè)、取暖費(fèi)及買(mǎi)房后的房貸一直由肖某夫婦繳納。因辦理貸款等手續(xù)均是原房主肖金友之名，原告繳費(fèi)及還房貸時(shí)也一直用肖金友名義辦理。2017年12月1日，肖某、夏某某將剩余房貸本息共計(jì)139536.20元一次性還清，去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)該樓已被甘南法院查封。

本院認(rèn)為，案外人肖某、夏某某對(duì)法院查封在被執(zhí)行人肖金友名下、位于甘南縣甘南鎮(zhèn)紅旗街龍福嘉園小區(qū)2號(hào)樓6單元402室樓房提出異議，需符合法律規(guī)定的條件才能排除對(duì)樓房的強(qiáng)制執(zhí)行。首先，從原告提交的購(gòu)房合同等證據(jù)看，原告確已在2015年10月14日與肖金友簽訂過(guò)本案爭(zhēng)議房屋的房屋買(mǎi)賣合同，肖金友有意將樓房出售給二原告。其次，通過(guò)對(duì)肖金友本人的調(diào)查，及原告提交的租房合同、繳費(fèi)票據(jù)、承租人當(dāng)庭證言等證據(jù)，可以確定雙方簽訂房屋買(mǎi)賣合同后，一直是由原告將房屋出租給王新剛、甄某居住，并收取租賃費(fèi)。第三，肖金友在出售樓房時(shí)約定了房款給付方式，分別是給付10萬(wàn)元現(xiàn)金、以肖金友欠肖某的借款本息頂97400.00元房款、剩余房貸由肖某夫婦償還。依本院已查明事實(shí)，二原告不但已如約給付了10萬(wàn)元現(xiàn)金、抵消了肖金友所欠債務(wù)，還在本次訴訟前償還了全部剩余房貸，消除了訴爭(zhēng)房屋上的抵押權(quán)。原告即履行了合同義務(wù)，又消除了過(guò)戶前的權(quán)利限制，應(yīng)視為已支付全部房款。4、從2015年10月14日訂立房屋買(mǎi)賣合同時(shí)，該樓房就一直存在房貸未還清，須原告按月還房貸或提前還清全部剩余房貸才可辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)情況，否則依法無(wú)法過(guò)戶。這期間不存在原告即買(mǎi)受人怠于履行過(guò)戶手續(xù)的情況，查封前原告未能過(guò)戶的原因不是因買(mǎi)受人造成的?？梢?jiàn)，原告已同時(shí)符合排除強(qiáng)制執(zhí)行該樓房的法定條件，即房屋買(mǎi)賣行為發(fā)生在法院查封前、買(mǎi)房后占有使用房屋、如約付清全部房款、房屋至今無(wú)法過(guò)戶非因買(mǎi)受人造成，符合以上條件的，應(yīng)認(rèn)定案外人肖某、夏某某就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，判決不得執(zhí)行該標(biāo)的。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十二條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

撤銷甘南縣人民法院作出的（2017）黑0225執(zhí)1519號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)及（2017）黑0225執(zhí)異2號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)；停止對(duì)甘南縣甘南鎮(zhèn)龍福嘉園小區(qū)2號(hào)樓6單元402室的強(qiáng)制執(zhí)行。
案件受理費(fèi)6550.00元，由被告肖金友負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于齊齊哈爾市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) ：許少軍
審判員 ：馬永權(quán)
審判員 ：張丹

書(shū)記員： ：趙磊