上訴人（原審被告）肇州縣德盛物業(yè)管理有限公司，住所地肇州鎮(zhèn)繁榮街地下商業(yè)街二期工程03號。
法定代表人朱瑞峰，該公司總經理。
委托代理人孟慶海，黑龍江中油律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）黑龍江鼎盛志城房地產開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)大順街1號101室。
法定代表人吳曉彬，該公司董事長。
委托代理人谷殿和，男，1972年出生，漢族，黑龍江鼎盛志城房地產開發(fā)有限公司職工。

上訴人肇州縣德盛物業(yè)管理有限公司（以下簡稱德盛物業(yè)公司）為與被上訴人黑龍江鼎盛志城房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱鼎盛志城公司）確認合同效力糾紛一案，不服肇州縣人民法院于2014年9月15日作出的（2014）州商初字第56號民事判決，向本院提出上訴，本院依法組成合議庭，于2014年11月3日公開開庭審理了本案。上訴人德盛物業(yè)公司的委托代理人孟慶海與被上訴人鼎盛志城公司的委托代理人谷殿和到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原審查明，2011年，朱瑞峰被聘為鼎盛志城公司的總經理，全面負責鼎盛志城公司的建筑施工、樓房銷售及前期物業(yè)與供熱企業(yè)的招聘等工作，朱瑞峰于2012年8月28日在工商部門注冊登記德盛物業(yè)公司并取得了企業(yè)法人資格，經營范圍為一般經營項目：物業(yè)管理、熱力生產與供應。德盛物業(yè)公司自2012年起負責物業(yè)管理、熱力生產與供熱服務工作。2013年9月15日，鼎盛志城公司與德盛物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務委托合同，合同期限為2013年9月15日至2043年9月15日，承包期為三十年。2013年10月，德盛公司法定代表人朱瑞峰因涉嫌犯罪被刑事拘留。另查，德盛公司在承包期間為完善小區(qū)建設有資金投入。2014年5月，鼎盛志城公司起訴至肇州縣人民法院，請求依法確認鼎盛志城公司與德盛物業(yè)公司簽訂的物業(yè)供熱服務合同無效并依法解除。
原審認為，國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主共同選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。即前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。依照相關法律規(guī)定，物業(yè)公司從事物業(yè)服務應依法取得《營業(yè)執(zhí)照》、《中華人民共和國物業(yè)管理企業(yè)資質證書》。本案雙方當事人簽訂的物業(yè)服務委托合同，系建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，德盛物業(yè)公司作為物業(yè)服務企業(yè)雖然依法取得了《營業(yè)執(zhí)照》，但是未依法取得《中華人民共和國物業(yè)管理企業(yè)資質證書》，并且其從業(yè)人員也不具備相應的物業(yè)服務資質，因此，雙方當事人簽訂的物業(yè)服務委托合同違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同依法不具有法律效力。本案在審理過程中，被告德盛物業(yè)公司要求返還對基礎設施等投入資金，其主張屬于另一法律關系，可另案主張權利。故原告訴訟有理，本院依法予以支持，判決：原告黑龍江省鼎盛志城房地產開發(fā)有限公司與被告肇州縣德盛物業(yè)管理有限公司簽訂的物業(yè)服務委托合同無效。案件受理費500元，由被告承擔。

本院認為，鼎盛志城公司與德盛物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)服務合同，鼎盛志城公司作為合同的一方當事人，與本案有直接的利害關系，其有權向法院訴請確認合同的效力問題。德盛物業(yè)公司認為其不具備本案訴訟主體資格的上訴理由因無法律依據不予支持；依照《物業(yè)管理條例》第三十二條的規(guī)定，國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)不僅應當具備獨立的法人資格，還應當具備相應的資質條件。德盛物業(yè)公司在未取得相應資質的情況下，與建設單位簽訂的前期物業(yè)服務合同，違反了行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬無效合同。此外，合同效力問題是對合同的法律評價，無效的合同不因合同實際履行而變成有效合同，因此，德盛物業(yè)公司以認定合同無效與履行合同的事實不符的上訴理由亦不能成立；關于德盛物業(yè)公司要求給付欠付的物業(yè)費、取暖費問題，一審法院已經告知其可另行主張，德盛物業(yè)公司可據此另行提起訴訟。綜上，原判認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元、郵寄費168元由上訴人肇州縣德盛物業(yè)管理有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　張智源 代理審判員　　王鵬渤 代理審判員　　李越峰

書記員：張和平