原告:聶某某,男。
委托訴訟代理人:李力,黑龍江三江律師事務(wù)所律師。
被告:高某某,男。
委托訴訟代理人:張志武,黑龍江振興律師事務(wù)所律師。
原告聶某某與被告高某某返還原物糾紛一案,本院于2016年10月25日立案后,依法適用簡(jiǎn)易程序,公開開庭進(jìn)行了審理。本案當(dāng)事人和委托訴訟代理人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
聶某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.判令被告立即騰空房屋并交付給原告;2.被告承擔(dān)訴訟費(fèi)和實(shí)際支出費(fèi)。事實(shí)和理由:原告對(duì)案外人丁國(guó)良擁有到期債權(quán)。2015年2月雙方達(dá)成以房抵債協(xié)議,丁國(guó)良將其所有的位于佳木斯市向陽區(qū)南義興社區(qū),建筑面積167.66平方米商服房屋(所有權(quán)證:2009002563號(hào))抵債給原告,雙方于2015年2月28日將該房所有權(quán)變更登記到原告聶某某名下(所有權(quán)證:2015002696號(hào))。2015年3月19日上午8時(shí),原告接到丁國(guó)良通知,雙方到現(xiàn)場(chǎng)接收房屋,遭到被告家人的阻撓,因被告拒絕騰房,故原告訴至法院。
高某某辯稱,被告于2010年用700000元在丁國(guó)良處購買涉案房屋,被告應(yīng)屬于實(shí)際權(quán)利人;原告與案外人丁國(guó)良屬于惡意串通,損害被告利益。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定,請(qǐng)求法院認(rèn)定雙方簽訂的合同無效,確認(rèn)被告享有物權(quán),駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下:原告聶某某與案外人丁國(guó)良系民間借貸關(guān)系,聶某某系債權(quán)人,丁國(guó)良系債務(wù)人。2015年2月27日,丁國(guó)良為償還聶某某債務(wù),雙方簽訂《房屋買賣合同》一份,丁國(guó)良將其所有的位于佳木斯市向陽區(qū)南義興社區(qū),建筑面積167.66平方米的商服房屋,以550000元出售給聶某某,并將所有權(quán)變更登記到聶某某名下(所有權(quán)證:2015002696號(hào))。證人丁國(guó)良證實(shí),其與高某某系同村鄰居,2008年丁國(guó)良將爭(zhēng)議房屋租賃給高某某使用,年租金100000元,2014年底到期,高某某支付7年租金700000元,至今未倒出房屋。2010年高某某因辦理工商注冊(cè)向丁國(guó)良借房照,至今未還。丁國(guó)良因欠聶某某借款本息2700000元左右,用爭(zhēng)議房屋抵債。
對(duì)于當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭(zhēng)議的事實(shí),本院予以確認(rèn)。第一次庭審中,原告提供了證據(jù)一、房屋所有權(quán)證一本。證明原告系該房屋所有權(quán)人。證據(jù)二、借據(jù)兩份、收據(jù)兩份。證明2012年8月29日,原房屋產(chǎn)權(quán)人丁國(guó)良向原告借款1000000元、2012年9月17日借款500000元,本息合計(jì)2830000元。丁國(guó)良以爭(zhēng)議房屋償還原告借款本息。證據(jù)三、醫(yī)療證明書一份,調(diào)查筆錄一份。證明證人丁國(guó)良因傷病在佳木斯大學(xué)附屬第一醫(yī)院住院,不能出庭作證。原告與證人之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系,證人用自己的房屋抵債給原告,爭(zhēng)議房屋現(xiàn)由被告占有。被告曾在2008年到2014年承租該房屋。原告和證人丁國(guó)良完成了房屋抵債交易后,因被告侵權(quán),原告沒有實(shí)際取得房屋。本院經(jīng)審查認(rèn)為,因被告未到庭提出質(zhì)證意見,視為放棄質(zhì)證權(quán)利,以上證據(jù)具有客觀真實(shí)性,本院予以確認(rèn);第二次庭審中,被告提供了證據(jù)一、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)票據(jù)復(fù)印件十張。證明被告是涉案房屋實(shí)際權(quán)利人,并實(shí)際占有涉案房屋,交納了相關(guān)費(fèi)用。經(jīng)庭審質(zhì)證,原告認(rèn)為該組證據(jù)交費(fèi)業(yè)主均為丁國(guó)良,不能滿足被告所要證明的案件事實(shí),相反能夠證明房屋產(chǎn)權(quán)人是丁國(guó)良,而不是高某某。被告當(dāng)庭提供證據(jù)違反了民訴法及司法解釋的規(guī)定。本院經(jīng)審查認(rèn)為,該組證據(jù)能夠證明房屋所有權(quán)人為丁國(guó)良,且交納了相關(guān)費(fèi)用,故對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn);證據(jù)二、房屋所有權(quán)證一份。證明丁國(guó)良將房屋出售給高某某,并將房照交給高某某,雙方?jīng)]有辦理過戶手續(xù)。說明高某某與丁國(guó)良是房屋買賣關(guān)系,不是租賃關(guān)系。經(jīng)庭審質(zhì)證,原告認(rèn)為,該證據(jù)僅能證明該房屋登記所有人為丁國(guó)良。該房照無法證明高某某和丁國(guó)良之間是買賣關(guān)系還是租賃關(guān)系。如被告主張雙方是買賣關(guān)系,應(yīng)當(dāng)提供其他證據(jù)證實(shí)。高某某持有房照,并不能證明是購買房屋所占有,或依據(jù)租賃關(guān)系及其他原因所占有,且該證據(jù)超過舉證期限提交,依法不能采信。本院經(jīng)審查認(rèn)為,該證據(jù)只能證明房屋所有權(quán)人為丁國(guó)良,不能證明其他內(nèi)容,故對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn),對(duì)證明的其他問題不予確認(rèn);證據(jù)三、佳木斯市不動(dòng)產(chǎn)登記管理局出具的聶某某與丁國(guó)良房屋交易檔案一份。證明房屋交易價(jià)格為550000元,而房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是1176973元,交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格。且訴爭(zhēng)房屋已抵押借款,聶某某不屬于善意第三人。經(jīng)庭審質(zhì)證,原告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性沒有異議,但認(rèn)為該證據(jù)超過舉證期限,證據(jù)效力已經(jīng)失權(quán)。被告在沒有提供充分有效的證據(jù)證明自己是房屋產(chǎn)權(quán)人的前提下,無權(quán)評(píng)價(jià)原告與丁國(guó)良的交易行為。房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為1176973元,但在買賣協(xié)議中體現(xiàn)雙方實(shí)際交易價(jià)格550000元,是雙方為了避稅。本院經(jīng)審查認(rèn)為,該證據(jù)能夠反映聶某某與丁國(guó)良房產(chǎn)交易過程,本院予以確認(rèn)。被告高某某認(rèn)為雙方交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)格不符,可向有關(guān)部門反映解決;證據(jù)四、佳木斯市不動(dòng)產(chǎn)登記管理局出具的丁國(guó)良與北京中天宏瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣檔案一份。證明2009年丁國(guó)良以586810元購買涉案房屋,故2010年高某某交給丁國(guó)良700000元屬于購房款。經(jīng)庭審質(zhì)證,原告認(rèn)為該證據(jù)系復(fù)印件,且沒有其他證據(jù)佐證。對(duì)真實(shí)性不予認(rèn)可。但能證明丁國(guó)良取得房產(chǎn)的所有權(quán),其與聶某某之間的交易并無權(quán)利瑕疵,房屋交易價(jià)格按照不動(dòng)產(chǎn)銷售產(chǎn)生的稅費(fèi)和稅率,都不是真實(shí)交易實(shí)際價(jià)格的反應(yīng),不能證明被告想要證明的問題。本院經(jīng)審查認(rèn)為,該證據(jù)能夠體現(xiàn)丁國(guó)良系原始出資購房人的事實(shí),且證據(jù)上加蓋有房產(chǎn)檔案部門印章,具有真實(shí)性,本院予以確認(rèn)。對(duì)原告證明的其他內(nèi)容因無相關(guān)證據(jù)佐證,本院不予確認(rèn)。
本院認(rèn)為,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有權(quán)人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。本案中,原告聶某某與案外人丁國(guó)良以買賣的形式將訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)變更登記到原告名下,原告取得了該房屋的相關(guān)權(quán)利。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十四條規(guī)定,“無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的,權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物”。故原告有權(quán)要求被告返還占有的房屋。對(duì)于被告辯稱的,其在2010年以700000元購買訴爭(zhēng)房屋,屬于實(shí)際權(quán)利人。原告與案外人丁國(guó)良惡意串通,損害了被告的利益,雙方簽訂的買賣合同應(yīng)屬無效。本院認(rèn)為,如果被告認(rèn)為自己出資購買了訴爭(zhēng)房屋,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任,提供房屋買賣合同、交款收據(jù)等能夠證明其真實(shí)購房的相關(guān)證據(jù),尤其應(yīng)當(dāng)提供其交給案外人丁國(guó)良700000元是購房款還是其他款項(xiàng)的證據(jù),至本案判決前,被告未能提供抗辯證據(jù)。根據(jù)原告提供的律師調(diào)查筆錄中丁國(guó)良的證言,證明丁國(guó)良與被告高某某是同一村的,丁國(guó)良于2008年將房屋出租給被告高某某,年租金100000元,高某某支付的700000元是租金,不是購房款,該證言足以證明被告高某某與丁國(guó)良之間不存在房屋買賣關(guān)系,且被告反駁原告訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí),未能提供相應(yīng)證據(jù)證明其主張,故對(duì)被告的抗辯理由,本院不予支持。
綜上所述,原告聶某某合法取得訴爭(zhēng)房屋所有權(quán),其有權(quán)要求被告返還房屋。被告高某某未能提供充分有效的證據(jù)證明其占有訴爭(zhēng)房屋的合法性,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的后果。依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十七條、第三十四條、第三十九條、《中華人民共和國(guó)共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定,判決如下:
被告高某某于本判決生效之日起15日內(nèi),將位于佳木斯市向陽區(qū)南義興社區(qū),建筑面積167.66平方米商服房屋(所有權(quán)證:2015002696號(hào))騰出返還給原告聶某某。
案件受理費(fèi)20100元,減半收取計(jì)10050元由被告高某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本,上訴于黑龍江省佳木斯市中級(jí)人民法院。
審判員 李志輝
書記員:宋健
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