原告聶某某。
委托代理人楊新江，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所。（特別授權(quán)代理）
委托代理人周揚(yáng)，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所。（特別授權(quán)代理）
被告牟某某。
被告徐某某（系牟某某之妻）。
上述二被告共同委托代理人談兵，湖北今天（宜昌）律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)代理）

原告聶某某與被告牟某某、徐某某租賃合同糾紛一案，本院于2017年2月22日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序由審判員李敏獨(dú)任審理，于2017年5月3日公開開庭進(jìn)行了審理。原告聶某某及其委托代理人楊新江、周揚(yáng)，被告牟某某、徐某某的委托代理人談兵到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2015年4月28日，原告聶某某與被告牟某某簽訂《承包經(jīng)營(yíng)合同》一份，約定由牟某某承包原告聶某某位于宜昌市環(huán)城東路××商住樓××（××、××、××、××單元）和首層門面1間用于經(jīng)營(yíng)賓館，承包期從2015年5月1日至2020年7月31日止，管理費(fèi)支付方式為先交后用，提前15天支付本季度的管理費(fèi)。合同約定，承包期前三年牟某某向聶某某支付管理費(fèi)84萬元；承包期后兩年牟某某向聶某某支付管理費(fèi)90萬元；第一年管理費(fèi)按季度分四次付清。牟某某依約應(yīng)分別在2015年4月28日、2015年7月15日、2015年10月15日、2016年1月15日、2016年4月15日，支付2015年5月1日至2016年10月31日應(yīng)付的管理費(fèi)合計(jì)126萬元，但牟某某僅支付管理費(fèi)117萬元，尚欠9萬元。2016年10月15日應(yīng)支付2016年11月1日至2017年4月30日期間的管理費(fèi)42萬元亦未支付。被告牟某某的行為已嚴(yán)重違反合同約定，被告徐某某與牟某某系夫妻關(guān)系，兩被告對(duì)因從事承包經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生的債務(wù)，依法負(fù)有共同清償?shù)呢?zé)任，故訴至法院，請(qǐng)求判令：1、請(qǐng)求解除原告聶某某與被告牟某某于2015年4月28日簽訂的《承包經(jīng)營(yíng)合同》；2、判令被告牟某某向原告聶某某支付拖欠的管理費(fèi)320,999.47元（從2016年9月22日至2017年2月7日）；3、判令被告牟某某立即騰退房屋，并從2017年2月8日起至實(shí)際騰退之日止，按照合同約定的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2333.33元/日）向原告聶某某支付房屋占有使用費(fèi)；4、判令被告牟某某向原告聶某某支付違約金42萬元；5、被告徐某某對(duì)被告牟某某的上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；6、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告辯稱，1、本案應(yīng)為房屋租賃糾紛，承包經(jīng)營(yíng)合同關(guān)系不成立，原告聶某某收取管理費(fèi)屬于不當(dāng)?shù)美?、被告徐某某作為本案被告承擔(dān)連帶責(zé)任沒有事實(shí)和法律依據(jù)；3、該房屋已于2017年3月底交還給原告聶某某了，雙方?jīng)]有交付鑰匙，但是被告牟某某的父親與原告聶某某辦理了書面的交付手續(xù)；4、即便合同成立，違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高，請(qǐng)求法庭予以核減。請(qǐng)求法院依法駁回原告聶某某的訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明，原告聶某某于2010年4月7日與胡少鴻（系周夢(mèng)堯的委托代理人）、周夢(mèng)堯簽訂《房屋租賃合同》一份，原告承租了登記于周夢(mèng)堯名下位于宜昌市環(huán)城東路××商住樓××（××、××、××、××單元）和首層門面1間（產(chǎn)權(quán)證號(hào)宜市房權(quán)證西陵字第××號(hào)，房屋坐落西陵環(huán)城東路30號(hào)，建筑面積1438.16㎡），合同約定年租金40萬元及租金支付方式。并于合同尾部手寫：此合同到期后再展期5年，即2015年11月1日至2020年10月30日。合同約定原告聶某某在承租期間經(jīng)出租方書面同意后可將房屋轉(zhuǎn)讓或間接轉(zhuǎn)讓給第三方。
2010年7月，原告聶某某將上述宜昌市環(huán)城東路30號(hào)慈馨庭商住樓第二層轉(zhuǎn)租給周勇，2015年4月28日聶某某與周勇終止合同。牟某某接手經(jīng)營(yíng)上述房屋，并向周勇的債權(quán)人支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)36萬元，周勇在該36萬元中以14萬元抵扣了周勇下欠的租金。2015年4月28日，原告聶某某（甲方）將上述所有房屋及門面轉(zhuǎn)租給被告牟某某（乙方）用于承包經(jīng)營(yíng)賓館。雙方簽訂《承包經(jīng)營(yíng)合同》一份，承包期從2015年5月1日至2020年7月31日止，管理費(fèi)支付方式為先交后用，提前15天支付本季度的管理費(fèi)。合同約定，承包期前三年被告牟某某向原告聶某某支付管理費(fèi)84萬元；承包期后兩年被告牟某某向原告聶某某支付管理費(fèi)90萬元；第一年管理費(fèi)按季度分四次付清，即：1、合同簽訂之日一次性付清2015年5月1日至2015年7月31日的管理費(fèi)21萬元和履約保證金7萬元；2、2015年7月15日付清2015年8月1日至2015年10月31日的管理費(fèi)21萬元；3、2015年10月15日付清2015年11月1日至2016年1月31日的管理費(fèi)21萬元；4、2016年1月15日付清2016年2月1日至2016年4月30日的管理費(fèi)21萬元。第二年管理費(fèi)按年分兩次付清，即：1、2016年4月15日付清2016年5月1日至2016年10月31日的管理費(fèi)42萬元；2、2016年10月15日付清2016年11月1日至2017年4月30日的管理費(fèi)42萬元。第三年、第四年的管理費(fèi)支付金額、支付方式同第二年。乙方進(jìn)場(chǎng)重新裝修，裝修費(fèi)用由乙方自己承擔(dān)。甲方應(yīng)乙方要求簽訂5年承包合同的意愿為保證，合同在承包期內(nèi)嚴(yán)格履行執(zhí)行（若乙方提前退出場(chǎng)地，甲方視同違約），乙方在承包期內(nèi)須向甲方交納該合同履約保證金7萬元（不計(jì)息、該合同期滿，無違約，房屋完好無損書面收回后，甲方退還乙方）。違約責(zé)任：甲、乙方應(yīng)按合同履行義務(wù)，否則違約方應(yīng)向守約方支付違約時(shí)管理費(fèi)50%的違約金，守約方有權(quán)立即終止合同。
牟某某承租后向原告支付租金明細(xì)為：2015年7月31日支付21萬元、2015年11月2日支付10萬元、2015年11月16日支付11萬元、2016年4月15日支付8萬元、2016年4月16日支付19萬元、2016年4月17日支付15萬元、2016年10月31日支付6萬元、2016年12月1日支付4萬元、2017年1月4日支付2萬元，以上共計(jì)96萬元（不包括履約保證金7萬元）。
因牟某某2016年10月15日應(yīng)支付2016年11月1日至2017年4月30日期間的管理費(fèi)42萬元未予支付，遂起訴訟。審理中原告對(duì)其訴訟請(qǐng)求說明：（2016年9月22日至2017年2月7日期間）按7萬元/月÷30×138天-1000元=320999.54元（審理中原告自認(rèn)被告已支付了1000元）。被告對(duì)2015年7月31日至2017年1月4日被告應(yīng)付126萬元，已支付96萬元及拖欠租金的計(jì)算方式無異議，同時(shí)提出違約金計(jì)算過高。
另查明，被告徐某某與被告牟某某2011年3月8日登記結(jié)婚，上述承包經(jīng)營(yíng)行為發(fā)生在兩被告夫妻關(guān)系存續(xù)期間。被告提供了《武漢佳怡友酒店管理有限責(zé)任公司出具的證明》、《用工合同協(xié)議書》證明被告徐某某有固定工作和收入，家庭生活來源并不是全部來源于酒店經(jīng)營(yíng)，提出徐某某不應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。原告則提出被告未出具武漢佳怡友酒店管理有限責(zé)任公司給被告徐某某交納社會(huì)保險(xiǎn)的證據(jù)，且武漢佳怡友酒店管理有限責(zé)任公司的股東之一就是牟某某。二被告的身份與武漢佳怡友酒店管理有限責(zé)任公司有關(guān)聯(lián)。
審理期間，原告聶某某陳述房屋所有權(quán)人周夢(mèng)堯?qū)ζ滢D(zhuǎn)租行為自2010年起至今未提出異議，提供了2006年9月至2016年4月向周夢(mèng)堯的代理人李燧南、胡少鴻支付房屋租金450萬元的轉(zhuǎn)賬憑證，說明因與房屋所有權(quán)人周夢(mèng)堯聯(lián)系不上，提供了2017年5月4日通過短信聯(lián)系了周夢(mèng)堯的另一代理人李燧南，李燧南對(duì)于原告聶某某轉(zhuǎn)租一事無異議的短信回復(fù)。
以上事實(shí)，有當(dāng)事人陳述、《房屋租賃合同》、《房屋所有權(quán)證書》、《銀行付款憑證》、《承包經(jīng)營(yíng)合同》、《對(duì)私活期存款明細(xì)賬》、《解除通知函》、《承諾書》、《結(jié)婚登記審查處理表》、《收條》、《西陵公安分局治安大隊(duì)出具的整改通知書》以及庭審筆錄為證。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于本案的定性租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告聶某某承租周夢(mèng)堯名下位于宜昌市環(huán)城東路××商住樓××（××、××、××、××單元）和首層門面，后原告聶某某作為承租人又將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給次承租人被告牟某某，雙方簽訂的《承包經(jīng)營(yíng)合同》系雙方真實(shí)的意思表示，合同名為承包經(jīng)營(yíng)，實(shí)質(zhì)是原告將其承租的房屋轉(zhuǎn)租給被告牟某某用于經(jīng)營(yíng)賓館，原告聶某某未取得產(chǎn)權(quán)人或其代理人對(duì)于原告聶某某轉(zhuǎn)租一事的書面同意，但自2010年起至今原告聶某某承租以后一直用于轉(zhuǎn)租，房屋的產(chǎn)權(quán)人以及產(chǎn)權(quán)人授權(quán)的代理人對(duì)于原告轉(zhuǎn)租行為并未提出異議，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。原告又于本案中提供了房屋所有權(quán)人授權(quán)的代理人對(duì)原告轉(zhuǎn)租一事無異議的短信記錄，故可認(rèn)定本案標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)人周夢(mèng)堯?qū)υ孓D(zhuǎn)租行為已視為默許。據(jù)此可認(rèn)定原告與被告牟某某簽訂合同的轉(zhuǎn)租合同合法有效。
二、關(guān)于原告的訴訟請(qǐng)求原告與被告牟某某約定管理費(fèi)支付方式為先交后用，提前15天支付本季度的管理費(fèi)。承包期前三年被告牟某某向原告支付管理費(fèi)84萬元；承包期后兩年支付管理費(fèi)90萬元；第一年管理費(fèi)按季度分四次付清，第二年管理費(fèi)按年分兩次付清，第三年、第四年的管理費(fèi)支付金額、支付方式同第二年。如果逾期付款，視同違約，原告有權(quán)終止合同并追究違約責(zé)任?，F(xiàn)被告牟某某于2017年1月4日后再未支付租金，且下欠2016年9月22日至2017年2月7日期間的租金320,999.47元，故原告聶某某訴請(qǐng)與被告牟某某解除《承包經(jīng)營(yíng)合同》，被告牟某某向原告聶某某支付拖欠的租金320,999.47元（從2016年9月22日至2017年2月7日）、請(qǐng)求被告牟某某立即騰退房屋，并從2017年2月8日起至實(shí)際騰退之日止，按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)（2333.33元/日）向原告聶某某支付房屋占有使用費(fèi)，本院予以支持。
三、關(guān)于被告徐某某對(duì)被告牟某某的上述債務(wù)是否承擔(dān)連帶清償責(zé)任被告牟某某與被告徐某某系夫妻關(guān)系，上述牟某某因經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的債務(wù)均發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，且徐某某亦未提供證據(jù)牟某某的經(jīng)營(yíng)行為未用于夫妻共同生活，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)，由二被告共同償還。
四、關(guān)于原告聶某某主張被告牟某某支付違約金42萬元的請(qǐng)求，被告欠費(fèi)的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，雙方約定違約方應(yīng)向守約方支付違約時(shí)管理費(fèi)50%的違約金，被告提出雙方約定的違約金過高。法律規(guī)定當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失
的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。違約金的約定具有懲罰性的特征，本案原告未舉證證明因?qū)Ψ接馄诟犊钏馐艿膿p失數(shù)額，本院參照法律關(guān)于出借人與借款人既約定了逾期利率，又約定了違約金或者其他費(fèi)用，出借人可以選擇主張逾期利息、違約金或者其他費(fèi)用，但總計(jì)不得超過年利率24%的部分的規(guī)定，本案違約金調(diào)整為49220元，其計(jì)算方法：320,999.47元*24%／360天*230天（2016年10月15日至2017年6月2日）。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條，《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條、《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問題的解釋（二）第二十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告聶某某與被告牟某某于2015年4月28日簽訂的《承包經(jīng)營(yíng)合同》。
二、被告牟某某于判決生效之日起三十日內(nèi)向原告聶某某騰退宜昌市環(huán)城東路30號(hào)慈馨庭商住樓第二層（第1、2、3、4單元）和首層門面1間。
三、被告牟某某向原告聶某某支付租金320,999.47元，支付違約金49220元。并按2333.33元/日計(jì)算，被告牟某某向原告聶某某支付自2017年2月8日起至騰退之日止的房屋占有使用費(fèi)。
四、被告徐某某對(duì)被告牟某某的上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
上列應(yīng)付款項(xiàng)，于判決生效之日起十日內(nèi)履行。
案件受理費(fèi)11,210元（原告已預(yù)交），按簡(jiǎn)易程序減半收取5,605元，保全費(fèi)5,000元，共計(jì)10605元，由被告牟某某、徐某某連帶負(fù)擔(dān)。在履行上列判決之給付義務(wù)時(shí)一并清結(jié)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員 李敏

書記員： 陶易