耿某某
葉坪（河北仙龍律師事務(wù)所）
李子實(shí)（河北仙龍律師事務(wù)所）
石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
董良蒼（河北時(shí)代經(jīng)典律師事務(wù)所）
楊惠彥（河北時(shí)代經(jīng)典律師事務(wù)所）
薛風(fēng)科
薛彥麗

原告耿某某，白求恩軍醫(yī)學(xué)校生理教研室現(xiàn)役軍人。
委托代理人葉坪、李子實(shí)，河北仙龍律師事務(wù)所律師。
被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地石某某市和平西路圣侖大廈12樓。
法定代表人李樹才，該公司總經(jīng)理。
委托代理人董良蒼、楊惠彥，河北時(shí)代經(jīng)典律師事務(wù)所律師。
第三人薛風(fēng)科，高邑縣運(yùn)管站退休職工。
委托代理人薛彥麗，石某某市公路處石閆收費(fèi)站員工。
原告耿某某與被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱瑤晨公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年8月29日立案受理。2013年9月27日，根據(jù)耿某某的申請(qǐng)，本院依法進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全。后由審判員劉恰獨(dú)任審判，于2013年9月26日公開開庭進(jìn)行了審理。2013年10月30日，本院依法追加薛風(fēng)科作為本案第三人參加訴訟。后本院依法組成合議庭，于2013年11月22日、2014年5月30日公開開庭進(jìn)行了審理。原告耿某某及委托代理人葉坪、李子實(shí)，被告瑤晨公司委托代理人董良蒼（參加第一次、第二次庭審）、楊惠彥（參加第三次庭審）、第三人薛風(fēng)科的委托代理人薛彥麗到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告耿某某與被告瑤晨公司簽訂的瑤晨綠島高層住宅意向認(rèn)購(gòu)書約定了房屋座落、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間等主要內(nèi)容，即使雙方不再另行簽訂合同，雙方亦可據(jù)此履行，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受買受人50%的購(gòu)房款，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條 ?的規(guī)定，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。該協(xié)議書是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且在2011年8月31日瑤晨公司晨曦園項(xiàng)目已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，因此，該協(xié)議未違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。意向認(rèn)購(gòu)書雖約定耿某某未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交清房款，瑤晨公司可以將房屋另行出售，并退回耿某某已交的全部意向認(rèn)購(gòu)金，但晨曦園項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中曾長(zhǎng)期停工，耿某某對(duì)于項(xiàng)目何時(shí)取得預(yù)售許可證存在不知情的可能，瑤晨公司也沒(méi)有提交證據(jù)證實(shí)其在取得項(xiàng)目預(yù)售許可后已通知了原告耿某某，因此，耿某某未在2011年8月31日后立即交納購(gòu)房款不應(yīng)被認(rèn)定為違約。被告瑤晨公司以原告耿某某違約為由要求耿某某每平方米增加1000元購(gòu)房款，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，耿某某有權(quán)拒絕。
2012年2月27日瑤晨公司雖在其售樓部張貼了催促業(yè)主于2012年2月29日前辦理交款交房事宜，逾期視為業(yè)主放棄此套房產(chǎn)的通知，但該通知系被告的單方行為，在被告沒(méi)有證據(jù)能夠證實(shí)已將通知內(nèi)容告知原告的情況下，瑤晨公司無(wú)權(quán)單方要求解除合同并辦理退房手續(xù)。因此，對(duì)被告瑤晨公司所稱其在未與原告耿某某解除認(rèn)購(gòu)書前有權(quán)將房屋另行出售的主張不予支持。
被告與第三人薛風(fēng)科已經(jīng)簽訂了商品房買賣合同，將原告所購(gòu)買的上述房產(chǎn)另行出售，薛風(fēng)科在交納購(gòu)房款后辦理了入住手續(xù)，現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證實(shí)薛風(fēng)科在與瑤晨公司簽訂合同并辦理交房手續(xù)時(shí)對(duì)瑤晨公司與原告的交易是明知的，因此，應(yīng)當(dāng)保護(hù)先合法占有房屋的第三人薛風(fēng)科的權(quán)利，故本院向原告釋明其要求被告交付該房產(chǎn)的請(qǐng)求不應(yīng)支持。原告后隨機(jī)抽取了晨曦園3號(hào)樓1單元1801號(hào)房產(chǎn)并變更了訴訟請(qǐng)求，但被告瑤晨公司稱該房產(chǎn)早已出售，亦不能判決被告向原告交付該房產(chǎn)。被告瑤晨公司在未與原告解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議的情況下，在原告已向本院提起訴訟要求被告履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，又將房屋出售給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，原告可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。因此，被告瑤晨公司應(yīng)返還原告已付購(gòu)房款115000元及自2006年12月28日起的利息，利息以按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)付為宜。被告瑤晨公司將房屋出售第三人，致使原告無(wú)法取得房屋，給原告造成了損失。搜房網(wǎng)二手房出售信息顯示晨曦園小區(qū)2014年5月平均單價(jià)為7658元每平方米，為提高辦案效率，減輕當(dāng)事人訟累，可參照該價(jià)格確認(rèn)原告損失數(shù)額。晨曦園3號(hào)樓2單元302號(hào)房屋最終認(rèn)定面積82.47平方米，按7658元每平方米計(jì)算總價(jià)款為631555.26元，二手房交易價(jià)格已經(jīng)包含地下室價(jià)格。該房屋地下室面積6.69平方米，按原、被告認(rèn)購(gòu)書所約定的地上房屋建筑面積2768元每平方米，地下室單價(jià)1600元每平方米計(jì)算，原告如履行協(xié)議，需為該房屋支出地上部分價(jià)款為228276.96元，地下室價(jià)款為10704元，合計(jì)238980.96元。原告損失的數(shù)額可以認(rèn)定為該款與631555.26元的差額即392574.3元?？紤]到被告在本案訴訟過(guò)程中將房屋出售給第三人，其除賠償原告上述損失外，還應(yīng)承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，即115000元。以上被告兩項(xiàng)應(yīng)給付原告損失賠償共計(jì)507574.3元。
關(guān)于原告耿某某要求瑤晨公司給付逾期交房違約金的請(qǐng)求，由于原、被告簽訂的瑤晨綠島高層住宅意向認(rèn)購(gòu)書已無(wú)法履行，被告基于導(dǎo)致原告無(wú)法取得房屋已按法律規(guī)定承擔(dān)了相應(yīng)的責(zé)任，其不應(yīng)再承擔(dān)基于合同履行產(chǎn)生的違約責(zé)任。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條 ?之規(guī)定，判決如下:
原告耿某某（馮躍龍）與被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2006年12月28日簽訂的瑤晨綠島高層住宅意向認(rèn)購(gòu)書終止履行；
被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告耿某某已付購(gòu)房款115000元及利息，利息自2006年12月28日起至本判決生效之日止按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)付；
三、被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告損失507574.3元；
四、駁回原告耿某某的其他訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)6685元，原告耿某某負(fù)擔(dān)1960元，被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)4725元；財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)2995元，由被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石某某市中級(jí)人民法院。并于上訴期限屆滿之日起7日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)（上訴費(fèi)按照不服一審判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額交納；收款單位:石某某市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)專戶，賬號(hào):62×××47，開戶銀行:河北銀行華興支行）。逾期不交也不提出緩交申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告耿某某與被告瑤晨公司簽訂的瑤晨綠島高層住宅意向認(rèn)購(gòu)書約定了房屋座落、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間等主要內(nèi)容，即使雙方不再另行簽訂合同，雙方亦可據(jù)此履行，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受買受人50%的購(gòu)房款，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條 ?的規(guī)定，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。該協(xié)議書是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且在2011年8月31日瑤晨公司晨曦園項(xiàng)目已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，因此，該協(xié)議未違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。意向認(rèn)購(gòu)書雖約定耿某某未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交清房款，瑤晨公司可以將房屋另行出售，并退回耿某某已交的全部意向認(rèn)購(gòu)金，但晨曦園項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中曾長(zhǎng)期停工，耿某某對(duì)于項(xiàng)目何時(shí)取得預(yù)售許可證存在不知情的可能，瑤晨公司也沒(méi)有提交證據(jù)證實(shí)其在取得項(xiàng)目預(yù)售許可后已通知了原告耿某某，因此，耿某某未在2011年8月31日后立即交納購(gòu)房款不應(yīng)被認(rèn)定為違約。被告瑤晨公司以原告耿某某違約為由要求耿某某每平方米增加1000元購(gòu)房款，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，耿某某有權(quán)拒絕。
2012年2月27日瑤晨公司雖在其售樓部張貼了催促業(yè)主于2012年2月29日前辦理交款交房事宜，逾期視為業(yè)主放棄此套房產(chǎn)的通知，但該通知系被告的單方行為，在被告沒(méi)有證據(jù)能夠證實(shí)已將通知內(nèi)容告知原告的情況下，瑤晨公司無(wú)權(quán)單方要求解除合同并辦理退房手續(xù)。因此，對(duì)被告瑤晨公司所稱其在未與原告耿某某解除認(rèn)購(gòu)書前有權(quán)將房屋另行出售的主張不予支持。
被告與第三人薛風(fēng)科已經(jīng)簽訂了商品房買賣合同，將原告所購(gòu)買的上述房產(chǎn)另行出售，薛風(fēng)科在交納購(gòu)房款后辦理了入住手續(xù)，現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證實(shí)薛風(fēng)科在與瑤晨公司簽訂合同并辦理交房手續(xù)時(shí)對(duì)瑤晨公司與原告的交易是明知的，因此，應(yīng)當(dāng)保護(hù)先合法占有房屋的第三人薛風(fēng)科的權(quán)利，故本院向原告釋明其要求被告交付該房產(chǎn)的請(qǐng)求不應(yīng)支持。原告后隨機(jī)抽取了晨曦園3號(hào)樓1單元1801號(hào)房產(chǎn)并變更了訴訟請(qǐng)求，但被告瑤晨公司稱該房產(chǎn)早已出售，亦不能判決被告向原告交付該房產(chǎn)。被告瑤晨公司在未與原告解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議的情況下，在原告已向本院提起訴訟要求被告履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，又將房屋出售給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，原告可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。因此，被告瑤晨公司應(yīng)返還原告已付購(gòu)房款115000元及自2006年12月28日起的利息，利息以按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)付為宜。被告瑤晨公司將房屋出售第三人，致使原告無(wú)法取得房屋，給原告造成了損失。搜房網(wǎng)二手房出售信息顯示晨曦園小區(qū)2014年5月平均單價(jià)為7658元每平方米，為提高辦案效率，減輕當(dāng)事人訟累，可參照該價(jià)格確認(rèn)原告損失數(shù)額。晨曦園3號(hào)樓2單元302號(hào)房屋最終認(rèn)定面積82.47平方米，按7658元每平方米計(jì)算總價(jià)款為631555.26元，二手房交易價(jià)格已經(jīng)包含地下室價(jià)格。該房屋地下室面積6.69平方米，按原、被告認(rèn)購(gòu)書所約定的地上房屋建筑面積2768元每平方米，地下室單價(jià)1600元每平方米計(jì)算，原告如履行協(xié)議，需為該房屋支出地上部分價(jià)款為228276.96元，地下室價(jià)款為10704元，合計(jì)238980.96元。原告損失的數(shù)額可以認(rèn)定為該款與631555.26元的差額即392574.3元?？紤]到被告在本案訴訟過(guò)程中將房屋出售給第三人，其除賠償原告上述損失外，還應(yīng)承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，即115000元。以上被告兩項(xiàng)應(yīng)給付原告損失賠償共計(jì)507574.3元。
關(guān)于原告耿某某要求瑤晨公司給付逾期交房違約金的請(qǐng)求，由于原、被告簽訂的瑤晨綠島高層住宅意向認(rèn)購(gòu)書已無(wú)法履行，被告基于導(dǎo)致原告無(wú)法取得房屋已按法律規(guī)定承擔(dān)了相應(yīng)的責(zé)任，其不應(yīng)再承擔(dān)基于合同履行產(chǎn)生的違約責(zé)任。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條 ?之規(guī)定，判決如下:

原告耿某某（馮躍龍）與被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2006年12月28日簽訂的瑤晨綠島高層住宅意向認(rèn)購(gòu)書終止履行；
被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告耿某某已付購(gòu)房款115000元及利息，利息自2006年12月28日起至本判決生效之日止按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)付；
三、被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告損失507574.3元；
四、駁回原告耿某某的其他訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)6685元，原告耿某某負(fù)擔(dān)1960元，被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)4725元；財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)2995元，由被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：王豪
審判員：馬冰
審判員：劉恰

書記員：張雪