耿某量
詹才?。ê背嵚蓭熓聞?wù)所）
荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
胡明波（湖北云盛律師事務(wù)所）
中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州沙市支行
夏文洪
劉亮

原告:耿某量（第三人所訴被告），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省荊州市沙市區(qū)。
委托代理人:詹才俊，湖北楚韻律師事務(wù)所律師。
被告:荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（第三人所訴被告），住所地:湖北省荊州市沙市區(qū)。
法定代表人:鄧錦明，該公司董事長。
委托代理人:胡明波，湖北云盛律師事務(wù)所律師。
第三人:中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州沙市支行，住所地:荊州市沙市區(qū)。
負責人:文良智，該行行長。
委托代理人:夏文洪，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州分行員工，住湖北省洪湖市。
委托代理人:劉亮，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州分行員工，住湖北省荊州市沙市區(qū)。
原告耿某量訴被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱:濱湖公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭于2015年9月10日公開開庭進行了審理，原告耿某量及其委托代理人詹才俊到庭參加了訴訟、被告濱湖公司經(jīng)本院合法傳喚無正當理由未到庭應(yīng)訴。
本院在審理過程中，中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州沙市支行（以下簡稱:農(nóng)行沙市支行）作為有獨立請求權(quán)的第三人于2016年5月13日申請參與訴訟，本院受理后，于2016年6月23日再次公開開庭進行了審理，原告耿某量的委托代理人詹才俊、第三人農(nóng)行沙市支行的委托代理人夏文洪、劉亮、被告濱湖公司的委托代理人胡明波到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告耿某量訴稱:原、被告于2013年9月21日簽訂的《商品房買賣合同》。
合同約定，原告購買被告開發(fā)建設(shè)的商品房一套；建筑面積160.16平方米，總價款1071506元；原告首付房款351506元，剩余房款720000元辦理按揭貸款；被告應(yīng)于2014年10月30日前將商品房交付原告使用；逾期90日后交房，原告有權(quán)解除合同，被告應(yīng)自原告解除合同通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按原告累計已付款的5%支付違約金。
合同簽訂后，原告按期向被告支付首付款351506元，并于2013年10月16日與農(nóng)行沙市支行簽訂了《個人購房擔保借款合同》。
原告依約通過農(nóng)行沙市支行以按揭貸款方式向被告支付剩余房款720000元。
至此，原告已完全履行了自己的全部義務(wù)，而被告則未能在2014年10月30日前交付符合法定和約定條件的房屋及公用、配備設(shè)施，交房證件手續(xù)不齊備，房屋質(zhì)量存在嚴重問題，不符合合同約定和銷售承諾。
原告于2014年11月14日、2014年12月1日兩次通過郵寄方式向被告提交《退房申請書》，同時提出解除該《商品房買賣合同》，并于2015年2月5日再次向被告發(fā)出解除該《商品房買賣合同》的通知，被告已簽收但仍置之不理。
故原告訴請判令解除原、被告于2013年9月21日簽訂的《商品房買賣合同》；判令被告返還原告已支付全部購房款1071506元及利息（從繳納房款之日起至實際返還購房款之日止）；判令被告支付原告違約金53575.30元；判令被告承擔原告因提前還貸而支付農(nóng)行沙市支行的利息等一切費用；判令被告承擔本案訴訟費用。
被告濱湖公司辯稱:對于原告耿某量在購房過程中與被告發(fā)生的糾紛，被告表示遺憾，相關(guān)證件正在辦理中。
對于原告在交房過程中存在逾期的事實予以認可，但是由于房地產(chǎn)市場環(huán)境及相關(guān)職能部門拖延造成的逾期交房，希望能夠繼續(xù)履行與原告的商品房買賣合同。
有獨立請求權(quán)的第三人農(nóng)行沙市支行訴稱:2013年9月21日，耿某量因生活需要，向被告購買商品房。
2013年10月1日耿某量向第三人提交了個人信貸業(yè)務(wù)申請，于2013年10月16日與第三人簽訂了貸款金額為720000元的《個人購房擔保借款合同》，被告提供保證責任。
耿某量將其擁有的涉案房屋抵押給第三人。
荊州市房屋產(chǎn)權(quán)市場管理處于2013年11月20日出具了《荊州市預(yù)抵押證明》。
2013年11月22日，第三人向原告耿某量發(fā)放了住房按揭貸款720000元。
由于申請人是原、被告房屋買賣合同糾紛一案中標的物的合法抵押權(quán)人，特申請作為有獨立請求權(quán)第三人參與訴訟，請求判令原告耿某量償還貸款本金670184.11元及利息；判令被告濱湖公司對貸款本息承擔連帶還款責任；判令第三人對已辦理抵押登記的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)；本案訴訟費、律師費等實現(xiàn)債權(quán)的費用由被告承擔。
原告耿某量（第三人所訴被告）辯稱，我方認為在解除商品房買賣合同的同時，應(yīng)當同時解除借款合同；因兩合同的解除所產(chǎn)生的損失應(yīng)由被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一方承擔。
被告濱湖公司（第三人所訴被告）辯稱，對于第三人獨立提出的訴訟請求，請人民法院依法裁判。
本院認為，原告耿某量與被告濱湖公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方當事人均應(yīng)依約履行合同義務(wù)。
根據(jù)合同約定，被告應(yīng)在2014年10月30日前將經(jīng)驗收合格并符合本合同約定的商品房交付原告使用，但截止至2016年6月23日庭審時，被告仍無法向原告交付《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》，涉訟商品房仍未驗收合格。
雖然被告于2014年10月16日通知原告辦理房屋交付手續(xù)，但由于其未按合同約定的交付條件，原告有權(quán)拒絕接收房屋，且有權(quán)在被告逾期交房超過90日后解除合同。
故原告主張解除與被告濱湖公司簽訂的《商品房買賣合同》的訴訟請求，本院予以支持。
原告耿某量與第三人農(nóng)行沙市支行簽訂的《個人購房擔保借款合同》系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方當事人均應(yīng)依約履行合同義務(wù)。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條的規(guī)定“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應(yīng)予支持”。
第25條的規(guī)定“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人”。
由于原告要求解除與被告之間的商品房買賣合同，如其勝訴的同時也將導致其對涉案房屋所有權(quán)的終止，從而致使對本案原、被告享有擔保債權(quán)的農(nóng)行沙市支行作為有獨立請求權(quán)的第三人起訴至本院，對原、被告主張合同上的提前還貸權(quán)和連帶償還擔保責任，本案應(yīng)予合并審理。
因原告亦明確表示同意解除與第三人簽訂的《個人購房擔保借款合同》，致使有獨立請求權(quán)的第三人行使該合同的提前還貸權(quán)得已成就，故本院對有獨立請求權(quán)的第三人要求提前還貸的主張予以認定和支持。
因被告占有全部購房款，本案《商品房買賣合同》解除后，被告應(yīng)將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給第三人和原告。
原告所購的預(yù)售房已經(jīng)辦理了預(yù)購商品房抵押登記，成為原告獲取銀行購房貸款的擔保，故有獨立請求權(quán)的第三人主張對該抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，本院予以認定和支持。
此外，在被告償還了有獨立請求權(quán)第三人貸款本息后，因原、被告解除了《商品房買賣合同》，故原告所購房屋應(yīng)返還給被告所有。
本案中，原告既主張被告支付全部購房款利息，又同時向被告主張違約金，兩者的性質(zhì)均是懲罰被告的違約行為，違約方不能因一個違約行為同時受到性質(zhì)相同的懲罰，應(yīng)當只能選擇其一予以適用。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規(guī)定“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算”，合同約定違約金數(shù)額低于原告的實際損失，故參照中國人民銀行同期貸款利率來計算違約金數(shù)額更為合適。
因此，對于原告主張被告支付購房款利息的訴訟請求，本院予以支持，但違約金數(shù)額以原告支付的購房首付款351506元為基數(shù)，自付款之日2013年9月23日起至本判決確定的履行之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算。
在已支持原告主張的購房款利息的情況下，不宜再另行支持其主張違約金的訴訟請求。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第九十七條 ?、第一百一十四條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條 ?、參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條、第二十四條、第二十五條之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告耿某量與被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年9月21日簽訂的《商品房買賣合同》；
二、被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告耿某量購房款351506元；
三、被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告耿某量已償還給第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州沙市支行貸款本金49815.89元及利息107058.96元（本息計算至2016年5月底）；
四、被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)以351506元為基數(shù)，自2013年9月23日起自本判決確定履行之日止按中國人民銀行同期同類貸款利率計付原告耿某量違約金；
五、被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)償還第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州沙市支行貸款本金612761.15元（本金計算至2016年5月底），并自2016年6日起至本判決確定履行之日止按借款合同約定的貸款利率計付利息；
六、第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州沙市支行對原告耿某量登記設(shè)立預(yù)購商品房抵押的房屋享有優(yōu)先受償權(quán)；
七、待第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州沙市支行受償后，原告耿某量、被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州沙市支行到不動產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押房屋注銷登記手續(xù)，該房屋歸被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有；
八、駁回原告耿某量、第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州沙市支行的其他訴訟請求。
案件受理費20186元（原告耿某量預(yù)交14925元，第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州沙市支行預(yù)交5261元），訴訟保全費5000元，共計25186元，由被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司如果未按本判決書指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當依照《中國人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用繳納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件訴訟費。
收款人:湖北省荊州市中級人民法院，賬號:17260401040005030，開戶行:中國農(nóng)業(yè)銀行荊州市長江大學支行，上訴人在上訴期滿后7日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原告耿某量與被告濱湖公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方當事人均應(yīng)依約履行合同義務(wù)。
根據(jù)合同約定，被告應(yīng)在2014年10月30日前將經(jīng)驗收合格并符合本合同約定的商品房交付原告使用，但截止至2016年6月23日庭審時，被告仍無法向原告交付《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》，涉訟商品房仍未驗收合格。
雖然被告于2014年10月16日通知原告辦理房屋交付手續(xù)，但由于其未按合同約定的交付條件，原告有權(quán)拒絕接收房屋，且有權(quán)在被告逾期交房超過90日后解除合同。
故原告主張解除與被告濱湖公司簽訂的《商品房買賣合同》的訴訟請求，本院予以支持。
原告耿某量與第三人農(nóng)行沙市支行簽訂的《個人購房擔保借款合同》系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方當事人均應(yīng)依約履行合同義務(wù)。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條的規(guī)定“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應(yīng)予支持”。
第25條的規(guī)定“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人”。
由于原告要求解除與被告之間的商品房買賣合同，如其勝訴的同時也將導致其對涉案房屋所有權(quán)的終止，從而致使對本案原、被告享有擔保債權(quán)的農(nóng)行沙市支行作為有獨立請求權(quán)的第三人起訴至本院，對原、被告主張合同上的提前還貸權(quán)和連帶償還擔保責任，本案應(yīng)予合并審理。
因原告亦明確表示同意解除與第三人簽訂的《個人購房擔保借款合同》，致使有獨立請求權(quán)的第三人行使該合同的提前還貸權(quán)得已成就，故本院對有獨立請求權(quán)的第三人要求提前還貸的主張予以認定和支持。
因被告占有全部購房款，本案《商品房買賣合同》解除后，被告應(yīng)將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給第三人和原告。
原告所購的預(yù)售房已經(jīng)辦理了預(yù)購商品房抵押登記，成為原告獲取銀行購房貸款的擔保，故有獨立請求權(quán)的第三人主張對該抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，本院予以認定和支持。
此外，在被告償還了有獨立請求權(quán)第三人貸款本息后，因原、被告解除了《商品房買賣合同》，故原告所購房屋應(yīng)返還給被告所有。
本案中，原告既主張被告支付全部購房款利息，又同時向被告主張違約金，兩者的性質(zhì)均是懲罰被告的違約行為，違約方不能因一個違約行為同時受到性質(zhì)相同的懲罰，應(yīng)當只能選擇其一予以適用。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規(guī)定“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算”，合同約定違約金數(shù)額低于原告的實際損失，故參照中國人民銀行同期貸款利率來計算違約金數(shù)額更為合適。
因此，對于原告主張被告支付購房款利息的訴訟請求，本院予以支持，但違約金數(shù)額以原告支付的購房首付款351506元為基數(shù)，自付款之日2013年9月23日起至本判決確定的履行之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算。
在已支持原告主張的購房款利息的情況下，不宜再另行支持其主張違約金的訴訟請求。

據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第九十七條 ?、第一百一十四條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條 ?、參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條、第二十四條、第二十五條之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告耿某量與被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年9月21日簽訂的《商品房買賣合同》；
二、被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告耿某量購房款351506元；
三、被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告耿某量已償還給第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州沙市支行貸款本金49815.89元及利息107058.96元（本息計算至2016年5月底）；
四、被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)以351506元為基數(shù)，自2013年9月23日起自本判決確定履行之日止按中國人民銀行同期同類貸款利率計付原告耿某量違約金；
五、被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)償還第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州沙市支行貸款本金612761.15元（本金計算至2016年5月底），并自2016年6日起至本判決確定履行之日止按借款合同約定的貸款利率計付利息；
六、第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州沙市支行對原告耿某量登記設(shè)立預(yù)購商品房抵押的房屋享有優(yōu)先受償權(quán)；
七、待第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州沙市支行受償后，原告耿某量、被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州沙市支行到不動產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押房屋注銷登記手續(xù)，該房屋歸被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有；
八、駁回原告耿某量、第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州沙市支行的其他訴訟請求。
案件受理費20186元（原告耿某量預(yù)交14925元，第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊州沙市支行預(yù)交5261元），訴訟保全費5000元，共計25186元，由被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
被告荊州市濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司如果未按本判決書指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當依照《中國人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長：李婭

書記員：黃煉