翟懷友
劉助國（黑龍江普仁律師事務(wù)所）
李某某
高德田（黑龍江學(xué)晏律師事務(wù)所）
王文龍
劉寶璽

上訴人（原審原告）翟懷友，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人劉助國，黑龍江普仁律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）李某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，司機。
委托代理人高德田，黑龍江學(xué)晏律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）王文龍，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生。
原審被告齊齊哈爾市龍沙區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。
負(fù)責(zé)人楊浩，該單位主任。
委托代理人劉寶璽，該單位職員。
原審被告翟某某，男，漢族，無職業(yè)。
上訴人翟懷友為與被上訴人李某某、王文龍及原審被告齊齊哈爾市龍沙區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡稱城中村）、翟某某房屋買賣合同糾紛一案，不服齊齊哈爾市龍沙區(qū)人民法院（2013）龍民初字第163號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成由審判員楊春雷擔(dān)任審判長，審判員胡力民、審判員劉穎參加的合議庭對本案進(jìn)行了審理，書記員于丹擔(dān)任記錄。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明，1988年7月，原告翟懷友在齊齊哈爾市龍沙區(qū)三合村西屯自建磚土結(jié)構(gòu)平房5.5間，建筑面積176平方米，1996年1月18日該房換發(fā)成兩個房照，翟懷友名下建筑面積98.40平方米、其父親翟慶才名下建筑面積82平方米。1996年原告到內(nèi)蒙古包地，房屋交給其母親黃秀華管理，黃秀華與其三兒子被告翟某某及翟懷友女兒翟喜悅一起居住該房，至2002年左右從三合村搬到龍沙區(qū)民航小區(qū)3號樓201室居住。翟懷友自述2002年春節(jié)其妹妹翟懷芳交通事故后曾回到齊市探親，但均未到三合村，在其母親黃秀華所在民航小區(qū)居住，2006年翟懷友回到齊齊哈爾市打工。
2001年9月30日，經(jīng)劉長永介紹翟某某將翟懷友名下房屋以32，300.00元價格出賣給王文龍，該買賣行為簽訂了兩份協(xié)議，其中一份是由翟某某簽訂，后王文龍發(fā)現(xiàn)房照所有權(quán)人系翟懷友，翟某某又拿了一份翟懷友簽訂的房屋買賣合同，因王文龍系城鎮(zhèn)戶口，購買農(nóng)村房屋后未更名。王文龍購買房屋后將原房屋拆扒后重新翻建了磚混結(jié)構(gòu)的房屋。2011年該房屋所在位置被征收，王文龍因與李某某有債務(wù)關(guān)系，經(jīng)二人協(xié)商王文龍將動遷所得兩套房屋抵給李某某，抵付金額20萬元，為了更名李某某偽造了翟懷友與其之間房屋買賣合同一份。2011年11月10日，城中村與李某某簽訂征收有證住宅房屋分戶安置協(xié)議書，協(xié)議簽訂后，城中村讓李某某提供三合村出具房屋買賣真實性證明及向報社登報原房屋產(chǎn)權(quán)人翟懷友找不到，由此產(chǎn)生一切法律后果由買房人李某某完全負(fù)責(zé)的材料，但李某某未提供，故該動遷協(xié)議一直沒有發(fā)放到李某某手中。動遷后黃秀華及王文龍各得到補償款10，000.00元。2012年10月16日翟懷友到龍沙公安分局經(jīng)偵大隊報警，內(nèi)容為李某某偽造房屋買賣合同，騙領(lǐng)房屋拆遷補償金一事，龍沙經(jīng)偵大隊經(jīng)調(diào)查后未予立案。
2013年1月9日，翟懷友訴至原審法院請求判令確認(rèn)原告與被告簽訂的房屋買賣合同無效，安置的房屋協(xié)議編號D′103-1和協(xié)議編號D′103歸原告所有；因動遷給被告的補償款10，000.00元被告應(yīng)當(dāng)全部退還給原告。
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告翟懷友與被告李某某于2001年9月30日簽訂的《房屋買賣合同》，系李某某偽造，故該合同無效。被告翟某某與被告王文龍簽訂的房屋買賣合同所涉及的房屋是翟懷友所有，翟某某出賣房屋沒有取得翟懷友的同意，侵犯了原告的合法權(quán)益。但依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，無處分權(quán)人處分財產(chǎn)，受讓人構(gòu)成善意取得的，受讓人取得相關(guān)物權(quán)。本案中，被告王文龍取得爭議房屋的權(quán)利前，出賣人翟某某在此長期居住，原告卻沒有在此居住，王文龍和出賣人經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議，王文龍購房協(xié)商房價32，300.00元，已交給了翟某某，該價款應(yīng)是合理對價，即王文龍支付了合理的價格，出賣方交付了房屋的相關(guān)手續(xù)，王文龍有理由相信出賣人對該房屋有處分權(quán)。在王文龍購買后，又對原房屋進(jìn)行了拆扒重建，王文龍所購房屋雖未辦理過戶手續(xù)，但王文龍已對所購房屋行使了管理權(quán)，故王文龍購買翟懷友的房屋時沒有惡意，是善意的。且該房系2001年被翟某某出賣給王文龍，該買賣行為發(fā)生至今時隔10年以上，時間較長，買賣過程中原告父母及女兒均在現(xiàn)場，且翟懷友在此期間曾幾次回到齊市探親，自2006年又回到齊市定居，均未主張過權(quán)利，原告自述從未問過房子的事情，不符合情理。綜上，王文龍購買翟懷友的房屋是善意取得，王文龍與翟某某之間的買賣協(xié)議應(yīng)為有效合同，王文龍已取得了所有權(quán)，該權(quán)利受法律保護(hù)，原告可向翟某某主張權(quán)利。因王文龍購房后的拆扒重建行為，翟懷友名下房屋已經(jīng)滅失，故對原告要求確認(rèn)該房動遷所得兩套安置房屋及補償款歸其所有的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定判決:（一）原告翟懷友與被告李某某于2001年9月30日簽訂的《房屋買賣合同》無效；二、駁回原告翟懷友其他訴訟請求。案件受理費100.00元，由原告翟懷友承擔(dān)。
翟懷友不服原審法院上述民事判決向本院提起上訴稱，一是王文龍明知房產(chǎn)證所有權(quán)人是上訴人，翟某某沒有處分權(quán)，還與翟某某簽訂該房屋買賣協(xié)議不構(gòu)成善意。二是王文龍出具的32，300.00元房款收據(jù)收款人是上訴人，這個收據(jù)是假的，不能證明王文龍已經(jīng)支付房款，原審判決認(rèn)定王文龍將房款交給了翟某某沒有證據(jù)。三是王文龍是城鎮(zhèn)戶口，依法不得購買農(nóng)村房屋。請求二審法院撤銷原審判決，發(fā)回原審法院重審。
李某某針對翟懷友的上訴理由答辯稱，一是李某某購買的房屋已不是上訴人的房屋，上訴人的房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的是磚土結(jié)構(gòu)，2011年動遷辦的動遷認(rèn)定單上記載的是磚混結(jié)構(gòu)，也就是說被上訴人購買的房屋已不是上訴人的土房，而是王文龍重新翻建的磚混平房。動遷此房時，翟懷友的母親給王文龍打電話要幾萬元錢，有公安機關(guān)的詢問筆錄為證。如果不是合理買賣上訴人的母親為什么在動遷時向王文龍要幾萬元錢。上訴人的母親知道王文龍翻建此房，如果不是合理買賣，在翻建時為什么不阻止。此房動遷時，上訴人父親翟慶才的房屋也一起動遷，上訴人為什么不主張權(quán)利。二是上訴人與被上訴人的房屋買賣合同合法有效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋》第三條的規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”。三是上訴人起訴已經(jīng)超過訴訟時效，該房屋于2001年賣給王文龍，王文龍又賣給被上訴人，這期間又經(jīng)歷了翻建、動遷并公告，三合村出具了證明，但上訴人從來未主張過權(quán)利。請求二審法院維持原判。
王文龍針對翟懷友的上訴理由答辯稱，本案訴爭的房屋是本人購買的，買房時間是2001年，當(dāng)時就已翻建了。翟懷友的父母居住的房屋與本人購買的房屋只有一墻之隔，購買房屋至今已經(jīng)13年了，如果不動遷，不會有本案的發(fā)生。房屋是翟某某的，但房照是他弟弟翟懷友的名。請求二審法院維持原判。
本院經(jīng)二審審理，對原審法院認(rèn)定的事實予以確認(rèn)。另查明，翟懷友戶籍所在地黑龍江省依安縣富饒鄉(xiāng)黎明村1組，在1988年建房前的三四年，翟懷友從依安縣富饒鄉(xiāng)黎明村1組到龍沙區(qū)三合村投奔其二哥翟懷真，在當(dāng)?shù)貜氖路寝r(nóng)業(yè)勞動，非屬當(dāng)?shù)卮迕?。翟懷友的房屋?989年建成，投資一萬多元，之后翟懷友住了兩、三個月后去廣州打工，以后一直未在該房屋居住，該房屋由其父母和其女兒翟喜悅及其哥哥翟某某居住，翟懷友自稱在2010年發(fā)現(xiàn)其房照沒有后才到過該房屋看了房子。1996年1月16日，翟懷友的父親翟慶才對該房屋辦理了產(chǎn)權(quán)人為翟懷友的房產(chǎn)證。證人劉長永證實2001年其看到翟某某家的墻上寫著賣房，通過其引薦王文龍購買了翟某某的房屋（房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人為翟懷友），該出賣的房屋漏雨，王文龍對原房屋拆除重新翻建（王文龍稱投資七萬多元）。翟某某出賣房屋和王文龍翻建房屋，翟某某的父母及其家人都清楚這一事實，翟某某妹妹的房屋就在王文龍購買的房屋前面。2011年11月10日，龍沙區(qū)政府對龍沙區(qū)三合村翟懷友的房屋進(jìn)行動遷調(diào)查，并經(jīng)齊齊哈爾新華房地產(chǎn)估價咨詢有限公司進(jìn)行房產(chǎn)現(xiàn)場勘察及價格評估。在房屋動遷期間，翟懷友及其母親曾與王文龍電話聯(lián)系幫助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，需要給幾萬元錢，但沒有達(dá)成協(xié)議。之后，因不知翟懷友的下落，王文龍找到龍沙區(qū)三合村委會和龍沙區(qū)棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室寫了一份《聲明》，內(nèi)容是王文龍于2001年9月30日購買翟懷友的房屋沒有更名，現(xiàn)房屋所有人找不到，特此聲明登報，由此產(chǎn)生的一切法律后果由買房人王文龍負(fù)責(zé)。證人三合村委會書記唐正陽證實，在《聲明》書上的公章是三合村委會的公章，蓋章時間是2011年11月份。同時唐正陽還證實翟懷友的妹妹翟懷芳對其說過在四、五年前，翟懷友的房屋被翟某某頂賬給了王文龍，翟懷友家里的人都知道此事。2012年2月7日，王文龍與李某某達(dá)成以房抵債協(xié)議，王文龍將購買翟懷友的房屋以20萬元的價格抵給李某某。王文龍帶領(lǐng)李某某到龍沙區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室辦理更名手續(xù)，龍沙區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室與被征收人翟懷友（李某某）重新簽訂了《征收有證住宅房屋分戶安置協(xié)議書》，分戶安置兩戶房屋，建筑面積分別是50平方米、48.40平方米。2012年10月16日，翟懷友向公安機關(guān)報案稱，其于2011年4至5月得知其房屋屬于政府動遷之列，2011年底其發(fā)現(xiàn)房屋被拆除，經(jīng)到龍沙區(qū)政府棚改辦咨詢，發(fā)現(xiàn)李某某偽造與其簽訂的房屋買賣合同，詐騙其房屋，公安機關(guān)未立案。
本院認(rèn)為，翟懷友的房屋于1989年建成后，其僅在房屋居住兩、三個月后去外地打工，再未居住該房屋，至2010年期間翟懷友也沒有查看過該房屋，翟懷友去外地打工時把其房屋交給其父母和翟某某居住和管理。2001年9月30日，翟某某以32，300.00元價格將翟懷友的房屋賣給王文龍，并將該房屋的產(chǎn)權(quán)證交給了王文龍。王文龍購買房屋后，翟懷友的父母從該房屋中搬出到翟慶才名下的房屋居住。王文龍對其購買的房屋進(jìn)行了翻建，由磚土結(jié)構(gòu)變?yōu)榇u混結(jié)構(gòu)，王文龍翻建房屋的過程翟懷友的父母及家人清楚這一情況。2007年翟懷友從外地回齊齊哈爾市打工，并在人民家園購買房屋居住。因訴爭的房屋一直沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶，在2011年動遷時，翟懷友及其母親曾與王文龍協(xié)商該房屋辦理產(chǎn)權(quán)過戶需要給幾萬元，雙方?jīng)]有達(dá)成協(xié)議。根據(jù)上述情況和本案事實，本案訴爭的房屋的產(chǎn)權(quán)證上房屋所有權(quán)人登記在翟懷友名下，應(yīng)認(rèn)定該房屋翟懷友為所有權(quán)人，但由于翟懷友自1989年外出打工后至2011年該房屋動遷前沒有回來居住，也沒有對該房屋進(jìn)行過問，該房屋由其父母和其女兒及翟某某居住并管理。訴爭的房屋產(chǎn)權(quán)證也是由翟懷友的家人為其辦理并保管，2001年該房屋由翟某某賣給王文龍時，向王文龍出具了翟懷友簽名的房屋買賣合同書并交付了房屋產(chǎn)權(quán)證，翟懷友的家人知道翟某某出賣翟懷友房屋的情況并將房屋騰出。王文龍買房后將原磚土結(jié)構(gòu)的房屋拆除，重新翻建成磚混結(jié)構(gòu)的房屋并建了院墻安裝了院門，之后王文龍開始使用該房屋，翟懷友的家人知道王文龍翻建房屋并使用的情況。在房屋動遷時翟懷友及其母親與王文龍協(xié)商辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶事宜，但沒有達(dá)成一致意見，之后王文龍聯(lián)系不到翟懷友，經(jīng)三合村委會蓋章王文龍發(fā)布了《聲明》。以上所述，王文龍在購買房屋時是善意的，翟懷友對其享有的房屋權(quán)利存在不作為行為，致使王文龍相信翟某某有處理翟懷友房屋的代理權(quán)，且該房屋已重新翻建并使用多年，為促進(jìn)交易的安全，應(yīng)依法保護(hù)王文龍的信賴?yán)?。翟懷友和王文龍均非屬龍沙區(qū)三合村的村民，均不在三合村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，現(xiàn)訴爭的房屋已動遷，由被動遷的房屋產(chǎn)生的財產(chǎn)權(quán)益由王文龍享有。王文龍將被動遷的房屋產(chǎn)生的財產(chǎn)權(quán)益抵債給李某某，李某某為達(dá)到辦理該房屋過戶之目的，偽造翟懷友與其簽訂房屋買賣的假合同，該行為應(yīng)受到法律上否定性的評價，但與翟懷友之間產(chǎn)生的是民事上的糾紛關(guān)系，李某某并非是詐騙財產(chǎn)行為。
綜上，原審法院判決認(rèn)定事實清楚，證據(jù)充分。上訴人翟懷友的上訴理由不成立，本院依法不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民訴法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100.00元，由翟懷友負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，翟懷友的房屋于1989年建成后，其僅在房屋居住兩、三個月后去外地打工，再未居住該房屋，至2010年期間翟懷友也沒有查看過該房屋，翟懷友去外地打工時把其房屋交給其父母和翟某某居住和管理。2001年9月30日，翟某某以32，300.00元價格將翟懷友的房屋賣給王文龍，并將該房屋的產(chǎn)權(quán)證交給了王文龍。王文龍購買房屋后，翟懷友的父母從該房屋中搬出到翟慶才名下的房屋居住。王文龍對其購買的房屋進(jìn)行了翻建，由磚土結(jié)構(gòu)變?yōu)榇u混結(jié)構(gòu)，王文龍翻建房屋的過程翟懷友的父母及家人清楚這一情況。2007年翟懷友從外地回齊齊哈爾市打工，并在人民家園購買房屋居住。因訴爭的房屋一直沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶，在2011年動遷時，翟懷友及其母親曾與王文龍協(xié)商該房屋辦理產(chǎn)權(quán)過戶需要給幾萬元，雙方?jīng)]有達(dá)成協(xié)議。根據(jù)上述情況和本案事實，本案訴爭的房屋的產(chǎn)權(quán)證上房屋所有權(quán)人登記在翟懷友名下，應(yīng)認(rèn)定該房屋翟懷友為所有權(quán)人，但由于翟懷友自1989年外出打工后至2011年該房屋動遷前沒有回來居住，也沒有對該房屋進(jìn)行過問，該房屋由其父母和其女兒及翟某某居住并管理。訴爭的房屋產(chǎn)權(quán)證也是由翟懷友的家人為其辦理并保管，2001年該房屋由翟某某賣給王文龍時，向王文龍出具了翟懷友簽名的房屋買賣合同書并交付了房屋產(chǎn)權(quán)證，翟懷友的家人知道翟某某出賣翟懷友房屋的情況并將房屋騰出。王文龍買房后將原磚土結(jié)構(gòu)的房屋拆除，重新翻建成磚混結(jié)構(gòu)的房屋并建了院墻安裝了院門，之后王文龍開始使用該房屋，翟懷友的家人知道王文龍翻建房屋并使用的情況。在房屋動遷時翟懷友及其母親與王文龍協(xié)商辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶事宜，但沒有達(dá)成一致意見，之后王文龍聯(lián)系不到翟懷友，經(jīng)三合村委會蓋章王文龍發(fā)布了《聲明》。以上所述，王文龍在購買房屋時是善意的，翟懷友對其享有的房屋權(quán)利存在不作為行為，致使王文龍相信翟某某有處理翟懷友房屋的代理權(quán)，且該房屋已重新翻建并使用多年，為促進(jìn)交易的安全，應(yīng)依法保護(hù)王文龍的信賴?yán)?。翟懷友和王文龍均非屬龍沙區(qū)三合村的村民，均不在三合村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，現(xiàn)訴爭的房屋已動遷，由被動遷的房屋產(chǎn)生的財產(chǎn)權(quán)益由王文龍享有。王文龍將被動遷的房屋產(chǎn)生的財產(chǎn)權(quán)益抵債給李某某，李某某為達(dá)到辦理該房屋過戶之目的，偽造翟懷友與其簽訂房屋買賣的假合同，該行為應(yīng)受到法律上否定性的評價，但與翟懷友之間產(chǎn)生的是民事上的糾紛關(guān)系，李某某并非是詐騙財產(chǎn)行為。
綜上，原審法院判決認(rèn)定事實清楚，證據(jù)充分。上訴人翟懷友的上訴理由不成立，本院依法不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民訴法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100.00元，由翟懷友負(fù)擔(dān)。

審判長：楊春雷
審判員：胡力民
審判員：劉穎

書記員：于丹