翁某某
王博（黑龍江大公律師事務所）
金繼哲（黑龍江大公律師事務所）
哈爾濱市機電設備總公司
王虹（黑龍江王虹律師事務所）
牛?。ê邶埥鹾缏蓭熓聞账?/p>

原告翁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無固定職業(yè)。
委托代理人王博，黑龍江大公律師事務所律師。
委托代理人金繼哲，黑龍江大公律師事務所律師。
被告哈爾濱市機電設備總公司，代碼71207639—6，住所地哈爾濱市道里區(qū)經緯街17號
。
法定代表人范宏偉，經理。
委托代理人王虹，黑龍江王虹律師事務所律師。
委托代理人牛巍，黑龍江王虹律師事務所律師。
原告翁某某與被告哈爾濱市機電設備總公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。
原告翁某某的委托代理人王博、金繼哲，被告哈爾濱市機電設備總公司的委托代理人王虹、牛巍到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱:2014年7月8日，原告與被告簽訂房屋租賃協(xié)議書
，約定被告將坐落于哈爾濱市道里區(qū)經緯街17號
的企業(yè)用房1-3層整體出租給原告使用。
雙方簽訂合同后，原告向被告支付了第一筆房租款定金36萬元，此后原告對該房屋進行了裝修，并雇傭了員工。
2014年8月8日，原告以被告名義委托黑龍江省寒地建筑科學研究院對租賃房屋的安全性進行鑒定，鑒定結論為危險房屋。
被告出租的房屋無法達到使用標準，系危房，嚴重威脅承租人的使用安全，致使合同目的無法實現(xiàn)。
原告要求:1、解除租賃合同，返還租金21.6萬元，返還雙倍定金28.8萬元；2、賠償原告因裝修房屋造成的損失3萬元；3、賠償原告因雇傭員工支付的工資2400元；4、賠償原告支付的鑒定費3萬元。
原告為證明其主張的成立，在舉證期內向本院提交并當庭出示了以下主要證據:證據一、原、被告于2014年7月8日簽訂的房屋租賃協(xié)議書
。
證明原、被告于2014年7月8日簽訂租賃協(xié)議，約定被告將位于哈爾濱市道里區(qū)經緯街17號
哈爾濱市機電設備總公司公企用房1-3層整體出租給原告使用，租期自2014年8月1日至2019年10月7日止，年租金72萬元；證據二、被告為原告出具的收條。
證明原告2014年7月9日向被告支付定金144000元（72萬元的20%），租金216000元，共計360000元；證據三、裝修拆除合同及收據。
證明原告租賃房屋后，2014年7月26日與王強簽訂裝修合同，合同約定價款25000元。
被告在2014年8月1日未將租賃房屋交付原告，導致原告違反了與王強簽訂的裝修合同約定，支付王強違約金5000元；證據四、展柜制作合同。
證明原告2014年8月5日與哈爾濱富爾康展示設計制作有限公司簽訂合同，制作展柜用于經營，合同總金額為456000元；證據五、安全性鑒定報告及鑒定費票據。
證明訴爭房屋系危險房屋，導致合同目的無法實現(xiàn)，被告構成根本違約，原告花費鑒定費3萬元；證據六、工資收據5張。
證明原告發(fā)現(xiàn)租賃被告房屋為危險房屋后，雇傭人員看管房屋，共支付工資2400元。
被告答辯并反訴稱:1、原告要求解除租賃合同的訴訟請求無事實及法律依據。
原告在簽訂租賃合同前已經多次實地考察，充分了解房屋的情況，房屋雖然是百年老房但是通過修繕加固可以正常使用，且在原告租賃前該房屋一直正常使用；2、原告提供的鑒定報告不是司法鑒定，不能作為定案依據。
作該鑒定的目的就是在原告裝修前對租賃房屋進行修繕加固，并且鑒定報告并沒有說房屋主體存在問題，完全可以通過修繕解決。
另外，在鑒定前原告已經對租賃房屋進行了野蠻拆扒，無法排除鑒定報告所指的危險系原告拆扒行為造成的；3、房屋租賃合同已經實際履行，被告不同意返還租金、定金及賠償損失。
雙方簽訂的租賃合同真實有效，雙方已經實際履行，故原告應向被告繳納剩余房屋租金36萬元；4、原、被告簽訂租賃合同前，租賃房屋已經分別出租且租賃合同均未到期，因被告將房屋租賃給原告，故被告退還了原承租人的租金并賠償損失485000元。
被告全面履行了自己的義務，原告亦應該繼續(xù)履行合同；5、原告未經被告書
面同意對租賃房屋進行拆扒，甚至將房屋取暖設施拆掉賣了，原告應當賠償恢復房屋原狀的費用。
被告反訴要求:繼續(xù)履行房屋租賃合同，原告給付被告本年度租金36萬元。
被告為支持其抗辯理由及反訴主張的成立，在舉證期內向本院提交并當庭出示了以下主要證據:證據一、房屋租賃協(xié)議書
。
證明原、被告2014年7月8日簽訂租賃協(xié)議，約定租期5年，年租金72萬元，該協(xié)議是雙方真實意思表示，現(xiàn)原告僅支付了部分租金，應當繼續(xù)履行合同義務，支付本年度剩余租金。
證據二、房屋租賃合同、搬運費用說明。
證明被告已另行租賃辦公地點并于2014年7月26日全部搬遷，被告已經履行了合同義務，交付了房屋。
證據三、房屋租賃協(xié)議5份、解除租賃合同諒解協(xié)議5份及票據6份。
證明原、被告簽訂租賃合同時，該房屋已經分別出租，且租賃合同全未到期，因原告與被告簽訂合同整體出租，被告為了履行與原告簽訂的租賃合同，退還了原承租人租金并賠償其損失共計485000元，被告另租賃辦公地點以及搬遷的費用110000元，這個情況原告在締約過程中是明知的，若原告不履行合同，將給被告造成重大損失。
證據四、租賃房屋在原告拆扒前后的照片。
證明原告未經被告書
面允許即對房屋進行了野蠻拆扒，導致房屋現(xiàn)已經無法正常使用，對不可移動文物造成了嚴重破壞。
按照雙方租賃協(xié)議第6條約定“乙方在進行涉及場區(qū)改造前應征得甲方書
面同意”，而原告未經被告允許即對房屋進行野蠻拆扒，致房屋已經無法使用，違反了協(xié)議約定，應承擔相應賠償責任。
證據五、第三次全國文物普查不可移動文物登記表。
證明1、租賃房屋為不可移動文物；2、按照法律規(guī)定對不可移動文物鑒定與普通民用房屋的鑒定應采用不同標準，因此不能按照普通民用建筑標準來衡量不可移動建筑；3、原告對房屋進行拆除違反法律規(guī)定，應賠償被告恢復、修繕房屋的費用。
《文物保護法》第二十六條之規(guī)定，使用不可移動文物，必須遵守不改變文物原狀的原則，負責保護建筑物及其附屬文物的安全，不得損毀、改建、添建或者拆除不可移動文物。
被告對原告提供證據的質證意見為:對證據一真實性無異議，對證明問題有異議，從協(xié)議內容來看只有租金并不存在定金，從協(xié)議12.2條來看，雙方對房屋老舊部分有約定，原告對房屋狀況有充分了解，并且在租賃房屋前，被告自己使用一部分，其他部分分別租賃給了好多家使用。
雙方第六條約定，原告在進行改造時應爭得被告書
面同意，但在對房屋進行拆扒時并未征得原告同意；對證據二真實性無異議，房屋租金72萬元，分兩筆給付，先給一部分租金，36萬元給的是第一筆房租款；對證據三真實性有異議，雙方從約定來說，進行房屋拆除應該告知被告，至于原告找誰來拆除房屋與本案無關；對證據四真實性、關聯(lián)性均有異議，與本案無關，不能證明原告待證事實；對證據五真實性無異議，從報告內容來看，提出加固改善修繕意見，報告的主要目的是對房屋進行修繕加固。
報告沒有明確說明房屋危及了承租人的安全，不能正常使用，不能作為解除合同的理由。
鑒定的完成日期是2014年8月15日，根據原告自己提供的證據來看，原告已經對房屋結構進行了破壞，報告的結果與原告對房屋進行拆除可能有關聯(lián)性；對證據六真實性無異議，被告已經履行了合同，租賃房屋在原告處經營管理。
原告對被告提供證據的質證意見為:對證據一真實性無異議，對證明問題有異議，此房屋已經無法繼續(xù)履行，危機到承租人的安全和健康，屬可解除合同，無法繼續(xù)履行合同；對證據二、三真實性無異議，與本案無關。
對證據四真實性無異議，對證明問題有異議，合同中原、被告已經約定，原告可以對房屋進行裝修，裝修必須要把房屋原有裝修廢除，因為此房屋被鑒定為危房，合同無法履行，原告只是拆除原房屋上的舊的裝修，并沒有破壞房屋的結構，所以不存在違約的情形；對證據五真實性無異議，對證明問題有異議，文件是文物登記表，但并不是正式文本，無法說明此建筑物為全國或省、市、縣的保護建筑，也無法證明該建筑已經作為文物進行保護，原告并沒有對房屋進行改造破壞，在簽訂合同前也不知此房屋系文物保護建筑，如果知情的話原告是不會承租此類房屋，作為正常企業(yè)公司經營，原告要求房屋達到正常使用經營的目的，必須要對所要承租的房屋進行適當的裝修或美化，如果達不到此合同目的，那么原告是不會與被告簽訂房屋租賃協(xié)議的。
本院對原告提供證據的認證意見:對證據一、二、五、六的真實性、關聯(lián)性、合法性本院予以認定。
對證據三、四真實性本院不予認定。
本院對被告提供證據的認證意見:對證據一、四、五真實性、關聯(lián)性、合法性本院予以認定，對證據二、三的關聯(lián)性本院不予認定。
根據原、被告當庭陳述和辯解及提供證據的分析認定，本院確認如下事實:2014年7月8日，原告與被告簽訂房屋租賃協(xié)議書
，約定:1、被告將坐落于哈爾濱市道里區(qū)經緯街17號
的企業(yè)用房1-3層整體出租給原告使用；2、租期為2014年8月1日至2019年10月7日，年租金為72萬元；3、被告預留給原告兩個月裝修期，從2014年10月8日核算租金；4、原告在進行涉及場區(qū)改造前應征得被告書
面同意。
2014年7月9日，原告向被告支付了36萬元租金。
此后原告對租賃房屋的門窗、暖氣、燈具、天花板、地面及裝修裝飾進行了拆扒，并雇傭了員工看管場地。
2014年8月8日，被告委托黑龍江省寒地建筑科學研究院對租賃房屋的安全性進行鑒定，鑒定結論為:哈爾濱市機電設備總公司所屬經緯街17#樓安全性評定為Dsu級，即為危險房屋。
應立即采取加固措施。
原告為此鑒定支付鑒定費3萬元。
本院認為，原告與被告簽訂的租賃合同真實有效，但因租賃房屋為文物，其裝修及修繕均有嚴格要求并需經相關文物部門審批方可進行，且該租賃房屋已被鑒定為危房，不具備使用功能，故本院對原告要求解除租賃合同的請求予以支持，對被告反訴要求繼續(xù)履行合同的請求予以駁回。
關于原告要求被告返還租金21.6萬元及定金28.8萬元的訴訟請求，雖然原告出具的收條上有“房租定金”的字樣，但也有“第一筆房租款”的字樣，且此款并不具有定金性質，故該款應為租金而非定金，據此被告應向原告返還租金36萬元，本院對原告要求被告返還定金的訴訟請求不予支持。
關于原告要求被告賠償裝修房屋損失3萬元的訴訟請求，因原告未按照合同約定在裝修前征得被告書
面同意，擅自對租賃房屋進行拆扒、裝修，且無正規(guī)票據證實支出3萬元裝修款的事實，故本院對此項訴訟請求不予支持。
關于原告要求被告賠償雇傭員工費用2400元及鑒定費30000元的請求，因被告對原告上述支出的真實性無異議，本院予以支持。
綜上，依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第二百三十三條 ?之規(guī)定，判決如下:一、解除原告翁某某與被告哈爾濱市機電設備總公司簽訂的房屋租賃協(xié)議書
，被告哈爾濱市機電設備總公司于本判決生效后十日內返還原告翁某某房屋租金36萬元，原告翁某某于本判決生效后十日內從坐落于哈爾濱市道里區(qū)經緯街17號
的房屋中遷出；二、被告哈爾濱市機電設備總公司于本判決生效后十日內賠償原告翁某某雇傭員工損失2400元、鑒定費30000元；三、駁回原告翁某某的其他訴訟請求；四、駁回被告哈爾濱市機電設備總公司的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行遷出義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，支付遲延履行金。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費9464元，反訴費3350元，由原告翁某某負擔2278元，被告哈爾濱市機電設備總公司10536元（其中7186元原告翁某某已預交）。
如不服本判決，可在本判決書
送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀及副本三份，上訴于哈爾濱市中級人民法院
。

本院認為，原告與被告簽訂的租賃合同真實有效，但因租賃房屋為文物，其裝修及修繕均有嚴格要求并需經相關文物部門審批方可進行，且該租賃房屋已被鑒定為危房，不具備使用功能，故本院對原告要求解除租賃合同的請求予以支持，對被告反訴要求繼續(xù)履行合同的請求予以駁回。
關于原告要求被告返還租金21.6萬元及定金28.8萬元的訴訟請求，雖然原告出具的收條上有“房租定金”的字樣，但也有“第一筆房租款”的字樣，且此款并不具有定金性質，故該款應為租金而非定金，據此被告應向原告返還租金36萬元，本院對原告要求被告返還定金的訴訟請求不予支持。
關于原告要求被告賠償裝修房屋損失3萬元的訴訟請求，因原告未按照合同約定在裝修前征得被告書
面同意，擅自對租賃房屋進行拆扒、裝修，且無正規(guī)票據證實支出3萬元裝修款的事實，故本院對此項訴訟請求不予支持。
關于原告要求被告賠償雇傭員工費用2400元及鑒定費30000元的請求，因被告對原告上述支出的真實性無異議，本院予以支持。

綜上，依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第二百三十三條 ?之規(guī)定，判決如下:一、解除原告翁某某與被告哈爾濱市機電設備總公司簽訂的房屋租賃協(xié)議書
，被告哈爾濱市機電設備總公司于本判決生效后十日內返還原告翁某某房屋租金36萬元，原告翁某某于本判決生效后十日內從坐落于哈爾濱市道里區(qū)經緯街17號
的房屋中遷出；二、被告哈爾濱市機電設備總公司于本判決生效后十日內賠償原告翁某某雇傭員工損失2400元、鑒定費30000元；三、駁回原告翁某某的其他訴訟請求；四、駁回被告哈爾濱市機電設備總公司的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行遷出義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，支付遲延履行金。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費9464元，反訴費3350元，由原告翁某某負擔2278元，被告哈爾濱市機電設備總公司10536元（其中7186元原告翁某某已預交）。

審判長：康廣泉