翁某某
王博（黑龍江大公律師事務(wù)所）
金繼哲（黑龍江大公律師事務(wù)所）
哈爾濱市機(jī)電設(shè)備總公司
王虹（黑龍江王虹律師事務(wù)所）
牛?。ê邶埥鹾缏蓭熓聞?wù)所）

原告翁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無固定職業(yè)。
委托代理人王博，黑龍江大公律師事務(wù)所律師。
委托代理人金繼哲，黑龍江大公律師事務(wù)所律師。
被告哈爾濱市機(jī)電設(shè)備總公司，代碼71207639—6，住所地哈爾濱市道里區(qū)經(jīng)緯街17號(hào)
。
法定代表人范宏偉，經(jīng)理。
委托代理人王虹，黑龍江王虹律師事務(wù)所律師。
委托代理人牛巍，黑龍江王虹律師事務(wù)所律師。
原告翁某某與被告哈爾濱市機(jī)電設(shè)備總公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。
原告翁某某的委托代理人王博、金繼哲，被告哈爾濱市機(jī)電設(shè)備總公司的委托代理人王虹、牛巍到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱:2014年7月8日，原告與被告簽訂房屋租賃協(xié)議書
，約定被告將坐落于哈爾濱市道里區(qū)經(jīng)緯街17號(hào)
的企業(yè)用房1-3層整體出租給原告使用。
雙方簽訂合同后，原告向被告支付了第一筆房租款定金36萬元，此后原告對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，并雇傭了員工。
2014年8月8日，原告以被告名義委托黑龍江省寒地建筑科學(xué)研究院對(duì)租賃房屋的安全性進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)論為危險(xiǎn)房屋。
被告出租的房屋無法達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)，系危房，嚴(yán)重威脅承租人的使用安全，致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)。
原告要求:1、解除租賃合同，返還租金21.6萬元，返還雙倍定金28.8萬元；2、賠償原告因裝修房屋造成的損失3萬元；3、賠償原告因雇傭員工支付的工資2400元；4、賠償原告支付的鑒定費(fèi)3萬元。
原告為證明其主張的成立，在舉證期內(nèi)向本院提交并當(dāng)庭出示了以下主要證據(jù):證據(jù)一、原、被告于2014年7月8日簽訂的房屋租賃協(xié)議書
。
證明原、被告于2014年7月8日簽訂租賃協(xié)議，約定被告將位于哈爾濱市道里區(qū)經(jīng)緯街17號(hào)
哈爾濱市機(jī)電設(shè)備總公司公企用房1-3層整體出租給原告使用，租期自2014年8月1日至2019年10月7日止，年租金72萬元；證據(jù)二、被告為原告出具的收條。
證明原告2014年7月9日向被告支付定金144000元（72萬元的20%），租金216000元，共計(jì)360000元；證據(jù)三、裝修拆除合同及收據(jù)。
證明原告租賃房屋后，2014年7月26日與王強(qiáng)簽訂裝修合同，合同約定價(jià)款25000元。
被告在2014年8月1日未將租賃房屋交付原告，導(dǎo)致原告違反了與王強(qiáng)簽訂的裝修合同約定，支付王強(qiáng)違約金5000元；證據(jù)四、展柜制作合同。
證明原告2014年8月5日與哈爾濱富爾康展示設(shè)計(jì)制作有限公司簽訂合同，制作展柜用于經(jīng)營(yíng)，合同總金額為456000元；證據(jù)五、安全性鑒定報(bào)告及鑒定費(fèi)票據(jù)。
證明訴爭(zhēng)房屋系危險(xiǎn)房屋，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，被告構(gòu)成根本違約，原告花費(fèi)鑒定費(fèi)3萬元；證據(jù)六、工資收據(jù)5張。
證明原告發(fā)現(xiàn)租賃被告房屋為危險(xiǎn)房屋后，雇傭人員看管房屋，共支付工資2400元。
被告答辯并反訴稱:1、原告要求解除租賃合同的訴訟請(qǐng)求無事實(shí)及法律依據(jù)。
原告在簽訂租賃合同前已經(jīng)多次實(shí)地考察，充分了解房屋的情況，房屋雖然是百年老房但是通過修繕加固可以正常使用，且在原告租賃前該房屋一直正常使用；2、原告提供的鑒定報(bào)告不是司法鑒定，不能作為定案依據(jù)。
作該鑒定的目的就是在原告裝修前對(duì)租賃房屋進(jìn)行修繕加固，并且鑒定報(bào)告并沒有說房屋主體存在問題，完全可以通過修繕解決。
另外，在鑒定前原告已經(jīng)對(duì)租賃房屋進(jìn)行了野蠻拆扒，無法排除鑒定報(bào)告所指的危險(xiǎn)系原告拆扒行為造成的；3、房屋租賃合同已經(jīng)實(shí)際履行，被告不同意返還租金、定金及賠償損失。
雙方簽訂的租賃合同真實(shí)有效，雙方已經(jīng)實(shí)際履行，故原告應(yīng)向被告繳納剩余房屋租金36萬元；4、原、被告簽訂租賃合同前，租賃房屋已經(jīng)分別出租且租賃合同均未到期，因被告將房屋租賃給原告，故被告退還了原承租人的租金并賠償損失485000元。
被告全面履行了自己的義務(wù)，原告亦應(yīng)該繼續(xù)履行合同；5、原告未經(jīng)被告書
面同意對(duì)租賃房屋進(jìn)行拆扒，甚至將房屋取暖設(shè)施拆掉賣了，原告應(yīng)當(dāng)賠償恢復(fù)房屋原狀的費(fèi)用。
被告反訴要求:繼續(xù)履行房屋租賃合同，原告給付被告本年度租金36萬元。
被告為支持其抗辯理由及反訴主張的成立，在舉證期內(nèi)向本院提交并當(dāng)庭出示了以下主要證據(jù):證據(jù)一、房屋租賃協(xié)議書
。
證明原、被告2014年7月8日簽訂租賃協(xié)議，約定租期5年，年租金72萬元，該協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，現(xiàn)原告僅支付了部分租金，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同義務(wù)，支付本年度剩余租金。
證據(jù)二、房屋租賃合同、搬運(yùn)費(fèi)用說明。
證明被告已另行租賃辦公地點(diǎn)并于2014年7月26日全部搬遷，被告已經(jīng)履行了合同義務(wù)，交付了房屋。
證據(jù)三、房屋租賃協(xié)議5份、解除租賃合同諒解協(xié)議5份及票據(jù)6份。
證明原、被告簽訂租賃合同時(shí)，該房屋已經(jīng)分別出租，且租賃合同全未到期，因原告與被告簽訂合同整體出租，被告為了履行與原告簽訂的租賃合同，退還了原承租人租金并賠償其損失共計(jì)485000元，被告另租賃辦公地點(diǎn)以及搬遷的費(fèi)用110000元，這個(gè)情況原告在締約過程中是明知的，若原告不履行合同，將給被告造成重大損失。
證據(jù)四、租賃房屋在原告拆扒前后的照片。
證明原告未經(jīng)被告書
面允許即對(duì)房屋進(jìn)行了野蠻拆扒，導(dǎo)致房屋現(xiàn)已經(jīng)無法正常使用，對(duì)不可移動(dòng)文物造成了嚴(yán)重破壞。
按照雙方租賃協(xié)議第6條約定“乙方在進(jìn)行涉及場(chǎng)區(qū)改造前應(yīng)征得甲方書
面同意”，而原告未經(jīng)被告允許即對(duì)房屋進(jìn)行野蠻拆扒，致房屋已經(jīng)無法使用，違反了協(xié)議約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
證據(jù)五、第三次全國(guó)文物普查不可移動(dòng)文物登記表。
證明1、租賃房屋為不可移動(dòng)文物；2、按照法律規(guī)定對(duì)不可移動(dòng)文物鑒定與普通民用房屋的鑒定應(yīng)采用不同標(biāo)準(zhǔn)，因此不能按照普通民用建筑標(biāo)準(zhǔn)來衡量不可移動(dòng)建筑；3、原告對(duì)房屋進(jìn)行拆除違反法律規(guī)定，應(yīng)賠償被告恢復(fù)、修繕房屋的費(fèi)用。
《文物保護(hù)法》第二十六條之規(guī)定，使用不可移動(dòng)文物，必須遵守不改變文物原狀的原則，負(fù)責(zé)保護(hù)建筑物及其附屬文物的安全，不得損毀、改建、添建或者拆除不可移動(dòng)文物。
被告對(duì)原告提供證據(jù)的質(zhì)證意見為:對(duì)證據(jù)一真實(shí)性無異議，對(duì)證明問題有異議，從協(xié)議內(nèi)容來看只有租金并不存在定金，從協(xié)議12.2條來看，雙方對(duì)房屋老舊部分有約定，原告對(duì)房屋狀況有充分了解，并且在租賃房屋前，被告自己使用一部分，其他部分分別租賃給了好多家使用。
雙方第六條約定，原告在進(jìn)行改造時(shí)應(yīng)爭(zhēng)得被告書
面同意，但在對(duì)房屋進(jìn)行拆扒時(shí)并未征得原告同意；對(duì)證據(jù)二真實(shí)性無異議，房屋租金72萬元，分兩筆給付，先給一部分租金，36萬元給的是第一筆房租款；對(duì)證據(jù)三真實(shí)性有異議，雙方從約定來說，進(jìn)行房屋拆除應(yīng)該告知被告，至于原告找誰來拆除房屋與本案無關(guān)；對(duì)證據(jù)四真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均有異議，與本案無關(guān)，不能證明原告待證事實(shí)；對(duì)證據(jù)五真實(shí)性無異議，從報(bào)告內(nèi)容來看，提出加固改善修繕意見，報(bào)告的主要目的是對(duì)房屋進(jìn)行修繕加固。
報(bào)告沒有明確說明房屋危及了承租人的安全，不能正常使用，不能作為解除合同的理由。
鑒定的完成日期是2014年8月15日，根據(jù)原告自己提供的證據(jù)來看，原告已經(jīng)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行了破壞，報(bào)告的結(jié)果與原告對(duì)房屋進(jìn)行拆除可能有關(guān)聯(lián)性；對(duì)證據(jù)六真實(shí)性無異議，被告已經(jīng)履行了合同，租賃房屋在原告處經(jīng)營(yíng)管理。
原告對(duì)被告提供證據(jù)的質(zhì)證意見為:對(duì)證據(jù)一真實(shí)性無異議，對(duì)證明問題有異議，此房屋已經(jīng)無法繼續(xù)履行，危機(jī)到承租人的安全和健康，屬可解除合同，無法繼續(xù)履行合同；對(duì)證據(jù)二、三真實(shí)性無異議，與本案無關(guān)。
對(duì)證據(jù)四真實(shí)性無異議，對(duì)證明問題有異議，合同中原、被告已經(jīng)約定，原告可以對(duì)房屋進(jìn)行裝修，裝修必須要把房屋原有裝修廢除，因?yàn)榇朔课荼昏b定為危房，合同無法履行，原告只是拆除原房屋上的舊的裝修，并沒有破壞房屋的結(jié)構(gòu)，所以不存在違約的情形；對(duì)證據(jù)五真實(shí)性無異議，對(duì)證明問題有異議，文件是文物登記表，但并不是正式文本，無法說明此建筑物為全國(guó)或省、市、縣的保護(hù)建筑，也無法證明該建筑已經(jīng)作為文物進(jìn)行保護(hù)，原告并沒有對(duì)房屋進(jìn)行改造破壞，在簽訂合同前也不知此房屋系文物保護(hù)建筑，如果知情的話原告是不會(huì)承租此類房屋，作為正常企業(yè)公司經(jīng)營(yíng)，原告要求房屋達(dá)到正常使用經(jīng)營(yíng)的目的，必須要對(duì)所要承租的房屋進(jìn)行適當(dāng)?shù)难b修或美化，如果達(dá)不到此合同目的，那么原告是不會(huì)與被告簽訂房屋租賃協(xié)議的。
本院對(duì)原告提供證據(jù)的認(rèn)證意見:對(duì)證據(jù)一、二、五、六的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性本院予以認(rèn)定。
對(duì)證據(jù)三、四真實(shí)性本院不予認(rèn)定。
本院對(duì)被告提供證據(jù)的認(rèn)證意見:對(duì)證據(jù)一、四、五真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性本院予以認(rèn)定，對(duì)證據(jù)二、三的關(guān)聯(lián)性本院不予認(rèn)定。
根據(jù)原、被告當(dāng)庭陳述和辯解及提供證據(jù)的分析認(rèn)定，本院確認(rèn)如下事實(shí):2014年7月8日，原告與被告簽訂房屋租賃協(xié)議書
，約定:1、被告將坐落于哈爾濱市道里區(qū)經(jīng)緯街17號(hào)
的企業(yè)用房1-3層整體出租給原告使用；2、租期為2014年8月1日至2019年10月7日，年租金為72萬元；3、被告預(yù)留給原告兩個(gè)月裝修期，從2014年10月8日核算租金；4、原告在進(jìn)行涉及場(chǎng)區(qū)改造前應(yīng)征得被告書
面同意。
2014年7月9日，原告向被告支付了36萬元租金。
此后原告對(duì)租賃房屋的門窗、暖氣、燈具、天花板、地面及裝修裝飾進(jìn)行了拆扒，并雇傭了員工看管場(chǎng)地。
2014年8月8日，被告委托黑龍江省寒地建筑科學(xué)研究院對(duì)租賃房屋的安全性進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)論為:哈爾濱市機(jī)電設(shè)備總公司所屬經(jīng)緯街17#樓安全性評(píng)定為Dsu級(jí)，即為危險(xiǎn)房屋。
應(yīng)立即采取加固措施。
原告為此鑒定支付鑒定費(fèi)3萬元。
本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的租賃合同真實(shí)有效，但因租賃房屋為文物，其裝修及修繕均有嚴(yán)格要求并需經(jīng)相關(guān)文物部門審批方可進(jìn)行，且該租賃房屋已被鑒定為危房，不具備使用功能，故本院對(duì)原告要求解除租賃合同的請(qǐng)求予以支持，對(duì)被告反訴要求繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求予以駁回。
關(guān)于原告要求被告返還租金21.6萬元及定金28.8萬元的訴訟請(qǐng)求，雖然原告出具的收條上有“房租定金”的字樣，但也有“第一筆房租款”的字樣，且此款并不具有定金性質(zhì)，故該款應(yīng)為租金而非定金，據(jù)此被告應(yīng)向原告返還租金36萬元，本院對(duì)原告要求被告返還定金的訴訟請(qǐng)求不予支持。
關(guān)于原告要求被告賠償裝修房屋損失3萬元的訴訟請(qǐng)求，因原告未按照合同約定在裝修前征得被告書
面同意，擅自對(duì)租賃房屋進(jìn)行拆扒、裝修，且無正規(guī)票據(jù)證實(shí)支出3萬元裝修款的事實(shí)，故本院對(duì)此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。
關(guān)于原告要求被告賠償雇傭員工費(fèi)用2400元及鑒定費(fèi)30000元的請(qǐng)求，因被告對(duì)原告上述支出的真實(shí)性無異議，本院予以支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第二百三十三條 ?之規(guī)定，判決如下:一、解除原告翁某某與被告哈爾濱市機(jī)電設(shè)備總公司簽訂的房屋租賃協(xié)議書
，被告哈爾濱市機(jī)電設(shè)備總公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告翁某某房屋租金36萬元，原告翁某某于本判決生效后十日內(nèi)從坐落于哈爾濱市道里區(qū)經(jīng)緯街17號(hào)
的房屋中遷出；二、被告哈爾濱市機(jī)電設(shè)備總公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告翁某某雇傭員工損失2400元、鑒定費(fèi)30000元；三、駁回原告翁某某的其他訴訟請(qǐng)求；四、駁回被告哈爾濱市機(jī)電設(shè)備總公司的反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行遷出義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，支付遲延履行金。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)9464元，反訴費(fèi)3350元，由原告翁某某負(fù)擔(dān)2278元，被告哈爾濱市機(jī)電設(shè)備總公司10536元（其中7186元原告翁某某已預(yù)交）。
如不服本判決，可在本判決書
送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀及副本三份，上訴于哈爾濱市中級(jí)人民法院
。

本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的租賃合同真實(shí)有效，但因租賃房屋為文物，其裝修及修繕均有嚴(yán)格要求并需經(jīng)相關(guān)文物部門審批方可進(jìn)行，且該租賃房屋已被鑒定為危房，不具備使用功能，故本院對(duì)原告要求解除租賃合同的請(qǐng)求予以支持，對(duì)被告反訴要求繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求予以駁回。
關(guān)于原告要求被告返還租金21.6萬元及定金28.8萬元的訴訟請(qǐng)求，雖然原告出具的收條上有“房租定金”的字樣，但也有“第一筆房租款”的字樣，且此款并不具有定金性質(zhì)，故該款應(yīng)為租金而非定金，據(jù)此被告應(yīng)向原告返還租金36萬元，本院對(duì)原告要求被告返還定金的訴訟請(qǐng)求不予支持。
關(guān)于原告要求被告賠償裝修房屋損失3萬元的訴訟請(qǐng)求，因原告未按照合同約定在裝修前征得被告書
面同意，擅自對(duì)租賃房屋進(jìn)行拆扒、裝修，且無正規(guī)票據(jù)證實(shí)支出3萬元裝修款的事實(shí)，故本院對(duì)此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。
關(guān)于原告要求被告賠償雇傭員工費(fèi)用2400元及鑒定費(fèi)30000元的請(qǐng)求，因被告對(duì)原告上述支出的真實(shí)性無異議，本院予以支持。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第二百三十三條 ?之規(guī)定，判決如下:一、解除原告翁某某與被告哈爾濱市機(jī)電設(shè)備總公司簽訂的房屋租賃協(xié)議書
，被告哈爾濱市機(jī)電設(shè)備總公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告翁某某房屋租金36萬元，原告翁某某于本判決生效后十日內(nèi)從坐落于哈爾濱市道里區(qū)經(jīng)緯街17號(hào)
的房屋中遷出；二、被告哈爾濱市機(jī)電設(shè)備總公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告翁某某雇傭員工損失2400元、鑒定費(fèi)30000元；三、駁回原告翁某某的其他訴訟請(qǐng)求；四、駁回被告哈爾濱市機(jī)電設(shè)備總公司的反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行遷出義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，支付遲延履行金。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)9464元，反訴費(fèi)3350元，由原告翁某某負(fù)擔(dān)2278元，被告哈爾濱市機(jī)電設(shè)備總公司10536元（其中7186元原告翁某某已預(yù)交）。

審判長(zhǎng)：康廣泉