原告(反訴被告)：羅某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地湖北省監(jiān)利縣毛市。
　　委托訴訟代理人：劉新海，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李一璇，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地黑龍江省哈爾濱市。
　　委托訴訟代理人：周秋陽(yáng)，上海申拓律師事務(wù)所律師。
　　原告羅某與被告李某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月10日立案后，被告李某于2018年4月21日提起反訴，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年5月3日公開開庭將兩案合并進(jìn)行了審理。本案于2018年9月10日轉(zhuǎn)為普通程序，于2018年10月15日再次公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)羅某的委托訴訟代理人劉新海，被告(反訴原告)李某的委托訴訟代理人周秋陽(yáng)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　羅某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)羅某、李某于2017年1月21日就上海市楊浦區(qū)關(guān)山路XXX號(hào)房屋簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年3月1日解除；2.要求李某返還羅某已支付的保證金51,762元和2018年3月1日至2018年4月30日的租金82,000元，并要求李某支付租金和保證金的利息(以82,000元和51,762元為基數(shù)，利率按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算，自2018年3月1日起計(jì)算至實(shí)際返還之日止);3.要求李某支付羅某違約金123,000元；4.要求李某賠償羅某損失與違約金的差額部分562,316元(損失包括裝修費(fèi)362,000元、設(shè)備費(fèi)190,702元、2018年2月至4月的營(yíng)業(yè)額損失132,614元，共計(jì)685,316元，扣除違約金123,000元，差額為562,316元)。事實(shí)和理由：2017年1月21日，羅某與李某簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定李某將上海市楊浦區(qū)關(guān)山路XXX號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)租賃給羅某作為商業(yè)用途使用，租期自2017年2月1日至2022年1月30日，2017年2月1日至2019年1月31日期間的月租金為41,000元，首月租金為35,000元，羅某應(yīng)在2017年1月20日前支付兩季度租金及保證金計(jì)291,762元，租金以后每?jī)杉径纫桓?，下一次付款時(shí)間為2017年7月20日之前。2017年8月，系爭(zhēng)房屋不斷漏水，物業(yè)檢修后發(fā)現(xiàn)是房屋交付使用前存在的原始問(wèn)題，無(wú)法維修。羅某多次與李某協(xié)商要求協(xié)助維修，但李某拒不配合。房屋漏水情況嚴(yán)重，導(dǎo)致羅某經(jīng)營(yíng)的母嬰用品商店無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。2018年1月，羅某向李某支付2018年2月至4月的租金，同時(shí)要求李某維修房屋，李某仍不理睬。2018年3月2日，李某發(fā)律師函給羅某，通知羅某解除租賃合同，要求羅某支付違約金123,000元，并于收函之日起五日內(nèi)搬離系爭(zhēng)房屋。后李某強(qiáng)行收回系爭(zhēng)房屋，導(dǎo)致羅某無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，亦無(wú)法搬走房屋內(nèi)設(shè)備、家具。李某在簽訂合同時(shí)隱瞞房屋存在嚴(yán)重漏水的情況，未在租賃期間保持租賃物符合約定的用途，拒不配合羅某維修房屋，導(dǎo)致羅某無(wú)法開展正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，構(gòu)成違約。羅某有權(quán)解除合同，并要求李某返還相關(guān)費(fèi)用，支付違約金和賠償損失。
　　李某辯稱，因羅某遲延支付租金，經(jīng)催繳后仍不支付，李某于2018年3月3日發(fā)律師函給羅某要求解除合同，羅某于2018年3月10日收到該律師函，雙方的租賃合同應(yīng)于2018年3月10日解除。羅某在裝修時(shí)已發(fā)現(xiàn)存在漏水，仍繼續(xù)裝修并使用房屋，應(yīng)自行承擔(dān)由此產(chǎn)生的損失。雙方租賃合同約定租賃期間房屋結(jié)構(gòu)及相關(guān)使用設(shè)備存在損壞，均由羅某負(fù)責(zé)維修，李某不承擔(dān)維修責(zé)任和費(fèi)用。羅某曾到樓上租戶內(nèi)查看，也聯(lián)系維修人員。羅某曾告知李某房屋漏水維修費(fèi)用為3,000元，要求在租金中扣除，可見漏水問(wèn)題并不嚴(yán)重。羅某停止經(jīng)營(yíng)是因?yàn)闆](méi)有盈利，入不敷出，而不是漏水。羅某未按照合同約定足額支付租金，李某給予羅某一個(gè)多月的寬限期，羅某仍未補(bǔ)足，構(gòu)成違約，李某有權(quán)解除合同。羅某自述有法律背景，對(duì)合同條款的效力應(yīng)明知，羅某也對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行修改，雙方約定維修責(zé)任歸承租方并非格式條款。
　　李某向本院提出反訴請(qǐng)求：1.要求羅某支付李某違約金123,000元；2.要求羅某支付李某逾期遷移營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)地址違約金164,000元；3.要求羅某支付李某代為拆除室內(nèi)固定裝修的人工費(fèi)3,000元。事實(shí)和理由：根據(jù)李某與羅某簽訂的《上海市房屋租賃合同》約定，羅某需提前10日支付后兩季度的租金，逾期不支付或者不完全支付租金累計(jì)超過(guò)三天的，李某可書面通知羅某解除合同，并要求羅某按月租金的三倍支付違約金。羅某應(yīng)于2018年1月20日前支付2018年2月至7月的租金，但羅某僅支付三個(gè)月的租金，未足額支付，李某多次催討，羅某仍未支付，構(gòu)成違約。合同同時(shí)約定，羅某返還房屋十五天前，需向工商部門辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)或者注冊(cè)地址遷移手續(xù)，否則每延期一日則按照日租金的雙倍支付違約金，李某可從保證金中抵扣，不足部分羅某另行支付。李某收回房屋后，羅某未將注冊(cè)在系爭(zhēng)房屋的營(yíng)業(yè)執(zhí)照遷出，導(dǎo)致李某后續(xù)出租出現(xiàn)困難，羅某應(yīng)支付違約金。
　　羅某反訴辯稱，房屋原始結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題，自2017年8月開始漏水，李某應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任，但李某拒絕維修，違約在先。羅某可行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，拒付租金。違約金應(yīng)以實(shí)際損失為依據(jù)，李某不存在損失，主張違約金沒(méi)有依據(jù)。李某于2018年3月自行收回房屋，不屬于合同約定羅某返還房屋的情形，羅某無(wú)需支付逾期遷出營(yíng)業(yè)執(zhí)照違約金。李某主張的兩項(xiàng)違約金過(guò)高，要求予以調(diào)整。李某擅自收回房屋，并拆除裝修，應(yīng)自行承擔(dān)拆除費(fèi)用。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　李某與案外人林某簽訂《上海市房屋租賃合同》，承租上海市楊浦區(qū)關(guān)山路97、99、101號(hào)房屋，租期自2014年3月5日至2024年3月4日，租賃期內(nèi)經(jīng)出租方書面同意李某可以將房屋轉(zhuǎn)租及分租給第三方。雙方約定，租賃期內(nèi)，所有房屋結(jié)構(gòu)及相關(guān)使用設(shè)備發(fā)生損壞及故障需要維修或者更換的均由李某自行修復(fù)，全額費(fèi)用由李某承擔(dān)，出租方不承擔(dān)相關(guān)任何責(zé)任及費(fèi)用。
　　2017年1月，李某(出租方、甲方)與羅某(承租方、乙方)簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定乙方向甲方承租上海市楊浦區(qū)關(guān)山路XXX號(hào)房屋作為商業(yè)使用，租期自2017年2月1日起至2022年1月30日止，2017年2月1日起至2019年1月31日止的月租金為41,000元，2019年2月1日起至2020年1月31日止的月租金為43,460元，2020年2月1日起至2021年1月31日止的月租金為46,068元，2021年2月1日起至2022年1月31日止的月租金為48,832元，首月租金為35,000元，乙方應(yīng)于兩季度房租到期前10日向甲方支付租金，逾期一日，則乙方需按兩季租金的10%支付違約金，逾期支付超過(guò)3天的，甲方有權(quán)收回房屋所有權(quán)，一切損失由乙方負(fù)責(zé)。甲方交付房屋前，乙方應(yīng)向甲方支付租賃保證金52,954元，租賃關(guān)系終止時(shí)，乙方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無(wú)息歸還乙方。合同簽訂后，乙方應(yīng)在2017年1月20日前支付甲方兩季度租金及保證金計(jì)291,762元。關(guān)于房屋維修責(zé)任，雙方約定，租賃期內(nèi)，所有房屋結(jié)構(gòu)及相關(guān)使用設(shè)備發(fā)生損壞及故障需要維修或者更換的均由乙方自行修復(fù)，全額費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方不承擔(dān)相關(guān)任何責(zé)任和費(fèi)用。若乙方在租賃期滿或者合同終止后三日內(nèi)仍然沒(méi)有向甲方結(jié)清乙方合同應(yīng)付費(fèi)用，甲方有權(quán)視為乙方放棄該房屋內(nèi)所有物品的所有權(quán)，甲方有權(quán)進(jìn)入該房屋，并將乙方物品搬離，甲方對(duì)乙方的物品不負(fù)保管責(zé)任，搬離費(fèi)及乙方物品的存儲(chǔ)費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。乙方返還房屋十五天前，需向工商部門辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)或者注冊(cè)地址遷移手續(xù)，否則每延期一日，則按照日租金的雙倍支付違約金，甲方從保證金中抵扣，不足抵扣的，乙方應(yīng)另行支付。雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同，違反合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金的三倍支付違約金，給另一方造成損失的，支付的違約金不足抵付損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分……2、甲方交付的該房屋不符合本合同的約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的；3、乙方未征得甲方同意改變房屋用途，致使房屋損壞的；4、因乙方原因造成房屋主體結(jié)構(gòu)損壞的；……6、乙方逾期不支付或者不完全支付租金累計(jì)超過(guò)3天的。租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租或轉(zhuǎn)租，解除本合同，乙方應(yīng)按當(dāng)月房租的三倍租金賠付甲方作為違約金，甲方可從租賃保證金中抵扣，保證金不足抵扣的，不足部分則由乙方另行支付。若因乙方違約導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，乙方應(yīng)根據(jù)合同支付甲方租金、物業(yè)管理費(fèi)、違約金、損害賠償金等，乙方不得以任何理由用房屋裝修及設(shè)備費(fèi)用去抵扣乙方應(yīng)支付甲方的上述任何費(fèi)用，甲方如在租賃期內(nèi)違約收回房屋使用權(quán)，甲方賠償乙方的裝修費(fèi)和一切損失。
　　2017年1月10日，羅某支付李某20,000元。2017年1月25、26日，羅某支付李某271,762元。雙方確認(rèn)保證金為51,762元。
　　2017年4月25日，羅某在系爭(zhēng)房屋處注冊(cè)設(shè)立個(gè)體工商戶“上海市楊浦區(qū)優(yōu)開妮卡母嬰用品商店”。
　　審理中，羅某提供2017年2月21日案外人陳某與上海云安建筑裝潢設(shè)計(jì)有限公司簽訂的《上海市家庭居室裝飾裝修施工合同》和向案外人張某某的轉(zhuǎn)賬憑證，證明系爭(zhēng)房屋裝修費(fèi)用為362,000元。羅某同時(shí)提供張某某的情況說(shuō)明，說(shuō)明在2017年3月至5月對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修，進(jìn)場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)漏水現(xiàn)象，原以為是空調(diào)下水管排水問(wèn)題，固采取相應(yīng)措施完成裝修。直至8月份，租戶打電話告知二樓房頂有漏水現(xiàn)象，經(jīng)查后是三樓廚房間地面有水滲至二樓天花頂棚上面，后通知物業(yè)報(bào)修，經(jīng)物業(yè)查證是上家裝修導(dǎo)致三樓廚房地面有滲水到房頂，需自行解決。羅某陳述，2017年7月房屋出現(xiàn)漏水。后羅某通過(guò)物業(yè)報(bào)修、裝修工人上門檢修后發(fā)現(xiàn)漏水原因系因隔壁房屋廚房漏水導(dǎo)致。
　　2017年7月10、11日，羅某支付李某2017年8月至2018年1月的租金246,000元。
　　2017年10月13日，羅某與李某微信聯(lián)系，提出“房屋漏水是歷史遺留問(wèn)題，是長(zhǎng)期以來(lái)一直存在的，連物業(yè)都說(shuō)了花不了幾個(gè)錢就能修好，如果是我們裝修產(chǎn)生的問(wèn)題，我肯定不會(huì)來(lái)找你，裝修維修都是后續(xù)免費(fèi)服務(wù)的，老問(wèn)題叫我們來(lái)承擔(dān)，這是沒(méi)有道理可講的，二樓頂上已經(jīng)漏的到處都是洞了，且原因是由你最早的裝修導(dǎo)致隔壁蝦滿堂廚房漏水到我們這邊來(lái)……”李某回復(fù)羅某“和蝦滿堂協(xié)商一下”、“具體是他那邊漏還是你這邊漏”。羅某回復(fù)“蝦滿堂廚房漏水，蝦老板說(shuō)，這是你的問(wèn)題，他沒(méi)動(dòng)過(guò)架構(gòu)”。李某詢問(wèn)漏幾個(gè)點(diǎn)。羅某答復(fù)具體要師傅補(bǔ)了才知道。李某答應(yīng)與蝦滿堂協(xié)調(diào)，并詢問(wèn)修理費(fèi)用。羅某答復(fù)不能確定幾個(gè)，一個(gè)就是兩三百，花不了多少錢，初步說(shuō)三千以內(nèi)。
　　2017年10月31日中午，羅某微信告知李某“我讓物業(yè)出示是房子的原有問(wèn)題造成的漏水，我找人來(lái)修了，錢我會(huì)在房租里扣除的，我先話說(shuō)明，是我們裝修問(wèn)題，裝修會(huì)免費(fèi)幫我們修理的”。李某表示“合同里就說(shuō)明房屋維修有租房方”。同日下午，羅某告知李某“工程部來(lái)了，說(shuō)了句很實(shí)在的話，必須蝦滿堂廚房地面重做防水，我們這邊就算補(bǔ)了也沒(méi)用，水會(huì)從新的地方漏出來(lái)，蝦滿堂我們沒(méi)辦法溝通的，他說(shuō)了，他沒(méi)動(dòng)過(guò)任何結(jié)構(gòu)，只能讓你跟他溝通了”。
　　2017年11月10日，羅某微信問(wèn)李某“請(qǐng)問(wèn)這件事怎么解決，您不來(lái)了是吧”，李某答復(fù)下周到。2017年11月20日，李某與羅某聯(lián)系碰面。
　　2018年1月10日，羅某支付李某2018年2月至4月租金123,000元。李某后通過(guò)微信催繳后三個(gè)月的租金。羅某要求四月份支付。李某未同意，要求羅某在1月底交齊。
　　2017年2月27日，羅某在微信中表示“上家不處理完，下家也沒(méi)辦法出租的，希望好好商量，賠一個(gè)月房租給你，損失的都是我們自己，清清楚楚結(jié)束”，并提出“就漏水的影響經(jīng)營(yíng)也是很大的問(wèn)題，房東也要賠償損失的，法律也是要考量的”。李某提出協(xié)議約定維修由承租方負(fù)責(zé)，羅某答復(fù)“這么長(zhǎng)的時(shí)間，多方溝通也得不到解決，來(lái)維修的人都是說(shuō)，根源問(wèn)題不解決，沒(méi)辦法封頂，封了漏穿了還是要拆”。
　　羅某確認(rèn)于2018年2月停止經(jīng)營(yíng)，2018年3月1日起未實(shí)際使用房屋。
　　2018年3月3日，李某委托律師發(fā)函給羅某，告知羅某2018年1月應(yīng)支付兩個(gè)季度的房屋租金，羅某僅支付三個(gè)月的租金，經(jīng)溝通，羅某仍未能足額支付，構(gòu)成違約，李某根據(jù)合同約定通知羅某解除合同，支付違約金123,000元，并于收到律師函之日起五日內(nèi)搬離系爭(zhēng)房屋，并就房屋返還、違約金、物業(yè)管理費(fèi)等事宜與李某進(jìn)行交接、結(jié)算。雙方確認(rèn)羅某于2018年3月10日收到該律師函。
　　李某確認(rèn)于2018年3月12日自行收回系爭(zhēng)房屋。2018年3月12日，羅某向案外人陳青出具委托書，委托陳青在2018年3月15日晚上零點(diǎn)之前搬離系爭(zhēng)房屋內(nèi)的物品，并提供物品清單。
　　2018年4月1日，系爭(zhēng)房屋再次出租，并重新進(jìn)行裝修。
　　2018年9月20日，羅某注銷“上海市楊浦區(qū)優(yōu)開妮卡母嬰用品商店”。
　　審理中，本院至系爭(zhēng)房屋所在地物業(yè)公司調(diào)取維修記錄，系爭(zhēng)房屋所在地址曾于2017年10月13日?qǐng)?bào)修，物業(yè)公司注明“由于住戶二次裝修，留下隱患，自行解決”。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。羅某遲延支付租金，構(gòu)成違約，李某可根據(jù)合同約定解除合同，并要求羅某承擔(dān)違約責(zé)任。羅某辯稱遲延支付租金系因李某提供的房屋漏水且未能修復(fù)，并要求李某賠償漏水造成的裝修費(fèi)、設(shè)備費(fèi)和營(yíng)業(yè)額損失。根據(jù)羅某的陳述，其在房屋裝修時(shí)即發(fā)現(xiàn)屋頂存在滲水，判斷是空調(diào)下水管排水問(wèn)題，采取措施后繼續(xù)裝修并經(jīng)營(yíng)。羅某在提出系爭(zhēng)房屋漏水后仍繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，并正常支付租金，且在不能按期足額支付租金的情況下，提出賠付一個(gè)月租金解除租賃合同。系爭(zhēng)房屋現(xiàn)已重新出租并裝修，羅某提供的證據(jù)無(wú)法證明系爭(zhēng)房屋漏水系房屋原有結(jié)構(gòu)問(wèn)題導(dǎo)致。根據(jù)合同的履行情況，本院亦無(wú)法認(rèn)定漏水導(dǎo)致房屋無(wú)法使用?？紤]合同約定維修責(zé)任在承租方，羅某在未確定漏水原因的情況下，以漏水為由遲延支付租金，且停止經(jīng)營(yíng)，違反合同約定。羅某拒付租金的抗辯理由，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。李某于2018年3月3日書面通知羅某解除合同，雙方確認(rèn)羅某于2018年3月10日收到該通知，本院依法確認(rèn)雙方的租賃合同于2018年3月10日解除。李某于2018年3月12日收回系爭(zhēng)房屋，應(yīng)返還羅某預(yù)付未使用的租金。合同因羅某違約解除，且羅某自行停止經(jīng)營(yíng)，未與李某辦理房屋交接，羅某主張裝修費(fèi)、設(shè)備費(fèi)和營(yíng)業(yè)額損失，本院不予支持。羅某遲延支付租金，并逾期辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)或者注冊(cè)地址遷移手續(xù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。關(guān)于解約違約金和逾期辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)或者注冊(cè)地址遷移手續(xù)違約金的金額，羅某辯稱過(guò)高，要求調(diào)整。本院綜合考慮合同履行情況及李某的實(shí)際損失，酌情確定解約違約金以及逾期辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)或者注冊(cè)地址遷移手續(xù)的違約金金額為60,000元。李某主張拆除室內(nèi)裝修人工費(fèi)，未提供證據(jù)，本院不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第一百零七條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：
　　一、李某與羅某關(guān)于上海市楊浦區(qū)關(guān)山路XXX號(hào)的《上海市房屋租賃合同》于2018年3月10日解除；
　　二、李某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還羅某2018年3月13日至2018年4月30日的租金66,129元；
　　三、李某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還羅某保證金51,762元；
　　四、駁回羅某的其余訴訟請(qǐng)求；
　　五、羅某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付李某違約金和逾期辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)或者注冊(cè)地址遷移手續(xù)違約金60,000元；
　　六、駁回李某的其余反訴請(qǐng)求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)12,004元，由羅某負(fù)擔(dān)10,277元，由李某負(fù)擔(dān)1,727元；反訴案件受理費(fèi)2,825元，由羅某負(fù)擔(dān)584元，由李某負(fù)擔(dān)2,241元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：梅松松

書記員：陳??稷