原告：羅某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市點(diǎn)軍區(qū)。委托訴訟代理人：周雪陽(yáng)，湖北西陵律師事務(wù)所律師。被告：湖北隆某置業(yè)有限公司，住所地宜昌市點(diǎn)軍區(qū)江南大道99號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91420500559736684N。訴訟代表人：李興兵，湖北隆某置業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人負(fù)責(zé)人。委托訴訟代理人：胡峻峰，湖北百思特（點(diǎn)軍）律師事務(wù)所律師，系湖北隆某置業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人成員。委托訴訟代理人：陳凡，湖北百思特（點(diǎn)軍）律師事務(wù)所律師，系湖北隆某置業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人成員。

原告羅某某與被告湖北隆某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱湖北隆某公司）破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛一案，本院于2018年6月21日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告羅某某及其委托訴訟代理人周雪陽(yáng)、被告湖北隆某公司的委托訴訟代理人陳凡到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。羅某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.依法確認(rèn)羅某某與湖北隆某公司簽訂的三份商品房買賣合同及一份車位使用權(quán)債權(quán)7000031元為湖北隆某公司的破產(chǎn)債權(quán)；2.判決羅某某作為買受人的合同債權(quán)在湖北隆某公司破產(chǎn)債務(wù)清償方案中享有優(yōu)先受償權(quán)；3.判決湖北隆某公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2015年5月12日，羅某某與隆某公司簽訂三份《商品房買賣合同》，約定羅某某以640743元的價(jià)格購(gòu)買湖北隆某公司開發(fā)的磨基山旅游綜合體國(guó)華錦都1號(hào)樓1單元28層012801號(hào)房，產(chǎn)籍號(hào)為04-0002-0423-012801，以4554400元的價(jià)格購(gòu)買湖北隆某公司開發(fā)的磨基山旅游綜合體國(guó)華錦都B3號(hào)商鋪，以1728000元的價(jià)格購(gòu)買湖北隆某公司開發(fā)的磨基山旅游綜合體國(guó)華錦都別墅B3-1號(hào)房。湖北隆某公司于2015年5月12日向羅某某出具了收到購(gòu)房款4554400元、1728000元、390743元及車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)76888元的收據(jù)。2014年1月2日，湖北潤(rùn)恒投資發(fā)展有限公司出具收到羅某某團(tuán)購(gòu)房訂金250000元的收據(jù)。根據(jù)合同約定，上述三套房屋及車位應(yīng)于2016年12月31日交付使用。2015年下半年，湖北隆某公司因公司內(nèi)部人員變動(dòng)，經(jīng)營(yíng)陷入窘境，未按照合同約定將房屋交付給羅某某。2017年11月9日，湖北隆某公司因債權(quán)人申請(qǐng)進(jìn)入破產(chǎn)清算階段。2018年3月25日召開第一次債權(quán)人會(huì)議，羅某某依法向湖北隆某公司成立的清算組申報(bào)了購(gòu)房合同債權(quán)7000031元，但清算組在隨后公布的債權(quán)表中對(duì)羅某某申報(bào)的債權(quán)不予確認(rèn)。羅某某認(rèn)為其拒絕確認(rèn)購(gòu)房合同債權(quán)為破產(chǎn)債權(quán)的行為損害了自己的合法權(quán)益，故訴至法院。湖北隆某公司辯稱，經(jīng)核查：1、湖北隆某公司至今未取得別墅及商鋪的預(yù)售許可證，羅某某與湖北隆某公司就別墅及商鋪簽訂的商品房買賣合同無(wú)效。羅某某也沒有向湖北隆某公司支付別墅及商鋪的購(gòu)房款；2、地下車庫(kù)停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議未實(shí)際履行，羅某某也沒有向湖北隆某公司支付車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款。同時(shí)根據(jù)破產(chǎn)法第十八條的規(guī)定，該地下車庫(kù)停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議已經(jīng)實(shí)際解除；3、羅某某主張的國(guó)華錦都1號(hào)樓012801號(hào)商品房買賣合同，羅某某實(shí)際支付訂金250031元，余款尚未付清，羅某某僅對(duì)該250031元享有債權(quán)，且不享有優(yōu)先權(quán)；綜上，請(qǐng)求人民法院依法駁回其訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)審查確認(rèn)的證據(jù)和當(dāng)事人當(dāng)庭陳述，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2013年11月至12月，羅某某通過(guò)轉(zhuǎn)賬借給翟國(guó)華4000000元，后因上述借款逾期未歸還，翟國(guó)華與羅某某協(xié)商以宜昌市點(diǎn)軍區(qū)磨基山旅游綜合體國(guó)華錦都項(xiàng)目04-0002-0423-012801號(hào)商品房、B3號(hào)商鋪、B3-1號(hào)別墅及C1區(qū)第058號(hào)地下車庫(kù)停車位抵賣給羅某某。2015年5月12日，羅某某與湖北隆某公司簽訂了宜昌市點(diǎn)軍區(qū)磨基山旅游綜合體國(guó)華錦都項(xiàng)目04-0002-0423-012801號(hào)商品房、B3號(hào)商鋪、B3-1號(hào)別墅的《商品房買賣合同》及地下車庫(kù)停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。合同約定羅某某以640743元的價(jià)格購(gòu)買湖北隆某公司開發(fā)的磨基山旅游綜合體國(guó)華錦都1號(hào)樓1單元28層012801號(hào)房，產(chǎn)籍號(hào)為04-0002-0423-012801、以4554400元的價(jià)格購(gòu)買B3號(hào)商鋪、以1728000元購(gòu)買B3-1號(hào)別墅、以76888元購(gòu)買C1區(qū)第058號(hào)地下車庫(kù)停車位，該公司于2015年5月12日向羅某某出具了上述購(gòu)房款收據(jù)，收據(jù)上注明“抵翟總借款”。其中，2014年1月2日，羅某某通過(guò)刷卡付給湖北潤(rùn)恒投資發(fā)展有限公司團(tuán)購(gòu)房訂金250031元。根據(jù)合同約定，上述房屋、商鋪及車位應(yīng)于2016年12月31日交付給羅某某使用。2015年下半年起，湖北隆某公司因經(jīng)營(yíng)陷入窘境，故未按照合同約定將房屋交付給羅某某。2017年11月9日，湖北隆某公司因債權(quán)人申請(qǐng)進(jìn)入破產(chǎn)清算階段。羅某某依法向湖北隆某公司成立的清算組申報(bào)7000031元購(gòu)房合同債權(quán)。2018年5月23日，湖北隆某公司破產(chǎn)管理人通知羅某某，認(rèn)可其與湖北隆某置業(yè)有限公司簽訂的04-0002-0423-012801號(hào)房屋購(gòu)房合同有效，認(rèn)可原告實(shí)際繳納房款250031萬(wàn)元，不認(rèn)可債權(quán)沖抵購(gòu)房款6750000元；同時(shí)通知羅某某，若無(wú)異議，三日內(nèi)簽署《繼續(xù)履行合同承諾函》或《解除合同承諾函》；若有異議，15日內(nèi)向法院起訴。同時(shí)查明，宜昌市點(diǎn)軍區(qū)磨基山旅游綜合體國(guó)華錦都別墅及商鋪?lái)?xiàng)目至今未取得預(yù)售許可證。

本院認(rèn)為：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、羅某某與湖北隆某公司簽訂的《房屋買賣合同》是否有效及之間是否存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系；二、案涉房屋買賣合同是否已經(jīng)解除；三、羅某某享有的債權(quán)性質(zhì)及數(shù)額、是否享有優(yōu)先受償權(quán)。一、關(guān)于羅某某與湖北隆某公司簽訂的《房屋買賣合同》是否有效及雙方是否存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系。1、本案中，翟國(guó)華向羅某某借款，雙方形成民間借貸法律關(guān)系，借款到期后因翟國(guó)華無(wú)力償還借款，經(jīng)雙方協(xié)商一致，約定用湖北隆某公司開發(fā)的磨基山旅游綜合體國(guó)華錦都房屋抵償借款，羅某某分別與湖北隆某公司簽訂了04-0002-0423-012801號(hào)房屋及C1區(qū)第058號(hào)地下車庫(kù)停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書。以上行為系當(dāng)事人各方真實(shí)意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，故本案所涉的購(gòu)買04-0002-0423-012801號(hào)房的《商品房買賣合同》及地下車庫(kù)停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效；同時(shí)，截止2017年11月9日，湖北隆某公司未取得別墅、商鋪?lái)?xiàng)目的預(yù)售許可證，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。故本案所涉的購(gòu)買商鋪B3號(hào)、別墅B3-1號(hào)的《商品房買賣合同》無(wú)效。2、結(jié)合羅某某與湖北隆某公司簽訂的三份《宜昌市商品房買賣合同》及車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議、湖北隆某公司向羅某某出具的收據(jù)，以及羅某某向翟國(guó)華轉(zhuǎn)賬4000000元的事實(shí)，可以認(rèn)定湖北隆某公司自愿承擔(dān)翟國(guó)華對(duì)外所欠債務(wù)這一事實(shí)客觀存在，即羅某某與湖北隆某公司之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系。二、關(guān)于案涉房屋買賣合同是否已實(shí)際解除。1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款規(guī)定：人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同?，F(xiàn)湖北隆某公司管理人在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，二個(gè)月內(nèi)未通知羅某某解除或者繼續(xù)履行C1區(qū)第058號(hào)地下車庫(kù)停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，故該協(xié)議已經(jīng)解除，不再繼續(xù)履行，符合法律規(guī)定。2、湖北隆某公司破產(chǎn)管理人于2018年5月23日書面通知羅某某自接到本通知3個(gè)工作日內(nèi)到湖北隆某公司就購(gòu)買04-0002-0423-012801號(hào)房事宜簽署《繼續(xù)履行合同承諾函》或《解除合同承諾函》，羅某某在上述通知規(guī)定時(shí)間內(nèi)未選擇簽署相關(guān)承諾，應(yīng)視為雙方已解除04-0002-0423-012801號(hào)房屋買賣合同。三、關(guān)于羅某某享有的債權(quán)性質(zhì)及數(shù)額、是否享有優(yōu)先受償權(quán)。在04-0002-0423-012801號(hào)房屋和地下車庫(kù)停車位買賣中，羅某某實(shí)際繳納房款250031元，剩余房款390743元、車位款76888元以其對(duì)翟國(guó)華享有的債權(quán)相抵，這種以房抵償債務(wù)467631元的合意，沒有逃脫一般債權(quán)債務(wù)關(guān)系的范疇。因此羅某某與湖北隆某公司簽訂的《商品房買賣合同》和地下車庫(kù)停車位協(xié)議在解除后，該以房抵債的390743元購(gòu)房款、以車位抵債的76888元車位款的債權(quán)性質(zhì)應(yīng)當(dāng)按照其基礎(chǔ)的法律關(guān)系來(lái)確認(rèn)，即為一般債權(quán)，不具有優(yōu)先權(quán)。對(duì)于羅某某實(shí)繳的250031元購(gòu)房款，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定，“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！被诜康禺a(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中對(duì)消費(fèi)型購(gòu)房者利益的特殊保護(hù)，認(rèn)定具有優(yōu)先權(quán)較為適宜。同時(shí)，在羅某某購(gòu)買商鋪B3號(hào)、別墅B3-1號(hào)的《商品房買賣合同》無(wú)效后，該部份購(gòu)房款6282400元亦應(yīng)當(dāng)按照其基礎(chǔ)法律關(guān)系來(lái)確認(rèn)其性質(zhì)，為不具有優(yōu)先權(quán)的普通債權(quán)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款、第五十八條第三款、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第九十七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告羅某某對(duì)被告湖北隆某置業(yè)有限公司享有7000031元普通債權(quán)，其中250031元有優(yōu)先權(quán)，6750000元無(wú)優(yōu)先權(quán)；二、駁回原告羅某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)60262元，由原告羅某某負(fù)擔(dān)30131元，由被告湖北隆某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)30131元。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)　　楊忠山
審判員　　王立立
審判員　　鄢裴培

書記員：李銘治