羅某某
羅北海（湖北雄楚律師事務(wù)所）
陳永寧（湖北雄楚律師事務(wù)所）
倪某某
徐秋先（湖北卓勝律師事務(wù)所）
徐強(qiáng)
余藝（湖北傳強(qiáng)律師事務(wù)所）
殷竣（湖北傳強(qiáng)律師事務(wù)所）

原告羅某某。
委托代理人羅北海，湖北雄楚律師事務(wù)所律師。
委托代理人陳永寧，湖北雄楚律師事務(wù)所律師。
被告倪某某。
委托代理人徐秋先，湖北卓勝律師事務(wù)所律師。
第三人徐強(qiáng)。
委托代理人余藝，湖北傳強(qiáng)律師事務(wù)所律師。
委托代理人殷竣，湖北傳強(qiáng)律師事務(wù)所律師。
原告羅某某與被告倪某某、第三人徐強(qiáng)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年6月8日受理后，依法適用簡易程序，由審判員賈繼祠獨(dú)任審判，后由于第三人徐強(qiáng)下落不明，本案轉(zhuǎn)為普通程序，組成由審判員賈繼祠擔(dān)任審判長，與人民陪審員陳剛、胡秋梅參與評議的合議庭審理本案，并公開開庭進(jìn)行了審理。原告羅某某的委托代理人羅北海、陳永寧、被告倪某某及其委托代理人胡鵬、閔立勝、李建盛、第三人徐強(qiáng)的委托代理人余藝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，2013年5月18日，原告羅某某（甲方）與被告倪某某（乙方）簽訂《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法、有效。在原告羅某某向被告倪某某交付房屋后，被告倪某某有依約向原告羅某某支付租金的義務(wù)。在本案中，第三人徐強(qiáng)為出租人，原告羅某某為轉(zhuǎn)租人，被告倪某某為次承租人。
一、關(guān)于第三人徐強(qiáng)向被告倪某某收取的220，000元是否應(yīng)沖抵被告倪某某應(yīng)向原告羅某某支付的租金的問題。
本案中，第三人徐強(qiáng)在本案主張原告羅某某向其支付的租金是支付的頂樓架設(shè)水箱的租金，原告羅某某亦認(rèn)為徐強(qiáng)向倪某某收取的款項與其無關(guān)，但本院認(rèn)為:1、徐強(qiáng)收取倪某某的費(fèi)用呈上升趨勢，但倪某某與徐強(qiáng)之間并無就水箱占地簽訂書面的合同，徐強(qiáng)在本案中無法證明雙方就此有過任何合意，從倪某某的承租期長達(dá)12年來看，此情況顯然不合常理；2、倪某某架設(shè)水箱的時間為2013年7月，而徐強(qiáng)第一次向倪某某收款的時間為2014年3月，從徐強(qiáng)主張的租期上看，也不具有連續(xù)性；3、被告倪某某將房屋出租給原告羅某某時，羅某某轉(zhuǎn)租給倪某某前已明確出租房屋用于開設(shè)賓館，但徐強(qiáng)在該協(xié)議中并未就在頂樓架設(shè)賓館用水箱主張任何權(quán)利；4、水箱架設(shè)在該棟建筑物的公共區(qū)域屋頂，其架設(shè)的目的也是為了對租賃房屋的合理的使用，并未對該棟建筑物的權(quán)利人造成權(quán)益上的損害，綜合以上四點(diǎn)，第三人徐強(qiáng)在本案主張原告羅某某向其支付的租金是支付頂樓架設(shè)水箱租金的說法不能成立。結(jié)合羅某某與倪某某之間“如果房屋所有人額外收取乙方其他費(fèi)用，在乙方有收據(jù)的前提下，該費(fèi)用在乙方交給甲方的租金中沖抵。”的約定，第三人徐強(qiáng)向被告倪某某收取的220，000元應(yīng)沖抵羅某某應(yīng)收的租金，沖抵后，截止2015年5月28日，被告倪某某尚欠原告羅某某租金1，057，657.5元（2，797，657.5元-1，520，000元-220，000元），應(yīng)立即支付。
二、關(guān)于被告倪某某拒付租金有無依據(jù)的問題。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十七條 ?的規(guī)定，在原告羅某某未盡先履行轉(zhuǎn)租人的義務(wù)時，被告倪某某有權(quán)拒絕履行支付租金的義務(wù)，但在本案中，雙方產(chǎn)生爭議的租金僅為220，000元，而被告倪某某拖欠的租金顯然超出了此范圍。經(jīng)本院現(xiàn)場勘查，酒店的裝修僅涉及一樓大堂和二樓，而該區(qū)域無倪某某經(jīng)營的客房，且裝修作為暫時性的現(xiàn)象，產(chǎn)生的噪音和灰塵均在正常且合理的范圍內(nèi)，大堂天花板受潮起泡并不嚴(yán)重；被告倪某某還在本案中辯稱第三人徐強(qiáng)以停電、停水要挾其向徐強(qiáng)支付費(fèi)用，但其并未對此事實(shí)予以明確的證明。綜上，本院認(rèn)為被告倪某某無權(quán)拒付租金，其行為構(gòu)成違約。
三、關(guān)于原告羅某某在本案中主張的違約金是否過高，如過高應(yīng)如何調(diào)整的問題。
被告倪某某拒付原告羅某某租金，其行為已構(gòu)成違約。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第一款 ?的規(guī)定，羅某某有權(quán)要求被告按約支付違約金，雙方在合同中對違約金的約定為“乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按欠繳租金的0.2%支付滯納金?！?，違約金為年利率72%（0.2%×360日），被告倪某某辯稱違約金約定過高，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第二款 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定，雙方約定的違約金明顯超過了實(shí)際損失的30%，應(yīng)予以調(diào)整，本院酌定按原告羅某某實(shí)際損失1，057，657.5元的30%計算違約金，為317，297.25元。
依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百零九條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十六條 ?、第二百二十七條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告倪某某于本判決生效后十日內(nèi)向原告羅某某支付截止2015年5月28日欠付的租金1，057，657.5元及違約金317，297.25元；
二、駁回原告羅某某其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)17，648元，保全費(fèi)5，000元、公告費(fèi)300元，均由被告倪某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預(yù)交案件受理費(fèi)17，648元，款匯武漢市中級人民法院。戶名:湖北省武漢市中級人民法院；賬號:17×××67；開戶行:農(nóng)行武漢民航東路支行；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，2013年5月18日，原告羅某某（甲方）與被告倪某某（乙方）簽訂《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法、有效。在原告羅某某向被告倪某某交付房屋后，被告倪某某有依約向原告羅某某支付租金的義務(wù)。在本案中，第三人徐強(qiáng)為出租人，原告羅某某為轉(zhuǎn)租人，被告倪某某為次承租人。
一、關(guān)于第三人徐強(qiáng)向被告倪某某收取的220，000元是否應(yīng)沖抵被告倪某某應(yīng)向原告羅某某支付的租金的問題。
本案中，第三人徐強(qiáng)在本案主張原告羅某某向其支付的租金是支付的頂樓架設(shè)水箱的租金，原告羅某某亦認(rèn)為徐強(qiáng)向倪某某收取的款項與其無關(guān)，但本院認(rèn)為:1、徐強(qiáng)收取倪某某的費(fèi)用呈上升趨勢，但倪某某與徐強(qiáng)之間并無就水箱占地簽訂書面的合同，徐強(qiáng)在本案中無法證明雙方就此有過任何合意，從倪某某的承租期長達(dá)12年來看，此情況顯然不合常理；2、倪某某架設(shè)水箱的時間為2013年7月，而徐強(qiáng)第一次向倪某某收款的時間為2014年3月，從徐強(qiáng)主張的租期上看，也不具有連續(xù)性；3、被告倪某某將房屋出租給原告羅某某時，羅某某轉(zhuǎn)租給倪某某前已明確出租房屋用于開設(shè)賓館，但徐強(qiáng)在該協(xié)議中并未就在頂樓架設(shè)賓館用水箱主張任何權(quán)利；4、水箱架設(shè)在該棟建筑物的公共區(qū)域屋頂，其架設(shè)的目的也是為了對租賃房屋的合理的使用，并未對該棟建筑物的權(quán)利人造成權(quán)益上的損害，綜合以上四點(diǎn)，第三人徐強(qiáng)在本案主張原告羅某某向其支付的租金是支付頂樓架設(shè)水箱租金的說法不能成立。結(jié)合羅某某與倪某某之間“如果房屋所有人額外收取乙方其他費(fèi)用，在乙方有收據(jù)的前提下，該費(fèi)用在乙方交給甲方的租金中沖抵?！钡募s定，第三人徐強(qiáng)向被告倪某某收取的220，000元應(yīng)沖抵羅某某應(yīng)收的租金，沖抵后，截止2015年5月28日，被告倪某某尚欠原告羅某某租金1，057，657.5元（2，797，657.5元-1，520，000元-220，000元），應(yīng)立即支付。
二、關(guān)于被告倪某某拒付租金有無依據(jù)的問題。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十七條 ?的規(guī)定，在原告羅某某未盡先履行轉(zhuǎn)租人的義務(wù)時，被告倪某某有權(quán)拒絕履行支付租金的義務(wù)，但在本案中，雙方產(chǎn)生爭議的租金僅為220，000元，而被告倪某某拖欠的租金顯然超出了此范圍。經(jīng)本院現(xiàn)場勘查，酒店的裝修僅涉及一樓大堂和二樓，而該區(qū)域無倪某某經(jīng)營的客房，且裝修作為暫時性的現(xiàn)象，產(chǎn)生的噪音和灰塵均在正常且合理的范圍內(nèi)，大堂天花板受潮起泡并不嚴(yán)重；被告倪某某還在本案中辯稱第三人徐強(qiáng)以停電、停水要挾其向徐強(qiáng)支付費(fèi)用，但其并未對此事實(shí)予以明確的證明。綜上，本院認(rèn)為被告倪某某無權(quán)拒付租金，其行為構(gòu)成違約。
三、關(guān)于原告羅某某在本案中主張的違約金是否過高，如過高應(yīng)如何調(diào)整的問題。
被告倪某某拒付原告羅某某租金，其行為已構(gòu)成違約。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第一款 ?的規(guī)定，羅某某有權(quán)要求被告按約支付違約金，雙方在合同中對違約金的約定為“乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按欠繳租金的0.2%支付滯納金。”，違約金為年利率72%（0.2%×360日），被告倪某某辯稱違約金約定過高，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第二款 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定，雙方約定的違約金明顯超過了實(shí)際損失的30%，應(yīng)予以調(diào)整，本院酌定按原告羅某某實(shí)際損失1，057，657.5元的30%計算違約金，為317，297.25元。
依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百零九條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十六條 ?、第二百二十七條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告倪某某于本判決生效后十日內(nèi)向原告羅某某支付截止2015年5月28日欠付的租金1，057，657.5元及違約金317，297.25元；
二、駁回原告羅某某其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)17，648元，保全費(fèi)5，000元、公告費(fèi)300元，均由被告倪某某負(fù)擔(dān)。

審判長：賈繼祠
審判員：胡秋梅
審判員：陳剛

書記員：謝然