上訴人（原審原告）：羅家鳳，女，1958年8月26日出生，漢族，湖北省醫(yī)藥公司宜昌醫(yī)藥站退休職工，住宜昌市伍家崗區(qū)。
委托訴訟代理人：楊新江，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：周揚(yáng)，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：宜昌萬維房產(chǎn)投資有限公司，住所地宜昌市東山大道106號，統(tǒng)一社會信用代碼91420500793260928N。
法定代表人：張白寧，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：楊清，湖北竟成律師事務(wù)所律師。

上訴人羅家鳳因與被上訴人宜昌萬維房產(chǎn)投資有限公司（以下簡稱萬維公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市西陵區(qū)人民法院（2018）鄂0502民初1487號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年9月29日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
羅家鳳上訴請求：請求撤銷一審判決第二項(xiàng)，改判：1.萬維公司立即支付房屋征收補(bǔ)償款中的房屋裝修損失補(bǔ)償款52317元（51337元+380元寬帶遷移費(fèi)+600元空調(diào)遷移費(fèi)）；2.萬維公司立即支付房屋征收補(bǔ)償款中羅家鳳停產(chǎn)停業(yè)的損失補(bǔ)償款28660.09元（59878.02元÷222.86㎡×106.67㎡;3.萬維公司立即支付房屋征收補(bǔ)償款中羅家鳳搬遷補(bǔ)償費(fèi)1600.05元（15元㎡×106.67㎡;4.萬維公司立即支付房屋征收補(bǔ)償款中羅家鳳過渡費(fèi)64094.08元[134725.56元÷106.67㎡+40㎡+77.55㎡×106.67㎡];5.上訴費(fèi)由萬維公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.羅家鳳的訴請與《房屋租賃合同》第8.4條的約定并不矛盾。羅家鳳的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失是因?yàn)榘干娣课荼徽魇眨率闺p方簽訂的《房屋租賃合同》解除而造成。羅家鳳并未要求萬維公司承擔(dān)羅家鳳的各項(xiàng)損失，實(shí)際上也不是由萬維公司來承擔(dān)的，因?yàn)榱_家鳳的各項(xiàng)損失已由政府全部承擔(dān)，羅家鳳僅僅只是要求萬維公司將收到的政府補(bǔ)償羅家鳳各項(xiàng)損失（包括裝修損失、寬帶遷移、空調(diào)遷移、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷補(bǔ)償、過渡費(fèi)）的款項(xiàng)返還給羅家鳳。否則，萬維公司將構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?.由于政府征收，政府已對該裝飾裝修物進(jìn)行價(jià)值評估，并將裝修補(bǔ)償款涵蓋在支付給萬維公司的全部征收補(bǔ)償款內(nèi)補(bǔ)償了該裝飾裝修物的損失，實(shí)際上政府成為了該裝飾裝修物新的權(quán)利人，羅家鳳也因此無權(quán)再對政府所有的裝飾裝修物另行拆除后變賣。那么，羅家鳳本可以通過自行拆除裝飾裝修物后，以變賣方式獲取變賣價(jià)款的，但現(xiàn)在羅家鳳已經(jīng)無法獲取該變賣價(jià)款。3.羅家鳳承租房屋后，因經(jīng)營需要，安裝了寬帶、空調(diào)，羅家鳳擁有所有權(quán)，寬帶、空調(diào)與萬維公司無任何關(guān)系，房屋征收后，羅家鳳勢必會對寬帶、空調(diào)進(jìn)行遷移，萬維公司不可能會給羅家鳳遷移，因此現(xiàn)在羅家鳳就會發(fā)生寬帶、空調(diào)的遷移費(fèi)。4.羅家鳳承租了房屋，辦理了營業(yè)執(zhí)照后，就開始在該場所進(jìn)行經(jīng)營，由此就會產(chǎn)生經(jīng)營收益，因?yàn)榉课荼徽魇?，作為?shí)際經(jīng)營者的羅家鳳現(xiàn)在無法繼續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損失。5.搬遷損失、過渡費(fèi)。因?yàn)榉课菡魇?，羅家鳳就會另選新址重新經(jīng)營，勢必會產(chǎn)生搬遷費(fèi)。同時(shí)，羅家鳳需要花費(fèi)一定的時(shí)間與大量的精力尋找合適的門面，且原來全部物品、商品也需要另尋地方暫時(shí)予以存放并發(fā)生相應(yīng)的費(fèi)用。6.根據(jù)公平原則萬維公司應(yīng)將政府支付的羅家鳳各項(xiàng)損失補(bǔ)償款返還給羅家鳳。羅家鳳投入了大量的資金、時(shí)間、精力等裝修租賃房屋，羅家鳳本可以繼續(xù)經(jīng)營下去?，F(xiàn)在因?yàn)檎魇?，?dǎo)致羅家鳳無法繼續(xù)經(jīng)營，如果不將各項(xiàng)損失補(bǔ)償款返還給羅家鳳，而是任由與這些損失毫無關(guān)系的萬維公司取得，非常不公平。因此，按照公平原則，也應(yīng)該由作為實(shí)際權(quán)利人、受損失的羅家鳳獲得該損失補(bǔ)償款。
萬維公司辯稱：1.萬維公司與羅家鳳在案發(fā)前租賃合同已經(jīng)到期，根據(jù)雙方合同約定如果產(chǎn)生政府征收行為，雙方不承擔(dān)任何法律責(zé)任，本案中的征收行為只發(fā)生在征收部門，不關(guān)聯(lián)到萬維公司。2.湖北省國有土地管理辦法的規(guī)定，征收補(bǔ)償只發(fā)生在征收部門和物權(quán)人中，承租人是否享有征收合同中的補(bǔ)償需要物權(quán)所有人合同中的約定。租賃合同中對征收補(bǔ)償沒有約定。3.城鎮(zhèn)糾紛中的規(guī)定，房屋租賃合同到期，承租人要求裝修補(bǔ)償沒有法律規(guī)定。請求依法駁回上訴，維持原判。
羅家鳳向一審法院提起訴訟請求：1.萬維公司返還租賃押金5200元；2.萬維公司立即支付房屋征收補(bǔ)償款中的房屋裝修損失補(bǔ)償款52317元（51337元+380元寬帶遷移費(fèi)+600元空調(diào)遷移費(fèi)）；3.萬維公司支付房屋征收補(bǔ)償款中羅家鳳的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款28660.09元（59878.02元÷222.86元㎡×106.67㎡）；4.萬維公司支付房屋征收補(bǔ)償款中羅家鳳搬遷補(bǔ)償費(fèi)1600.05元（15元㎡×106.67㎡）；5.萬維公司支付房屋征收補(bǔ)償款中羅家鳳的過渡費(fèi)64094.08元（134725.56元÷（106.67㎡+40㎡+77.55㎡）×106.67㎡）；6.本案訴訟費(fèi)由萬維公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年10月1日，萬維公司（甲方）與羅家鳳（乙方）簽訂《房屋租賃合同》約定：甲方將位于紅星路17號面積約為104平方米的門面租賃給乙方作為經(jīng)營門面使用；租賃期限為2016年10月1日至2017年9月30日；乙方向甲方交納房屋租賃押金5200元，租賃費(fèi)用采用先交后用方式支付；合同有效期內(nèi)，如發(fā)生包括但不限于市政府對場地所在地塊規(guī)劃調(diào)整或?qū)Ρ镜貕K進(jìn)行招、拍、掛等事件時(shí)，甲方應(yīng)自收到通知后五個(gè)工作日內(nèi)，將通知復(fù)印件轉(zhuǎn)送乙方。自通知送達(dá)之時(shí)起，本合同終止，甲方無需對此承擔(dān)乙方損失。合同如本款所述終止時(shí)，雙方應(yīng)按實(shí)際租用天數(shù)，即時(shí)結(jié)清租金；若發(fā)生地震、臺風(fēng)，或甲、乙雙方不可預(yù)見亦不能控制等不可抗力事件致使場地?fù)p毀不能正常使用，合同不宜繼續(xù)履行，則雙方提前終止合同而無需為此對對方承擔(dān)任何法律責(zé)任。合同還約定了甲乙雙方的保證及責(zé)任等其他條款。
2018年2月7日，萬維公司向羅家鳳出具《關(guān)于解除租賃關(guān)系及收回租賃房屋的通知》：我公司接到西陵區(qū)政府通知，現(xiàn)階段政府需對紅星路棚改項(xiàng)目所涉區(qū)域進(jìn)行征收，貴方承租我公司的房屋被納入了此次征收范圍，現(xiàn)通知如下：1.公司于2018年3月7日收回貴方承租的位于紅星路××號的門面；2.雙方的租賃關(guān)系將于2018年3月7日解除。2018年2月9日，萬維公司與西陵區(qū)房屋征收與補(bǔ)償辦公室簽訂《房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》，協(xié)議約定征收房屋位于西陵區(qū)××號，面積為222.86㎡，房屋價(jià)值中包括商業(yè)房補(bǔ)償費(fèi)、室內(nèi)裝修補(bǔ)償費(fèi)、寬帶遷移費(fèi)、空調(diào)遷移費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)。協(xié)議約定萬維公司簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議后于2018年2月24日前搬家騰房，交付征收辦，逾期內(nèi)不將房屋騰空的，房屋內(nèi)物品視為乙方遺棄物，甲方有權(quán)處。協(xié)議附件包含房屋裝修評估測算表。羅家鳳支付房屋租金至2018年1月31日。
一審法院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，萬維公司于2016年10月1日與羅家鳳之間簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。萬維公司收取的承租人羅家鳳的租賃押金5200元，因租賃合同基于雙方均未違約的情形解除的，故萬維公司對租賃押金應(yīng)予以退還。萬維公司與羅家鳳簽訂《房屋租賃合同》形成的房屋租賃關(guān)系和萬維公司與西陵區(qū)征收辦簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議而形成的房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系為不同法律事實(shí)形成的各自獨(dú)立的法律關(guān)系。合同具有相對性，羅家鳳非租賃房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂主體，不享有該協(xié)議中的權(quán)利。本案所涉的房屋，在租賃期內(nèi)，因政府征收而毀損滅失后，承租人無法繼續(xù)經(jīng)營，租賃合同系因不可歸責(zé)于雙方的事由終止，該租賃合同解除后當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)有約定的應(yīng)從約定、無約定應(yīng)按法律規(guī)定處理。不可抗力通常是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。本案中的房屋征收是政府的行政行為，萬維公司對征收的時(shí)間、范圍等在主觀上不可能預(yù)見，客觀上政府征收行為無不合法的情形，萬維公司不能從法律上避免涉案房屋被拆遷，本案所涉租賃合同不能繼續(xù)履行的實(shí)質(zhì)原因符合不可抗力情形的基本法律特征。但在本案的租賃合同中的第8.4條約定“若發(fā)生地震、臺風(fēng)，或甲、乙雙方不可預(yù)見亦不能控制等不可抗力事件致使場地?fù)p毀不能正常使用，合同不宜繼續(xù)履行，則雙方提前終止合同而無需為此對對方承擔(dān)任何法律責(zé)任”，故依據(jù)合同約定，對羅家鳳所訴的第二至五項(xiàng)請求萬維公司支付補(bǔ)償款的訴訟請求均不予支持?；谇笆隼碛?，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第四條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第九十四條之規(guī)定，判決：一、萬維公司返還羅家鳳房屋租賃押金5200元。二、駁回羅家鳳的其他訴訟請求。一審判決同時(shí)決定，一審案件受理費(fèi)3337元（羅家鳳已預(yù)交1800元，依法應(yīng)退131.5元），適用簡易程序，減半收取1668.5元，由羅家鳳負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。
經(jīng)審理查明，一審判決認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：雙方在案涉租賃合同中明確約定：如發(fā)生包括但不限于市政府對本場地所在地塊規(guī)劃調(diào)整或?qū)Ρ镜貕K進(jìn)行招、拍、掛等事件時(shí)…本合同終止，萬維公司無需對此承擔(dān)羅家鳳損失。該條款主要是針對發(fā)生因政府對涉案土地進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整而實(shí)施某些相應(yīng)行政行為處置案涉土地時(shí)對雙方責(zé)任進(jìn)行劃分的約定。顯然案涉政府征收拆遷事件即政府為案涉土地進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整而為的行政行為，應(yīng)當(dāng)屬于前款合同約定的情形?；谇笆黾s定，萬維公司對因案涉政府征收拆遷行為給羅家鳳造成的任何損失均不負(fù)賠償責(zé)任，即相關(guān)損失均應(yīng)由羅家鳳自行承擔(dān)。故羅家鳳不能就其因?yàn)檎魇詹疬w造成的裝修、停產(chǎn)停業(yè)、搬遷補(bǔ)償?shù)葥p失向萬維公司主張權(quán)利。至于萬維公司與征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議而形成的房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系與本案租賃合同關(guān)系為不同的法律關(guān)系，萬維公司是否基于前述征收補(bǔ)償協(xié)議存在不當(dāng)?shù)美?，亦屬另一法律關(guān)系，羅家鳳無權(quán)以此向萬維公司主張享有前述征收補(bǔ)償協(xié)議中的部分權(quán)益。
綜上所述，羅家鳳的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3337元，由羅家鳳負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長 朱紅洲
審判員 劉俊
審判員 聶麗華

書記員： 張娟