上訴人（原審被告）羅某某。
委托代理人梁軍，當(dāng)陽市恒興法律服務(wù)所法律工作者。一般授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）蘇某某。
委托代理人楊克清，湖北楚雄律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人許剛耀，湖北楚雄律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人羅某某因與被上訴人蘇某某房屋租賃合同糾紛一案，不服當(dāng)陽市人民法院（2014）鄂當(dāng)陽民初字第00024號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年4月9日立案受理后，依法組成由審判員張曉燕擔(dān)任審判長，審判員李建敏、畢勇參加的合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認定，2002年12月16日，蘇某某以200000元的價格從中國農(nóng)業(yè)銀行當(dāng)陽市支行購得當(dāng)陽市長坂路55號房屋，但未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。2011年5月28日，蘇某某作為房東，羅某某作為接收方，案外人占青平作為轉(zhuǎn)讓方簽訂《三顧源酒店書面轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定：將位于長坂路55號臨街二層樓（三顧源酒店）實行轉(zhuǎn)讓；蘇某某對房屋投資明細為樓頂整改換新，二樓陽臺搭建雨棚、吊頂，一樓玻璃門、窗，二樓走道遷移電訊設(shè)施，共計80000元；占青平對房屋投資明細為二層樓房室內(nèi)外墻吊頂改色、換門、改換燈具，二樓改造衛(wèi)生間，大門口做不銹鋼欄桿，搭建洗碗蓬；羅某某向占青平支付轉(zhuǎn)讓費128800元。當(dāng)日，蘇某某與羅某某簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：蘇某某將位于當(dāng)陽市長坂路55號臨街面二層樓（面積420㎡）出租給羅某某用于經(jīng)營餐飲；租賃期限自2011年9月1日至2016年8月31日止；租金支付方式為前二年每年50000元，后三年每年60000元，每年7月1日一次性交付全年租金；蘇某某負責(zé)提供所租房屋電源和水源，羅某某負責(zé)水電的安裝和維修，費用由羅某某自理，水費3元／噸，電費1.30元／度，由羅某某按計量表所示于每月5日前向蘇某某繳納上月的水電費。合同簽訂后，雙方依約履行合同至2013年8月31日，后因爭議房屋被納入政府征收范圍，羅某某未交納租金及水電費。2013年7-12月，“鄉(xiāng)土餐館”共計用電5883度，用水619噸。蘇某某于2013年12月23日向原審法院起訴，請求判令解除雙方簽訂的房屋租賃合同，判令羅某某按合同約定的價格向蘇某某支付自2013年9月至2013年12月的損失20000元，并以此標準計算至羅某某實際騰退該門面止；判令羅某某支付蘇某某自2013年7月至2013年12月的垃圾費、水電費10910元，并由羅某某承擔(dān)本案的訴訟費用。
原審?fù)瑫r認定，2012年12月19日，當(dāng)陽市人民政府作出當(dāng)征決字（2012）2號《房屋征收決定書》，爭議的房屋在征收范圍內(nèi)。2013年1月22日當(dāng)陽市房興房產(chǎn)價格評估有限責(zé)任公司接受當(dāng)陽市土地與房屋征收管理辦公室的委托，對鄉(xiāng)土餐館裝潢補償作出評估，房屋裝潢重置總價為146466元，計算公式為裝潢評估總價=重置總價×（1-年折舊率×使用年數(shù)），年折舊率按12.5%計算，使用年數(shù)為2年，故房屋裝潢評估總價為109850元。2013年4月7日，該公司對鄉(xiāng)土餐館的裝潢補償進行復(fù)估，結(jié)果與初估一致。房屋裝潢重置總價146466元中蘇某某的份額為56619元，羅某某的份額為89847元，即羅某某的房屋裝潢評估份額應(yīng)為67385.25元（89847元×（1-12.5%×2年）】。
原審法院認為：1、雙方簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效。合同成立并履行一段時間后，因租賃房屋被納入政府征收范圍，且當(dāng)陽市人民政府已作出征收決定，雙方繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ)已不存在，繼續(xù)履行合同已不能實現(xiàn)合同目的，蘇某某請求解除《房屋租賃合同》，根據(jù)公平原則，結(jié)合本案實際情況，原審予以準許。2、羅某某在合同履行期間，應(yīng)按合同約定的標準向蘇某某支付租金，在合同解除后繼續(xù)占有使用房屋的，依法應(yīng)向產(chǎn)權(quán)人蘇某某支付逾期騰房占有使用費，上述費用參照雙方簽訂合同中約定的租金單價5000元／月自2013年9月1日起計算至羅某某實際騰退房屋止。3、蘇某某關(guān)于水電費、垃圾費的訴訟請求，應(yīng)按雙方在合同中約定的標準收取，因合同中并未約定垃圾費的代收代繳，蘇某某要求羅某某交納垃圾費的訴請無法律依據(jù)，故2013年7-12月“鄉(xiāng)土餐館”水電費共計9504.90元【（電費7647.9元（1.30元／度×5883度）＋水費1857元（3元／噸×619噸）】，超過部分不予支持。4、蘇某某在合同履行期限尚未屆滿提出解除合同，羅某某因提前解除合同必然存在裝潢殘值損失，原審參照當(dāng)陽市房興房產(chǎn)價格評估有限責(zé)任公司作出的鄉(xiāng)土餐館裝潢補償報告中羅某某所占份額計算其裝潢殘值為67385.25元，超過部分不予支持。5、羅某某主張的房屋設(shè)施維修費、預(yù)期收益、蘇某某派人騷擾餐館正常經(jīng)營的損失、“鄉(xiāng)土餐館”的品牌價值，因均未提交證據(jù)證實，原審不予支持。6、羅某某主張的轉(zhuǎn)讓費，系其向案外人占青平支付，與蘇某某無任何關(guān)系；自行購買的餐具、用具在合同解除后可自行帶走，現(xiàn)其向蘇某某主張損失無任何法律依據(jù)，原審不予支持。7、關(guān)于羅某某主張的員工安置補償費，原審認為因租賃房屋被征收，被征收的主體是蘇某某，其與政府之間就房屋被征收所涉及到的安置補償由《國有土地上房屋征收與補償條例》調(diào)整；而蘇某某與羅某某之間是基于租賃合同所發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，受合同法和民法的調(diào)整，羅某某的該項請求實際上是基于租賃房屋被征收后，要求蘇某某按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定對其在租賃合同關(guān)系中給予補償，該請求沒有法律依據(jù)，原審不予支持?；谇笆隼碛?，原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第二百二十六條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十六條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第（四）項之規(guī)定判決：解除蘇某某與羅某某簽訂的《房屋租賃合同》，羅某某向蘇某某騰退占有的位于當(dāng)陽市長坂路55號房屋（臨街面二層樓，面積420㎡），并向蘇某某支付當(dāng)陽市長坂路55號房屋被占用期間的損失（損失計算方式：按5000元／月的標準自2013年9月1日起計算至羅某某實際騰退房屋時止）。羅某某向蘇某某支付2013年7月-12月欠繳的水電費9504.90元；蘇某某向羅某某支付因提前解除合同應(yīng)給予的補償款67385.25元，兩項相抵，蘇某某還應(yīng)支付羅某某57880.35元，同時駁回蘇某某其他訴訟請求。原審決定案件受理費600元（蘇某某已預(yù)交），減半收取300元，由蘇某某負擔(dān)100元，羅某某負擔(dān)200元。
經(jīng)審理查明，原審認定的事實屬實。
二審另查明，當(dāng)陽市征收辦與蘇某某簽訂的《國有土地房屋征收補償安置協(xié)議書》第七條載明，協(xié)議簽訂后甲方（當(dāng)陽市征收辦）首期支付房屋征收補償款的80%，余款待乙方（蘇某某）凈地交付時支付。依據(jù)該內(nèi)容，蘇某某目前已獲得80%的征收補償款。2012年12月19日，當(dāng)陽市人民政府作出當(dāng)征決字（2012）2號房屋征收決定書，對東起長坂路、西至環(huán)城西路，北起長坂坡化工有限公司，南至住建局苗圃范圍內(nèi)的房屋進行征收。

本院認為，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條之規(guī)定，因人民政府的征收決定導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。2012年12月19日，當(dāng)陽市人民政府發(fā)布當(dāng)征決字（2012）2號征收決定，決定對東起長坂路，西至環(huán)城西路，北起長坂坡化工有限公司，南至住建局苗圃范圍內(nèi)的房屋予以征收，本案所涉房屋包含于前述征收決定范圍內(nèi)，其所有權(quán)已于前述征收決定生效時（即2012年12月19日）發(fā)生轉(zhuǎn)移，蘇某某于2013年12月23日起訴時已不是涉案房屋的所有權(quán)人，與涉案房屋不具有直接利害關(guān)系，其起訴不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條規(guī)定的起訴條件，應(yīng)予駁回。綜上，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條、第一百五十四條第一款第（三）項、第一百七十條第一款第（二）項、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥?nèi)舾蓡栴}的意見》第186條、《訴訟費用交納辦法》第二十七條之規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷（2014）鄂當(dāng)陽民初字第00024號民事判決；
二、駁回蘇某某的起訴。
一審案件受理費600元（蘇某某已預(yù)交），原審法院予以退還。二審案件受理費600元（羅某某已預(yù)交），本院予以退還。
本裁定為終審裁定。

審判長　　張曉燕 審判員　　李建敏 審判員　　畢　勇

書記員：張鵬煒