羅某
陳尚柱（湖北鳴伸律師事務(wù)所）
湖北雨潤地華置業(yè)有限公司
ＸＸ

原告:羅某。
委托訴訟代理人:陳尚柱，湖北鳴伸律師事務(wù)所律師。
被告:湖北雨潤地華置業(yè)有限公司。
住所地大冶市新冶大道45號。
法定代表人:祝義財，該公司董事長。
委托訴訟代理人:ＸＸ，該公司職員。
原告羅某與被告湖北雨潤地華置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年7月15日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。
原告羅某委托訴訟代理人陳尚柱、被告湖北雨潤地華置業(yè)有限公司委托訴訟代理人ＸＸ到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告羅某向本院提出訴訟請求:1、判令被告退還原告已付購房款2493499元，并按月利率0.75%承擔(dān)違約損失到支付之日止；2、由被告承擔(dān)本案訴訟費。
事實和理由:2014年5月7日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》二份，分別以總價1240817元和1252682元購買被告開發(fā)的大冶雨潤廣場第13棟1層1-63號、2層2-80號商業(yè)用房。
合同第十五條約定了被告辦理產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
原告于2013年11月24日付清了購房款，被告亦將房屋交付原告，但至今無法領(lǐng)取已購買房屋的權(quán)屬證書。
故訴至法院，請求判如所請。
被告湖北雨潤地華置業(yè)有限公司口頭辯稱，2016年2月2日，我公司已辦好大冶雨潤國際廣場銅鑼灣的房產(chǎn)總證，產(chǎn)權(quán)證編號是大冶市房權(quán)證02字第××號。
2016年2月3日，我公司以短信、電話、掛號信等多種方式通知業(yè)主到房產(chǎn)部門辦理房產(chǎn)分證。
原告訴稱的經(jīng)營慘淡是諸多原因造成，且自房屋交付后，原告已與第三方簽訂房屋租賃合同，實際損失已經(jīng)減少，原告解除合同的理由不能成立。
本院認為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法、有效。
雙方當事人均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。
原告已依約履行了交款義務(wù)，被告亦向原告交付了房屋。
本案爭議的焦點在于:1、原告行使合同解除權(quán)是否超過除斥期間。
根據(jù)已查明事實，被告2013年9月9日與原告簽訂《商品房買賣合同》，同年11月28日向原告交付房屋。
《商品房買賣合同》約定，出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料交產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。
如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，則買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的0.05%賠償買受人損失。
《合同法》第九十五條規(guī)定，法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條 ?第二款 ?規(guī)定，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
根據(jù)上述合同約定及法律規(guī)定，本案被告交付房屋的時間是2013年11月28日，考慮90日遞交辦證材料的時間，解除權(quán)發(fā)生之日應(yīng)為2014年2月28日，原告于2015年11月11日將書面退房申請送至被告，原告行使解除權(quán)已經(jīng)超過除斥期間。
而訴訟過程中被告已辦理涉案房屋的初始登記，涉案房屋已經(jīng)具備辦理房產(chǎn)證的條件，故原告要求解除商品房買賣合同的訴訟請求，本院不予支持。
2、被告是否應(yīng)當支付逾期辦證違約金及標準。
房產(chǎn)證是房屋所有人對該房屋擁有所有權(quán)的重要憑證，沒有房產(chǎn)證，有些權(quán)益就不能實現(xiàn)，辦理房產(chǎn)證是商品房買賣合同中的主要條款，沒有履行該條款就構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。
原、被告簽訂的《商品房買賣合同》未就買受人不退房時，出賣人應(yīng)承擔(dān)的逾期辦證違約金作出約定，現(xiàn)原告主張被告承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，原告的請求過高，應(yīng)予以適當調(diào)整。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在合同約定期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任；合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
綜合考慮本案原告的實際損失、已交購房款金額以及雙方約定情況，本院酌定逾期辦證違約金按照年利率6%計算。
原告已于2013年11月24日付清購房款2493499元，應(yīng)以此作為違約金計算基數(shù)。
關(guān)于違約金計算天數(shù)，如前述，被告應(yīng)于2014年2月28日前將辦理權(quán)屬登記需提供的資料交產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，被告逾期提交，導(dǎo)致房產(chǎn)證至今沒有辦理，逾期辦證違約金應(yīng)從2014年3月1日起開始計算至本案判決之日止，經(jīng)核算為473390.79元。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第九十五條 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條 ?、第十八條 ?規(guī)定，判決如下:
一、被告湖北雨潤地華置業(yè)有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付原告羅某逾期辦證違約金473390.79元；
二、駁回原告羅某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費31238元，由原告羅某負擔(dān)22837元，被告湖北雨潤地華置業(yè)有限公司負擔(dān)8401元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時預(yù)交上訴案件受理費人民幣31238元，款匯湖北省黃石市中級人民法院。
開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石分行團城山支行。
戶名:湖北省黃石市中級人民法院。
賬號:17×××18。
上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法、有效。
雙方當事人均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。
原告已依約履行了交款義務(wù)，被告亦向原告交付了房屋。
本案爭議的焦點在于:1、原告行使合同解除權(quán)是否超過除斥期間。
根據(jù)已查明事實，被告2013年9月9日與原告簽訂《商品房買賣合同》，同年11月28日向原告交付房屋。
《商品房買賣合同》約定，出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料交產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。
如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，則買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的0.05%賠償買受人損失。
《合同法》第九十五條規(guī)定，法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條 ?第二款 ?規(guī)定，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
根據(jù)上述合同約定及法律規(guī)定，本案被告交付房屋的時間是2013年11月28日，考慮90日遞交辦證材料的時間，解除權(quán)發(fā)生之日應(yīng)為2014年2月28日，原告于2015年11月11日將書面退房申請送至被告，原告行使解除權(quán)已經(jīng)超過除斥期間。
而訴訟過程中被告已辦理涉案房屋的初始登記，涉案房屋已經(jīng)具備辦理房產(chǎn)證的條件，故原告要求解除商品房買賣合同的訴訟請求，本院不予支持。
2、被告是否應(yīng)當支付逾期辦證違約金及標準。
房產(chǎn)證是房屋所有人對該房屋擁有所有權(quán)的重要憑證，沒有房產(chǎn)證，有些權(quán)益就不能實現(xiàn)，辦理房產(chǎn)證是商品房買賣合同中的主要條款，沒有履行該條款就構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。
原、被告簽訂的《商品房買賣合同》未就買受人不退房時，出賣人應(yīng)承擔(dān)的逾期辦證違約金作出約定，現(xiàn)原告主張被告承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，原告的請求過高，應(yīng)予以適當調(diào)整。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在合同約定期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任；合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
綜合考慮本案原告的實際損失、已交購房款金額以及雙方約定情況，本院酌定逾期辦證違約金按照年利率6%計算。
原告已于2013年11月24日付清購房款2493499元，應(yīng)以此作為違約金計算基數(shù)。
關(guān)于違約金計算天數(shù)，如前述，被告應(yīng)于2014年2月28日前將辦理權(quán)屬登記需提供的資料交產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，被告逾期提交，導(dǎo)致房產(chǎn)證至今沒有辦理，逾期辦證違約金應(yīng)從2014年3月1日起開始計算至本案判決之日止，經(jīng)核算為473390.79元。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第九十五條 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條 ?、第十八條 ?規(guī)定，判決如下:
一、被告湖北雨潤地華置業(yè)有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付原告羅某逾期辦證違約金473390.79元；
二、駁回原告羅某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費31238元，由原告羅某負擔(dān)22837元，被告湖北雨潤地華置業(yè)有限公司負擔(dān)8401元。

審判長：郭剛

書記員：樂濟華