原告：羅某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省。
　　委托訴訟代理人：卞東風(fēng)，上海敏誠(chéng)善律師事務(wù)所律師。
　　被告：趙家杰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：馬玉曉，上海申策律師事務(wù)所律師。
　　被告：董淑華，女，xxxx年xx月xx日出生，滿(mǎn)族，住上海市靜安區(qū)。
　　原告羅某某與被告趙家杰、董淑華房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2018年3月16日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序。審理中，羅某某曾向本院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，本院依法裁定查封趙家杰、董淑華名下本市靜安區(qū)育嬰堂路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋；查封羅某某名下本市靜安區(qū)江場(chǎng)西路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋。該裁定已執(zhí)行。因趙家杰下落不明，本案依法轉(zhuǎn)為適用普通程序。本案于2018年7月19日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，羅某某及其委托訴訟代理人卞東風(fēng)、董淑華到庭參加訴訟；趙家杰經(jīng)公告送達(dá)未到庭參加訴訟。后趙家杰到庭應(yīng)訴，本案于2019年1月23日再次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，羅某某的委托訴訟代理人卞東風(fēng)、趙家杰及其委托訴訟代理人馬玉曉、董淑華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告羅某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.趙家杰、董淑華協(xié)助將本市育嬰堂路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋過(guò)戶(hù)到羅某某名下；2.趙家杰、董淑華支付逾期過(guò)戶(hù)違約金，以2,180,000元為基數(shù)，按日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)自2018年3月1日計(jì)至實(shí)際過(guò)戶(hù)之日；3.訴訟費(fèi)由董淑華、趙家杰承擔(dān)。審理中，羅某某變更訴訟請(qǐng)求為：1.解除雙方就本市育嬰堂路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同；2.趙家杰、董淑華退還購(gòu)房款1,650,000元；3.趙家杰、董淑華賠償房屋差價(jià)損失3,320,000元。
　　事實(shí)和理由：2015年3月14日，當(dāng)事人雙方就本市育嬰堂路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)，約定羅某某以2,180,000元價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該房屋。同年4月2日，雙方簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，進(jìn)一步明確房屋交付、分期付款方式等事項(xiàng)。同日，系爭(zhēng)房屋交付羅某某使用。同年4月8日，羅某某將房屋出租給案外人。后董淑華擅自將案外人趕走并侵占房屋，且拒絕溝通繼續(xù)交易事宜。董淑華在簽訂合同時(shí)與一男子前來(lái)，并提供了身份證、結(jié)婚證，故即使合同上簽字并非趙家杰本人所寫(xiě)，亦構(gòu)成表見(jiàn)代理，系爭(zhēng)合同有效。即使趙家杰不是合同主體，董淑華應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任基于夫妻共同債務(wù)，趙家杰也應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　被告董淑華辯稱(chēng)，簽訂合同時(shí)趙家杰不在場(chǎng)，是董淑華借款的公司找人代趙家杰簽的字；雙方本意并非房屋買(mǎi)賣(mài)，該合同名為買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為借貸，但無(wú)相應(yīng)證據(jù)；2016年底，董淑華搬回了系爭(zhēng)房屋居住，但羅某某對(duì)此是知情的，羅某某還讓其把補(bǔ)償款直接轉(zhuǎn)給租客；房屋交易價(jià)格顯著低于市場(chǎng)價(jià)，且因系動(dòng)遷房，不符合上市交易條件，故合同應(yīng)為無(wú)效。若認(rèn)定有效，同意解除合同并退還購(gòu)房款1,650,000元；確系董淑華違約在先，但羅某某主張損失過(guò)高，只愿賠付已付房款的20%作為違約金。
　　被告趙家杰辯稱(chēng)，系爭(zhēng)買(mǎi)賣(mài)合同系第三人冒用趙家杰名義簽署，不屬于表見(jiàn)代理或無(wú)權(quán)代理，因主體欠缺導(dǎo)致合同生效要件欠缺，系爭(zhēng)合同應(yīng)為無(wú)效，不存在合同解除的問(wèn)題；趙家杰與董淑華雖系夫妻關(guān)系，但2014年就已分居，且二人沖突激烈，不可能存在惡意串通；董淑華是惡意負(fù)債，損害夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)作為夫妻共同債務(wù)。即使合同認(rèn)定為有效，趙家杰沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；羅某某在簽訂、履行合同過(guò)程中明顯存在嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)；系爭(zhēng)房屋是拆遷房，羅某某應(yīng)該預(yù)料到房屋存在不能過(guò)戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)；羅某某主張的損失金額過(guò)高，違約責(zé)任應(yīng)以合同約定為準(zhǔn)；董淑華的法律責(zé)任不屬于夫妻共同債務(wù)，董淑華有與羅某某串通，轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)的嫌疑。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。經(jīng)審理查明：2015年3月14日，董淑華與羅某某簽訂《購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)》，約定董淑華、趙家杰將本市育嬰堂路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋出售給羅某某，價(jià)格2,180,000元等。該意向書(shū)賣(mài)方簽字處除董淑華簽字外，另有“趙家杰”簽名字樣。
　　2015年4月2日，董淑華與羅某某簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定趙家杰、董淑華(甲方)將本市育嬰堂路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋出售給羅某某(乙方)，價(jià)格2,180,000元；乙方應(yīng)于2015年4月2日向甲方支付1,650,000元；乙方應(yīng)于甲方辦理完畢房地產(chǎn)權(quán)證登記并向乙方提供產(chǎn)證原件，且配合乙方辦理相關(guān)抵押權(quán)登記之日向甲方支付100,000元；乙方應(yīng)于甲方配合乙方辦理房地產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶(hù)當(dāng)日支付余款430,000元；甲方于本合同生效當(dāng)日騰出房屋并與乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接；在取得房地產(chǎn)權(quán)證之日起3年當(dāng)日，雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)；甲方未按合同約定于符合條件時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，每逾期一日需向乙方支付房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款萬(wàn)分之五作為滯納金，并應(yīng)繼續(xù)履行合同；如甲方逾期超過(guò)15日，或轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人、租賃給第三方造成無(wú)法過(guò)戶(hù)或甲方權(quán)利負(fù)擔(dān)的，或甲方單方面解除合同的，乙方有權(quán)單方解除本合同，甲方除須支付15日的滯納金外，還須按照乙方已支付的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款的銀行同類(lèi)貸款利率的四倍承擔(dān)違約金(自房款支付之日至合同解除之日止)。該合同甲方簽字處有董淑華簽名捺印，并有“趙家杰”簽名字樣，簽名上亦有指印。
　　嗣后，羅某某共計(jì)向董淑華支付購(gòu)房款1,650,000元。羅某某將系爭(zhēng)房屋出租給案外人，物業(yè)費(fèi)亦由羅某某繳納。但該房屋現(xiàn)由董淑華收回并實(shí)際使用。
　　另查明：1.系爭(zhēng)房屋系趙家杰、董淑華因房屋拆遷所得安置房，于2015年8月26日辦理了初始登記，并于2016年5月24日核準(zhǔn)登記在董淑華、趙家杰名下。
　　2.趙家杰曾稱(chēng)身份證丟失，于2015年1月26日向公安機(jī)關(guān)補(bǔ)領(lǐng)了身份證。
　　3.2015年8月、2017年6月、2017年7月，趙家杰數(shù)次報(bào)警稱(chēng)董淑華上門(mén)騷擾。
　　4.2015年，趙家杰曾將董淑華訴至上海市楊浦區(qū)人民法院，要求離婚。該院于2015年4月13日作出(2015)楊民一(民)初字第1766號(hào)民事判決，認(rèn)定二人于2014年9月起分居至今等，判決不支持趙家杰的訴請(qǐng)。
　　2016年，趙家杰又將董淑華訴至本院，要求離婚。本院于2017年9月20日作出(2016)滬0106民初31289號(hào)民事判決，判決不支持趙家杰的訴請(qǐng)。趙家杰不服該判決，提出上訴。上海市第二中級(jí)人民法院于2017年12月29日作出(2017)滬02民終11577號(hào)民事判決，判決駁回上訴，維持原判。
　　2018年9月，趙家杰再次將董淑華訴至本院，要求離婚。本院于2018年10月25日作出(2018)滬0106民初33477號(hào)民事判決，認(rèn)定二人于2014年9月起分居至今等，判決準(zhǔn)予二人離婚。該判決已生效。
　　上述事實(shí)，有雙方無(wú)爭(zhēng)議的在案證據(jù)及當(dāng)事人陳述為證，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。
　　審理中，經(jīng)趙家杰申請(qǐng)，本院依法委托司法鑒定科學(xué)研究院對(duì)系爭(zhēng)合同上簽名及指印是否其本人所寫(xiě)或所留進(jìn)行鑒定。2018年12月17日，司法鑒定科學(xué)研究院出具司鑒院〔2018〕技鑒字第1712號(hào)、1713號(hào)司法鑒定意見(jiàn)書(shū)，鑒定意見(jiàn)為《購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)》《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》、收條上“趙家杰”簽名均不是趙家杰所寫(xiě)，《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》上指印不是趙家杰所留。趙家杰為此墊付鑒定費(fèi)19,700元。雙方當(dāng)事人對(duì)上述鑒定意見(jiàn)均無(wú)異議。
　　審理中，經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，本院就系爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行詢(xún)價(jià)。易居臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(上海)有限公司出具書(shū)面意見(jiàn)，載明系爭(zhēng)房屋所在小區(qū)河源馨園2018年11月參考均價(jià)為67,068元每平方米。上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司出具書(shū)面意見(jiàn)，認(rèn)為2018年12月27日系爭(zhēng)房屋市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為5,646,040元左右，折算單價(jià)為每平方米68,000元左右。
　　本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于系爭(zhēng)合同效力及相應(yīng)的法律后果。
　　系爭(zhēng)房屋為趙家杰與董淑華共同共有，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。趙家杰在系爭(zhēng)《購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)》《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》上的簽名均系第三人冒簽，不屬于表見(jiàn)代理的范疇。趙家杰并無(wú)出售房屋的意思表示，故本案不存在系爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)的合意，系爭(zhēng)《購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)》《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》均屬無(wú)效。合同解除的前提是合同合法有效，趙家杰該項(xiàng)辯稱(chēng)意見(jiàn)于法有據(jù)，本院依法予以采納。
　　合同無(wú)效的，不應(yīng)適用合同約定的違約條款，但因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，有過(guò)錯(cuò)的應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此受到的損失。董淑華雖辯稱(chēng)雙方實(shí)為借貸，但未提供相應(yīng)證據(jù)，本院難以采納?，F(xiàn)有證據(jù)亦不足以推斷羅某某系明知非趙家杰本人，而仍與之簽訂合同。因此，羅某某對(duì)于合同無(wú)效并無(wú)過(guò)錯(cuò)。趙家杰與董淑華夫妻感情不合，且不居住于系爭(zhēng)房屋，房款亦由董淑華收取，故不能證明趙家杰知曉董淑華出售房屋，趙家杰亦不存在過(guò)錯(cuò)。相反，董淑華明知在合同上簽字的并非趙家杰本人，仍簽訂相關(guān)合同并收取羅某某支付的房款，屬于有過(guò)錯(cuò)的一方，除返還房款1,650,000元外，還應(yīng)賠償羅某某相應(yīng)損失。鑒于系爭(zhēng)房屋大幅升值，羅某某已無(wú)法按原有價(jià)格購(gòu)得相同類(lèi)型房屋，故羅某某要求董淑華賠償房屋差價(jià)損失，并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于房屋差價(jià)的具體金額，綜合考慮詢(xún)價(jià)結(jié)果、房屋價(jià)款支付情況、合同簽訂時(shí)房屋狀況等案件具體情況，本院酌情確認(rèn)房屋差價(jià)損失為2,590,000元。
　　對(duì)于羅某某要求趙家杰承擔(dān)共同還款及賠償責(zé)任的訴請(qǐng)，因趙家杰對(duì)合同無(wú)效不存在過(guò)錯(cuò)，董淑華擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)趙家杰刻意隱瞞，所得利益亦無(wú)證據(jù)用于家庭共同生活，故合同無(wú)效的賠償責(zé)任不應(yīng)作為夫妻共同債務(wù)，而應(yīng)由董淑華一人承擔(dān)。
　　另外，關(guān)于趙家杰在本案中墊付的鑒定費(fèi)19,700元，本院綜合考慮當(dāng)事人主張事項(xiàng)及過(guò)錯(cuò)程度，確認(rèn)由羅某某負(fù)擔(dān)9,850元，由董淑華負(fù)擔(dān)9,850元。
　　據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定，判決如下：
　　一、原告羅某某與被告董淑華就上海市靜安區(qū)育嬰堂路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)》、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；
　　二、被告董淑華應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)歸還原告羅某某1,650,000元；
　　三、被告董淑華應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告羅某某房屋差價(jià)損失2,590,000元；
　　四、駁回原告羅某某的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　原告羅某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告趙家杰支付鑒定費(fèi)9,850元；被告董淑華應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告趙家杰支付鑒定費(fèi)9,850元。
　　案件受理費(fèi)46,560元，保全費(fèi)5,000元，共計(jì)51,560元，由原告羅某某負(fù)擔(dān)6,839元，由被告董淑華負(fù)擔(dān)44,721元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：陳洪林

書(shū)記員：陳??鈺