上訴人（原審被告）綏芬河市天信酒店管理有限公司。住所地黑龍江省綏芬河市。
法定代表人于江，經(jīng)理。
委托代理人袁叢銘，黑龍江晨光律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）哈爾濱鐵路國(guó)際旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司綏芬河祥龍分公司。營(yíng)業(yè)場(chǎng)所所在地黑龍江省綏芬河市。
負(fù)責(zé)人石勇，經(jīng)理。
委托代理人宋亨洙，黑龍江天也律師事務(wù)所律師。
委托代理人史貴臣，黑龍江大正律師事務(wù)所律師。

上訴人綏芬河市天信酒店管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱天信公司）因與被上訴人哈爾濱鐵路國(guó)際旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司綏芬河祥龍分公司（以下簡(jiǎn)稱祥龍公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服黑龍江省綏芬河市人民法院作出的（2016）黑1081民初126號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
被上訴人（原審原告）祥龍公司一審訴稱：原、被告于2014年4月25日簽訂房屋租賃合同，被告承租原告所有的祥龍大廈，租期為8年。雙方約定，前三年每年租金為1100000元。自第四年起，每年租金上漲5%。合同簽訂后，原告將房屋交付給被告。被告按約定交付了第一年度的租金1100000元。但第二年度的租金被告僅交付了20000元。經(jīng)原告多次催繳，被告始終拒絕支付剩余租金。被告拒絕支付租金的行為構(gòu)成違約。原告訴訟至法院，要求依法判令：1.解除原、被告之間的租賃合同，返還租賃物；2.要求被告給付原告2015年5月1日至2016年3月18日的租金953424.65元；3.被告支付剩余六年租期違約金371250元；4.被告退還已提前收取次承租者的租金900000元；5.被告支付聘用人朱廣惠、徐慶和2015年應(yīng)繳社保費(fèi)17103.48元。
上訴人（原審被告）天信公司一審辯稱：被告遲延給付租金系由于承租房屋內(nèi)洗浴中心的裝修設(shè)施及設(shè)備被經(jīng)營(yíng)人拆除，無(wú)法正常使用。原告在向被告交付房屋時(shí)，并未說(shuō)明洗浴中心的裝修及設(shè)備系他人所有，故被告在此情況下有權(quán)拒絕給付租金。原告據(jù)此要求解除合同于法無(wú)據(jù)。原告主張的違約金過(guò)高。即使合同解除，被告將房屋返還給原告后，原告依然可以將房屋對(duì)外出租，因此原告的損失幾乎可以忽略不計(jì)。原告根據(jù)合同約定計(jì)算出了違約金371250元，該違約金數(shù)額明顯過(guò)分高于實(shí)際損失。被告收取次承租人的租金不應(yīng)退還給原告，如果合同解除，被告應(yīng)將收取次承租人的租金返還給次承租人而不是原告。朱廣惠、徐慶和與被告之間是勞動(dòng)關(guān)系，被告是否拖欠朱廣惠與徐慶和的社保費(fèi)，應(yīng)由朱廣惠、徐慶和按照勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁程序向被告主張權(quán)利。
原審認(rèn)定：2014年4月25日，原告與于江（于江以綏芬河市天信水洗廠的名義簽訂的合同，該企業(yè)未辦理工商注冊(cè)登記）簽訂房屋租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議，原告將位于綏芬河市站前路15號(hào)的綏芬河市祥龍大廈（除一層?xùn)|側(cè)現(xiàn)旅游接待大廳建筑面積約220平方米之外）出租給于江使用。雙方約定租期自2014年5月1日起至2022年10月31日止，共計(jì)102個(gè)月。前三年租金每年為1100000元，自第四年起，每年租金遞增5%。2014-2015年度的租金交付時(shí)間應(yīng)為2014年5月1日前交付租金的20%，2014年6月1日前交付租金的30%，2014年9月30日交付租金的50%。2015年至2021年的租金于每年4月1日、9月30日前，分兩次交付該年度租金。在原告交付房屋時(shí)，承租方需交付90000元保證金。同時(shí)雙方約定，如承租方拖欠房租一個(gè)月以上，原告有權(quán)單方解除合同，收回出租房屋，不退還剩余租金，并向承租方收取剩余租期內(nèi)應(yīng)交租金總額的5%作為違約金。另外，因在原告與于江簽訂房屋租賃合同之前，原告就已將祥龍大廈的部分房屋對(duì)外出租。故雙方約定，此前原告與他人簽訂的未到期的租賃合同，承租方必須按照原合同的約定履行到期。其中原告與一家水餃、祥龍洗浴中心、祥龍商店、朝漢小廚簽的租賃合同未履行部分的租金歸承租人（于江）所有。原告收取的其他租戶的租金，原告不再退還給于江，而是給予于江順延租賃期限六個(gè)月作為補(bǔ)償。2014年6月6日，經(jīng)協(xié)商，承租主體變更為綏芬河市天信酒店管理有限公司，即本案被告。合同簽訂后，原告依約定向于江交付了房屋，于江向原告交付90000元保證金，另支付70000元備品轉(zhuǎn)讓款。于江及被告于2014年4月25日交付100000元、于2014年4月30日交付租金120000元、于2014年6月24日交付200000元、于2014年6月30日交付130000元、于2014年11月28日交付300000元、于2014年12月1日交付250000元，共計(jì)1100000元租金。2015年2月，祥龍洗浴中心解除了租賃合同。在撤出祥龍大廈時(shí)，祥龍洗浴中心的承租人將洗浴設(shè)施拆除。2015年3月30日，原、被告重新簽訂租賃合同，約定租期自2015年4月1日起至2022年10月31日止，前三年租金每年1100000元，自第四年起，每年遞增5%（即前三年每年租金為1100000元，第四年度租金為1155000元，第五年度租金為1210000元，第六年度租金為1265000元，第七年度租金為1328250元）。同時(shí)約定，被告應(yīng)于2015年4月1日將第一年租金一次性交付給原告。以后每年度的租金于當(dāng)年3月1日前一次性繳納。如被告租金到期拖欠一個(gè)月以上，原告有權(quán)解除合同，并向被告收取剩余租期內(nèi)應(yīng)交租金總額的5%作為違約金。合同簽訂后，被告于2015年3月30日交付20000元租金。其后原告多次向被告催要2015-2016年度的剩余租金1080000元，被告稱其不拖欠租金，拒絕給付。另查明，朱廣惠、徐慶和原系原告雇傭的祥龍大廈工作人員，被告承租祥龍大廈后，原、被告約定由被告繼續(xù)雇傭朱廣惠和徐慶和，并由被告為朱廣惠、徐慶和繳納社會(huì)保險(xiǎn)。被告為朱廣惠、徐慶和繳納了2014年度的社會(huì)保險(xiǎn)，2015年度的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)未繳納。原告為朱廣惠、徐慶和繳納了2015年度的社會(huì)保險(xiǎn)。
原審認(rèn)為:原告與于江簽訂的房屋租賃合同，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。在履行過(guò)程中，經(jīng)原告同意，承租主體變更為被告綏芬河市天信酒店管理有限公司。故自變更之日起，由被告天信公司承接原來(lái)承租人于江在房屋租賃合同中的權(quán)利和義務(wù)。被告天信公司辯稱其之所以未交齊2015-2016年度的租金，是由于祥龍大廈洗浴中心的承租人在合同到期后，將洗浴中心的裝修設(shè)施及設(shè)備拆走，導(dǎo)致其無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，故拒絕繳納剩余租金。同時(shí)被告又辯稱經(jīng)雙方協(xié)商，原告同意免除2014-2015年度的租金，其于2014年交付的1100000元租金系2015-2016年度的租金。被告的辯解理由前后矛盾。根據(jù)被告陳述，祥龍大廈洗浴中心原承租人系在2015年2月份撤走。原、被告在2015年3月30日重新簽訂租賃合同時(shí)，被告即已知曉洗浴中心的裝修狀況，在此情況下被告依然同原告簽訂租賃合同。故被告稱由于洗浴中心撤走時(shí)拆除裝修設(shè)施及設(shè)備導(dǎo)致其無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，因此拒交租金的辯解理由不成立。被告天信公司（于江）自2014年4月底即已接手使用該承租房屋，被告未提供證據(jù)證明原告同意免除其2014-2015年度的租金，且原告予以否認(rèn)，故被告辯稱其于2014年交付的1100000元系2015-2016年度租金的辯解理由不成立。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。原、被告雙方在合同中約定，當(dāng)承租人拖欠租金一個(gè)月以上時(shí)，出租人有權(quán)解除合同。根據(jù)雙方在2015年3月30日簽訂的租賃合同約定，被告應(yīng)于2015年4月1日將2015-2016年度租金1100000元一次性交付給原告，但被告只交付了20000元，其余1080000元一直未交。被告未按時(shí)足額交付租金的行為違反了雙方的約定，故原告要求自2016年3月18日起，解除雙方簽訂的租賃合同的訴訟請(qǐng)求有法律依據(jù)以及事實(shí)依據(jù)，本院予以支持。被告天信公司在2014年交付的租金1100000元，系2014年5月1日至2015年4月30日期間的租金。在2015年5月1日至2016年3月18日承租期內(nèi)，被告天信公司交付原告20000元租金。故原告要求被告支付2015年5月1日至2016年3月18日承租期內(nèi)剩余租金953424.65元的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院予以支持。根據(jù)雙方約定，如因承租方的原因?qū)е潞贤獬?，出租人有?quán)收取承租人剩余租期內(nèi)應(yīng)交租金總額的5%作為違約金。根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，租期應(yīng)至2022年10月31日時(shí)止。故被告應(yīng)支付原告2016年3月19日至2022年10月31日期間內(nèi)應(yīng)繳租金總額的5%作為違約金。原告要求被告支付自2016年5月1日至2022年4月30日共計(jì)6年承租期內(nèi)被告應(yīng)繳租金總額的5%即作為違約金，不超出雙方約定。根據(jù)雙方約定，在2016年5月1日至2022年4月30日期間，被告應(yīng)交租金總額為7158250元。違約金按5%計(jì)算，總額應(yīng)為357912.50元。根據(jù)法律規(guī)定，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以適當(dāng)減少。被告辯稱違約金的數(shù)額明顯高于原告所遭受的損失，但未提供證據(jù)予以證明。故本院對(duì)原告要求被告支付違約金357912.50元的訴訟請(qǐng)求予以支持，超出部分不予保護(hù)。原告未能提供證據(jù)證明被告收取次承租人的租金數(shù)額，且被告予以否認(rèn)，故原告要求被告支付收取次承租人租金900000元的訴訟請(qǐng)求依據(jù)不足，本院不予支持。原告可在收集到相關(guān)證據(jù)后另行主張權(quán)利。朱廣惠、徐慶和與被告之間形成勞動(dòng)關(guān)系，被告應(yīng)及時(shí)足額為朱、徐二人繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)。被告違反法律規(guī)定未及時(shí)足額為二人繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，應(yīng)由社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)征收機(jī)構(gòu)責(zé)令其限期補(bǔ)足，而不應(yīng)由原告代為提起民事訴訟。故原告要求判令被告支付其代為朱廣惠、徐慶和繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)17103.48元的訴訟請(qǐng)求依據(jù)不足，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第七十七條、第八十八條、第九十三條第二款、第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十七條、《中華人民共和國(guó)社會(huì)保險(xiǎn)法》第三十六條之規(guī)定，判決如下：一、自2016年3月18日起，原、被告之間關(guān)于綏芬河市祥龍大廈的房屋租賃合同解除，被告綏芬河市天信酒店管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，將租賃房屋返還給原告哈爾濱鐵路國(guó)際旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司綏芬河祥龍分公司；二、被告綏芬河市天信酒店管理有限公司給付原告哈爾濱鐵路國(guó)際旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司綏芬河祥龍分公司2015年5月1日至2016年3月18日期間的租金953424.65元，于本判決生效之日起五日內(nèi)履行完畢；三、被告綏芬河市天信酒店管理有限公司給付原告哈爾濱鐵路國(guó)際旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司綏芬河祥龍分公司違約金357912.50元，于本判決生效之日起五日內(nèi)履行完畢；四、駁回原告哈爾濱鐵路國(guó)際旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司綏芬河祥龍分公司的其他訴訟請(qǐng)求。負(fù)有給付義務(wù)的當(dāng)事人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)24734元，減半收取12367元，由原告哈爾濱鐵路國(guó)際旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司綏芬河祥龍分公司負(fù)擔(dān)4066元，被告綏芬河市天信酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)8301元。

本院認(rèn)為，關(guān)于租賃期限起算時(shí)間的問(wèn)題。本案涉及兩份租賃合同，兩份合同對(duì)租賃期限起算時(shí)間的約定不同。雙方當(dāng)事人于2014年4月25日簽訂的房屋租賃合同及其后簽訂的補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)的意思表示，對(duì)雙方當(dāng)事人具有合同上的拘束力，上訴人于2014年4月25日簽訂該租賃合同之后占有使用涉訴房屋，并分期交付了第一年度的租賃費(fèi)用及第二年度的部分租賃費(fèi)。落款日期為2015年3月30日的租賃合同中并無(wú)作為乙方的上訴人簽字或蓋章，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條“當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立”的規(guī)定該合同未成立，對(duì)雙方當(dāng)事人不具有拘束力。結(jié)合租賃合同的約定及雙方履行合同的事實(shí)，涉訴房屋租賃起算時(shí)間應(yīng)為2014年5月1日。上訴人主張被上訴人免除其一年租金，租賃合同期限為2015年4月1日至2022年10月31日無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。
關(guān)于合同是否應(yīng)予解除及拖欠租賃費(fèi)數(shù)額的問(wèn)題。在租賃合同的履行過(guò)程中，上訴人天信公司未按照約定的期限繳納租賃費(fèi)，被上訴人祥龍公司根據(jù)雙方簽訂的房屋租賃合同第八條第三款及第十條第二款的約定主張解除合同，并由被上訴人支付違約金及欠付租賃費(fèi)的請(qǐng)求應(yīng)予支持。因雙方在合同中約定被上訴人用六個(gè)月的租賃期抵頂應(yīng)返還給上訴人的預(yù)期租金收益，故被上訴人所主張的欠付租賃費(fèi)中應(yīng)扣除六個(gè)月的租賃費(fèi)550000元（年租金1100000*0.5），且被上訴人在二審審理中放棄六個(gè)月的租賃費(fèi)550000元訴訟請(qǐng)求。一審判決對(duì)欠付租賃費(fèi)數(shù)額認(rèn)定不當(dāng)，本院予以糾正。
綜上，綜上，原審認(rèn)定事實(shí)不清，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第三項(xiàng)，判決如下：

一、維持（2016）黑1081民初126號(hào)民事判決主文第一、三、四項(xiàng)；
二、變更（2016）黑1081民初126號(hào)民事判決主文第二項(xiàng)為上訴人綏芬河市天信酒店管理有限公司給付被上訴人哈爾濱鐵路國(guó)際旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司綏芬河祥龍分公司2015年5月1日至2016年3月18日期間的租金403424.65元，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢；
一審案件受理費(fèi)24734元，減半收取12367元，由上訴人綏芬河市天信酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)5706元；由被上訴人哈爾濱鐵路國(guó)際旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司綏芬河祥龍分公司負(fù)擔(dān)6661元；二審案件受理費(fèi)16602元，由上訴人綏芬河市天信酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)9639元；由被上訴人哈爾濱鐵路國(guó)際旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司綏芬河祥龍分公司負(fù)擔(dān)6963元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　姚　波 代理審判員　　李慧宇 代理審判員　　高玉林

書(shū)記員：劉鴻