原告竺某某。
委托代理人趙義山。
被告左秀某。
被告劉和文。
委托代理人齊文海，黑龍江安海律師事務(wù)所律師。

原告竺某某與被告左秀某、劉和文房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年11月3日受理后，依法適用簡易程序，于2014年11月24日公開開庭進(jìn)行了審理。原告竺某某及其委托代理人趙義山、被告左秀某、被告劉和文及其委托代理人齊文海到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，該證據(jù)能夠證明劉和文有私有住房一處，位于東京城XX（原XX），建筑面積108.80平方米，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)AXX。王XX與左秀某、王XX之間存在房屋買賣合同關(guān)系。對(duì)原告所要證明的其他問題，不予采信。
證據(jù)2.2007年11月27日，左秀某為本案原告竺某某書寫的賣房收據(jù)一份。證明第一，該房屋事實(shí)物權(quán)人左秀某、王XX夫妻在訴爭房屋已經(jīng)居住七年后賣給其小姑子王XX、竺某某夫妻，因是親兄妹關(guān)系，當(dāng)時(shí)未辦理房屋過戶手續(xù)；第二，原告夫妻與其親哥嫂，雙方的房屋買賣行為于2007年11月27日已經(jīng)全部履行，左秀某夫妻已經(jīng)搬出此房，原告夫妻搬入此房居住、使用、占有至今已經(jīng)七年之久。原告夫妻是訴爭房屋的事實(shí)物權(quán)人。
被告左秀某質(zhì)證稱，原告是2005年入住該房，不是2007年入住的。
被告劉和文質(zhì)證稱，第一，左秀某在沒有征得劉和文同意的情況下簽訂合同是無效的。第二，左秀某以60000元的價(jià)格購買房屋，以40000元的價(jià)格賣出，且沒有交付產(chǎn)權(quán)證，說明買賣雙方存在惡意行為。
本院認(rèn)為，該證據(jù)能夠證明竺某某與左秀某之間存在房屋買賣合同關(guān)系，對(duì)原告所要證明的其他問題，不予采信。
證據(jù)3.2014年8月13日，寧安市民政局婚姻登記查檔證明一份。證明被告劉和文與王XX至今未查到有離婚登記記錄。
被告左秀某質(zhì)證稱，2002年11月19日劉和文與王XX離婚了。
被告劉和文質(zhì)證稱，劉和文與王XX有離婚證，雙方在2002年11月19日經(jīng)東京城鎮(zhèn)政府登記離婚。
本院認(rèn)為，該證據(jù)能證明原告所要證明的問題，予以采信。
被告劉和文為支持其主張，向法庭舉證，經(jīng)原告竺某某、被告左秀某質(zhì)證及本院認(rèn)證如下：
證據(jù)1.婚姻登記記錄證明及離婚證各一份。證明劉和文與王XX于1996年1月18日經(jīng)寧安市民政局登記結(jié)婚，于2002年11月9日經(jīng)寧安市東京城鎮(zhèn)人民政府協(xié)議離婚。
原告質(zhì)證稱，第一，對(duì)結(jié)婚登記證明沒有異議，但對(duì)離婚證明有待核實(shí)；第二，被告劉和文與王XX買賣房屋行為在婚姻存續(xù)期間，與離婚沒有關(guān)系。
被告左秀某質(zhì)證無異議。
本院認(rèn)為，該證據(jù)能夠證明劉和文所要證明的事實(shí)，客觀、真實(shí)，予以采信。
證據(jù)2.私有房屋買賣契約書、土地使用證、房屋所有權(quán)證存根、東京城林業(yè)公安局證明各一份。證明第一，1994年5月劉和文與王XX簽訂了私有房屋買賣契約書，劉和文購買的本案訴爭房屋，價(jià)格是45000元；第二，本案訴爭的房屋土地使用權(quán)于1994年6月20日已經(jīng)變更為劉和文；第三，訴爭的房屋于1999年7月13日產(chǎn)權(quán)人變更為劉和文；第四，身份證上的“劉和文”與產(chǎn)權(quán)證上的“劉和文”為同一人，本案訴爭的房屋產(chǎn)權(quán)人為劉和文個(gè)人。
原告質(zhì)證稱，第一，對(duì)該房屋為劉和文婚前購買沒有異議，但與婚姻關(guān)系存續(xù)期間其妻子處分該房屋的代理行為無關(guān)；第二，基于王XX與左秀某的親姊妹關(guān)系，任何人都有理由相信雙方房屋買賣的真實(shí)性與可信度。
被告左秀某質(zhì)證無異議。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)能夠證明劉和文所要證明的問題，客觀、真實(shí)，予以采信。
被告左秀某未向法庭提交證據(jù)。
根據(jù)當(dāng)事人當(dāng)庭陳述、舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查以及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下：
1994年5月，被告劉和文以45000元的價(jià)格從王XX處購買房屋一棟，該房屋坐落于寧安市東京城鎮(zhèn)XX（原XX），建筑面積108.80平方米。1994年6月20日，劉和文取得該房屋的土地使用證，載明用地面積391.12平方米，建筑占地108.80平方米。1999年7月13日，劉和文取得該房屋所有權(quán)證，載明所有權(quán)人為劉和文。1996年1月18日，劉和文與王XX經(jīng)寧安市民政局登記結(jié)婚，于2002年11月9日經(jīng)寧安市東京城鎮(zhèn)人民政府登記離婚。王XX與左秀某系夫妻。2001年5月16日，王XX與王XX、左秀某簽訂賣房協(xié)議書一份，載明劉和文、王XX將訴爭房屋、建筑面積126平方米（含院內(nèi)無照房17.20平方米），以60000元的價(jià)格賣給王XX、左秀某。王XX、王XX、左秀某在賣房協(xié)議書上簽字，房款至今未付。2004年年末，王XX將該房屋交予王XX、左秀某居住。2007年11月27日，左秀某將該房屋以40000元的價(jià)格賣給原告竺某某，竺某某向左秀某一次性交付購房款40000元，左秀某為竺某某出具收據(jù)一份，載明：“收據(jù)，今收竺某某XX房屋款，肆萬元整，40000元，房照沒給你呢，收款人：左秀某，2007年11月27日，房照沒給竺某某呢。”
據(jù)以上事實(shí)，本院認(rèn)為：本案訴爭房屋為1994年5月被告劉和文以45000元的價(jià)格從王XX處購得。雖然王XX與王XX、左秀某于2001年5月16日簽訂買賣房屋協(xié)議，但該房屋為劉和文的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，王XX個(gè)人無權(quán)處分?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力。因此，雖然王XX、左秀某于2004年占有使用該房屋，但王XX與王XX、左秀某并沒有辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，故王XX、左秀某并未取得該房屋的所有權(quán)。
《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。本案2007年11月27日，原告竺某某與被告左秀某達(dá)成買賣房屋協(xié)議，是雙方真實(shí)意思表示，故雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效，被告辯稱合同無效的主張，本院不予支持。另因左秀某并沒有取得該爭議房屋的所有權(quán)，所以原告要求被告左秀某實(shí)際履行房屋變更登記已不可能，因被告劉和文不是此房屋買賣合同的相對(duì)人，故原告要求二被告協(xié)助辦理房屋變更登記的請(qǐng)求，本院不予支持。原告竺某某要求確認(rèn)與被告左秀某之間的房屋買賣合同合法有效的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十五條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百三十二條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規(guī)定，判決如下：

一、原告竺某某與被告左秀某之間的房屋買賣合同有效；
二、駁回原告竺某某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)800元減半收取，即400元由原告竺某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹
江市中級(jí)人民法院。

代理審判員　　張勇

書記員：劉杰