原告：竹山金某置業(yè)有限公司。住所地：湖北省竹山縣城關(guān)鎮(zhèn)千福廣場。
法定代表人：鐘輝，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：范菊香，湖北文潤律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：全文，湖北文潤律師事務(wù)所律師。
被告：黃某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住湖北省竹山縣。
委托訴訟代理人：李倩，湖北正星律師事務(wù)所律師。

原告竹山金某置業(yè)有限公司（以下簡稱金某公司）與被告黃某某商品房銷售合同糾紛一案，本院于2018年9月19日立案后，被告黃某某申請追加其妻張吉平為第三人參加訴訟，本院未予準許。2018年11月7日，本院依法適用普通程序公開開庭進行了審理。原告金某公司的委托訴訟代理人范菊香、全文，被告黃某某及其委托訴訟代理人李倩到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告金某公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告履行購房協(xié)議，立即支付購房款828萬元，并自2016年4月29日起按年利率24%賠償損失；2、訴訟費用由被告承擔(dān)。事實和理由：2016年4月29日，被告黃某某與原告金某公司簽訂《金某鳳凰城購房協(xié)議》，約定黃某某以團購的方式購買金某公司開發(fā)的金某鳳凰城一期2＃樓1—4層總面積為2577.29㎡商品房，團購價為928萬元，在簽訂購房協(xié)議時一次性按揭支付等內(nèi)容。協(xié)議簽訂后，被告除支付了100萬元外（2015年5月16日支付訂金20萬元，2016年4月29日付30萬元，2016年7月30日付50萬元），尚欠828萬元購房款一直不予支付，并于2016年7月對房屋進行裝修。金某公司多次催促被告履行無果，特依法起訴。
被告黃某某辯稱：原、被告所簽訂的《金某鳳凰城購房協(xié)議》，實際上是為金某公司欠黃某某之妻張吉平民間借貸債務(wù)提供的擔(dān)保，金某公司在借款到期后未履行還款責(zé)任，存在違約行為；原告金某公司至今未按協(xié)議交付訟爭房屋；原告訴請賠償損失無法律依據(jù)，相反，原告卻給被告造成了2948340元的經(jīng)濟損失。綜上，如原告解決了被告之妻的借款及被告的損失問題，被告可考慮繼續(xù)履行購房協(xié)議，否則，被告不同意購房。
本院經(jīng)審理認定事實如下：原告金某公司于2014年開發(fā)建設(shè)竹山金某鳳凰城房地產(chǎn)項目。2015年5月13日取得該項目A1?！狝7＃樓商品房預(yù)售許可證【鄂竹房字（2015）04號】。2015年5月16日開盤銷售時，被告黃某某認購了2＃樓第四層6套住房，簽訂了6份商品房認購書，支付了20萬元定金。2016年4月29日，雙方簽訂《金某鳳凰城購房協(xié)議》，約定黃某某以團購的方式購買金某公司開發(fā)的金某鳳凰城一期2＃樓臨河堤1至4層總面積為2577.29㎡商品房（包括2015年5月16日認購的上述6套房屋，其中一樓409.13㎡，二樓746.51㎡，三樓746.50㎡，四樓676㎡），團購價為928萬元，在簽訂購房協(xié)議時一次性按揭支付；金某公司交付房屋水電到戶，消防設(shè)施達到相關(guān)部門驗收標準等內(nèi)容。協(xié)議簽訂后，被告共支付了100萬元（2015年5月16日支付訂金20萬元，2016年4月29日付30萬元，2016年7月30日付50萬元），并經(jīng)得金某公司同意于2016年7月對房屋進行改建，至2017年2月基本完工時，金某公司以黃某某欠其購房款等理由予以制止，雙方因此產(chǎn)生分歧，并多次報警，但糾紛仍未得以解決，雙方簽訂的《金某鳳凰城購房協(xié)議》也因此沒有繼續(xù)履行。涉案房屋除一樓由湖北貢水源網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（黃某某系股東之一）使用約260㎡外，其余房屋現(xiàn)處于閑置狀態(tài)。
另查明，2015年6月16日，案外人水利、水光斌向黃某某之妻張吉平出具一張金額為600萬元的借條，借款使用期限10個月，由金某公司的副經(jīng)理高繼斌保證擔(dān)保，同時，高繼斌代表金某公司提供擔(dān)保，并約定用金某鳳凰城2＃樓1—3層約1500㎡房產(chǎn)作為抵押物，但未辦理抵押登記。后因水利、水光斌未如期還款，張吉平向本院提起訴訟。本院作出（2016）鄂0323民初1610號民事判決后，金某公司和高繼斌不服，提起上訴。湖北省十堰市中級人民法院于2017年11月15日作出（2017）鄂03民終2286號民事判決，確認該借款本金為450萬元，并判決：被告水利、水光斌給付原告張吉平欠款450萬元并按年利率24%的標準支付利息，被告高繼斌承擔(dān)連帶責(zé)任；竹山金某置業(yè)有限公司在金某鳳凰城2＃樓1至3層共計1500㎡房屋的價值范圍內(nèi)對該債務(wù)的80%承擔(dān)連帶責(zé)任。因該被告未履行判決義務(wù)，張吉平申請強制執(zhí)行，在執(zhí)行過程中，本院于2018年3月9日作出（2018）鄂0323執(zhí)169號之四執(zhí)行裁定，查封了金某鳳凰城2＃樓臨河堤1至3層約1500㎡房屋（包含于黃某某與金某公司所簽購房協(xié)議約定的房屋之中），現(xiàn)仍處于查封狀態(tài)。

本院認為：（一）關(guān)于訴訟程序方面
1、關(guān)于被告黃某某申請追加其妻張吉平為本案第三人的問題。其理由是：張吉平訴水利、水光斌、高繼斌、金某公司民間借貸糾紛一案中，十堰市中級人民法院的（2017）鄂03民終2286號終審判決已確認張吉平對本案訟爭房屋中1至3層約1500㎡房屋享有抵押權(quán)，張吉平與本案有法律上的利害關(guān)系，應(yīng)作為第三人參加訴訟。本院認為，十堰市中級人民法院（2017）鄂03民終2286號民事判決第三項為“竹山金某置業(yè)有限公司在金某鳳凰城2＃樓1至3層共計1500㎡房屋的價值范圍內(nèi)對該債務(wù)的80%承擔(dān)連帶責(zé)任?！奔丛撆许棿_認的是金額的多少，而非房屋本身；從判理內(nèi)容來看，也沒有認可抵押權(quán)成立。因此，張吉平對金某公司僅享有普通債權(quán)，并不對本案訟爭房屋享有擔(dān)保物權(quán)，其訴金某公司等債務(wù)人的民間借貸糾紛與本案商品房銷售合同糾紛雖有牽連，但從法律層面上講，仍屬兩個不同的法律關(guān)系，張吉平不符合民事訴訟第三人的身份，本院對該申請不予準許。
2、關(guān)于本案訟爭房屋部分被本院查封，對本案訴訟是否存在程序障礙問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院立案、審判與執(zhí)行工作協(xié)調(diào)運行的意見》第8條規(guī)定：“審判部門在審理確權(quán)訴訟時，應(yīng)當(dāng)查詢所要確權(quán)的財產(chǎn)權(quán)屬狀況。需要確權(quán)的財產(chǎn)已經(jīng)被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人可以依照民事訴訟法第二百二十七條的規(guī)定主張權(quán)利。”本院認為，該條規(guī)定一是針對確權(quán)訴訟；二是針對兩個不同的權(quán)利主體而言。而本案系房屋買賣合同糾紛，當(dāng)事人請求的是交付購房款，反之為交付房屋，即在當(dāng)事人針對標的物物權(quán)轉(zhuǎn)移達成合意時，至履行階段結(jié)束前，標的物物權(quán)歸屬于金某公司系確定的。故雙方當(dāng)事人之間的爭議不符合物權(quán)確認爭議的構(gòu)成要件，本案訴訟性質(zhì)上不屬于確認之訴，應(yīng)為給付之訴。該法條的另一層意思，旨在解決執(zhí)行過程中，已被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)，案外人基于實體權(quán)益對標的物提起確權(quán)訴訟時，人民法院依據(jù)何種程序操作的問題，前提是針對兩個不同的權(quán)利主體。而本案標的物涉及到的兩個權(quán)利主體黃某某和張吉平本是夫妻關(guān)系，而且夫妻財產(chǎn)也沒有特別約定，故在此前提下，黃某某和張吉平雖法律上人格相互獨立，但基于家事代理的法律規(guī)定，在對外行使財產(chǎn)權(quán)益時二人應(yīng)視為同一主體。再者，本案黃某某也沒有向本院提出確權(quán)訴訟。綜上，本案訴訟不存在程序障礙問題。
（二）關(guān)于實體處理
1、關(guān)于《金某鳳凰城購房協(xié)議》的性質(zhì)和效力問題。被告黃某某辯稱該協(xié)議實際上是為金某公司欠其妻張吉平民間借貸債務(wù)提供的擔(dān)保。本院認為，黃某某已支付100萬元購房款，其中第一筆20萬元于2015年5月16日支付，而且黃某某還對該房屋進行了約7個月的改建，足以證明黃某某購房的意思表示是真實的，不具有以簽訂購房協(xié)議為民間借貸提供擔(dān)保之屬性，不屬于名為買賣實為借貸。該購房協(xié)議不違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護。故，黃某某、金某公司之間的商品房銷售合同關(guān)系與張吉平、金某公司等債務(wù)人之間的民間借貸關(guān)系是兩個不同的民事法律關(guān)系。
2、關(guān)于違約責(zé)任問題。案涉商品房已經(jīng)主管機關(guān)許可預(yù)售，現(xiàn)在雖然未取得不動產(chǎn)權(quán)總證，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶，但相關(guān)主管機關(guān)已出具證明，該房屋不影響交付使用。再者，原、被告所簽購房協(xié)議僅約定了房屋交付事宜，并不涉及過戶問題。故此，被告關(guān)于房屋未達到交付標準的辯解不能成立，本院不予支持。
對購房協(xié)議中關(guān)于“乙方（黃某某）團購房屋，在簽訂購房協(xié)議時一次性按揭支付”的約定，被告辯稱該合同未繼續(xù)履行的原因是原告沒有償還其450萬元本金及利息，如果原告能夠償還，在抵扣其應(yīng)交的首付款后，原告還要給付其大量現(xiàn)金，但原告又無錢支付，所以才導(dǎo)致沒有辦成按揭手續(xù)。經(jīng)查，被告黃某某之妻張吉平出借的借款到期日為2016年4月16日，黃某某與金某公司簽訂購房協(xié)議時間為2016年4月29日，張吉平起訴金某公司等人的時間為2016年10月14日，那么，金某公司在2016年4月29日簽購房協(xié)議時，要么不承認其為張吉平借貸之債的擔(dān)保人，要么承認擔(dān)保人身份。對此，本院作如下分析評判：一、如果金某公司不承認其為擔(dān)保人，不應(yīng)該對債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，則雙方存在較大分歧，自然不可能達成以欠款抵扣購房按揭首付款的合意。二、如果金某公司承認其為擔(dān)保人，要么積極應(yīng)對，要么消極對待。若金某公司積極應(yīng)對，則會自愿替主債務(wù)人償還債務(wù)，再通過與黃某某協(xié)商，以該欠款抵扣黃某某應(yīng)支付的首付款，然后再辦理按揭貸款，而金某公司卻一直否認其為擔(dān)保人，且黃某某沒有向法庭提交證據(jù)證明金某公司承認其為擔(dān)保人并同意以欠款抵扣黃某某購房首付款的事實，故此，本院認定金某公司在簽訂合同時不存在承認其為擔(dān)保人并積極應(yīng)對，且自愿用欠款抵付黃某某的購房首付款；若金某公司消極對待，則會由債權(quán)人張吉平依法實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，而實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)尚需時日，顯然不可能在簽訂購房協(xié)議當(dāng)日能夠?qū)崿F(xiàn)，故而，更不存在用欠款抵付購房首付款這一事實。綜上，黃某某在與金某公司簽訂購房協(xié)議時，無論金某公司對張吉平的借款持何種態(tài)度，金某公司均不存在用欠款抵付購房首付款的意思表示，同時黃某某也根本達不到用借款抵付購房首付款的目的，而黃某某明知這一客觀情況，還自愿與金某公司簽訂“在簽訂購房協(xié)議時一次性按揭支付”的合同，從法律層面上講，黃某某系自愿承擔(dān)借款不能抵付購房首付款時，須另行向金某公司交付購房首付款并辦理按揭貸款義務(wù)的風(fēng)險。事實上，黃某某至今既未能實現(xiàn)用借款抵付購房首付款，也未辦理按揭貸款。故此，黃某某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，其關(guān)于合同未繼續(xù)履行原因的辯解缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于黃某某辯稱其在改建房屋即將完工時，被金某公司強行阻止而被迫停工，并由此退出房屋，自此不再占有或控制該房屋，故原告金某公司無權(quán)向其索要購房款及相關(guān)損失費用的問題。本院認為，根據(jù)商品房買賣的慣例，在買受人未支付首付房款及辦理按揭貸款的情況下，出賣方有權(quán)不交付房屋。本案中，在黃某某沒有按購房協(xié)議支付購房款并辦理按揭貸款的情況下，金某公司同意黃某某先行改建施工，是對黃某某遲延履行義務(wù)的合理容忍和對自己權(quán)利的適當(dāng)讓度，并無不妥。但是，黃某某在進行近7個月改建乃至將要完工時，仍不能履行支付購房款的主要義務(wù)，金某公司依法有權(quán)阻止其進一步施工，并有權(quán)收回該房屋。故爾，金某公司阻止黃某某繼續(xù)改建和占有該房屋，屬合法行使抗辯權(quán)，并不構(gòu)成違約。但金某公司沒有向法庭提交證據(jù)證明其同時履行了購房協(xié)議中“甲方按（金某公司）……水電到戶，消防設(shè)施達到相關(guān)部門驗收標準”的約定，故也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
綜上，原告金某公司與被告黃某某簽訂的《金某鳳凰城購房協(xié)議》合法有效，當(dāng)事人應(yīng)嚴格按照協(xié)議履行各自的義務(wù)。綜合全案，雙方均存在違約，但被告黃某某的違約責(zé)任要大于原告金某公司。故，原告金某公司主張被告黃某某繼續(xù)履行合同、支付所欠購房款828萬元的訴請有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。對原告按年利率24%主張逾期付款損失，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第二款“逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算”規(guī)定，結(jié)合現(xiàn)金融機構(gòu)收取逾期貸款利息均在月利率10‰以上的實際，本院酌定由被告黃某某按月利率6‰承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，并從2016年7月31日起計算。對原告其他訴訟請求，因缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第十七條第二款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告黃某某于本判決生效后五日內(nèi)向原告竹山金某置業(yè)有限公司支付購房款828萬元，并自2016年7月31日起按月利率6‰支付違約損失；
二、駁回原告竹山金某置業(yè)有限公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，還應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費69760元，由原告竹山金某置業(yè)有限公司負擔(dān)29760元，被告黃某某負擔(dān)40000元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。

審判長 朱名彬
審判員 余明平
審判員 邵忠明

書記員： 楊霞