童某建
李蛟（湖北尊而光律師事務(wù)所）
曹思思（湖北尊而光律師事務(wù)所）
湖北省咸寧市勁風(fēng)實(shí)業(yè)有限公司
徐歡（湖北佳成律師事務(wù)所）
湖北咸寧農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司
肖周軍（湖北寧華律師事務(wù)所）
晏興（湖北寧華律師事務(wù)所）

原告童某建。
委托代理人李蛟、曹思思，湖北尊而光律師事務(wù)所律師。
被告湖北省咸寧市勁風(fēng)實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱勁風(fēng)公司）。
法定代表人劉欣，公司執(zhí)行董事。
委托代理人徐歡，湖北佳成律師事務(wù)所律師。
第三人湖北咸寧農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡稱咸寧農(nóng)商行）。
法定代表人許亨超，咸寧農(nóng)商行董事長。
委托代理人肖周軍、晏興，湖北寧華律師事務(wù)所律師。
原告童某建訴被告勁風(fēng)公司、第三人咸寧農(nóng)商行房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員廖朝暉獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理，原告童某建的委托代理人李蛟、曹思思，被告勁風(fēng)公司的委托代理人徐歡，第三人咸寧農(nóng)商行的委托代理人肖周軍、晏興到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告童某建訴稱，2013年2月6日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》一份（合同編號(hào)為XN201302202），約定:原告購買被告位于湖北省咸寧市咸安區(qū)銀泉大道勁風(fēng)大廈2單元606號(hào)商品房一套，建筑面積為98.01平方米，總價(jià)款為429890元。
原告支付被告首付款129890元，余款300000元辦理銀行貸款。
被告交房期限為2013年12月31日前，合同還對(duì)履行的交付條件、違約等事項(xiàng)均作了具體規(guī)定。
被告逾期交房超過90日后，原告有權(quán)解除合同，被告退還全部已付款并按原告累計(jì)已付款的1%向原告支付違約金。
合同簽訂后，原告于同日向被告支付了首期款129890元，并于2013年2月7日與第三人簽訂了貸款金額為300000元的《住房按揭借款合同》，原告每月以等額本息還款法的方式向第三人分期償還，截止到2015年5月21日，原告還款本息共計(jì)72668.79元，由于被告至今未履行交房義務(wù)，原告因此起訴，要求判令解除雙方所簽《商品房買賣合同》；返還原告已付首付款129890元及利息損失；返還原告已向第三人分期付款本息72668.79元；向原告支付逾期交房違約金4298.9元；解除原告與第三人簽訂的《住房按揭借款合同》；返還原告自2015年6月起應(yīng)向第三人償還的剩余全部貸款本金及利息。
原告童某建為支持其訴訟主張，向本院提交如下證據(jù):
證據(jù)一、《商品房買賣合同》。
證明原告與被告之間房屋買賣關(guān)系、被告應(yīng)交房的時(shí)間等。
證據(jù)二、首付款收據(jù)。
證明原告已履行了支付首付款義務(wù)。
證據(jù)三、《住房按揭借款合同》。
證明原告為履行合同向第三人借款的事實(shí)。
證據(jù)四、銀行還款明細(xì)。
證明原告還貸的本息損失。
證據(jù)五、解除合同告知函、快遞回執(zhí)查詢單。
證明原告向被告郵寄了要求解除購房合同函。
被告勁風(fēng)公司辯稱，1、爭議的房屋已經(jīng)具備交付條件，被告并非至今未履行交房義務(wù)，而是原告拒收已經(jīng)可以入住使用的房屋；2、即使延遲交房有答辯人的原因，按價(jià)款的1%向原告支付違約金后還要求賠償首付款利息及按揭貸款利息亦過分高于原告購房的實(shí)際損失，應(yīng)予減少。
被告勁風(fēng)公司為證明自己的觀點(diǎn)，向本院提交了以下證據(jù):
證據(jù)一、物業(yè)公示、物業(yè)協(xié)議。
證明合同約定的交付期限前就請(qǐng)好了物業(yè)。
證據(jù)二、咸寧市消防、防雷、綠化工程、湖北省電梯定期檢驗(yàn)驗(yàn)收意見書。
證明通過了驗(yàn)收，可以使用。
第三人咸寧農(nóng)商行述稱，1、本案案由為房屋買賣合同糾紛案，而第三人為借款合同的當(dāng)事人，與本案無關(guān)，依法應(yīng)當(dāng)駁回原告對(duì)第三人的訴訟請(qǐng)求。
2、如《商品房買賣合同》被解除，《住房借款合同》依法亦應(yīng)解除，尚欠的貸款本息依法應(yīng)由被告湖北勁風(fēng)實(shí)業(yè)有限公司直接償付給第三人咸寧農(nóng)商行，應(yīng)依法確認(rèn)借款合同中的抵押條款合法有效，確認(rèn)第三人對(duì)訴爭房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。
同時(shí)，原、被告應(yīng)當(dāng)依法賠償因《住房借款合同》解除而給第三人造成的損失。
3、截止2015年9月21日，原告童某建已償還個(gè)人住房按揭借款本息82855.91元（其中利息為47814.31元），現(xiàn)結(jié)欠本金264958.4元。
第三人咸寧農(nóng)商行未向本院提交證據(jù)，經(jīng)本院釋明，亦未就其與原告間的住房按揭借款合同糾紛向本院主張權(quán)利。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告勁風(fēng)公司對(duì)原告童某建提交的全部證據(jù)的真實(shí)性無異議，對(duì)證據(jù)一的證明目的有異議，但不能提交其已向原告交付房屋以及原告拒絕接收交付房屋的證據(jù)，故本院對(duì)其異議不予采納，第三人對(duì)原告童某建提交的證據(jù)二、三、四、五無異議，對(duì)證據(jù)一認(rèn)為與本案無關(guān)。
綜上，本院對(duì)原告的上述證據(jù)依法予以采信。
原告童某建對(duì)被告勁風(fēng)公司提交的證據(jù)一、二的真實(shí)性無異議，對(duì)證明目的有異議。
第三人對(duì)被告勁風(fēng)公司提交的證據(jù)一、二均無異議。
本院認(rèn)為，勁風(fēng)公司是否提供物業(yè)服務(wù)，與被告是否向原告交付房屋并無直接聯(lián)系；僅公安消防、防雷、綠化、電梯驗(yàn)收合格并不足以證明達(dá)到交付使用條件。
故本院對(duì)被告證據(jù)一、二的證明目的不予采信。
根據(jù)以上經(jīng)庭審質(zhì)證、認(rèn)證的證據(jù)，本院查明，2013年2月6日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》一份（合同編號(hào)為XN201302202），約定:原告購買被告位于湖北省咸寧市咸安區(qū)銀泉大道勁風(fēng)大廈2單元606號(hào)商品房一套，套內(nèi)建筑面積為98.01平方米，總價(jià)款為429890元。
付款方式為2013年1月31日前支付首付款129890元，余款辦理銀行按揭。
合同第八條同時(shí)規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年12月31日前，將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付買受人使用；合同第九條規(guī)定，出賣人逾期交房超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金。
合同第十一條規(guī)定，商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。
雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單……。
合同簽訂后，原告依約向被告支付了首期款129890元，2013年2月6日，原告為履行合同約定的付款義務(wù)，與第三人簽訂了貸款金額為300000元的《住房按揭借款合同》，第三人于2013年2月7日放款，向被告付清了剩余房款。
原告則每月以等額本息還款法的方式向第三人分期償還。
截止到2015年9月21日，原告還款本息共計(jì)82855.91元（其中利息為47814.31元），現(xiàn)結(jié)欠本金264958.4元。
由于被告長期拖延交房，且不能出示商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的全部證據(jù)，至2015年6月16日，原告向被告發(fā)出了解除購房合同告知函，并向本院提起訴訟。
本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同應(yīng)受法律保護(hù)。
雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)。
合同簽訂后，原告已依約向被告支付了房價(jià)款129890元，并通過向第三人按揭的方式向被告支付了其余購房款300000元，完全履行合同約定的付款義務(wù)。
造成《商品房買賣合同》不能履行的原因系被告人未按合同約定交付房屋，現(xiàn)原告請(qǐng)求依約解除合同，本院予以支持。
依照商品房買賣合同的法律關(guān)系，合同解除后以原告名義支付的全部購房款，被告人依法應(yīng)全部返還給原告。
根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失；約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
故本院對(duì)被告提出的就原告要求“按價(jià)款的1%支付違約金后還要求賠償首付款利息及按揭貸款利息中高于原告購房實(shí)際損失部分應(yīng)予減少”的抗辯意見予以支持。
由于原告并未舉證證明其尚有其他損失，故其違約金及損失的賠償不應(yīng)超過損失的總額。
為體現(xiàn)公平原則，首期購房款129890元的違約損失可調(diào)整按中國人民銀行規(guī)定的同期同類貸款年利率計(jì)算，按揭貸款300000元的違約損失可調(diào)整按《個(gè)人房屋抵押借款合同》中約定的利率計(jì)算。
由于原告起訴的僅為房屋買賣合同糾紛，且第三人亦未就住房按揭借款合同糾紛提出獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求，依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第一款的規(guī)定，本院僅對(duì)商品房買賣合同關(guān)系進(jìn)行處理。
原告與第三人之間的房屋抵押借款合同關(guān)系，可依法另行訴訟。
依照《中華人民共和國合同法》第九十三條 ?、第九十七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條 ?第一款 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告童某建與被告勁風(fēng)公司簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號(hào)為XN201302202）。
二、被告勁風(fēng)公司于本判決生效后20日內(nèi)，返還原告童某建購房款429890元。
三、被告勁風(fēng)公司于本判決生效后30日內(nèi)，向原告童某建償付違約損失（其中:首付款129890元的損失從實(shí)際付款之日起至清償之日止按中國人民銀行規(guī)定的同期同類貸款年利率計(jì)算；銀行按揭款300000元的損失從2013年2月7日放款之日起至清償之日止按《住房按揭借款合同》中約定的利率據(jù)實(shí)計(jì)算）。
三、駁回原告童某建的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3874元，由被告勁風(fēng)公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。
賬戶名稱:湖北省咸寧市中級(jí)人民法院；開戶行:中國農(nóng)業(yè)銀行咸寧金穗支行；賬號(hào):17×××50。
匯款用途:xxx的上訴費(fèi)。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，勁風(fēng)公司是否提供物業(yè)服務(wù)，與被告是否向原告交付房屋并無直接聯(lián)系；僅公安消防、防雷、綠化、電梯驗(yàn)收合格并不足以證明達(dá)到交付使用條件。
故本院對(duì)被告證據(jù)一、二的證明目的不予采信。
根據(jù)以上經(jīng)庭審質(zhì)證、認(rèn)證的證據(jù)，本院查明，2013年2月6日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》一份（合同編號(hào)為XN201302202），約定:原告購買被告位于湖北省咸寧市咸安區(qū)銀泉大道勁風(fēng)大廈2單元606號(hào)商品房一套，套內(nèi)建筑面積為98.01平方米，總價(jià)款為429890元。
付款方式為2013年1月31日前支付首付款129890元，余款辦理銀行按揭。
合同第八條同時(shí)規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年12月31日前，將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付買受人使用；合同第九條規(guī)定，出賣人逾期交房超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金。
合同第十一條規(guī)定，商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。
雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單……。
合同簽訂后，原告依約向被告支付了首期款129890元，2013年2月6日，原告為履行合同約定的付款義務(wù)，與第三人簽訂了貸款金額為300000元的《住房按揭借款合同》，第三人于2013年2月7日放款，向被告付清了剩余房款。
原告則每月以等額本息還款法的方式向第三人分期償還。
截止到2015年9月21日，原告還款本息共計(jì)82855.91元（其中利息為47814.31元），現(xiàn)結(jié)欠本金264958.4元。
由于被告長期拖延交房，且不能出示商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的全部證據(jù)，至2015年6月16日，原告向被告發(fā)出了解除購房合同告知函，并向本院提起訴訟。
本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同應(yīng)受法律保護(hù)。
雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)。
合同簽訂后，原告已依約向被告支付了房價(jià)款129890元，并通過向第三人按揭的方式向被告支付了其余購房款300000元，完全履行合同約定的付款義務(wù)。
造成《商品房買賣合同》不能履行的原因系被告人未按合同約定交付房屋，現(xiàn)原告請(qǐng)求依約解除合同，本院予以支持。
依照商品房買賣合同的法律關(guān)系，合同解除后以原告名義支付的全部購房款，被告人依法應(yīng)全部返還給原告。
根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失；約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
故本院對(duì)被告提出的就原告要求“按價(jià)款的1%支付違約金后還要求賠償首付款利息及按揭貸款利息中高于原告購房實(shí)際損失部分應(yīng)予減少”的抗辯意見予以支持。
由于原告并未舉證證明其尚有其他損失，故其違約金及損失的賠償不應(yīng)超過損失的總額。
為體現(xiàn)公平原則，首期購房款129890元的違約損失可調(diào)整按中國人民銀行規(guī)定的同期同類貸款年利率計(jì)算，按揭貸款300000元的違約損失可調(diào)整按《個(gè)人房屋抵押借款合同》中約定的利率計(jì)算。
由于原告起訴的僅為房屋買賣合同糾紛，且第三人亦未就住房按揭借款合同糾紛提出獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求，依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第一款的規(guī)定，本院僅對(duì)商品房買賣合同關(guān)系進(jìn)行處理。
原告與第三人之間的房屋抵押借款合同關(guān)系，可依法另行訴訟。

依照《中華人民共和國合同法》第九十三條 ?、第九十七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條 ?第一款 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告童某建與被告勁風(fēng)公司簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號(hào)為XN201302202）。
二、被告勁風(fēng)公司于本判決生效后20日內(nèi)，返還原告童某建購房款429890元。
三、被告勁風(fēng)公司于本判決生效后30日內(nèi)，向原告童某建償付違約損失（其中:首付款129890元的損失從實(shí)際付款之日起至清償之日止按中國人民銀行規(guī)定的同期同類貸款年利率計(jì)算；銀行按揭款300000元的損失從2013年2月7日放款之日起至清償之日止按《住房按揭借款合同》中約定的利率據(jù)實(shí)計(jì)算）。
三、駁回原告童某建的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3874元，由被告勁風(fēng)公司負(fù)擔(dān)。

審判長：廖朝暉

書記員：曾淦寧