穆某某聯(lián)興物業(yè)有限責(zé)任公司
馮雪巖（黑龍江馮雪萍律師事務(wù)所）
穆某某城市低收入家庭住房保障辦公室
劉加文
穆某某旭升建筑有限責(zé)任公司

原告穆某某聯(lián)興物業(yè)有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省穆某某。
法定代表人馬玉珍，女，經(jīng)理。
委托代理人馮雪巖，黑龍江馮雪萍律師事務(wù)所律師。
被告穆某某城市低收入家庭住房保障辦公室，住所地黑龍江省穆某某。
法定代表人李超軍，男，主任。
委托代理人劉加文，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省穆某某。
被告穆某某旭升建筑有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省穆某某。
法定代表人高旭春，男，董事長。
原告穆某某聯(lián)興物業(yè)有限責(zé)任公司（下稱聯(lián)興公司）與被告穆某某城市低收入家庭住房低收入保障辦公室（下稱低收入保障辦）、被告穆某某旭升建筑有限責(zé)任公司（下稱旭升公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，原告聯(lián)興公司于2016年4月19日向本院起訴。
本院受理后，依法組成合議庭，于2016年5月27日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告聯(lián)興公司的委托代理人馮雪巖、被告低收入保障辦的委托代理人劉加文、被告旭升公司的法定代表人高旭春到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告聯(lián)興公司訴稱:原告與被告低收入保障辦于2012年10月1日簽訂了物業(yè)服務(wù)委托合同，約定被告將穆某某八面通鎮(zhèn)愛民小區(qū)房屋3.5萬平方米的建筑房屋的物業(yè)服務(wù)，委托原告進(jìn)行管理、服務(wù)。
同時(shí)約定了住宅按0.35元/平方米計(jì)算服務(wù)費(fèi)，非住宅按0.70元/平方米計(jì)算服務(wù)費(fèi)。
2013年9月30日被告低收入保障辦將開發(fā)建設(shè)的愛民小區(qū)未出售的23套住宅（建筑面積1839.19平方米）、商服房44套（建筑面積2251.92平方米）、車庫7套（建筑面積163.43平方米）評(píng)估作價(jià)，作為工程款抵頂給被告旭升公司，涉及的這些房屋均在原告提供物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)。
從2013年10月1日至2015年12月31日，原告對(duì)上述房屋進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)，在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，被告低收入保障辦以房屋已抵頂給被告旭升公司為由拒不交納，原告找到被告旭升公司索要物業(yè)費(fèi)，被告旭升公司以與被告低收入保障辦簽訂的償付工程欠款合同中約定:由被告低收入保障辦負(fù)責(zé)交納稅費(fèi)為由，拒不交納物業(yè)費(fèi)。
在協(xié)商無果的情況下原告提起了訴訟。
原告認(rèn)為，原告與被告低收入保障辦簽署了物業(yè)委托服務(wù)合同，被告低收入保障辦后來由將其所有的建筑物以頂賬的形式轉(zhuǎn)讓給被告旭升公司，物業(yè)主體為被告低收入保障辦，被告旭升公司為實(shí)際受益人，而被告低收入保障辦和被告旭升公司對(duì)他們之間簽署的轉(zhuǎn)讓合同條款的理解又存在誤差，故原告只能將兩家單位都起訴，以查清二者相互之間的責(zé)任，從而確定由誰來承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi):1.要求被告低收入保障辦給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)59533元，要求被告旭升公司在責(zé)任范圍內(nèi)承擔(dān)給付義務(wù)；2.要求由二被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
被告低收入保障辦辯稱:2011年被告低收入保障辦根據(jù)穆某某政府的批復(fù)，在穆某某八面通鎮(zhèn)中心路新建住宅小區(qū)廉租房36000平方米，該工程由本案被告旭升公司承建，工程竣工后，被告低收入保障辦作為工程甲方，根據(jù)物業(yè)管理法的規(guī)定，將該小區(qū)的物業(yè)委托原告聯(lián)興公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，并于2012年10月1日雙方簽訂了物業(yè)服務(wù)委托合同，由原告聯(lián)興公司管理至今。
2013年9月30日被告低收入保障辦根據(jù)穆某某政府的決定，將位于穆某某八面通鎮(zhèn)中心路廉租房住宅小區(qū)1號(hào)樓的商品樓23戶，面積1838.33平方米，車庫7戶，面積163.49平方米，1、2、3樓商服房44戶，面積2252.08平方米，以13222611.00元的價(jià)格，以委托處置的方式，抵頂所欠本案被告旭升公司的工程款，雙方共同簽訂了“中心路廉租房住宅小區(qū)配建商服房委托處置償付工程款協(xié)議”，并如約履行。
該抵頂?shù)姆课菀恢庇杀景傅谋桓嫘裆具M(jìn)行管理使用至今，事實(shí)上被告旭升公司已經(jīng)對(duì)該房屋享有占有、使用、受益、處分的權(quán)能，而被告低收入保障辦只是名義上的所有權(quán)人，當(dāng)時(shí)被告低收入保障辦與被告旭升公司沒有進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)移登記是為了降低旭升公司的稅費(fèi)，而采取了“委托處置”的方式，已達(dá)到減輕被告旭升公司經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的目的。
綜上所述，被告低收入保障辦認(rèn)為:一、被告低收入保障辦與原告聯(lián)興公司不存在著物業(yè)服務(wù)關(guān)系，被告低收入保障辦是該小區(qū)物業(yè)服務(wù)的委托方，而不是接收服務(wù)的業(yè)主，并且原告聯(lián)興公司與被告低收入保障辦沒有簽訂任何形式的物業(yè)服務(wù)合同。
因此，原告聯(lián)興公司起訴被告低收入保障辦，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，即沒有事實(shí)的存在，也沒有法律依據(jù)，被告低收入保障辦沒有義務(wù)向原告聯(lián)興公司償付任何形式的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；二、被告低收入保障辦與被告旭升公司在2013年9月30日簽訂的“中心路廉租房住宅小區(qū)配建商服房委托處置償付工程欠款協(xié)議”，是被告低收入保障辦用現(xiàn)房評(píng)估價(jià)款后來抵頂所欠工程款，同時(shí)為了給被告旭升公司降低轉(zhuǎn)移登記費(fèi)用，而采取所謂的“委托處置”的方式，事實(shí)上被告低收入保障辦已經(jīng)將該房屋的四頂權(quán)能全部轉(zhuǎn)移給了被告旭升公司，被告低收入保障辦只是名義上的所有權(quán)人，被告旭升公司全面管理該房屋，分別于2014、2015年賣出房屋19套，所得價(jià)款327萬元，全部由被告旭升公司收取，被告旭升公司所使用的辦公室（200多平方米）就是抵頂工程款的房屋。
因此，原告聯(lián)興公司的訴訟請求，即沒有事實(shí)的存在，也沒有法律依據(jù)，訴訟主體有誤，所以原告的訴訟請求不能得到法律的保護(hù)和支持，請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求。
被告旭升公司辯稱:原告沒有履行物業(yè)服務(wù)職能，很多物業(yè)工作都是由被告旭升公司自己完成的，按照二被告之間的約定，被告旭升公司應(yīng)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，但不應(yīng)承擔(dān)這么多。
對(duì)原告起訴的物業(yè)費(fèi)計(jì)算方法沒有異議，但因?yàn)樵娣?wù)不到位，被告旭升公司同意給付物業(yè)費(fèi)20000.00元。
本案爭議焦點(diǎn)為:被告低收入保障辦和被告旭升公司是否應(yīng)給付原告聯(lián)興公司物業(yè)費(fèi)及具體數(shù)額。
原、被告對(duì)本院總結(jié)的爭議焦點(diǎn)均無異議。
審理中原告聯(lián)興公司為支持其主張，向法庭舉證如下:
1.（1）2012年10月1日物業(yè)服務(wù)委托合同；（2）愛民小區(qū)住宅樓門市、車庫物業(yè)服務(wù)費(fèi)綜合表；（3）中心路廉房住宅小區(qū)配建商服房委托處置償付工程欠款協(xié)議，證明:1.原告與被告低收入保障辦簽訂了委托合同，明確約定了進(jìn)行物業(yè)服務(wù)；2.約定了面積及每平方米的單價(jià)；3.經(jīng)統(tǒng)計(jì)，被告低收入保障辦將本案涉及的23套住宅、44套商服、7套車庫以工程款的形式抵頂給被告旭升公司，未與原告辦理任何交接手續(xù)，現(xiàn)第二被告同意承擔(dān)該部分的物業(yè)費(fèi)，那就應(yīng)當(dāng)按照原告與被告低收入保障辦約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算物業(yè)費(fèi)的給付數(shù)額及面積。
被告低收入保障辦質(zhì)證意見:沒有異議，與被告低收入保障辦無關(guān)。
被告旭升公司質(zhì)證意見:對(duì)證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，但因原告服務(wù)不到位，被告只同意給原告物業(yè)管理費(fèi)20000.00元。
本院認(rèn)為，因二被告對(duì)此組證據(jù)真實(shí)性沒有異議，且二被告對(duì)證明目的的異議與原告的舉證目的并不矛盾，故本院對(duì)此組證據(jù)予以采信。
審理中被告低收入保障辦為反駁原告聯(lián)興公司的主張，向法庭舉證如下:
1.（1）物業(yè)服務(wù)委托合同；（2）中心路廉房住宅小區(qū)配建商服房委托處置償付工程欠款協(xié)議；（3）2013年9月23日穆某某人民政府市長辦公會(huì)議紀(jì)要；（4）穆國辦發(fā)[2013]7號(hào)關(guān)于中心路住宅小區(qū)廉租房處置的函；（5）2013年8月15日關(guān)于抵頂工程款的房產(chǎn)減免二次轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的請示，證明:1.被告低收入保障辦是八面通鎮(zhèn)中心路廉租房住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)委托方，而不是接受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主，不應(yīng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；2.被告根據(jù)市政府的決定，將八面通鎮(zhèn)中心路廉租房住宅小區(qū)剩余商服用房、車庫、住宅用房以“委托處置”的方式償還被告旭升公司的工程款，雖在協(xié)議中沒有明確規(guī)定房屋所有權(quán)要進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，但被告低收入保障辦與被告旭升公司對(duì)房屋進(jìn)行交接后，被告旭升公司已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行管理使用和處分收益，被告旭升公司是抵頂房屋的所有權(quán)人；3.二被告簽訂的協(xié)議是為了給被告旭升公司降低兩次房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)用所采取的委托處置方式，所以該協(xié)議名義上是委托處置，實(shí)際上是被告低收入保障辦用房屋抵頂欠被告旭升公司的工程款，被告旭升公司在該請求中已經(jīng)認(rèn)可委托處置是為了減免稅費(fèi)，因此被告不應(yīng)承擔(dān)八面通鎮(zhèn)中心路廉租房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
原告聯(lián)興公司質(zhì)證意見:對(duì)證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，對(duì)證明目的有異議。
因原告與被告低收入保障辦簽訂了物業(yè)服務(wù)委托合同，內(nèi)容體現(xiàn)的是物業(yè)服務(wù)和每平方米的單價(jià)，低收入保障辦將房屋按政府的決定交付旭升公司是低收入保障辦與旭升公司之間的法律關(guān)系，與原告無關(guān)。
二被告應(yīng)自行劃分責(zé)任，確定費(fèi)用的支付。
被告旭升公司對(duì)被告低收入保障辦提供的此組證據(jù)無異議。
本院認(rèn)為，因原告聯(lián)興物業(yè)和被告旭升公司對(duì)被告低收入保障辦提供的組證據(jù)的真實(shí)性無異議，故本院對(duì)此組證據(jù)的真實(shí)性予以采信。
本案所涉及的房屋的產(chǎn)權(quán)人為被告低收入保障辦，而被告旭升公司為委托管理人，是屬于物業(yè)使用人，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條 ?“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
”的規(guī)定，對(duì)被告低收入保障辦的證明目的，本院不予支持。
審理中被告旭升公司為反駁原告聯(lián)興公司的主張，向法庭舉證如下:
1.（1）2016年5月25日崔玉宏出具的證明；（2）2016年5月25日關(guān)于愛民家園小區(qū)物業(yè)服務(wù)民意調(diào)查；（3）愛民家園業(yè)主對(duì)物業(yè)不滿意記錄；（4）照片打印件34張，證明:原告物業(yè)服務(wù)不到位，不應(yīng)向被告全額主張物業(yè)費(fèi)用。
原告聯(lián)興公司質(zhì)證意見:對(duì)證據(jù)的形式要件有異議，是被告旭升公司單方形成的證據(jù)，如果被告旭升公司反映的情況屬實(shí)，旭升公司應(yīng)當(dāng)將維修、更換物業(yè)設(shè)施及提供物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用票據(jù)整理完整，向原告出具，而不應(yīng)籠統(tǒng)的形成簡單記錄，無法與原告應(yīng)收取的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行抵頂。
照片的方位和建筑物確實(shí)是該小區(qū)。
被告低收入保障辦對(duì)被告旭升公司提供的此組證據(jù)無異議。
本院認(rèn)為，雖原告聯(lián)興公司對(duì)被告旭升公司提供的此組證據(jù)有異議，但其承認(rèn)“照片的方位和建筑物確實(shí)是該小區(qū)”，結(jié)合證人冷建華、聶明當(dāng)庭證明內(nèi)容以及法院在愛民家園小區(qū)現(xiàn)場了解的相關(guān)情況，可以證明原告物業(yè)服務(wù)不到位的事實(shí)存在，故對(duì)被告旭升公司的證明目的予以支持。
2.證人冷建華出庭證明:原告是證人小區(qū)的物業(yè)公司，小區(qū)業(yè)主對(duì)原告的物業(yè)服務(wù)都不滿意，衛(wèi)生不合格，樓道不清掃，院里的雪也不及時(shí)清理。
作為業(yè)主已正常繳納物業(yè)費(fèi)，但原告物業(yè)服務(wù)不到位。
被告旭升公司提供的證據(jù)1-2中的內(nèi)容證人知曉，反映問題屬實(shí)，簽名是證人所簽。
3.證人聶明出庭證明:證人是小區(qū)業(yè)主，小區(qū)的物業(yè)管理不行，防盜門都?jí)牧藳]有維修，小區(qū)沒有保安，院內(nèi)車輛擺放混亂，樓道物品雜亂堆放，衛(wèi)生不能及時(shí)清掃，院內(nèi)積雪有時(shí)是業(yè)主自己清掃的。
證人不拖欠物業(yè)費(fèi)。
被告旭升公司提供的證據(jù)1-2中的內(nèi)容證人知曉，反映問題屬實(shí)，簽名是證人所簽。
原告聯(lián)興物業(yè)公司質(zhì)證意見:原告對(duì)證人冷建華、聶明不熟悉，如果證人反映問題屬實(shí)，被告旭升公司應(yīng)提供證據(jù)予以證實(shí)其為原告墊付的具體費(fèi)用。
被告低收入保障辦、旭升公司對(duì)證人冷建華、聶明證明內(nèi)容無異議。
本院認(rèn)為，證人冷建華、聶明出庭證明的內(nèi)容，與本院到愛民家園小區(qū)核實(shí)了解的情況相印證，且原告聯(lián)興物業(yè)沒有提供充分的證明予以反駁，故本院對(duì)證人證明內(nèi)容予以采信。
審理過程中，法院組織雙方當(dāng)事人就原告聯(lián)興物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)情況到愛民家園小區(qū)進(jìn)行核實(shí)，據(jù)業(yè)主康炳祥、丁景友陳述對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，物業(yè)服務(wù)存在打掃衛(wèi)生不及時(shí)、沒有保安、院里車輛停放混亂、小區(qū)照明不好等問題。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2011年被告低收入保障辦在穆某某八面通鎮(zhèn)中心路建設(shè)愛民小區(qū)（廉租房），該工程由本案被告旭升公司承建。
工程竣工后，被告低收入保障辦與原告聯(lián)興物業(yè)于2012年10月1日簽訂了物業(yè)服務(wù)委托合同，約定由原告為穆某某八面通鎮(zhèn)愛民小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
2013年9月30日，被告低收入保障辦和被告旭升公司簽訂了中心路廉租房住宅小區(qū)配建商服房委托處置償付工程款協(xié)議，協(xié)議約定將愛民小區(qū)部分房屋委托給被告旭升處置，委托處置款項(xiàng)直接償付欠被告旭升公司的工程款。
協(xié)議中涉及的房屋均在原告提供物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)。
經(jīng)原告根據(jù)物業(yè)服務(wù)委托合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核算，二被告所簽訂的協(xié)議中涉及的房屋從2013年10月1日至2015年12月31日共計(jì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)為59533元，且二被告對(duì)物業(yè)費(fèi)的計(jì)算無異議。
原告聯(lián)興物業(yè)在為愛民小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)過程中存在衛(wèi)生打掃不及時(shí)、沒有保安、院里車輛存放混亂、照明不好等問題。
本院認(rèn)為:原告聯(lián)興公司與被告低收入保障辦簽訂的物業(yè)服務(wù)委托合同符合法律規(guī)定，合同有效。
雖然被告低收入保障辦與被告旭升公司簽訂了中心路廉租房住宅小區(qū)配建商服房委托處置償付工程款協(xié)議，但根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條 ?“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
”，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條 ?“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
”的規(guī)定，原告具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，具備收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)資格，且其對(duì)被告居住小區(qū)實(shí)際履行了物業(yè)服務(wù)管理義務(wù)，被告低收入保障辦和被告旭升公司應(yīng)該給付原告聯(lián)興物業(yè)合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，且二被告負(fù)連帶交納責(zé)任。
又因原告聯(lián)興物業(yè)不能全面、及時(shí)地履行物業(yè)服務(wù)，業(yè)主聯(lián)名反映原告在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中存在問題，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?規(guī)定:“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
”、《中華人民共和國民法通則》第一百零六條 ?“公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。
”、《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
”的規(guī)定，二被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行部分交費(fèi)義務(wù)，現(xiàn)原、被告對(duì)2013年10月1日至2015年12月31日共計(jì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)為59533元無爭議，酌定二被告按所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的50%給付原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)用29766.50元。
依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條 ?，《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告穆某某城市低收入家庭住房保障辦公室、穆某某旭升建筑有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告穆某某聯(lián)興物業(yè)管理有限公司2013年10月1日至2015年12月31日物業(yè)服務(wù)費(fèi)29766.50元。
二、駁回原告穆某某聯(lián)興物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1288.00元，由被告穆某某城市低收入家庭住房低收入保障辦公室、穆某某旭升建筑有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)644.00元，由原告穆某某聯(lián)興物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)644.00元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，因二被告對(duì)此組證據(jù)真實(shí)性沒有異議，且二被告對(duì)證明目的的異議與原告的舉證目的并不矛盾，故本院對(duì)此組證據(jù)予以采信。
審理中被告低收入保障辦為反駁原告聯(lián)興公司的主張，向法庭舉證如下:
1.（1）物業(yè)服務(wù)委托合同；（2）中心路廉房住宅小區(qū)配建商服房委托處置償付工程欠款協(xié)議；（3）2013年9月23日穆某某人民政府市長辦公會(huì)議紀(jì)要；（4）穆國辦發(fā)[2013]7號(hào)關(guān)于中心路住宅小區(qū)廉租房處置的函；（5）2013年8月15日關(guān)于抵頂工程款的房產(chǎn)減免二次轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的請示，證明:1.被告低收入保障辦是八面通鎮(zhèn)中心路廉租房住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)委托方，而不是接受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主，不應(yīng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；2.被告根據(jù)市政府的決定，將八面通鎮(zhèn)中心路廉租房住宅小區(qū)剩余商服用房、車庫、住宅用房以“委托處置”的方式償還被告旭升公司的工程款，雖在協(xié)議中沒有明確規(guī)定房屋所有權(quán)要進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，但被告低收入保障辦與被告旭升公司對(duì)房屋進(jìn)行交接后，被告旭升公司已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行管理使用和處分收益，被告旭升公司是抵頂房屋的所有權(quán)人；3.二被告簽訂的協(xié)議是為了給被告旭升公司降低兩次房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)用所采取的委托處置方式，所以該協(xié)議名義上是委托處置，實(shí)際上是被告低收入保障辦用房屋抵頂欠被告旭升公司的工程款，被告旭升公司在該請求中已經(jīng)認(rèn)可委托處置是為了減免稅費(fèi)，因此被告不應(yīng)承擔(dān)八面通鎮(zhèn)中心路廉租房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
原告聯(lián)興公司質(zhì)證意見:對(duì)證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，對(duì)證明目的有異議。
因原告與被告低收入保障辦簽訂了物業(yè)服務(wù)委托合同，內(nèi)容體現(xiàn)的是物業(yè)服務(wù)和每平方米的單價(jià)，低收入保障辦將房屋按政府的決定交付旭升公司是低收入保障辦與旭升公司之間的法律關(guān)系，與原告無關(guān)。
二被告應(yīng)自行劃分責(zé)任，確定費(fèi)用的支付。
被告旭升公司對(duì)被告低收入保障辦提供的此組證據(jù)無異議。
本院認(rèn)為，因原告聯(lián)興物業(yè)和被告旭升公司對(duì)被告低收入保障辦提供的組證據(jù)的真實(shí)性無異議，故本院對(duì)此組證據(jù)的真實(shí)性予以采信。
本案所涉及的房屋的產(chǎn)權(quán)人為被告低收入保障辦，而被告旭升公司為委托管理人，是屬于物業(yè)使用人，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條 ?“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
”的規(guī)定，對(duì)被告低收入保障辦的證明目的，本院不予支持。
審理中被告旭升公司為反駁原告聯(lián)興公司的主張，向法庭舉證如下:
1.（1）2016年5月25日崔玉宏出具的證明；（2）2016年5月25日關(guān)于愛民家園小區(qū)物業(yè)服務(wù)民意調(diào)查；（3）愛民家園業(yè)主對(duì)物業(yè)不滿意記錄；（4）照片打印件34張，證明:原告物業(yè)服務(wù)不到位，不應(yīng)向被告全額主張物業(yè)費(fèi)用。
原告聯(lián)興公司質(zhì)證意見:對(duì)證據(jù)的形式要件有異議，是被告旭升公司單方形成的證據(jù)，如果被告旭升公司反映的情況屬實(shí)，旭升公司應(yīng)當(dāng)將維修、更換物業(yè)設(shè)施及提供物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用票據(jù)整理完整，向原告出具，而不應(yīng)籠統(tǒng)的形成簡單記錄，無法與原告應(yīng)收取的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行抵頂。
照片的方位和建筑物確實(shí)是該小區(qū)。
被告低收入保障辦對(duì)被告旭升公司提供的此組證據(jù)無異議。
本院認(rèn)為，雖原告聯(lián)興公司對(duì)被告旭升公司提供的此組證據(jù)有異議，但其承認(rèn)“照片的方位和建筑物確實(shí)是該小區(qū)”，結(jié)合證人冷建華、聶明當(dāng)庭證明內(nèi)容以及法院在愛民家園小區(qū)現(xiàn)場了解的相關(guān)情況，可以證明原告物業(yè)服務(wù)不到位的事實(shí)存在，故對(duì)被告旭升公司的證明目的予以支持。
2.證人冷建華出庭證明:原告是證人小區(qū)的物業(yè)公司，小區(qū)業(yè)主對(duì)原告的物業(yè)服務(wù)都不滿意，衛(wèi)生不合格，樓道不清掃，院里的雪也不及時(shí)清理。
作為業(yè)主已正常繳納物業(yè)費(fèi)，但原告物業(yè)服務(wù)不到位。
被告旭升公司提供的證據(jù)1-2中的內(nèi)容證人知曉，反映問題屬實(shí)，簽名是證人所簽。
3.證人聶明出庭證明:證人是小區(qū)業(yè)主，小區(qū)的物業(yè)管理不行，防盜門都?jí)牧藳]有維修，小區(qū)沒有保安，院內(nèi)車輛擺放混亂，樓道物品雜亂堆放，衛(wèi)生不能及時(shí)清掃，院內(nèi)積雪有時(shí)是業(yè)主自己清掃的。
證人不拖欠物業(yè)費(fèi)。
被告旭升公司提供的證據(jù)1-2中的內(nèi)容證人知曉，反映問題屬實(shí)，簽名是證人所簽。
原告聯(lián)興物業(yè)公司質(zhì)證意見:原告對(duì)證人冷建華、聶明不熟悉，如果證人反映問題屬實(shí)，被告旭升公司應(yīng)提供證據(jù)予以證實(shí)其為原告墊付的具體費(fèi)用。
被告低收入保障辦、旭升公司對(duì)證人冷建華、聶明證明內(nèi)容無異議。
本院認(rèn)為，證人冷建華、聶明出庭證明的內(nèi)容，與本院到愛民家園小區(qū)核實(shí)了解的情況相印證，且原告聯(lián)興物業(yè)沒有提供充分的證明予以反駁，故本院對(duì)證人證明內(nèi)容予以采信。
審理過程中，法院組織雙方當(dāng)事人就原告聯(lián)興物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)情況到愛民家園小區(qū)進(jìn)行核實(shí)，據(jù)業(yè)主康炳祥、丁景友陳述對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，物業(yè)服務(wù)存在打掃衛(wèi)生不及時(shí)、沒有保安、院里車輛停放混亂、小區(qū)照明不好等問題。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2011年被告低收入保障辦在穆某某八面通鎮(zhèn)中心路建設(shè)愛民小區(qū)（廉租房），該工程由本案被告旭升公司承建。
工程竣工后，被告低收入保障辦與原告聯(lián)興物業(yè)于2012年10月1日簽訂了物業(yè)服務(wù)委托合同，約定由原告為穆某某八面通鎮(zhèn)愛民小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
2013年9月30日，被告低收入保障辦和被告旭升公司簽訂了中心路廉租房住宅小區(qū)配建商服房委托處置償付工程款協(xié)議，協(xié)議約定將愛民小區(qū)部分房屋委托給被告旭升處置，委托處置款項(xiàng)直接償付欠被告旭升公司的工程款。
協(xié)議中涉及的房屋均在原告提供物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)。
經(jīng)原告根據(jù)物業(yè)服務(wù)委托合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核算，二被告所簽訂的協(xié)議中涉及的房屋從2013年10月1日至2015年12月31日共計(jì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)為59533元，且二被告對(duì)物業(yè)費(fèi)的計(jì)算無異議。
原告聯(lián)興物業(yè)在為愛民小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)過程中存在衛(wèi)生打掃不及時(shí)、沒有保安、院里車輛存放混亂、照明不好等問題。
本院認(rèn)為:原告聯(lián)興公司與被告低收入保障辦簽訂的物業(yè)服務(wù)委托合同符合法律規(guī)定，合同有效。
雖然被告低收入保障辦與被告旭升公司簽訂了中心路廉租房住宅小區(qū)配建商服房委托處置償付工程款協(xié)議，但根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條 ?“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
”，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條 ?“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
”的規(guī)定，原告具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，具備收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)資格，且其對(duì)被告居住小區(qū)實(shí)際履行了物業(yè)服務(wù)管理義務(wù)，被告低收入保障辦和被告旭升公司應(yīng)該給付原告聯(lián)興物業(yè)合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，且二被告負(fù)連帶交納責(zé)任。
又因原告聯(lián)興物業(yè)不能全面、及時(shí)地履行物業(yè)服務(wù)，業(yè)主聯(lián)名反映原告在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中存在問題，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?規(guī)定:“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
”、《中華人民共和國民法通則》第一百零六條 ?“公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。
”、《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
”的規(guī)定，二被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行部分交費(fèi)義務(wù)，現(xiàn)原、被告對(duì)2013年10月1日至2015年12月31日共計(jì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)為59533元無爭議，酌定二被告按所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的50%給付原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)用29766.50元。

依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條 ?，《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告穆某某城市低收入家庭住房保障辦公室、穆某某旭升建筑有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告穆某某聯(lián)興物業(yè)管理有限公司2013年10月1日至2015年12月31日物業(yè)服務(wù)費(fèi)29766.50元。
二、駁回原告穆某某聯(lián)興物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1288.00元，由被告穆某某城市低收入家庭住房低收入保障辦公室、穆某某旭升建筑有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)644.00元，由原告穆某某聯(lián)興物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)644.00元。

審判長：張梅
審判員：吳軍一
審判員：劉佳南

書記員：劉爽