上訴人（原審被告）穆某某，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，無職業(yè)。
委托代理人穆新剛，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，無職業(yè)。
委托代理人劉蓮麗，黑龍江合興律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）穆某某，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，無職業(yè)。
委托代理人穆新剛，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，無職業(yè)。
委托代理人劉蓮麗，黑龍江合興律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）穆某某，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，無職業(yè)。
委托代理人劉蓮麗，黑龍江合興律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）姬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，寧安市江南朝鮮族滿族鄉(xiāng)四方山畜牧場農(nóng)民。
委托代理人陳煥然，黑龍江大正律師事務(wù)所律師。
原審被告穆澤祥，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，寧安市蘭崗鎮(zhèn)蘭崗家園小區(qū)經(jīng)理。
委托代理人王鴻，黑龍江合興律師事務(wù)所律師。
原審被告汪艷書，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)。
委托代理人王鴻，黑龍江合興律師事務(wù)所律師。

上訴人穆某某、穆某某、穆某某因民間借貸糾紛一案，不服黑龍江省寧安市人民法院（2014）寧商初字第113號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年6月4日受理后，依法組成合議庭，于2015年7月8日公開開庭審理了本案。上訴人穆某某的委托代理人穆新剛和劉蓮麗、上訴人穆某某的委托代理人穆新剛和劉蓮麗、上訴人穆某某的委托代理人劉蓮麗、被上訴人姬某某及其委托代理人陳煥然、原審被告穆澤祥及其委托代理人王鴻、原審被告汪艷書的委托代理人王鴻到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原判認(rèn)定：被告穆澤祥、汪艷書是被告穆某某、穆某某、穆某某、及案外人穆麗霞的父親、母親。被告穆澤祥因工程用款，陸續(xù)向原告姬某某借款，2013年6月30日，被告穆澤祥向原告出具了一份借據(jù)，借款數(shù)額為3642250元，約定借款月利率為3%。2013年10月28日，被告穆某某（又名穆麗萍）向原告出具了擔(dān)保書一份，內(nèi)容為“我擔(dān)保期限直止老穆澤祥還上欠款為止，不到大廳辦手續(xù)了”。
2012年2月9日，被告穆澤祥、穆某某、案外人穆麗霞向原告出具了擔(dān)保書一份。內(nèi)容為“穆澤祥從姬某某處借的款拿柒個房子做抵押（借款金額對穆澤祥所打的借據(jù)為準(zhǔn)），柒個房子的房主（包括被告穆某某、穆某某）自愿為穆澤祥提供擔(dān)保，承擔(dān)全部擔(dān)保責(zé)任。如到2012年3月14日還不上款，柒個房子歸姬某某所有（現(xiàn)柒個房子的購房合同及相關(guān)手續(xù)由姬某某保管。”在該份擔(dān)保書落款處，還有穆某某代穆某某、穆某某的簽字，但未得到穆某某、穆某某的授權(quán)及追認(rèn)。
2013年2月19日，被告穆某某、穆某某分別以各自所有的80.06平方米、81.92平方米的房屋與原告姬某某簽訂了房屋買賣合同，房屋價格為15萬元。合同簽訂后，雙方未交付房屋，未交付購房款，也未辦理房屋過戶手續(xù)。
2013年6月11日，因被告穆澤祥、汪艷書向原告姬某某借款300萬元，無力償還，被告穆澤祥、汪艷書、穆某某、及案外人穆麗霞分別以各自所有的80余平方米的住宅及27.77平方米的門市房（穆某某所有）與原告姬某某簽訂了房屋買賣合同，約定以各自所有的房屋做價15萬元替穆澤祥、汪艷書償還借款。合同簽訂后，雙方未交付房屋，未交付購房款，也未辦理房屋過戶手續(xù)。
原判認(rèn)為：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告作為出借人已履行了出借義務(wù)，被告作為借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限返還借款及利息。被告向原告借款，并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)，雙方形成了借貸關(guān)系，借貸關(guān)系合法有效。
被告穆澤祥辯稱借據(jù)中借款數(shù)額為3642250元中有案外人公某某100萬元，被告穆澤祥在證人公某某當(dāng)庭證實(shí)證人與被告不存在借貸關(guān)系后，對借款數(shù)額3642250元無異議，因此，能夠認(rèn)定本案借款本金為3642250元。雖然雙方約定借款月利率為3%，但原告變更為按月利率2.05%計算利息的請求，符合法律規(guī)定。自2013年6月30日至2015年1月30日，按月利率2.05%計算借款本金3642250元的利息為1418656.375元。故原告訴請被告穆澤祥、汪艷書償還借款本金3642250元、利息1418656.375元應(yīng)予支持。
原告姬某某主張被告穆某某、穆某某、穆某某應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但被告穆某某、穆某某、穆某某辯稱不應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。本案中，雙方簽訂了買賣合同，但從雙方實(shí)際履行合同來看，合同簽訂后，雙方未交付房屋，未交付購房款，也未辦理房屋過戶手續(xù)。本案雙方簽訂房屋買賣合同，其真實(shí)意思并非是為了買賣房屋，而是為本案借款提供擔(dān)保，并限制該擔(dān)保房屋的轉(zhuǎn)讓或作其他處分。雖然買賣合同中稱將房屋作價15萬元用于替父母償還借款15萬元，但因買賣合同中住宅樓均為80余平方米、門市房為27.77平方米，按照現(xiàn)行市場價格，雙方約定的15萬元有失公平；本案實(shí)際擔(dān)保物仍然是房屋。因此被告穆某某、穆某某應(yīng)分別以各自所有的80.06平方米、81.92平方米房屋的市場價值承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。被告穆某某也應(yīng)以其所有的房屋的市場價值承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
當(dāng)事人對保證方式?jīng)]有約定的或者約定不明確的，按照連帶責(zé)任保證承擔(dān)保證責(zé)任。保證合同約定保證人承擔(dān)保證責(zé)任直至主債務(wù)本息還清時為止等類似內(nèi)容的，視為約定不明，其保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起二年。本案中，被告穆某某在2013年10月28日出具的擔(dān)保書，應(yīng)視為約定不明，其保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起二年。因此，被告穆某某承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的范圍不限于其擔(dān)保的房屋，而是應(yīng)對本案借款本息承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。
原告訴狀中所稱的認(rèn)購協(xié)議書，因原告庭審中稱其并未在認(rèn)購協(xié)議書中簽字，且簽字與否與本案借貸合同無關(guān)。故本院對此不予調(diào)整。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第十九條、《中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第三十二條的規(guī)定，原審法院判決：一、被告穆澤祥、汪艷書于本判決發(fā)生法律效力之日給付原告姬某某借款本金3642250元，利息1418656.375元（自2013年6月30日至2015年1月30日按月利率2.05%計算）；二、被告穆某某對上述款項承擔(dān)連帶給付責(zé)任。穆某某在承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人行使追償權(quán)；三、被告穆某某、穆某某應(yīng)分別以各自所有的80.06平方米、81.92平方米房屋的市場價值承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。穆某某、穆某某在承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人行使追償權(quán)。案件受理費(fèi)47227元、訴訟保全費(fèi)5000元，由被告穆澤祥、汪艷書承擔(dān)。

本院認(rèn)為，法人是領(lǐng)有營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)法人或事業(yè)法人，牡丹江市融達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托穆澤祥為二級法人，行使法人權(quán)利和義務(wù)，不符合法律規(guī)定，本院對該委托書不予確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院二審采納原審法院認(rèn)定的證據(jù)，并認(rèn)定原審法院查明事實(shí)。
本院認(rèn)為：原審被告穆澤祥向被上訴人姬某某借款并出具借據(jù)，原審被告穆澤祥與被上訴人之間形成民間借貸關(guān)系。穆澤祥作為借款人負(fù)有按時償還借款本息義務(wù)。穆澤祥雖在借據(jù)上加蓋牡丹江市融達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蘭崗家園綜合項目經(jīng)理部公章，但在原審第一次開庭審理期間，原審被告穆澤祥對欠款事實(shí)表示認(rèn)可僅認(rèn)為利息約定過高，請求法院調(diào)整。且原審法院判決穆澤祥、汪艷書承擔(dān)給付借款本息責(zé)任，穆澤祥、汪艷書并未對該判項提起上訴。本院對此不再審查。
關(guān)于三上訴人上訴稱三上訴人不具備訴訟主體資格問題。本院認(rèn)為，被上訴人姬某某因三上訴人作為保證人為其擔(dān)保并以房屋提供抵押擔(dān)保而起訴三上訴人承擔(dān)連帶責(zé)任，三上訴人作為擔(dān)保人參加訴訟主體資格適格。三上訴人該項上訴理由不成立，本院不予支持。
關(guān)于三上訴人上訴稱擔(dān)保在先、借據(jù)在后問題。本院認(rèn)為，因穆澤祥自認(rèn)本案訴爭的借款是從2012年開始多筆累加的借款，后形成的本案訴爭的借據(jù)。因此，本案借款在先，擔(dān)保在后，僅是穆澤祥將多筆借款累加后形成了新的借據(jù)，但不能因此免除擔(dān)保人對原先擔(dān)保債務(wù)的擔(dān)保責(zé)任。
關(guān)于三上訴人上訴稱擔(dān)保不成立問題。本院認(rèn)為，穆某某在2012年2月9日的擔(dān)保書上簽名，承諾用其房屋為穆澤祥的借款提供擔(dān)保。但穆某某在簽訂擔(dān)保書后并未到房產(chǎn)部門辦理抵押登記，抵押權(quán)并未設(shè)立。2013年10月28日，穆某某又為被上訴人出具擔(dān)保書，承諾擔(dān)保期限截止到穆澤祥還上欠款為止。至此，穆某某即是穆澤祥借款的保證人。因穆某某對保證方式?jīng)]有約定，應(yīng)按照連帶責(zé)任保證承擔(dān)保證責(zé)任。原審判決穆某某對借款本息承擔(dān)連帶給付責(zé)任并無不當(dāng)。上訴人穆某某、穆某某因未在2012年2月9日擔(dān)保書上簽名且事后未追認(rèn)，穆某某與穆某某對2012年2月9日擔(dān)保書不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。穆某某、穆某某分別于2013年2月19日與被上訴人簽訂房屋買賣合同，雙方約定“穆某某、穆某某分別將其所有的房屋定價15萬元出售給被上訴人，分別由穆某某、穆某某借給穆澤祥款頂替。”穆某某、穆某某與被上訴人簽訂房屋買賣合同的真實(shí)意思表示并非是將該房屋出售給被上訴人所有，二上訴人未與被上訴人就商品房買賣達(dá)成合意，而是分別以其所有的房屋抵押，限制該擔(dān)保房屋的轉(zhuǎn)讓或作其他處分，是為訴爭借款提供抵押擔(dān)保。該抵押擔(dān)保雖因未登記而未設(shè)立抵押權(quán)，但雙方是以簽訂房屋買賣合同的形式變相抵押，穆某某、穆某某與被上訴人之間形成了抵押關(guān)系，該抵押合同依法成立并有效。穆某某、穆某某應(yīng)對被上訴人姬某某承擔(dān)擔(dān)保賠償責(zé)任，原審判決穆某某、穆某某分別以其各自所有的房屋的市場價值承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任并無不當(dāng)。
關(guān)于原審判決是否超出被上訴人訴請問題。上訴人上訴稱原審判決在被上訴人未訴請確認(rèn)房屋買賣合同無效的情況下確認(rèn)房屋買賣合同無效，在被上訴人未明確要求三上訴人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的前提下判決三上訴人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。本院認(rèn)為，原審判決僅是論述三上訴人與被上訴人簽訂房屋買賣合同的真實(shí)意思表示是為了借款提供擔(dān)保而不是為了買賣房屋，原審判決并未認(rèn)定房屋買賣合同為無效合同，并未超出被上訴人訴請裁判。被上訴人在起訴狀中明確寫明“被告穆澤祥及妻子汪艷書向原告借款，被告穆麗霞、穆某某、穆某某、穆某某擔(dān)保承擔(dān)連帶責(zé)任”。原審法院判決并未超出被上訴人訴請。
關(guān)于上訴人穆某某、穆某某上訴稱原判決在未委托評估的情況下認(rèn)定了抵押房產(chǎn)的擔(dān)保價值問題。本院認(rèn)為，原判決僅是判決穆某某、穆某某以各自所有的房屋的市場價值承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，并未認(rèn)定該房屋的擔(dān)保價值。上訴人的該項上訴理由不成立。雙方當(dāng)事人可在執(zhí)行環(huán)節(jié)中協(xié)商或?qū)Ψ课葸M(jìn)行評估鑒定，以確定上訴人穆某某、穆某某房屋的市場價值。
關(guān)于上訴人上訴稱原審對2012年2月9日擔(dān)保書及2013年2月19日買賣合同、2013年10月28日便條適用法律錯誤問題。本院認(rèn)為，原判因2012年2月9日擔(dān)保書中穆某某的簽名為其本人所簽而認(rèn)定穆某某擔(dān)保關(guān)系成立，因穆某某、穆某某的簽名非其本人所簽且事后未予追認(rèn)，對穆某某、穆某某的擔(dān)保關(guān)系未予認(rèn)定，原判對該擔(dān)保書在適用法律上并無不當(dāng)。對穆某某、穆某某于2013年2月19日簽訂的房屋買賣合同，原判在探尋合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示的前提下，認(rèn)定雙方簽訂房屋買賣合同是為了保證債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)而為的擔(dān)保條款，符合本案客觀事實(shí)。原判決認(rèn)定穆某某于2013年10月28日出具的便條為擔(dān)保性質(zhì)是根據(jù)穆某某的約定，穆某某在該便條明確寫明擔(dān)保期限直至穆澤祥還上欠款為止，并在落款擔(dān)保人處簽名，因此，原審法院認(rèn)定穆某某為擔(dān)保人并無不當(dāng)。關(guān)于穆某某上訴稱非為案涉借款擔(dān)保問題。本院認(rèn)為，穆澤祥于2013年6月30日出具借據(jù)，穆某某于2013年10月28日提供擔(dān)保，并且注明“擔(dān)保期限直至老穆澤祥還上欠款為止”，從穆某某出具的便條內(nèi)容分析，穆某某是為穆澤祥提供擔(dān)保，且在2013年10月28日時，穆澤祥僅為被上訴人出具2013年6月30日借據(jù)。穆某某雖上訴稱非為案涉借款提供擔(dān)保但并未舉出充分的證據(jù)證明，本院對穆某某該項上訴理由不予采信。三上訴人上訴稱房屋買賣合同第一頁系被上訴人偽造但未提供相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)，本院對三上訴人該項上訴主張不予采信。
關(guān)于被上訴人主張權(quán)利時是否超出擔(dān)保期間問題。穆某某為連帶責(zé)任保證人，其于2013年10月28日提供擔(dān)保，并在保證書中約定“我擔(dān)保期限直止老穆澤祥還上欠款為止”該約定應(yīng)視為穆某某對保證期間約定不明，穆某某的保證期間為穆澤祥主債務(wù)履行期屆滿之日起二年。穆澤祥于2013年6月30日出具借據(jù)且在借據(jù)中未約定還款期限，保證期間自被上訴人要求穆澤祥履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計算。被上訴人于2014年4月對穆某某提起訴訟并未超出上述法律規(guī)定。因此，本院認(rèn)為被上訴人對上訴人主張權(quán)利時未超出擔(dān)保期間，上訴人的該項上訴理由不成立。
綜上，上訴人穆某某、穆某某、穆某某的上訴理由不成立，本院對其上訴請求不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
上訴人穆某某交納的二審案件受理費(fèi)47226元，由上訴人穆某某負(fù)擔(dān)；上訴人穆某某交納的二審案件受理費(fèi)4986元，由上訴人穆某某負(fù)擔(dān)；上訴人穆某某交納的二審案件受理費(fèi)4903元，由上訴人穆某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　王　凡 審　判　員　　蔣志紅 代理審判員　　王　歡

書記員：蔡麗