原告：程某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省永康市，
原告：陳貴州，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省羅田縣，
以上二原告共同委托訴訟代理人：趙志義，湖北智嘉律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
以上二原告共同委托訴訟代理人：劉海炎，湖北勝智律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般代理。
被告：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省羅田縣，
被告：王祥云，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省羅田縣，
被告：葉小龍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省羅田縣，
被告：涂金娥，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省羅田縣，
被告：歐志平，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省羅田縣，
被告：彭定明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省羅田縣，
被告：金學(xué)兵，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省羅田縣，
被告：邱援彬，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省羅田縣，
被告：余利峰，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省羅田縣，
被告鄭賾知，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省羅田縣，
被告：涂建文，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省羅田縣，
被告：丁志章，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省羅田縣，
被告：徐震霞，女，xxxx年xx月xx日出生漢族，住湖北省羅田縣，
以上十三被告共同推舉訴訟代表人金學(xué)兵、丁志章出庭參與訴訟。
以上十三被告共同委托訴訟代理人：袁瑋，湖北神宇律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告：徐徹，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省羅田縣，
被告：汪林濤，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省羅田縣，
被告：程鳳平，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省羅田縣，

原告程某某、原告陳貴州與被告李某等16被告合同糾紛一案，本院于2017年1月3日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告程某某、原告陳貴州及其委托訴訟代理人趙志義、劉海炎，被告李某等13人的推舉訴訟代表人金學(xué)兵、丁志章及委托訴訟代理人袁瑋到庭參加訴訟。被告徐徹、被告汪林濤、被告程鳳平經(jīng)公告送達(dá)開(kāi)庭傳票，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告程某某、原告陳貴州向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.依法確認(rèn)原、被告間簽訂的《天河大廈1-3樓商鋪?zhàn)赓U意向協(xié)議》無(wú)效；2.判令被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失552.243萬(wàn)元；3.由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2014年2月23日，原告與被告推薦的金學(xué)兵等四名代表簽訂了《天河大廈1-3樓商鋪?zhàn)赓U意向協(xié)議》，用于經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)，并于當(dāng)日交付了定金10萬(wàn)元。簽訂協(xié)議時(shí)，被告承諾天河大廈所有手續(xù)均已辦理，原告便于2014年3月聘請(qǐng)他人進(jìn)行裝修，總投資500余萬(wàn)元。工程接近收尾時(shí)，羅田縣消防部門(mén)來(lái)告知主體工程沒(méi)有進(jìn)行驗(yàn)收，并責(zé)令被告停止裝修并進(jìn)行改正。原告即與被告金學(xué)兵等人協(xié)商，金學(xué)兵向原告出具承諾書(shū)：如因手續(xù)沒(méi)有辦理造成的損失有被告承擔(dān)。自2014年至今，手續(xù)沒(méi)有辦理，造成原告巨大損失。由于被告采取欺騙手段，將違規(guī)建筑進(jìn)行出租，根據(jù)合同法及最高人民法院有關(guān)房屋租賃相關(guān)司法解釋規(guī)定，請(qǐng)求判決支持原告的訴訟請(qǐng)求。
被告李某、王祥云、葉小龍、涂金娥、歐志平、彭定明、金學(xué)兵、邱援彬、余利峰、鄭賾知、涂建文、丁志章、徐振霞辯稱：1.原、被告雙方達(dá)成的房屋租賃合同是雙方真實(shí)意思表示，對(duì)雙方具有約束力；2.“天河大廈”商住樓由李某、金學(xué)兵等16人共同所建，該商住樓依法取得規(guī)劃許可，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，原、被告雙方達(dá)成的房屋租賃意向合同依法成立、有效；3.即使“天河大廈”商住樓由于職能部門(mén)原因部分手續(xù)未辦理，但在2012年羅田縣建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)清理過(guò)程中以作綜合處理意見(jiàn)，補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定該商住樓是“經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的”，租賃合同應(yīng)認(rèn)定為有效；4.2014年，原告取得“天河大廈”商住樓1-3樓商鋪?zhàn)赓U權(quán)后，2-3樓開(kāi)設(shè)餐廳，一樓轉(zhuǎn)租，收取大量轉(zhuǎn)租費(fèi)用，自2014年至今，無(wú)論原告還是轉(zhuǎn)租人，一直正常營(yíng)業(yè)，沒(méi)有因房屋問(wèn)題被職能部門(mén)查處，原告不存在有重大損失；5.被告認(rèn)為合同有效，鑒于被告違背誠(chéng)實(shí)信用原則，不支付租金，反而利用房屋轉(zhuǎn)租獲取巨大利益的客觀事實(shí)，被告保留相關(guān)訴訟權(quán)利。綜上，原被告簽訂的房屋租賃意向合同有效，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
被告徐徹、汪林濤、程鳳平未作答辯。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行質(zhì)證，對(duì)當(dāng)事人有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：原告提交的原、被告身份證復(fù)印件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、合伙集資建房協(xié)議書(shū)、《天河大廈1-3樓商鋪?zhàn)赓U意向協(xié)議》、金學(xué)兵出具的承諾書(shū)、房屋租賃定金收條、裝修合同、補(bǔ)充協(xié)議均真實(shí)，本院予以確認(rèn)；原告提交的消防部門(mén)處罰手續(xù)、天河大廈尾期工程明細(xì)表與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，本院不予確認(rèn)。被告提交的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批單》、土地出讓金及稅費(fèi)票據(jù)、羅田縣建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)清理處理意見(jiàn)表均真實(shí)，本院予以確認(rèn)；被告提交的羅田縣公安局消防大隊(duì)建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)備案抽查結(jié)果告知書(shū)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，本院不予確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2014年2月23日，被告金學(xué)兵、余利峰等4人與原告簽訂了《天河大廈1-3樓商鋪?zhàn)赓U意向協(xié)議》，該意向協(xié)議主要內(nèi)容：一、乙方（原告）要求：1.通信光纜由甲方（被告）移調(diào)；2.通電由甲方負(fù)責(zé)接入…；4.臨街面空地由乙方支配…；6.合同期內(nèi)，乙方有權(quán)轉(zhuǎn)租房屋。二、甲方要求：1.乙方裝修時(shí)不能影響房屋結(jié)構(gòu)，乙方對(duì)安全負(fù)責(zé)；2.房屋租金為每年期的前一個(gè)月內(nèi)付清；3.租期為壹拾年，從第四年起開(kāi)始以每年5%的增幅遞增；4.裝修期為四個(gè)月，此期間不收租金，自2014年3月12日至2014年7月11日為裝修期，自2014年7月12日起開(kāi)始計(jì)取租金…；6.定金為壹拾萬(wàn)元；其他條款以甲乙雙方簽訂的《房屋租賃合同》為準(zhǔn)。原、被告簽訂《天河大廈1-3樓商鋪?zhàn)赓U意向協(xié)議》時(shí)，口頭約定年租金36萬(wàn)元。該協(xié)議簽訂后，被告對(duì)“天河大廈”1-3層進(jìn)行裝修，裝修完畢后，原告將2-3樓開(kāi)設(shè)餐廳對(duì)外營(yíng)業(yè)，一樓對(duì)外轉(zhuǎn)租。此后，原、被告再未簽訂房屋租賃合同。
“天河大廈”由被告李某等16人合伙集資所建。簽訂了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，辦理了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，但未辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。2012年羅田縣建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)清理過(guò)程中，對(duì)“天河大廈”處理意見(jiàn)為沒(méi)收違法收入并依法處罰后補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)；至本案法庭辯論終結(jié)前，被告仍未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
《天河大廈1-3樓商鋪?zhàn)赓U意向協(xié)議》雖由被告金學(xué)兵、余利峰等4人與原告簽訂，協(xié)議簽訂后，本案其他被告均認(rèn)同該協(xié)議。

本院認(rèn)為：原、被告間簽訂的《天河大廈1-3樓商鋪?zhàn)赓U意向協(xié)議》，雖具名“意向協(xié)議”，內(nèi)容表述為甲方要求…，乙方要求…，但原、被告簽訂“意向協(xié)議”后均按該協(xié)議履行，且未再簽訂房屋租賃合同，該意向協(xié)議對(duì)當(dāng)事人的名稱、合同標(biāo)的、期限、租金計(jì)算方式等均有約定，并在簽訂“意向協(xié)議”時(shí)口頭約定了租金數(shù)額，故《天河大廈1-3樓商鋪?zhàn)赓U意向協(xié)議》，具備合同主要條款，應(yīng)認(rèn)定為房屋租賃合同，而非預(yù)約合同。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。本案中，“天河大廈”工程未辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，2012年羅田縣建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)清理過(guò)程中，對(duì)“天河大廈”處理意見(jiàn)為沒(méi)收違法收入并依法處罰后補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)。該處理意見(jiàn)是對(duì)被告違規(guī)建設(shè)的處理，被告未提交經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的文件，不能等同于“天河大廈”是經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)。至一審法庭辯論終結(jié)前，被告仍未就取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。故應(yīng)認(rèn)定《天河大廈1-3樓商鋪?zhàn)赓U意向協(xié)議》無(wú)效。
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原告關(guān)于判令被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失552.243萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，原告未提交充分證據(jù)證實(shí)“天河大廈”裝飾裝修物與房屋主體是否形成附合，未提交已形成附合的裝飾裝修物清單及價(jià)值鑒定意見(jiàn)，亦未提交其他損失的證據(jù)，該請(qǐng)求本院不予支持，原告可另行主張權(quán)利。
據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)，第五十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，判決如下：

一、原告程某某、原告陳貴州與被告金學(xué)兵、余利峰等于2014年2月23日簽訂的《天河大廈1-3樓商鋪?zhàn)赓U意向協(xié)議》無(wú)效。原告程某某、原告陳貴州于本判決生效后30日內(nèi)將天河大廈1-3樓商鋪退還給被告李某等16被告。
二、駁回原告程某某、原告陳貴州的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)50475元，由原告程某某、原告陳貴州共同負(fù)擔(dān)50000元，被告李某等16被告共同負(fù)擔(dān)475元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 張七林
審判員 金春雷
人民陪審員 張?jiān)?/p>

書(shū)記員： 閔敏