原告（反訴被告）：程某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市樊城區(qū)。
委托訴訟代理人：王虎，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：鮑磊，湖北思揚(yáng)律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：謝某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市樊城區(qū)。
委托訴訟代理人：唐齊斌，湖北長(zhǎng)久律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：毛永琴，湖北長(zhǎng)久律師事務(wù)所律師。

原告程某與被告謝某某房屋租賃合同糾紛一案，本院2017年10月24日立案受理后，原、被告先后書面申請(qǐng)本案延期開庭審理以便雙方自行協(xié)商此案。2018年9月12日本院依法組成由審判員毛清國(guó)擔(dān)任審判長(zhǎng)、審判員彭慶偉、人民陪審員李晶組成合議庭，公開開庭審理了本案。程某的委托訴訟代理人王虎，謝某某的委托訴訟代理人唐齊斌、毛永琴到庭參加訴訟?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
原告程某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.謝某某立即騰退位于襄陽市××號(hào)領(lǐng)秀中原寫字樓15樓的房屋給程某；2.謝某某支付2014年7月16日至2015年7月15日的房屋租金595692元；3.謝某某支付從2016年7月16日至房屋騰退日止的按3元每天每平方米計(jì)算的房屋占用費(fèi)；4.謝某某承擔(dān)逾期支付租金的違約金99282元；5.案件訴訟費(fèi)、律師費(fèi)及因訴訟而支出的費(fèi)用由謝某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：2011年5月15日，程某與謝某某簽訂租賃合同，合同約定程某將其位于襄陽市××號(hào)領(lǐng)秀中原寫字樓15樓，面積為1065.5平方米的房屋租賃給謝某某。合同約定的租賃期限為2011年7月16日至2016年7月16日，租金為第一年447552元，第二年492307元，第三年541538元，第四年595692元，第五年655261元。合同約定租金一年為一期，按期交納，首期租金于程某交付房屋后的10個(gè)工作日內(nèi)付清，其余各期租金應(yīng)于上期期滿前10日內(nèi)交付，逾期支付的，按月租金兩倍支付違約金。合同到期后，拒不騰退房屋的，按3元每平方每天支付房屋占用費(fèi)。合同簽訂后，程某按期向謝某某支付了房屋，然而謝某某未按合同約定及時(shí)向程某支付2014年7月16日至2015年7月15日的房屋租金，且合同到期后，謝某某拒不騰退房屋給程某，其行為給程某造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，故程某訴至法院。
被告謝某某辯稱，2011年5月15日，謝某某與程某訂立房屋租賃合同，約定程某將坐落于襄陽樊城區(qū)春園路10號(hào)領(lǐng)秀中原寫字樓15樓房屋按合同約定的期限、價(jià)格出租給謝某某辦公使用。合同訂立后，謝某某對(duì)承租的房屋投資進(jìn)行了裝修，并使用承租房屋作為其投資開辦的襄陽遠(yuǎn)達(dá)投資集團(tuán)有限公司、湖北融森投資擔(dān)保有限公司、湖北遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn)估價(jià)有限公司、湖北遠(yuǎn)達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)有限公司、襄陽遠(yuǎn)達(dá)網(wǎng)絡(luò)傳媒有限公司、湖北銳轉(zhuǎn)角文化傳媒有限公司、湖北中天行稅務(wù)師事務(wù)有限公司等公司的辦公場(chǎng)地。在租賃期限內(nèi)，謝某某按合同約定足額履行了租金給付義務(wù)。但程某僅為謝某某開具了2011－2012、2012－2013、2013－2014年度的租賃費(fèi)發(fā)票，未依法向謝某某開具2014－2015、2015－2016年度的租賃費(fèi)發(fā)票。在支付租賃費(fèi)過程中，謝某某為支付第四年（自2014年7月16日至2015年7月15日）租金595692元，經(jīng)程某之夫何國(guó)云介紹并提供擔(dān)保，謝某某向襄陽高新區(qū)融億小額貸款有限公司貸款300萬元，按程某及何國(guó)云的要求，謝某某委托襄陽高新區(qū)融億小額貸款有限公司直接將該300萬元借款匯入程某投資開辦的襄陽銀河裝飾有限公司的銀行賬戶，從而履行了該給付義務(wù)。
租賃合同期限屆滿前，為降低經(jīng)營(yíng)成本，謝某某即安排公司員工于2016年5月陸續(xù)將辦公檔案及辦公設(shè)施設(shè)備等遷往谷山大廈，并于2016年5月委托襄陽襄城區(qū)如意搬家服務(wù)部將承租房屋內(nèi)的辦公家具、設(shè)施設(shè)備及投資購買的與裝修未形成附合的價(jià)值17萬元的空調(diào)拆除并搬遷至襄陽長(zhǎng)虹路谷山大廈12樓。襄城區(qū)如意搬家服務(wù)工作人員在拆解、搬遷辦公家具的過程中，程某以謝某某尚欠其16樓房屋租金為由阻止拆除、搬遷，致使謝某某部分家具、辦公設(shè)施設(shè)備至今拆除、搬遷不能。
為返還承租房屋、遷出財(cái)產(chǎn)和辦理財(cái)務(wù)結(jié)算，謝某某以快遞的方式分三次向程某分別送達(dá)了退房通知書及房屋鑰匙等文件、物品。但程某或拒絕簽收快件，或?qū)⑹杖〉目旒獠粍?dòng)地退回，對(duì)謝某某請(qǐng)求返還承租房屋、遷出財(cái)產(chǎn)、辦理財(cái)務(wù)結(jié)算的請(qǐng)求置之不理。
謝某某認(rèn)為，其部分家具未能如期遷出，是基于程某阻止的結(jié)果。程某訴稱謝某某于合同到期后拒不騰退房屋與事實(shí)不符，其請(qǐng)求謝某某支付房屋占用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求不能成立；謝某某按合同約定足額履行了支付租金的義務(wù)，程某訴稱謝某某未支付2014年7月16日至2015年7月15日的租金，與事實(shí)不符，其主張謝某某支付該期間租金595692元及違約金99282元的請(qǐng)求不能成立。綜上，請(qǐng)求駁回程某的訴訟請(qǐng)求。
反訴原告謝某某向本院提出反訴請(qǐng)求：1.程某返還中央空調(diào)；2.程某為謝某某開具租賃費(fèi)發(fā)票（發(fā)票中的付款方為謝某某開辦的以承租房屋為登記住所地的公司，付款時(shí)間及金額為2014年7月16日至2015年7月15日期間的租金595692元和2015年7月16日至2016年7月15日期間租金655261元），并賠償逾期開具發(fā)票的違約金（違約金計(jì)算公式為日租金×逾期開具發(fā)票的天數(shù)×3%，截止2016年12月26日為55229.97元）；3.本案反訴產(chǎn)生的訴訟費(fèi)用均由程某承擔(dān)。事實(shí)和理由：2011年5月15日，謝某某與程某訂立房屋租賃合同，合同約定主要內(nèi)容為：1、程某將位于襄陽市××號(hào)領(lǐng)秀中原寫字樓15樓房屋出租給謝某某辦公使用；2、租賃期限自2011年7月16日起至2016年7月16日止。除程某同意續(xù)租外，謝某某應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿后20日內(nèi)返還房屋；3、租金每月每平方米35元，每月37296元。該租金標(biāo)準(zhǔn)在租賃期內(nèi)按每年10%遞增。租金以12個(gè)月為一期，首期租金于程某交付房屋后的10個(gè)工作日內(nèi)付清，其余各期租金于上期期滿后10日內(nèi)支付；4、程某應(yīng)在收到謝某某繳納的承租費(fèi)用后，開具統(tǒng)一的稅務(wù)發(fā)票給謝某某。若程某未能按時(shí)出具發(fā)票，每逾期一日，則需按日租金3%支付違約金。
合同訂立后，謝某某使用承租房屋作為其本人投資開辦的襄陽遠(yuǎn)達(dá)投資集團(tuán)有限公司、湖北遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn)估價(jià)有限公司、湖北遠(yuǎn)達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)有限公司、襄陽遠(yuǎn)達(dá)網(wǎng)絡(luò)傳媒有限公司、湖北銳轉(zhuǎn)角文化傳媒有限公司、湖北融森投資擔(dān)保有限公司、湖北中天行稅務(wù)師事務(wù)有限公司、湖北中興達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司等公司的辦公場(chǎng)地，并按合同約定履行了租金給付義務(wù)。租賃合同期滿前，謝某某安排公司員工于2016年5月陸續(xù)將辦公檔案遷往谷山大廈，并于2016年5月委托搬家公司將承租房屋內(nèi)的辦公家具、設(shè)施設(shè)備及原告投資購買的與裝修未形成附合的空調(diào)拆除并搬遷至谷山大廈12樓。程某應(yīng)于收訖租金當(dāng)天為謝某某開具發(fā)票，但對(duì)2014年7月16日至2015年7月15日期間的租金595692元，2015年7月16日至2016年7月15日期間租金655261元，程某至今未開具發(fā)票。程某負(fù)有于收訖租金當(dāng)天為謝某某開具發(fā)票的義務(wù)，逾期開具的，并負(fù)有按合同約定承擔(dān)賠償違約金的義務(wù)，程某未對(duì)謝某某交納的2014年7月16日至2015年7月15日期間的租金595692元和2015年7月16日至2016年7月15日期間租金655261元開具發(fā)票，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行義務(wù)并賠償違約金的民事責(zé)任。
反訴被告程某辯稱，房屋現(xiàn)由謝某某所控制并已加鎖，不存在要求程某返還的問題。關(guān)于開具發(fā)票的問題，因?yàn)榉课葑赓U合同是程某與謝某某所簽訂的，現(xiàn)謝某某要求將發(fā)票開至其公司名下，程某無法履行。
經(jīng)審理查明，2011年5月15日，程某（甲方）與謝某某（乙方）就租賃房屋事宜訂立《租賃合同》一份，合同約定：一、出租房屋情況。甲方出租給乙方的房屋坐落在襄陽市××樓，建筑面積1065.6平方米。二、租賃用途。乙方承諾租賃房屋作為辦公使用。三、交付日期和租賃期限。甲方于2011年5月16日前向乙方交付該房屋，交付時(shí)，水、電、電梯、廁所等應(yīng)能正常使用，上述兩點(diǎn)如有一點(diǎn)沒有完成，都不能算交付房屋，則交付日期、起租日期等相關(guān)日期都向后順延。租賃期自2011年7月16日起至2016年7月16日止。租賃期滿，甲方有權(quán)收回房屋，乙方應(yīng)如期返還。乙方需繼續(xù)承租該房屋的，則應(yīng)于租賃期屆滿前2個(gè)月，向甲方提出出租書面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂租賃合同。四、租金、支付方式和期限。租金每月每平方米35元，每月共計(jì)37296元，該租金標(biāo)準(zhǔn)在租賃期內(nèi)按每年10%逐年遞增。租金12個(gè)月為一期，計(jì)447552元，首期租金于甲方交付房屋后的10個(gè)工作日內(nèi)付清，其余各期租金應(yīng)于上期期滿前10日內(nèi)支付，逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按日租金的3%支付違約金。乙方需繳納10萬元作為押金，待租賃期結(jié)束時(shí)經(jīng)甲方驗(yàn)收房屋無異議后退還。有關(guān)因租賃房屋所發(fā)生的政府稅項(xiàng)（包括但不限于所得稅、營(yíng)業(yè)稅及房產(chǎn)稅等）由甲方承擔(dān)。甲方應(yīng)在收到乙方繳納的承租費(fèi)用后，開具統(tǒng)一的稅務(wù)發(fā)票給乙方；若甲方未能按時(shí)出具發(fā)票，每逾期一日，則甲方需按日租金的3%支付違約金。五、保證金和其他費(fèi)用。租賃期間，使用房屋所發(fā)生的水費(fèi)、電費(fèi)、通訊、物業(yè)管理、停車費(fèi)用由乙方承擔(dān)?！?、物業(yè)管理?！p方約定除合同附件三外，乙方另需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，應(yīng)先征得甲方的書面同意，按規(guī)定須向有關(guān)部門審批的，則還由甲方報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。乙方增設(shè)的附屬設(shè)施和設(shè)備歸屬及其維修責(zé)任由甲、乙雙方另行書面約定。雙方無約定的，租賃期滿后，動(dòng)產(chǎn)歸乙方帶走，添附在房屋上的不動(dòng)產(chǎn)歸甲方所有?！摺⒎课莘颠€時(shí)的狀態(tài)。除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應(yīng)在本合同的租賃期屆滿后的20日內(nèi)返還房屋，未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應(yīng)按3元平方米向甲方支付房屋占用期間的使用費(fèi)。乙方返還房屋應(yīng)當(dāng)符合正常使用后的狀態(tài)。返還時(shí)，應(yīng)經(jīng)甲方驗(yàn)收認(rèn)可，并相互結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用?！拧⒔獬竞贤臈l件。……甲乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除合同。違反合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金的2倍支付違約金，給對(duì)方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分：（一）甲方未按時(shí)交付該房屋，經(jīng)乙方催交后30日仍未交付的；（二）甲方交付的該房屋不符合本合同的約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全或健康的；（三）乙方未征得甲方書面同意改變房屋用途，致使房屋損壞的；（四）因乙方原因造成房屋主體結(jié)構(gòu)損壞的；（五）乙方擅自轉(zhuǎn)租該房屋、轉(zhuǎn)讓該房屋承租權(quán)或與他人交換各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付租金累計(jì)超過3月的。十、違約責(zé)任?！赓U期內(nèi)，非合同規(guī)定的情況，甲方擅自解除本合同，提前收回該房屋的，甲方應(yīng)退還乙方剩余租管費(fèi)，并按提前收回天數(shù)的租金的100%向乙方支付違約金，違約金不超過兩個(gè)月租金，若違約金不足抵乙方損失的，甲方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。乙方未征得甲方書面同意或者超出甲方書面同意的范圍和要求裝修房屋或者增加附屬設(shè)施的，甲方可以要求乙方恢復(fù)房屋原狀，并承擔(dān)裝修或增設(shè)附屬設(shè)施價(jià)值兩倍的違約金。租賃期內(nèi)，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租的，甲方應(yīng)退還乙方剩余租管費(fèi)，乙方應(yīng)按照提前退租天數(shù)的租金的100%向甲方支付違約金，違約金不超過兩個(gè)月租金，且乙方不得提出裝修費(fèi)補(bǔ)償要求，若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。合同還約定了其他事項(xiàng)。
合同訂立后，程某將房屋交予謝某某，謝某某將房屋作為其經(jīng)營(yíng)公司的辦公場(chǎng)所，并交納第一年和第二年的租金。2013年8月9日，謝某某向程某支付第三年的租金541538元。2015年7月30日，謝某某向程某轉(zhuǎn)賬30萬元，在轉(zhuǎn)賬時(shí)注明用途為繳納15樓房租。其后，謝某某于2015年8月26日和12月1日向程某分別轉(zhuǎn)賬15萬元，于2016年2月29日向程某轉(zhuǎn)賬55261元。2014年10月21日、22日楊宇龍按照謝某某指示轉(zhuǎn)給襄陽銀河裝飾城有限公司300萬元。2016年6月，謝某某公司員工將承租房屋內(nèi)部分辦公家具搬走。7月18日，謝某某公司工作人員向程某公司員工郵寄承租房屋的鑰匙，程某公司員工在簽收快遞后，在未拆封的情況下送回。次日，謝某某向程某郵寄房屋退租通知書，后被退回。其后，謝某某將承租房屋上鎖。因雙方就租金等事宜協(xié)商未果，程某訴至法院。本案審理過程中，謝某某將房屋騰空后，于2017年4月6日將房屋鑰匙交予本院，其后程某領(lǐng)回鑰匙。

本院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，程某與謝某某訂立的租賃合同，系雙方真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，屬有效合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。謝某某在使用房屋的過程中，按約定支付了前三年的租金，其后于2015年7月30日向程某支付30萬元，于同年8月26日和12月1日各支付15萬元，于2016年2月29日支付55261元，雙方對(duì)此均無異議。雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于謝某某是否支付了第四年的租金（即2014年7月16日至2015年7月15日租金595692元）。謝某某主張2014年按程某及何國(guó)云的要求，委托襄陽高新區(qū)融億小額貸款有限公司于2014年10月21日、10月22日通過楊宇龍網(wǎng)上銀行分兩次將300萬元借款匯入程某投資開辦的襄陽銀河裝飾城有限公司的銀行賬戶，從而履行了支付第四年租金的義務(wù)。謝某某向本院所提供的證據(jù)證明程某在襄陽銀河裝飾城有限公司任職為執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。雙方有經(jīng)濟(jì)往來，300萬元包含有595692元的租賃費(fèi)。程某當(dāng)庭辯稱該300萬元系另一法律關(guān)系，但未舉證說明。故本院對(duì)謝某某訴稱該300萬元系按程某、何國(guó)云指示交付包含有第四年的租金595692元符合人們?cè)诮?jīng)濟(jì)往來中的交易習(xí)慣，本院予以采信。對(duì)原告程某訴請(qǐng)判令被告謝某某支付2014年7月16日至2015年7月15日房屋租金的訴訟請(qǐng)求不予支持。本案審理過程中，謝某某已將房屋騰空并交付鑰匙，對(duì)程某要求謝某某騰退、返還房屋的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。對(duì)謝某某要求返還中央空調(diào)的反訴請(qǐng)求，本院亦不予支持。
關(guān)于程某所主張的占用費(fèi)問題，2016年6月，謝某某公司員工將承租房屋內(nèi)部分辦公家具搬走，7月18日，謝某某公司工作人員向程某公司員工郵寄承租房屋的鑰匙，程某公司員工在簽收快遞后，在未拆封的情況下送回。次日，謝某某向程某郵寄房屋退租通知書，后被退回。應(yīng)認(rèn)定2016年6月18日謝某某已通知程某。程某未及時(shí)收回房屋，對(duì)擴(kuò)大的損失應(yīng)由其自己承擔(dān)。故對(duì)程某訴請(qǐng)占用費(fèi)問題，本院不予支持。
關(guān)于程某所主張的違約金問題，因與本院查明的事實(shí)不符，對(duì)此訴請(qǐng)，本院不予支持。
關(guān)于程某主張律師費(fèi)及因訴訟而支出的費(fèi)用由謝某某承擔(dān)問題，因程某未向本院提供證據(jù)，對(duì)此訴請(qǐng)本院不予支持。
關(guān)于開具租賃費(fèi)發(fā)票的問題，雙方在合同中已有約定，故程某應(yīng)在收到租金后向謝某某開具發(fā)票，發(fā)票中購買方為謝某某，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但謝某某在反訴中主張發(fā)票中的付款方為其投資開辦的以承租房屋為登記住所地的公司，其請(qǐng)求有悖于發(fā)票管理的相關(guān)規(guī)定，本院不予支持。謝某某所主張的違約金，根據(jù)合同的約定和租金支付情況，應(yīng)按每日53.86元（655261元÷365×3%），自2016年2月29日起計(jì)算至發(fā)票開具之日。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條第（一）項(xiàng)、第二百三十五條、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第二十一條、《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、駁回原告程某的訴訟請(qǐng)求；
二、反訴被告程某于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告謝某某支付逾期開具發(fā)票的違約金（違約金按每日53.86元，自2016年2月29日起計(jì)算至發(fā)票開具之日）；
三、駁回反訴原告謝某某的其他反訴請(qǐng)求。
本訴案件受理費(fèi)12859元，反訴費(fèi)590元，合計(jì)13449元，由程某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 毛清國(guó)
審判員 彭慶偉
人民陪審員 李晶

書記員： 牛玉玲