原告：程某。
委托代理人：羅云飛、羅忍，湖北人本律師事務所律師，代理權限為一般代理。
被告：湖北遠光礦業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（原名稱為黃石天祿礦業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司），住所地黃石市黃石港區(qū)青山湖（師院路8號）。
法定代表人：張赟，董事長。
委托代理人：郭瑩輝，湖北群力律師事務所律師，代理權限為一般代理。

原告程某與被告湖北遠光礦業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱遠光房地產(chǎn)公司）房屋買賣預約合同糾紛一案，本院于2012年3月27日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告程某的委托代理人羅云飛，被告遠光房地產(chǎn)公司的委托代理人郭瑩輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告程某向本院提出訴訟請求：1、被告依照雙方2007年6月22日《協(xié)議書》的主要內(nèi)容與原告訂立商品房買賣合同，并履行交付和轉移房屋所有權、土地使用權的義務；2、如果不支持第一項訴訟請求，則被告賠償損失約250，000元（以后根據(jù)司法鑒定結論確定）。當庭明確的訴訟請求：被告賠償不履行《協(xié)議書》所致?lián)p失約250，000元（待司法鑒定后確定），訴訟費用和評估費由被告承擔。事實和理由：原告和劉福舟、陳新國等六人原系黃石市祥和食品釀造有限公司股東，該公司位于黃石市沈家營涼亭山1號。被告因擬在該處開發(fā)經(jīng)營房產(chǎn)而收購了原告等六人所持該公司全部股權。基于此，被告與原告等六人于2007年6月22日分別訂立一份《協(xié)議書》，約定被告以成本價向原告等六人分別出售五層以上一套100平方米的住房，待被告取得房屋預售許可證時，再行訂立商品房買賣合同；等。后被告將其房地產(chǎn)開發(fā)項目命名為“濱江花園”，項目地址確定為黃石大道88號，于2011年初開工建設，建設規(guī)模為1號樓33層，2號樓28層，3號樓30層；于2012年1月19日取得預售許可證，擬銷住宅均價為4，860元／平方米，至今將要完工。自2011年以來，原告等數(shù)十次向被告提出訂立商品房買賣合同的要求，而被告不予訂立，也不予明確答復，似有毀約之意。原告認為，依法成立的合同，具有法律約束力。被告應當依約履行義務。
原告為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)材料：
證據(jù)一，原告的身份證以及被告的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、公司變更通知書。證明原、被告的訴訟主體資格及變更情況。
證據(jù)二，2007年6月22日原告與被告簽訂的《協(xié)議書》。證明雙方于2007年6月22日訂立《協(xié)議書》以及協(xié)議約定的權利義務內(nèi)容，協(xié)議書約定的房屋價格是建筑安裝工程造價而不是開發(fā)成本。
證據(jù)三，預售項目信息。證明被告開發(fā)的房地產(chǎn)項目名稱為濱江花園，位于黃石大道88號，由三幢樓房組成，領取房屋預售許可證的日期為2012年1月19日。
證據(jù)四，2012年5月29日東楚晚報a02版報道。證明被告拒絕約定價格與團購房買房戶訂立商品房預售合同，說明被告是不講誠信的。
證據(jù)五，司法鑒定申請書。原告申請司法鑒定，申請被告開發(fā)房屋的建筑安裝工程造價和五層以上住房2016年12月1日的市場價進行評估。原告要求被告賠償原告250，000元損失，是協(xié)議書約定的成本價與市場價之間的差額。

本院認為，依法成立的合同，自成立時生效。雙方當事人在簽訂的《協(xié)議書》中約定：“甲方（被告）在該處商住大廈取得銷售許可證時，與乙方（原告）分別簽訂《商品房銷售合同》正式文本時候，本協(xié)議內(nèi)容必須寫入合同正式文本中，與此同時，本協(xié)議自行失效?！睋?jù)此，雙方當事人雖然約定了房屋的位置、面積，但仍一致認為在成本價等問題上需要日后進一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當事人在該協(xié)議中進一步明確要在將來訂立一個新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關系的具體內(nèi)容。判斷商品房買賣中的認購、訂購、預訂等協(xié)議究竟是預約合同還是本約合同，最主要的是看此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當事人的姓名或名稱，商品房的基本情況（包括房號、建筑面積）、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期，同時出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，就可以認定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應認定為預約合同。如果雙方當事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應認定為預約合同。因此，該《協(xié)議書》的性質(zhì)為預約合同。預約是指當事人之間約定將來訂立一定合同的合同。將來應當訂立的合同，稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預約”。在預約中，本合同在預約成立時尚未成立，預約合同的成立和生效，使當事人負有將來按預約規(guī)定的條件訂立本合同的義務，但不負履行將來要訂立的合同中的義務。應當指出的是，預約也是合同，對雙方當事人同樣具有法律拘束力，原、被告應當按照雙方成立的預約合同履行義務，拒絕訂立買賣合同，其行為屬于違約行為，應當承擔違約責任。在本案中，由于雙方對房屋的成本價無法達成一致意見，被告提出的房屋價格為綜合成本價，原告對該價格提出異議并要求按建筑成本價商定為成本價，被告亦不能接受。調(diào)解時，原告提出的價格為每平方米不超過3，000元，而被告主張每平方米不低于4，000元，以致未能促使雙方簽訂商品房預售合同，屬于最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定的“不可歸責于當事人雙方的事由”。本案審理期間，被告一直明確表示愿意繼續(xù)完成交易，而原告則拒絕以被告提出的成本價進行交易，此亦可佐證被告并非無故違反預約協(xié)議。因此，本案本約簽約不成的原因應當認定為出于正常磋商不成的原因。原告要求被告不履行合同賠償損失約250，000元的訴訟請求，因相對商品房預售合同來說，協(xié)議書是本約訂立之前先行訂立的預約合同。訂立預約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立。預約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續(xù)進行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。因此在繼續(xù)進行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認預約合同中的已決條款，或者提出令對方無法接受的不合理條件，或者拒絕繼續(xù)進行磋商以訂立本約，都構成對預約合同的違約，應當承擔預約合同中約定的違約責任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責于雙方的原因，不在預約合同所指的違約情形內(nèi)。由于原告所舉證據(jù)并不能證明被告存在違約及因被告違約而受到的損失，故該項訴訟請求缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

駁回原告程某的訴訟請求。
案件受理費5，050元、保全費1，770元，均由原告程某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級人民法院（上訴人應在提交上訴狀時預交上訴案件受理費人民幣5，050元，收款戶名：湖北省黃石市中級人民法院；帳號：17×××18；開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石分行團城山支行；地名：湖北省黃石市。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理）。

審　判　長　　桂　鵬 人民陪審員　　姜孝世 人民陪審員　　李喬喬

書記員：劉盼