原告：程某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市東安區(qū)。
委托訴訟代理人：鄂恒志，黑龍江鑫鼎律師事務(wù)所律師。
被告：牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地牡丹江市東安區(qū)東三條路長(zhǎng)安街南。
法定代表人：李成斌，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王金城，男，該公司法律顧問(wèn)。
被告：焦某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市愛(ài)民區(qū)。
被告：焦某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市愛(ài)民區(qū)。
二被告委托訴訟代理人：王君超，黑龍江牡大律師事務(wù)所律師。

原告程某某與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱銀某公司）、焦某某、焦某某商品房銷售合同糾紛一案，本院于2018年7月17日立案后，依法適用普通程序，于2018年8月29日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。原告程某某及其委托訴訟代理人鄂恒志，被告銀某公司的委托訴訟代理人王金城，被告焦某某、焦某某的委托訴訟代理人王君超到庭參加訴訟。2018年9月25日至2018年11月26日，本院依原告程某某的申請(qǐng)，依法委托牡丹江市正大房地產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行司法鑒定。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
程某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)三被告于2012年7月30日簽訂的《房屋買賣合同》無(wú)效；2.確認(rèn)程某某同銀某公司于2008年10月8日簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》合法有效,銀某公司履行辦理產(chǎn)權(quán)證照義務(wù)；3.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告與銀某公司于2008年10月8日簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，當(dāng)場(chǎng)以每戶90000元共計(jì)180000元的價(jià)格購(gòu)買了銀某公司開(kāi)發(fā)的牡丹江市愛(ài)民區(qū)×小區(qū)×號(hào)樓000134、000135號(hào)建筑面積分別為22.41平方米兩處車庫(kù)。銀某公司于2011年1月22日為原告辦理入戶手續(xù)并使用至今。原告多次要求銀某公司辦理產(chǎn)權(quán)證照，銀某公司始終以各種理由拖延。近日，原告發(fā)現(xiàn)銀某公司于2012年7月30日擅自以買賣形式將上述車庫(kù)分別轉(zhuǎn)移至焦某某、焦某某名下。原告認(rèn)為三被告是以合法形式來(lái)掩蓋非法目的，三被告之間并不存在商品房買賣關(guān)系，且沒(méi)有實(shí)際履行。三被告惡意串通，損害原告的合法權(quán)益，其簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效。故原告訴至法院。
銀某公司辯稱，原告于2008年在銀某公司開(kāi)發(fā)的×小區(qū)購(gòu)買上述房屋，公司為原告辦理了相關(guān)手續(xù)，簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，但未開(kāi)正式結(jié)算收據(jù)，到2010年才給出具結(jié)算票據(jù)，原告所述屬實(shí)。銀某公司與焦某某、焦某某簽訂的商品房買賣合同是借款擔(dān)保的一種方式，雙方不存在買賣關(guān)系，焦某某、焦某某未交納購(gòu)房款，收據(jù)是為借款擔(dān)保而出具的。
焦某某、焦某某辯稱，二被告于2012年7月30日各自與銀某公司簽訂了商品房買賣合同，并在房產(chǎn)部門辦理了備案登記，兩份商品房買賣合同真實(shí)合法有效，二被告已履行了交納購(gòu)房款的義務(wù)，銀某公司給二被告分別出具了購(gòu)房收據(jù)。2014年10月8日，銀某公司分別配合二被告辦理了預(yù)告登記，二被告已取得房屋預(yù)告登記證，故原告請(qǐng)求確認(rèn)二被告與銀某公司簽訂的商品房買賣合同無(wú)效不能成立。訴爭(zhēng)房屋目前在事實(shí)和法律上不具備辦理產(chǎn)權(quán)證照的條件，請(qǐng)依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一、2008年10月8日原告與被告銀某公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)是否有效，被告銀某公司是否應(yīng)履行辦理訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)；二、被告焦某某、焦某某與被告銀某公司是否存在商品房買賣合同關(guān)系，三被告于2012年7月30日簽訂的商品房買賣合同是否有效。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
一、原告證據(jù)1.認(rèn)購(gòu)書(shū)復(fù)印件1份、購(gòu)房款收據(jù)復(fù)印件2份（均與原件核對(duì)無(wú)異）。證明2008年10月8日，原告與銀某公司簽訂車庫(kù)認(rèn)購(gòu)書(shū)，原告購(gòu)買×小區(qū)×號(hào)樓6號(hào)、7號(hào)、8號(hào)、9號(hào)、10號(hào)車庫(kù)，每個(gè)車庫(kù)單價(jià)90000元。后經(jīng)原告同意將其中兩個(gè)車庫(kù)由銀某公司轉(zhuǎn)賣他人?，F(xiàn)133、134、135三個(gè)車庫(kù)由原告購(gòu)買，簽訂合同之日原告當(dāng)場(chǎng)交付了購(gòu)房款，銀某公司開(kāi)具了臨時(shí)收據(jù)。2011年6月7日，銀某公司給出具機(jī)打財(cái)務(wù)收據(jù)。訴爭(zhēng)兩個(gè)車庫(kù)早在2008年10月8日原告以買賣方式合法取得，認(rèn)購(gòu)協(xié)議合法有效，訴爭(zhēng)車庫(kù)歸原告所有。
被告銀某公司對(duì)該組證據(jù)沒(méi)有異議；被告焦某某、焦某某有異議，認(rèn)購(gòu)書(shū)中買賣房屋的具體位置、編號(hào)不確定，面積與房屋建成后的面積有出入，該認(rèn)購(gòu)書(shū)不符合商品房買賣合同司法解釋中規(guī)定的商品房買賣的性質(zhì)；訴爭(zhēng)房屋在房產(chǎn)部門有備案登記，認(rèn)購(gòu)書(shū)已不具備履行條件，不能實(shí)際履行，不能證明原告對(duì)訴爭(zhēng)車庫(kù)享有所有權(quán)。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)來(lái)源合法，票據(jù)及認(rèn)購(gòu)書(shū)上分別蓋有銀某公司財(cái)務(wù)專用章及合同專用章，本院對(duì)該組證據(jù)形式要件予以采信。該組證據(jù)能夠證明程某某與銀某公司于2008年10月8日簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)買×小區(qū)×號(hào)樓，建筑面積約21.32平方米的6、7、8、9號(hào)車庫(kù)，并以每戶90000元的價(jià)格支付給銀某公司購(gòu)房款。銀某公司于2011年6月7日給程某某出具電子票號(hào)分別為03543224、03543225的1#000134、1#000135房款機(jī)打票據(jù)，每戶價(jià)格90000元，本院對(duì)此予以確認(rèn)。
證據(jù)2.入戶物業(yè)費(fèi)收據(jù)復(fù)印件6張、采暖費(fèi)發(fā)票復(fù)印件3張、物業(yè)收據(jù)復(fù)印件3張、供用水合同復(fù)印件2份、房屋租賃合同復(fù)印件2張（均與原件核對(duì)無(wú)異）。證明訴爭(zhēng)車庫(kù)在2011年1月22日由銀某公司按照認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定交付原告，為原告辦理了入戶、進(jìn)戶手續(xù)。原告向物業(yè)公司交納了裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，開(kāi)始占有使用訴爭(zhēng)房屋，之后又交納了采暖費(fèi)和水費(fèi)，由原告占有使用至今，原、被告雙方已實(shí)際履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議。
被告銀某公司對(duì)該組證據(jù)沒(méi)有異議；被告焦某某、焦某某有異議，票據(jù)體現(xiàn)的房號(hào)為33，34，35號(hào)，訴爭(zhēng)房屋是兩個(gè)車庫(kù)，與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，沒(méi)有銀某公司為原告辦理入戶手續(xù)的證據(jù)，原告交納訴爭(zhēng)車庫(kù)的各項(xiàng)費(fèi)用不能代表實(shí)際占有和使用。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)來(lái)源合法，收據(jù)、物業(yè)費(fèi)票據(jù)、熱力銷售發(fā)票、供用水合同分別蓋有哈爾濱某物業(yè)管理有限公司牡丹江分公司×管理處公章、哈爾濱某物業(yè)管理有限公司牡丹江分公司財(cái)務(wù)專用章、華電能源股份有限公司牡丹江第二發(fā)電廠熱力發(fā)票專用章、牡丹江龍江環(huán)保供水有限公司愛(ài)民收費(fèi)處章，故本院對(duì)該組證據(jù)的形式要件予以采信。該組證據(jù)能夠證明程某某于2011年1月22日交納了訴爭(zhēng)房屋2011年度物業(yè)費(fèi)215.10元、裝修管理服務(wù)費(fèi)等455元、采暖費(fèi)829元；2012年4月28日交納2012年度物業(yè)費(fèi)215.10元；2013年10月23日簽訂供用水合同；2016年10月20日、2017年10月30日分別與案外人吳某、某生鮮超市簽訂房屋租賃合同，本院對(duì)此予以確認(rèn)。
證據(jù)3.商品房買賣合同及備案證明復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）2份、物業(yè)通知復(fù)印件1份。證明×小區(qū)物業(yè)管理公司于2018年5月張貼通知，通知小區(qū)業(yè)主開(kāi)始辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，原告向牡丹江市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處查詢得知，銀某公司于2012年7月30日將訴爭(zhēng)兩處車庫(kù)同焦某某、焦某某簽訂了商品房買賣合同，三被告簽訂的商品房買賣合同時(shí)間是在原告的認(rèn)購(gòu)書(shū)之后，且沒(méi)有實(shí)際履行，二被告也沒(méi)有向銀某公司交付購(gòu)房款。三被告明知訴爭(zhēng)車庫(kù)早在2008年就由原告使用，三被告仍簽訂商品房買賣合同，屬惡意串通，侵犯原告合法權(quán)益，簽訂的商品房買賣合同無(wú)效。
被告銀某公司對(duì)形式要件沒(méi)有異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議，銀某公司與二被告是借款擔(dān)保關(guān)系，簽訂商品房買賣合同是為了達(dá)到借款的目的，并非是真正的銷售和購(gòu)買。
被告焦某某、焦某某對(duì)真實(shí)性沒(méi)有異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，二被告與銀某公司簽訂的商品房買賣合同真實(shí)合法有效，原告稱二被告惡意串通，以合法形式掩蓋非法目的沒(méi)有證據(jù)，二被告也是在原告起訴后才知道銀某公司與他人簽訂過(guò)認(rèn)購(gòu)書(shū)，訴爭(zhēng)房屋在2012年具備辦理商品房備案登記條件，原告不及時(shí)辦理存在明顯過(guò)錯(cuò)，訴訟請(qǐng)求是否超過(guò)訴訟時(shí)效，請(qǐng)法院審查核實(shí)。
本院認(rèn)為，三被告對(duì)該組證據(jù)的形式要件沒(méi)有異議，本院予以采信。該組證據(jù)能夠證明2012年7月30日銀某公司分別與焦某某、焦某某簽訂×小區(qū)×幢000134、000135號(hào)商品房買賣合同，并在牡丹江市房產(chǎn)管理局登記備案。2018年7月6日，銀某公司通知業(yè)主可以到產(chǎn)權(quán)處辦理產(chǎn)權(quán)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)照相關(guān)事宜，本院對(duì)此予以確認(rèn)。
證據(jù)4.銀某公司的情況說(shuō)明復(fù)印件1份、銀某公司2009年財(cái)務(wù)明細(xì)賬單復(fù)印件1份、銀某公司2012年財(cái)務(wù)明細(xì)賬單復(fù)印件1份（均與原件核對(duì)無(wú)異），證明原告向銀某公司購(gòu)買訴爭(zhēng)兩處車庫(kù)，并支付了全部購(gòu)房款，銀某公司向原告交付了訴爭(zhēng)車庫(kù)，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)實(shí)際履行且合法有效；焦某某、焦某某雖持有商品房買賣合同，但只是銀某公司借款抵押的擔(dān)保，2012年財(cái)務(wù)賬體現(xiàn)焦某某、焦某某在2012年7月30日并未交購(gòu)房款，所以三被告不存在商品房買賣關(guān)系；三被告雖辦理了商品房備案登記和預(yù)售登記，但因不存在商品房買賣關(guān)系，其權(quán)利不能優(yōu)于已經(jīng)合法占有房屋的買受人即本案的原告。
被告銀某公司對(duì)該組證據(jù)沒(méi)有異議；被告焦某某、焦某某對(duì)形式要件沒(méi)有異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，因銀某公司與原、被告均存在利害關(guān)系，故該證據(jù)屬于銀某公司的陳述，不能證明原告主張的借款抵押擔(dān)保，對(duì)此銀某公司應(yīng)提供借款合同，借款本息的結(jié)算、還款記錄等，該組證據(jù)不能證明銀某公司與二被告存在惡意串通，二被告的商品房買賣合同已經(jīng)辦理了預(yù)告登記，取得了準(zhǔn)物權(quán)，應(yīng)優(yōu)于一般債權(quán)，銀某公司應(yīng)提供與涉案時(shí)間相對(duì)應(yīng)的全部財(cái)務(wù)賬冊(cè)，否則無(wú)法核實(shí)原告及二被告與銀某公司的錢款往來(lái)關(guān)系。
本院認(rèn)為，三被告對(duì)該組證據(jù)形式要件沒(méi)有異議，本院予以采信。結(jié)合原告提交的證據(jù)1能夠證明原告向被告銀某公司交納了包括訴爭(zhēng)兩處車庫(kù)在內(nèi)的購(gòu)房款，本院予以確認(rèn)，對(duì)焦某某、焦某某是否交納購(gòu)房款，本院將綜合全案予以論述，不在此贅述。
二、焦某某、焦某某舉示商品房買賣合同復(fù)印件（蓋有房產(chǎn)調(diào)檔章）2份、購(gòu)房收據(jù)復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）2張、預(yù)告登記證明復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）2份，證明2012年7月30日二被告分別與銀某公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買訴爭(zhēng)兩處車庫(kù)，并交納了購(gòu)房款。2014年10月8日在銀某公司法定代表人配合下辦理了訴爭(zhēng)房屋的預(yù)告登記，二被告與銀某公司的商品房買賣合同不僅真實(shí)合法有效，而且已經(jīng)具備獲得訴爭(zhēng)房屋物權(quán)的基本條件，因此訴爭(zhēng)房屋歸二被告所有。
程某某對(duì)商品房買賣合同、備案證明的真實(shí)性沒(méi)有異議，對(duì)購(gòu)房收據(jù)形式要件有異議。2012年7月30日臨時(shí)收據(jù)可以證明三被告并不存在真實(shí)的商品房買賣關(guān)系，如果是真實(shí)買賣關(guān)系，銀某公司應(yīng)給二被告開(kāi)具機(jī)打正規(guī)財(cái)務(wù)收據(jù)。備案登記只是行政行為，不具有排他性，預(yù)售登記在一定時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)化為商品房所有權(quán)登記后才具有效力，二被告預(yù)售登記是2014年，早已失效。訴爭(zhēng)車庫(kù)早在2008年就由原告買受取得，并于2011年入戶使用，根據(jù)《最高法院關(guān)于商品房買賣合同的司法解釋》第十一條規(guī)定，原告對(duì)訴爭(zhēng)車庫(kù)是合法占有，具有公示作用，三被告明知該情況，仍以買賣形式轉(zhuǎn)移是惡意串通，應(yīng)為無(wú)效。原告長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有辦理正式手續(xù)，是由于三被告互相串通轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，原告多次催辦，都遭到拒絕，直到原告看到墻上公示要辦房照了才訴訟法院。
被告銀某公司對(duì)形式要件沒(méi)有異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議，該組證據(jù)只是作為借款擔(dān)保的一種形式。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)僅能證明2012年7月30日，銀某公司分別與焦某某、焦某某簽訂×小區(qū)×幢000134、000135號(hào)商品房買賣合同，在牡丹江市房產(chǎn)管理局登記備案，并出具購(gòu)房款89999元的手寫收據(jù)，2014年10月8日，焦某某、焦某某辦理預(yù)告登記，本院對(duì)此予以確認(rèn)。對(duì)于商品房買賣合同是否有效，本院將綜合全案予以論述，不在此贅述。
銀某公司未舉證。
本院依原告的申請(qǐng)，依法對(duì)×小區(qū)×號(hào)樓000135號(hào)車庫(kù)在2012年7月30日市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估鑒定，牡丹江市正大房地產(chǎn)評(píng)估有限公司作出牡正大（2018）房估司鑒字88號(hào)司法鑒定意見(jiàn)書(shū)。
程某某沒(méi)有異議；焦某某，焦某某有異議，認(rèn)為評(píng)估價(jià)格過(guò)高。
本院認(rèn)為，焦某某、焦某某雖對(duì)鑒定意見(jiàn)有異議，但既未申請(qǐng)鑒定人員出庭接受質(zhì)詢，又未提供反駁證據(jù)證實(shí)該鑒定程序違法或者鑒定依據(jù)不足，故本院予以確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2008年10月8日，程某某與銀某公司簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，約定乙方（程某某）向甲方（銀某公司）購(gòu)買×小區(qū)×號(hào)樓6、7、8、9號(hào)車庫(kù)，建筑面積約21.32平方米，每戶90000元，一次性付款。當(dāng)日，程某某向銀某公司交付了購(gòu)房款。庭審中，程某某與銀某公司稱認(rèn)購(gòu)書(shū)中8、9號(hào)車庫(kù)經(jīng)測(cè)繪房號(hào)變更為000134、000135號(hào)。2011年1月22日，程某某辦理入戶，交納了000134、000135房屋的物業(yè)費(fèi)、裝修管理服務(wù)費(fèi)、采暖費(fèi)后占有使用。
2011年6月7日，銀某公司給程某某出具1#000134、1#000135房款機(jī)打票據(jù)，每戶價(jià)格90000元。2016年10月20日、2017年10月30日，程某某分別與案外人吳某、某生鮮超市簽訂房屋租賃合同，將000134、000135房屋對(duì)外出租。2018年7月6日，銀某公司通知全體業(yè)主可到產(chǎn)權(quán)處辦理產(chǎn)權(quán)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)照的相關(guān)事宜。
另查，2012年7月30日，銀某公司分別與焦某某、焦某某簽訂×小區(qū)×幢000134、000135號(hào)商品房買賣合同，并在牡丹江市房產(chǎn)管理局登記備案。當(dāng)日，銀某公司給焦某某、焦某某出具手寫收據(jù)（89999元）各1份。2014年10月8日，上述兩處房屋辦理預(yù)告登記。銀某公司稱，與焦某某、焦某某不存在買賣關(guān)系，是向案外人借款，用訴爭(zhēng)房屋擔(dān)保，按照借款人的要求為焦某某、焦某某出具商品房買賣合同和收據(jù)，二人并未實(shí)際支付購(gòu)房款，但未提供借款及償還利息的憑證；焦某某、焦某某稱，二人系兄弟，購(gòu)買訴爭(zhēng)車庫(kù)后又租給銀某公司1個(gè)1年3000元，但未提供證據(jù)證實(shí)，銀某公司對(duì)此不予認(rèn)可。
訴訟中，本院依程某某申請(qǐng)，依法委托牡丹江市正大房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)×小區(qū)×號(hào)樓000135號(hào)車庫(kù)在2012年7-8月市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，鑒定意見(jiàn)：該處商服用房于鑒定基準(zhǔn)日2012年7月30日的市場(chǎng)價(jià)值為RMB151290元，單價(jià)：每平方米6751元。程某某支出鑒定費(fèi)2266元。
本院認(rèn)為，關(guān)于程某某與銀某公司簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。在商品房買賣合同中一般多表現(xiàn)為買方支付房款而賣方收受購(gòu)房款的行為，當(dāng)事人的履行和接受履行，體現(xiàn)了當(dāng)事人雙方意思表示的一致性，本案中涉及的認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)房屋的位置、價(jià)款、面積、支付方式等主要內(nèi)容有明確約定，且買方程某某已實(shí)際支付購(gòu)房款并占有使用房屋，賣方銀某公司亦為其開(kāi)具正規(guī)票據(jù)。故程某某與銀某公司于2008年10月8日簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同且合法有效。
關(guān)于銀某公司是否應(yīng)履行辦理訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)的問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案程某某購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋并合法占有使用，基于有效合同，有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的權(quán)利，現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋已能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，銀某公司未按照協(xié)議的約定協(xié)助程某某辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的義務(wù)，故對(duì)程某某要求銀某公司協(xié)助辦理訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。
關(guān)于三被告簽訂的商品房買賣合同效力的問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的。本案程某某以三被告惡意串通，損害其利益而主張商品房買賣合同無(wú)效，綜合全案，首先，程某某與銀某公司簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)在先，且程某某于2011年1月22日已實(shí)際使用訴爭(zhēng)房屋，焦某某、焦某某在程某某已經(jīng)使用訴爭(zhēng)房屋一年半的情況下又與銀某公司簽訂商品房買賣合同，且不能合理說(shuō)明在2012年7月30日簽訂買賣合同至今未使用房屋的理由，作為買受人沒(méi)有理由不對(duì)房屋的狀態(tài)進(jìn)行調(diào)查和了解，說(shuō)明焦某某、焦某某在簽訂商品房買賣合同時(shí)存在主觀惡意。其次，焦某某、焦某某雖稱簽訂商品房買賣合同當(dāng)日以現(xiàn)金方式交納了購(gòu)房款，但沒(méi)有提供交納房款資金來(lái)源的證據(jù)，銀某公司辯稱雙方不存在真實(shí)買賣關(guān)系，并未實(shí)際收到二人房款，銀某公司同期記賬單亦未體現(xiàn)收到焦某某、焦某某房款，故二被告對(duì)商品房買賣合同中的付款義務(wù)是否真實(shí)履行缺乏證據(jù)支持。再次，二被告商品房買賣合同中約定的價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格。經(jīng)牡丹江市正大房地產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估，訴爭(zhēng)房屋在2012年7月30日市場(chǎng)價(jià)值為151290元，而商品房買賣合同約定的價(jià)格卻是89999元，不足市場(chǎng)價(jià)值60%，說(shuō)明三被告買賣合同約定的價(jià)格明顯不合理。最后，程某某與焦某某、焦某某均未辦理所有權(quán)登記，訴爭(zhēng)房屋并未發(fā)生物權(quán)上的變動(dòng)，程某某雖尚未取得物權(quán)，但其已經(jīng)先行合法占有房屋，該占有的事實(shí)狀態(tài)，應(yīng)受到法律的保護(hù)。焦某某、焦某某雖辦理了預(yù)告登記，但預(yù)告登記的目的在于使已經(jīng)成立并生效的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，預(yù)告登記并非請(qǐng)求權(quán)成立、生效的要件。惡意辦理預(yù)告登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有房屋的買受人。綜上所述，2012年7月30日三被告簽訂的商品房買賣合同無(wú)效。
綜上事實(shí)和理由，對(duì)原告要求確認(rèn)其與銀某公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)有效，銀某公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記；確認(rèn)三被告簽訂的商品房買賣合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第五十二條第二項(xiàng)、第六十條、第一百零七條、第一百三十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、原告程某某與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2008年10月8日簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)（×小區(qū)×幢000134、000135號(hào)房屋）合法有效，被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告程某某辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)登記；
二、被告焦某某、焦某某與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2012年7月30日分別簽訂的商品房買賣合同（合同編號(hào)分別為×、×，產(chǎn)籍號(hào)×、×）無(wú)效。
如果被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行義務(wù)，原告程某某可依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十九條的規(guī)定向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年,自本判決書(shū)規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算。
案件受理費(fèi)7300元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)2520元、評(píng)估費(fèi)2266元，由被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、焦某某、焦某某各負(fù)擔(dān)4028.60元。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 欒麗
人民陪審員 孫秀萍
人民陪審員 戴文有

書(shū)記員： 耿云蕾