原告：程建華，男，漢族，1972年1月1日出生，住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。
委托代理人：劉陽，湖北思普潤律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限：一般授權(quán)）。
被告：鄂州市群英房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：鄂州市官柳南路南側(cè)8號。
法定代表人：何細橋，該公司經(jīng)理。

原告程建華訴被告鄂州市群英房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱群英房地產(chǎn)公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告程建華的委托代理人劉陽，被告群英房地產(chǎn)公司的法定代表人何細橋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告程建華訴稱，原、被告于2012年11月27日簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，由被告拆遷原告位于鄂州市鄂城區(qū)明塘路63號2棟1單元3層西戶、建筑面積為72㎡的房屋。約定被告保證拆遷戶在30個月內(nèi)回遷，如逾期6個月之內(nèi)房租按8元/月/㎡標準的基礎(chǔ)上加付20%，超過36個月不能回遷的，被告依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告在簽訂合同之日即將上述房屋的土地使用權(quán)證交付給被告并領(lǐng)取搬遷費，被告拆除原告房屋的門窗等物件，但至今未拆遷房屋。現(xiàn)原告訴至法院，要求：1、確認原、被告之間簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》無效；2、被告賠償原告房租損失25,574.40元（暫計算至2016年5月25日，此后據(jù)實計算）及門窗等各項損失20,000.00元，以上共計45,574.40元；3、被告向原告返還房屋土地使用權(quán)等證件；4、本案訴訟費用由被告承擔(dān)。
被告群英房地產(chǎn)公司辯稱，簽訂合同是有依據(jù)的，否則公司不會投入大量金錢簽訂合同，政府沒有下文允許或不允許我公司開發(fā)涉案房地產(chǎn)，如果市行管局下文，工程不由我公司做了，我們愿意跟住戶解決問題。
原告程建華為支持其訴請，向法院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一,身份證復(fù)印件。擬證明原告的身份情況。
證據(jù)二,房屋拆遷補償安置協(xié)議書一份。擬證明原、被告之間的房屋拆遷安置關(guān)系、房屋租金損失。
證據(jù)三,房產(chǎn)證。擬證明拆遷房屋為原告所有。
被告群英房地產(chǎn)公司在舉證期限內(nèi)未提交任何證據(jù)。

經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證，被告群英房地產(chǎn)公司對原告提供的證據(jù)均無異議，本院認為原告提供的證據(jù)真實、客觀，依法予以采信。
根據(jù)以上有效證據(jù)及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述，本案事實確認如下：
2012年11月27日，原告程建華與被告群英房地產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，合同約定由被告拆除原告程建華位于鄂州市鄂城區(qū)明塘路58號住宅樓2棟1單元3層西戶、建筑面積為72㎡的房屋，搬遷補助費1,000.00元，附屬物補償1,500元，搬遷完畢，保證拆遷戶在30個月內(nèi)回遷，如逾期6個月之內(nèi)房租按8元/月/㎡標準的基礎(chǔ)上加付20%，超過36個月不能回遷的，被告依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；合同還就其他事項作出約定。合同簽訂后，被告支付原告搬遷費、6個月的過渡費等費用，原告已搬出該拆遷房屋。現(xiàn)因被告遲遲未對涉案房屋進行拆遷引起糾紛。
本院認為，房屋拆遷需要辦理拆遷項目的批準文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準文件、房屋拆遷許可證等相關(guān)審批手續(xù)，本案直至庭審結(jié)束，被告群英房地產(chǎn)公司未提供上述相關(guān)手續(xù)，故原告要求確認其與被告簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》無效，依法予以支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！钡囊?guī)定，涉案合同無效，被告群英房地產(chǎn)公司應(yīng)負全部責(zé)任，其應(yīng)對原告因合同造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，該損失包括原告遷出涉案房屋的費用、遷出房屋至今的房租、房屋被損害部分賠償?shù)龋瑢τ谠孢w出房屋的費用，因被告在簽訂合同之時已履行支付義務(wù)，故該部分的費用不再作出處理；對于房租損失，可比照涉案合同約定的“被告在90%以上的拆遷戶搬遷完畢，保證拆遷戶在30個月內(nèi)回遷，如逾期6個月之內(nèi)房租按8.00元/月/㎡標準的基礎(chǔ)上加付20%”計算，因原告未提供證據(jù)證實90%的拆遷戶搬遷完畢的具體時間，亦未證實拆遷戶是否已達到90%，故房租損失應(yīng)按8.00元/月/㎡標準計算，原告要求逾期后加付20%計算的請求，不予支持，扣減被告已支付的6個月房租費用，即房租損失應(yīng)為25,344.00元（44個月×8.00元/月/㎡×72㎡，算至2016年12月止），原告超出部分的請求，依法不予支持。關(guān)于原告要求被告賠償門窗等損失20,000.00元以及返還土地使用權(quán)證，因其未提供有效證據(jù)證實，故依法不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十四條第一款第（四）、（七）項，《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（五）項、第五十八條的規(guī)定，判決如下：

一、原告程建華和被告群英房地產(chǎn)公司于2012年11月27日簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》無效。
二、被告群英房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告程建華房租25,344.00元。
三、駁回原告程建華的其他訴訟請求。
本案案件受理費1,039.00元，由原告負擔(dān)300.00元，被告群英房地產(chǎn)公司負擔(dān)739.00元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級人民法院。對財產(chǎn)案件提起上訴的，上訴案件受理費按照不服一審判決部分的上訴請求預(yù)交。在上訴期滿后的次日起七日內(nèi)仍未交納的，按自動撤回上訴處理。住所地和經(jīng)常居住地在本市的當(dāng)事人，請到鄂州市中級人民法院立案大廳辦理現(xiàn)金交費手續(xù)，并將交費憑證復(fù)印件送交本院。外埠當(dāng)事人交費可通過轉(zhuǎn)賬或匯款，收款單位：湖北省鄂州市中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行鄂州市分行鄂城支行，賬號：17×××61，請在匯款用途上注明“法院訴訟費”字樣，匯款后將匯款憑證傳真至本院，傳真號為：0711-3357122。

審判長 ：李婷
審判員 ：胡小玲
審判員 ：周小娟

書記員： ：曾凡政