原告程華明。
委托代理人馬晶，湖北居正律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被告張某。

原告程華明訴被告張某房屋買賣合同糾紛一案，本院立案受理后依法由代理審判員榮曉黎適用簡易程序于2015年11月2日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人馬晶、被告張某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2014年6月30日，原告程華明與被告張某經(jīng)協(xié)商簽訂儲藏室轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，約定原告程華明將其占有使用的位于荊州市荊州城南開發(fā)區(qū)郢都路工商分局院內(nèi)宿舍108室儲藏室轉(zhuǎn)讓給被告張某，雙方約定轉(zhuǎn)讓價(jià)格為30000元，付款方式為分期付款，每年一萬，三年付清，2014年6月30日被告張某向原告程華明支付10000元，2015年6月30日再支付一萬，2016年6月30日付清。被告方第一次付款后，原告將儲藏室鑰匙交給被告。如出現(xiàn)違約，違約方付給另一方違約金10000元作為補(bǔ)償。協(xié)議簽訂當(dāng)日，被告張某向原告程華明支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)10000元，原告將儲藏室鑰匙交給被告。2015年6月30日，原告向被告催收2015年度轉(zhuǎn)讓費(fèi)，經(jīng)原告多次催收，被告未及時(shí)按約定支付，雙方多次協(xié)商未果，釀成此訟。
另查明，訴爭儲藏室為荊州市工商行政管理局荊州分局于1993年分配給其系統(tǒng)內(nèi)職工李細(xì)清，案外人李細(xì)清于2001年將其所有的位于荊州市荊州區(qū)郢都路96號（新南門外工商分局院內(nèi)）宿舍一棟502室和儲藏室108室轉(zhuǎn)讓給原告程華明，儲藏室至今未辦理產(chǎn)權(quán)證。

本院認(rèn)為，原告程華明與被告張某簽訂《儲藏室轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定，合法有效，依法應(yīng)予保護(hù)。雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)全面履行協(xié)議約定的義務(wù)。原告已依約向被告交付了儲藏室的占有使用權(quán)，被告也應(yīng)按協(xié)議約定支付占有使用儲藏室的費(fèi)用。庭審時(shí)被告辯稱該儲藏室是荊州市工商行政管理局荊州分局分配給職工使用的，并未辦理產(chǎn)權(quán)證，原告不享有對儲藏室的所有權(quán)和使用權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立的有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！睂Υ丝罐q主張，本院不予支持。對于原告主張解除合同并要求被告承擔(dān)違約金10000元的訴訟請求，庭審中被告辯稱，被告同意解除協(xié)議，但系原告在《房屋買賣協(xié)議》履行時(shí)先行違約，導(dǎo)致我不履行《儲藏室轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，應(yīng)是原告違約在先。對此抗辯主張，被告并未提交原告違約的相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)，且基于合同相對性原理，原被告之間簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》的履行與原被告之間簽訂的《儲藏室轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并無法律關(guān)系，被告應(yīng)承擔(dān)證明不能的舉證責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條，“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同”之規(guī)定，庭審中，原被告雙方協(xié)商一致解除合同，對原告要求解除合同的訴訟請求，本院予以支持。對原告主張被告支付違約金10000元的訴訟請求，被告辯稱原告主張違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，要求法院依法予以酌定，根據(jù)《合同法》第一百一十四條：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”和《最高人民法院﹤關(guān)于適用中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決”，因被告明確表示不履行主要債務(wù)系違約行為，故應(yīng)對原告造成的使用費(fèi)損失進(jìn)行賠償。對于原告要求按200元／月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算儲藏室使用費(fèi)的訴訟請求，本院綜合考慮該儲藏室地理位置、面積大小及周邊房屋租賃價(jià)格，酌定為150元／月，被告使用儲藏室18個(gè)月，使用費(fèi)共計(jì)2700元。根據(jù)《最高人民法院﹤關(guān)于適用中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第29條第二款之規(guī)定：“當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”。故對于原告主張的違約金本院酌定為810元。對于原告主張由被告將儲藏室恢復(fù)原狀的訴訟請求，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條之規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”，故原告主張將儲藏室恢復(fù)原狀的訴訟請求于法有據(jù)，本院予以支持。庭審中，被告辯稱解除合同后，原告應(yīng)返還被告已支付的購房款10000元，對此抗辯主張，本院認(rèn)為，因被告違約在先導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，被告應(yīng)賠償原告房屋使用費(fèi)及違約金損失后要求原告返還余下購房款。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第一百一十四條、《最高人民法院﹤關(guān)于適用中華人民共和國合同法﹥r(jià)若干問題的解釋（二）》第二十九條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告程華明與被告張某于2014年6月30日簽訂的《儲藏室轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》；
二、被告張某賠償原告程華明房屋使用費(fèi)2700元，違約金810元；
三、原告程華明返還被告張某購房款10000元，綜合第二、三項(xiàng)內(nèi)容，應(yīng)由原告程華明于本判決生效后十日內(nèi)返還被告張某購房款6490元；
四、被告張某于本判決生效后30日內(nèi)將位于荊州市荊州區(qū)郢都路96號（新南門外工商分局院內(nèi)）宿舍一樓儲藏室108室恢復(fù)原狀。
本案受理費(fèi)800元，由被告張某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件訴訟費(fèi)，收款人：湖北省荊州市中級人民法院，帳號：17×××30，開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行荊州市長江大學(xué)支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。

代理審判員　　榮曉黎

書記員：黃微微