原告：程某某，男，生于1979年8月19日，漢族，湖北省黃梅縣人，住黃梅縣。
委托訴訟代理人：余昔今，黃梅縣黃梅鎮(zhèn)法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限：代為起訴，有權(quán)承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，調(diào)解、和解，申請(qǐng)?jiān)V訟保全，申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，簽收法律文書等特別授權(quán)。
被告：葉三軍，男，生于1981年7月5日，漢族，湖北省黃梅縣人，住黃梅縣。
委托訴訟代理人：葉生汶，男，生于1949年12月14日，住址同上。系被告葉三軍之父。代理權(quán)限：全權(quán)代理。
被告：項(xiàng)某某，男，生于1986年7月24日，漢族，湖北省黃梅縣人，住黃梅縣。
委托訴訟代理人：王子琦，湖北今天律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為應(yīng)訴，承認(rèn)、放棄訴訟請(qǐng)求，調(diào)解、上訴，代簽法律文書等特別授權(quán)。

原告程亞軍與被告葉三軍、項(xiàng)某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年4月21日受理后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告程某某及其委托訴訟代理人余昔今，被告葉三軍及其委托代理人葉生汶，被告項(xiàng)某某及其委托訴訟代理人王子琦到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告程某某向本院提出如下訴訟請(qǐng)求：1、判令二被告返還提前交納的房租76萬(wàn)元及支付房租利息。2、判令二被告承擔(dān)提前解除房屋租賃合同給原告造成的裝修損失。事實(shí)與理由：2014年6月9日，原告承租被告項(xiàng)某某名下的位于黃梅縣黃梅鎮(zhèn)人民大道580號(hào)三間一到四層房屋用于經(jīng)營(yíng)家電商場(chǎng)，并簽訂了房屋租賃合同，該合同約定：租賃期限共五年，自2014年6月9日至2019年6月9日，房租前三年每年為35萬(wàn)元，第四年為37萬(wàn)元，第五年為39萬(wàn)元。原告依約向被告項(xiàng)某某交納了房租，并在被告項(xiàng)某某強(qiáng)烈要求下提前支付了2018年和2019年房租共計(jì)76萬(wàn)元，但被告項(xiàng)某某于2017年將該房屋出售給被告葉三軍，被告葉三軍在取得該房屋所有權(quán)后，立即要求原告終止該房屋租賃合同，并采取一切非法手段干擾原告正常經(jīng)營(yíng)，為此起訴。
被告葉三軍辯稱，1、我在與被告項(xiàng)某某簽訂購(gòu)買了其位于黃梅鎮(zhèn)人民大道××層臨街商住房的《商住房買賣合同》后，于2017年1月25日正式取得該商住房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，當(dāng)晚被告項(xiàng)某某帶我一起向原告程某某說(shuō)明：本商住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)從今日起已經(jīng)過(guò)戶給葉三軍，你們將門店租賃合同出租人的名稱變更為葉三軍，從2017年6月9日起，房租由我收取，原告程某某當(dāng)即認(rèn)可，并一一照辦。被告項(xiàng)某某與我在《商住房買賣合同》中約定：2017年6月9日前，甲方已收租金玖萬(wàn)元(租賃合同中約定的第三年年租金18萬(wàn)元)付給乙方，此款我已收到，但沒(méi)有將第四、五年租金轉(zhuǎn)交給我，所以原告此訴與我無(wú)關(guān)。2、租賃合同第五條第三款明確約定：裝修的所有費(fèi)用由乙方自負(fù)，甲方概不承擔(dān)任何裝修費(fèi)用。租賃到期后，乙方所投資裝修房屋的不可剝離物歸甲方所有，甲方不作任何補(bǔ)償。因此，原告要求賠償房屋裝修損失于法無(wú)據(jù)。3、本商住房后段一至四樓是住宿樓，需要改造，之前被告項(xiàng)某某已將一、二樓的部分租給原告做副設(shè)施，因此我在2017年4月5日與原告協(xié)商，要求原告讓出該房后段一、二樓部分面積，但協(xié)商無(wú)果。后我邀約原告協(xié)商該門店第四年續(xù)租事項(xiàng)，但原告卻稱我無(wú)權(quán)與其協(xié)商，并報(bào)警污蔑我鬧事，后原告多次指使其父母到門店無(wú)理取鬧。綜上所述，應(yīng)駁回原告對(duì)我的所有訴訟請(qǐng)求。
被告項(xiàng)某某辯稱，1、對(duì)原告訴訟中主張的事實(shí)，我提前收取了原告兩年的房租共計(jì)76萬(wàn)元屬實(shí)，我將房屋轉(zhuǎn)讓給被告葉三軍時(shí)，已經(jīng)就租賃關(guān)系與原告辦理了交接，原告與被告葉三軍重新簽訂了租房合同，故我在本案中不存在任何違約情形；2、我提前收取原告兩年租金也是之前就與原告約定好的，2017年6月9日后租金由原告他們之間合同約定按時(shí)向葉三軍交納，至于被告葉三軍是否同意原告繼續(xù)租賃房屋，該情況我不清楚，我希望雙方將合同繼續(xù)履行下去。3、我向原告所出具的欠息條，與本案無(wú)關(guān)，不是約定應(yīng)付給原告提前交付租金的利息。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院在庭審中組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)和事實(shí)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)與事實(shí)，本院認(rèn)定如下：對(duì)被告項(xiàng)某某于2016年4月1日所出具的欠息條，被告項(xiàng)某某有異議，認(rèn)為其與本案無(wú)關(guān)，且提前交付租金被告項(xiàng)某某不應(yīng)向原告付息。因根據(jù)被告項(xiàng)某某于2016年3月29日出具的提前收取原告37萬(wàn)元、39萬(wàn)元租金的二份收條，被告項(xiàng)某某于次日向原告出具了欠息條，且注明預(yù)期計(jì)息期間與雙方簽訂的《租賃合同》租期一致，計(jì)算利息數(shù)額與原告陳述月息一分計(jì)息(按合同租賃期計(jì)算期間)計(jì)算數(shù)額與欠息條的利息數(shù)額相當(dāng)(略少于月息一分計(jì)算數(shù)額)，故以上證據(jù)經(jīng)綜合分析，可以認(rèn)定原告與被告項(xiàng)某某約定了因原告提前交付租金而約定了利息，利率為月息壹份(年利率12%)的事實(shí)。
依據(jù)上述有效證據(jù)并結(jié)合雙方當(dāng)事人陳述，本院查明如下事實(shí)：2014年6月9日，原告程某某與被告項(xiàng)某某經(jīng)協(xié)商簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：被告項(xiàng)某某將其家庭所有的位于黃梅鎮(zhèn)人民大道580號(hào)臨街門面房三間一至四層租賃給原告作家電商場(chǎng)賣場(chǎng)使用，租賃期間為五年，自2014年6月9日起至2019年6月9日止，租金定為前三年每年35萬(wàn)元，第四年為37萬(wàn)元，第五年為39萬(wàn)元，租金交付方式為合同簽訂時(shí)付前二年租金共計(jì)70萬(wàn)元，以后每年付一次；經(jīng)被告項(xiàng)某某同意，在不損壞房屋結(jié)構(gòu)的情況下，原告可裝修承租房屋，裝修費(fèi)用由原告自負(fù)，租期結(jié)束后，原告裝修不可剝離裝修物歸被告項(xiàng)某某所有，被告項(xiàng)某某不作任何補(bǔ)償，原告退回門店時(shí)，被告項(xiàng)某某不負(fù)擔(dān)原告任何裝修費(fèi)用。合同簽訂后，原告在支付約定租金后即開(kāi)始裝修房屋進(jìn)店經(jīng)營(yíng)家電。2016年3月29日，因被告項(xiàng)某某投資需要，經(jīng)與原告協(xié)商，在原告已交納前三年租金的基礎(chǔ)上，再提前將2017年6月9日—2018年6月9日的租金37萬(wàn)元及2018年6月9日—2019年6月9日的租金39萬(wàn)元支付給被告項(xiàng)某某，由項(xiàng)某某按月息1分(年利率12%)計(jì)算利息給原告，在原告提前向被告項(xiàng)某某交付上述租金后，被告項(xiàng)某某于2016年4月1日向原告出具了欠息條據(jù)，內(nèi)容為：租金(37萬(wàn)元)2016年4月1日至2017年6月9日欠息計(jì)幣51800元，租金(39萬(wàn)元)2017年4月1日至2018年6月9日欠息計(jì)幣101400元。2016年12月26日，被告項(xiàng)某某及其父親項(xiàng)先國(guó)與被告葉三軍及其父親簽訂了《商住房買賣合同》，約定將原告的上述房屋轉(zhuǎn)讓給被告葉三軍，后于2017年1月25日雙方辦理了該房產(chǎn)過(guò)戶不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，登記權(quán)利人為被告葉三軍及其妻子向城，同日被告項(xiàng)某某告知原告程某某，其已將租賃房屋轉(zhuǎn)讓給被告葉三軍，且辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，在原告程某某、被告葉三軍、項(xiàng)某某三方在場(chǎng)的情況下，原告程某某與被告葉三軍簽訂了《房屋租賃合同》，該合同除出租方由項(xiàng)某某改為被告葉三軍及房屋租金改為前三年為每年18萬(wàn)元、第四年為20萬(wàn)元、第五年為21萬(wàn)元外，合同雙方其他權(quán)利與義務(wù)與原告程某某與被告項(xiàng)某某于2014年6月9日簽訂的房屋租賃合同一致。另雙方約定變更日期為2017年1月25日，同時(shí)被告項(xiàng)某某向被告葉三軍支付了原告所租賃房屋至2017年6月9日租金9萬(wàn)元(從被告葉三軍購(gòu)房款中扣除)。后被告葉三軍因租金及被告葉三軍對(duì)毗鄰房屋裝修事宜與原告發(fā)生矛盾，被告葉三軍欲解除與原告房屋租賃關(guān)系，并在黃梅“城市在線”及原告承租的房屋門前或網(wǎng)上發(fā)布、張貼租賃房屋招租廣告，欲將原告租賃的房屋向社會(huì)招租，后又在訴訟過(guò)程中通過(guò)本院通知原告在2017年6月8日前退出租賃房屋，原告于是于2017年6月8日退出租賃的房屋。
另查明，原告租賃的房屋(九九家電)裝修價(jià)值及現(xiàn)時(shí)價(jià)值于2017年6月2日經(jīng)湖北循其本價(jià)格鑒定評(píng)估有限公司進(jìn)行評(píng)估為：九九家電房屋裝修總價(jià)為104792元，現(xiàn)時(shí)價(jià)值為41916.8元(104792元×40%)，評(píng)估費(fèi)為2295元。

本院認(rèn)為，原告程某某與被告項(xiàng)某某在簽訂為期五年的房屋租賃合同后，在租賃期間被告項(xiàng)某某將租賃房屋轉(zhuǎn)讓給被告葉三軍，在二被告辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)后，三方于2017年1月25日經(jīng)協(xié)商，由原告與新房主即被告葉三軍續(xù)簽除租金不同外其他內(nèi)容均一致的租賃合同，被告項(xiàng)某某將原告已交的部分(2016年6月9日前)租金9萬(wàn)元以抵購(gòu)房款形式交付給了被告葉三軍，以上各當(dāng)事人之間的民事行為，均系各方真實(shí)意思表示，應(yīng)為合法有效，在原告與被告葉三軍于2017年1月25日續(xù)簽的房屋租賃合同后，原告與被告項(xiàng)某某之間房屋租賃合同關(guān)系應(yīng)視為雙方提前合意解除，被告項(xiàng)某某此前預(yù)收原告提前預(yù)付2017年6月9日至2019年6月9日共計(jì)76萬(wàn)元的房屋租金應(yīng)予退還。至于該提前支付租金的利息，因雙方約定為月息1分(年利率12%)不違反法律規(guī)定，被告項(xiàng)某某應(yīng)向原告支付，但利息數(shù)額，按被告項(xiàng)某某占用該資金時(shí)間計(jì)算(自2015年4月1日起)，不應(yīng)以被告出具欠息條確定利息數(shù)額為準(zhǔn)，故原告要求被告返還預(yù)付房租76萬(wàn)元及支付相應(yīng)利息的主張，本院予以支持。2017年1月25日，原告與被告葉三軍續(xù)訂房屋租賃合同后，該合同具備法律效力，原告與被告葉三軍均應(yīng)當(dāng)遵守，但被告葉三軍因與原告在對(duì)租賃房屋進(jìn)行改造及預(yù)收租金過(guò)程中發(fā)生矛盾，謀求另行招租，要求原告騰退租賃房屋，視為被告葉三軍以自己行為明確表示不履行租賃合同的主要義務(wù)，原告在此情況下于2017年6月8日被迫騰退租賃房屋，以行動(dòng)表明其解除與被告葉三軍之間租賃合同關(guān)系，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零八條、第一百一十三條之規(guī)定，被告葉三軍作為違反合同義務(wù)的違約方，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，賠償原告因此而造成的損失，故對(duì)原告訴請(qǐng)要求被告葉三軍賠償其裝修租賃房屋而造成損失的請(qǐng)求，本院亦予支持。至于原告因裝修門面而造成的損失計(jì)算，按原告提供的湖北循其本價(jià)格鑒定評(píng)估有限公司鄂循價(jià)鑒［2017］第38號(hào)評(píng)估報(bào)告書對(duì)原告裝修租賃房屋費(fèi)用價(jià)值評(píng)估結(jié)論，原告裝修總價(jià)為104792元，扣除使用年限后，裝修現(xiàn)時(shí)價(jià)值41916.8元計(jì)算(104792元×40%)。被告項(xiàng)某某辯稱，其向原告出具的欠息條不是雙方約定的對(duì)原告提前交付租金利息的主張與本院查明案件事實(shí)不符，故本院不予支持。被告葉三軍辯稱，按以前及后來(lái)雙方續(xù)訂的房屋租賃合同，合同到期后原告所裝修的房屋不可剝離物歸我方所有，我方不支付任何補(bǔ)償?shù)霓q解意見(jiàn)，因裝修后殘物所有權(quán)歸屬約定與被告葉三軍所承擔(dān)的違約賠償責(zé)任是不同方面的問(wèn)題，不能相互混淆與抵消，且原告投資裝修花費(fèi)是建立在預(yù)期可以租房五年的基礎(chǔ)上，現(xiàn)因被告違約，致使雙方提前二年解除租賃合同，縮短了原告對(duì)投入裝修物的使用周期，實(shí)際給原告造成了直接投入裝修損失，故對(duì)被告葉三軍上述辯解意見(jiàn)，本院不予支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十四條第(二)項(xiàng)、第一百零八條、第一百一十三條之規(guī)定，判決如下：

一、由被告項(xiàng)某某向原告程亞軍返還租金76萬(wàn)元。
二、由被告項(xiàng)某某按76萬(wàn)元租金自2016年4月1日起至本判決生效確定履行之日止以年利息12%向原告程某某支付利息。
三、由被告葉三軍賠償原告程某某裝修損失44211.8元(41916.8元+2295元)。
上述應(yīng)履行義務(wù)，均限義務(wù)人于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。
四、駁回原告程某某其他訴訟請(qǐng)求。
逾期履行的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)11800元，由原告程某某承擔(dān)800元，由被告葉三軍承擔(dān)1200元，由被告項(xiàng)某某承擔(dān)9800元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于湖北省黃岡市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 汪賀江
審判員 黎利華
審判員 宛燕

書記員： 汪余