原告：程某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住辛集市。
委托代理人：馮青濤，河北滄瀾律師事務(wù)所律師。
委托代理人：郭進喜，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住辛集市。
被告：河北新東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：石家莊。
法定代表人：孫明，男，漢族，該公司董事長。
委托代理人：韓擁政，河北合融興律師事務(wù)所律師。

原告程某某與被告河北新東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱新東方公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年9月10日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告及委托代理人、被告委托代理人到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
程某某向本院提出訴訟請求：1、被告支付原告延期交房損失和滲水損失40380元；2、房屋認定協(xié)議交房2013年6月30日，經(jīng)過180工作日辦理房產(chǎn)證時間，2013年12月28日至2015年9月9日共616天未辦理房產(chǎn)證的違約金497481.60元，之后的違約金按照一天807元計算，直至將房屋權(quán)屬證辦理完畢；3、被告為原告房產(chǎn)接通三相電；4、本案訴訟費、保全費、鑒定費等由被告承擔(dān)。事實和理由：原告購買被告開發(fā)建設(shè)的位于辛集市xxx花園小區(qū)三期16號和17號商鋪，合計價款1615200元。根據(jù)雙方簽訂的房屋認購協(xié)議，認購房屋的交房時間應(yīng)為2013年6月30日，房屋交付使用后180個工作日內(nèi)辦理合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)。但實際交房時間為2014年1月23日，晚于約定207天，至今尚無辦理房屋所有權(quán)證書。2014年1月23日，被告代表人該項目經(jīng)理田雙喜承諾“尚都三期商業(yè)門店于2014年4月30日完善好各種竣工手續(xù)，并于2014年8月30日完善好房產(chǎn)證。如果未辦妥，每拖延一天付房款1%作為違約金”。有書面承諾書為證。另房屋沒有接通三相電，影響了房屋作為門店的使用。原告的房屋逢雨就漏水，無法使用，被告幾經(jīng)修繕，仍然修繕不好，影響使用。對于被告的違約行為，嚴(yán)重損害了原告合法權(quán)益。
新東方公司辯稱：1、關(guān)于逾期交房損失，原告的鑒定不符合相關(guān)的法律規(guī)定；2、關(guān)于原告要求逾期辦證的違約金，沒有合同依據(jù)及法律依據(jù)，應(yīng)予駁回；3、原告其他訴訟請求沒有合同依據(jù)及法律依據(jù)，請求法院予以駁回。
原告圍繞訴訟請求依法提交了以下證據(jù)：1、房屋認購協(xié)議一份；2、房屋交房款收據(jù)3張，分別為60萬元、70萬元和315200元，共計1615200元；3、鑒定費票據(jù)一張，鑒定費用共計2000元；4、資產(chǎn)評估報告書。冀大眾評報字【2016】第006號資產(chǎn)評估報告書的內(nèi)容為，2013年6月30日至2014年1月23日期間程某某的房屋租賃價格在評估基準(zhǔn)日的評估值為38380元，滲水損失為2000元；5、被告的項目負責(zé)人田雙喜承諾書，內(nèi)容為，尚都三期商業(yè)門店于2014年4月30日完善好各種竣工手續(xù)，并于2014年8月30日完善好房產(chǎn)證，如果未辦妥，每拖延一天付房款1%作為違約金。
被告提交的證據(jù)為：1、房管局網(wǎng)簽的商品房買賣合同，用以證明原告所出售的商品房已經(jīng)五證齊全，由于原告拒不簽署這個合同，不結(jié)算房款，導(dǎo)致后續(xù)工作無法進行。2、房管局測繪平面圖。3、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃使用證、商品房預(yù)收許可證、建筑工程施工許可證、河北省固定資產(chǎn)投資項目核準(zhǔn)證的復(fù)印件。
被告對原告購房協(xié)議、收據(jù)真實性沒有異議，評估費票據(jù)由法庭審查。
根據(jù)雙方無異議的證據(jù)，本院對以下事實予以認定：
新東方公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)。2013年3月27日，新東方公司與程某某簽訂了房屋認購協(xié)議,約定程某某認購新東方開發(fā)的位于辛集市市××、××號商鋪，總價人民幣1615200元。協(xié)議約定面積為圖紙面積，最終以房管局確權(quán)面積為準(zhǔn)，多退少補據(jù)實結(jié)算。協(xié)議簽訂之日起5日內(nèi)一次性交納全部房款。認購房屋交付時間為2013年6月30日。房屋交付使用180個工作日辦理合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)。
2012年12月17日，程某某交付房款60萬元；2013年1月9日，交付房款70萬元；2013年3月26日，交付房款315200元，以上共計1615200元。認購房屋實際交房時間為2014年1月23日。
各方當(dāng)事人的觀點、證據(jù)和對方當(dāng)事人的質(zhì)證意見如下：
關(guān)于延期交房和滲水的損失問題。
原告的觀點：協(xié)議交房日期2013年6月30日，實際交房日期是2014年1月23日，經(jīng)過評估該期間內(nèi)的租賃損失和滲水損失鑒定為40380元。
被告的質(zhì)證意見為：對評估報告有異議。出具評估報告的機構(gòu)均不具備房地產(chǎn)評估資質(zhì)，沒有注冊房地產(chǎn)估價師；評估報告法律依據(jù)是錯誤的，它的依據(jù)是國有資產(chǎn)評估管理規(guī)定、企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法、國有資產(chǎn)評估管理辦法事實細則，但是評估標(biāo)準(zhǔn)不屬于國有資產(chǎn)；評估基準(zhǔn)日選取錯誤，根據(jù)鑒定申請人的申請其所評估的租金為2013年的租金，基準(zhǔn)日選取2015年12月沒有法律依據(jù)；評估規(guī)范是錯誤的，應(yīng)當(dāng)適用房地產(chǎn)估價規(guī)范即GB/T50291—1999。
庭審中，評估師董沛攜帶河北大眾資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司營業(yè)執(zhí)照、資產(chǎn)評估資格證書、個人的資格證書復(fù)印件到庭接受了雙方當(dāng)事人的質(zhì)詢。認為該公司是石家莊中級人民法院和河北省高級人民法院入圍的評估機構(gòu)，評估范圍包括房產(chǎn)、土地、機器設(shè)備及各類資產(chǎn)評估，所出具的報告具有法律效力。關(guān)于評估2013年租金的評估基準(zhǔn)日為2015年12月10日的原因，評估基準(zhǔn)日是法定資產(chǎn)評估機構(gòu)接受客戶的委托評估任務(wù)后，確定委托評估對象在評估當(dāng)日的公允價值。
二、關(guān)于逾期辦證違約金問題
原告認為，根據(jù)雙方房屋認購協(xié)議第五條的規(guī)定，房屋交付使用180個工作日辦理合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)，根據(jù)這個約定應(yīng)在2014年3月18日之前為原告辦理房產(chǎn)證，但是因為被告方竣工驗收手續(xù)不全，房管局無法為原告辦理房產(chǎn)證，至今日辦證的情況仍沒有明確答復(fù)，根據(jù)最高院商品房司法解釋第18條規(guī)定，如果當(dāng)事人雙方對房屋登記時間有約定的按照約定，沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的可以按照已付房款總額參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算，程某某的房款1615200元，從2014年3月19日計算到2015年5月9日為539天，按照日萬分之5，違約金是434973元，之后違約金按照每天807元，計算至將房產(chǎn)證辦理完畢為止。
被告認為，關(guān)于逾期辦證問題，五個原告要求被告辦理房產(chǎn)證沒有法律依據(jù)，不應(yīng)支持。被告沒有義務(wù)為原告辦理房屋權(quán)屬證書，法律規(guī)定的義務(wù)只是將相關(guān)資料備案；被告辦理房產(chǎn)證的條件也不具備，沒有簽訂合同，沒有繳納契稅維修基金。原告的起算日期錯誤，即便計算也應(yīng)自2014年1月23日即實際交房日延后180個工作日開始計算，不能以約定的交房日期開始起算，終止日期只能計算到初始登記；日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)沒有法律依據(jù)。田雙喜的承諾書是適用于趙廣的案件，在本案中沒有提交原件，我方不認可，一份證據(jù)適用于所有案件，這個說法沒有依據(jù)。
原告的質(zhì)證意見為，商品房買賣合同是被告方單方出具的，也沒有向原進行過出示，不論是真實性合法性關(guān)聯(lián)性都有異議，沒有一份有原告當(dāng)事人的簽字。對于房屋分層分戶平面圖，這是一個復(fù)印件，對證據(jù)的真實性和關(guān)聯(lián)性有異議。
三、關(guān)于被告應(yīng)否為原告接通三相電的問題
原告認為，因為原告購買的房屋是商業(yè)門店，不可避免有大功率的電器，或者要求使用三相電的電器，開發(fā)商口頭承諾給所有的業(yè)主安裝三相電，以滿足使用需要，但是并沒有安裝，這個問題在合同沒有約定，這個合同沒有詳細的交房的標(biāo)準(zhǔn)，按照合同法規(guī)定如果對一個事項沒有約定，約定不明，雙方進行協(xié)商，協(xié)商不成，按照合同目的或者慣例予以確認，被告是否認可口頭承諾，但是從商業(yè)門店使用要求和必備條件看都應(yīng)滿足水電的要求。
被告認為，原告的這項訴訟請求沒有合同依據(jù)，也沒有法律依據(jù)，對其說的口頭承諾沒有證據(jù)，我方不認可。
經(jīng)過當(dāng)庭質(zhì)證，結(jié)合庭審中當(dāng)事人的陳述，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》中對證據(jù)的審核認定的規(guī)定，分析審核原、被告的證據(jù)后，對原告提交的房屋認購協(xié)議、交房款收據(jù)、鑒定費票據(jù)、資產(chǎn)評估報告書的真實性和關(guān)聯(lián)予以認定。

本院認為，原、被告之間簽訂了尚都·東明城市花園認購協(xié)議，且原告已經(jīng)按照約定交付全部房款，該協(xié)議真實有效。河北大眾資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司的評估師到庭接受了雙方當(dāng)事人的質(zhì)詢，對該評估機構(gòu)出具的評估報告的效力要本院予以采信。依據(jù)該評估報告，程某某的房屋租賃價格和滲水損失為40380元。
關(guān)于逾期辦證違約金問題，因程某某已交齊購房款，且田雙喜承諾書中承諾于2014年8月30日完善好房產(chǎn)證，如未辦妥給付違約金，但關(guān)于每拖延一天付房款1%作為違約金的約定過高，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，原告的逾期辦證損失可以已付房款1615200元為基數(shù)由被告從2014年8月31日起，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算，至被告完成原告涉訴房屋的初始登記止。
關(guān)于三相電的問題，原告沒有證據(jù)證實被告曾口頭承諾為其安裝三相電，被告對原告的主張持有異議，對原告的該項主張本院不予采信。
綜上所述，原告的訴訟請求部分成立，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條、第十八條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：

一、被告河北新東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)返還原告程某某的房屋租賃價格和滲水損失40380元。
二、被告河北新東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從2014年8月31日起給付原告程某某逾期辦證的損失，以已付房款1615200元為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算，至被告完成原告涉訴房屋的初始登記止。
三、駁回原告程某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決第一、二項指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費9475元，訴訟保全費5000元，鑒定費2000元，由被告河北新東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。提起上訴的應(yīng)當(dāng)在提交上訴狀時一并交納上訴費，上訴費可向我院交納，亦可向石家莊市中級人民法院直接交納。上訴期滿之日起七日內(nèi)未交納上訴案件受理費也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

審判長 田炯
審判員 趙彥慈
人民陪審員 齊玉會

書記員： 張琦云