上訴人（原審原告）秦某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃某市黃某港區(qū)黃某大道58號1棟1單元402室，公民身份號碼：xxxx。
委托代理人伍小明、程飛，均系湖北磁湖律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）中房集團黃某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中房黃某公司），住所地黃某市黃某港區(qū)紡織五路8號。
法定代表人趙建華，系公司董事長。
委托代理人夏旭，北京仁人德賽（武漢）律師事務所律師。

上訴人秦某因商品房銷售合同糾紛一案，不服黃某市黃某港區(qū)人民法院（2015）鄂黃某港民重字第00009號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結。
原審判決認定：案外人張清與中房黃某公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定案外人張清購買中房黃某公司開發(fā)的青山花園第三幢七（A）號房，房屋單價每平方米1000元，總金額129370元。2006年10月20日秦某購買該房屋，并與案外人張清簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣合同》。合同簽訂后，秦某依約向案外人張清支付了購房款30萬元，并于2006年10月30日辦理了房屋所有權證。
另認定：1998年2月11日，原黃某市計劃委員會下發(fā)黃計資字（1998）第19號文件，同意“青山花園小區(qū)”安居工程立項。1999年4月2日，黃某市城市規(guī)劃管理局就該安居工程給中房黃某公司發(fā)放《建設用地規(guī)劃許可證》，準予其辦理征用劃撥土地手續(xù)。2001年3月5日，原黃某市土地管理局作出黃國土（2001）第01號《建設用地審批通知單》，內(nèi)容為：中房黃某公司位于青山橋100號的安居工程項目，經(jīng)審核，土地權屬合法，資料齊全，土地面積18200平方米，用地審批手續(xù)正在辦理，現(xiàn)可辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。2001年9月24日，中房黃某公司辦理了黃房售字（2001）0016號《湖北省商品房預售許可證書》，預售商品房項目名稱為青山花園項目，地址為青山橋100號。2003年5月9日，黃某市國土資源局核發(fā)黃政地［劃撥］批字（2003）第12號《國有土地使用權劃撥批準通知書》，核定將黃某港青山橋的國有土地15772.30平方米劃撥給中房黃某公司使用。
原審法院認為：當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)。本案所涉房屋根據(jù)中房黃某公司提供的政府相關文件為安居工程，其土地性質(zhì)亦屬劃撥土地。依據(jù)《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當認定合同有效”之規(guī)定，涉案房屋土地使用權性質(zhì)為劃撥，但秦某與中房黃某公司在簽訂《商品房買賣合同》時，中房黃某公司對土地性質(zhì)的描述與實際情況不相符，且在秦某起訴前，該土地使用權性質(zhì)仍為劃撥，故合同中描述土地取得方式為“出讓”的條款無效，但該條款無效不影響整個合同的效力。況且，土地使用權性質(zhì)的改變必須經(jīng)過相關行政部門的行政審批。綜上，秦某要求判令中房黃某公司為其補辦土地出讓手續(xù)、補繳相應的土地出讓金并向其交付辦理出讓土地使用權證的相關文件的訴訟請求，不予支持。中房黃某公司辯稱本案已過訴訟時效期間，對于中房黃某公司已將房屋交付秦某，秦某亦已實現(xiàn)對房屋的占有，秦某請求中房黃某公司辦理房屋產(chǎn)權登記的請求權具有物權屬性。根據(jù)《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第一條的相關規(guī)定，中房黃某公司的上述抗辯理由不能成立。依據(jù)《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條之規(guī)定，判決：駁回秦某的訴訟請求。
本院經(jīng)審理查明：原審判決認定的基本事實屬實。
另查明：1997年初，黃某市被列入國家安居工程試點城市。為啟動房地產(chǎn)市場，推動經(jīng)濟發(fā)展，黃某市人民政府辦公室以黃政辦發(fā)（1997）11號文件，轉(zhuǎn)發(fā)原市體改委、市房改辦、市安居辦《關于通過實施安居工程啟動我市房地產(chǎn)市場的意見》，出臺相關優(yōu)惠政策，實行土地行政劃撥，免收土地出讓金，免交相關稅費，并允許將20%的經(jīng)濟適用住房作商品房出售等一系列措施。
還查封：青山花園項目參與了2002年黃某市房交會。房屋銷售過程中，均使用湖北省工商行政管理局、湖北省建設廳GF-2000-0171版商品房買賣合同文本。合同第一條載明項目建設依據(jù)，其中以手寫或打印形式約定土地使用權取得方式為“出讓”、批準文件號為“黃國土2001第01號”。

本院認為：本案爭議的焦點是：一、應如何認定訴爭合同約定房屋土地使用權為“出讓”方式取得的問題；二、秦某的訴訟請求應否得到支持的問題。
一、關于如何認定購房合同約定青山花園地塊土地使用權為“出讓”方式取得的問題。本案中，青山花園作為中房黃某公司開發(fā)的政府安居工程項目，享受相應的優(yōu)惠政策，以劃撥方式取得土地使用權，并以商品房的形式進行售賣，具有一定的政策背景。中房黃某公司辯稱合同中“出讓”系筆誤，但該項目涉案的合同文本均以手寫或打印方式約定以“出讓”方式取得該宗土地使用權。合同簽訂后，中房黃某公司從未就該筆誤向購房人提出更正，在訴訟之前，也從未提出“出讓”系筆誤。而作為項目開發(fā)商，中房黃某公司較之購房人，顯然更清楚、也更應關注土地使用權的取得方式，對于購房合同約定的對雙方權利義務存在重大影響的內(nèi)容，理應采取更加審慎的態(tài)度。因此，中房黃某公司稱“出讓”系筆誤的辯解不能成立。雖然，合同中填寫了批準文件號為“黃國土2001第01號”，但對于購房人而言，該文件記載的土地使用權為劃撥取得等信息內(nèi)容，無法以顯而易見的方式獲知，中房黃某公司亦未將該文件作為合同附件告知購房人。因此，該批準文件號的填寫，并不能作為判斷訴爭房屋土地使用權取得方式的直接依據(jù)。而且，該文件本身體現(xiàn)的是政府相關部門與中房黃某公司之間的行政審批關系，其獨立于購房人與中房黃某公司買賣合同關系之外，亦屬先于房屋銷售前的房屋開發(fā)過程中處理的審批事項。購房人在商品房買賣合同就關涉其利益事項已有明確約定的情形下，基于對合同的信賴，該文件取得和具體內(nèi)容并非其關注的重點。而正是這種信賴利益，購房合同的雙方當事人在互為對待給付的前提下，無超出合同約定，而單方隨意變更合同約定的權利，并作出有利于自己的解釋。中房黃某公司以青山花園系政府安居工程項目，排斥商品房買賣合同中以“出讓”方式取得土地使用權的約定，混淆了其與土地審批部門之間行政關系和與購房人之間民事關系，有違合同誠實信用原則。即便如中房黃某公司所述，“出讓”系其筆誤所致，項目屬政府安居工程，媒體進行過相關報道，但縱觀本案房屋買賣合同的訂立過程、形式和內(nèi)容，以及營銷方式、銷售人群等，均具備商品房銷售的特征。況且，青山花園項目下的房屋依據(jù)當時政策規(guī)定，并不排斥部分房源以商品房形式進行銷售。作為購房人自然有理由相信：其與中房黃某公司訂立的是商品房買賣合同，該合同約定的內(nèi)容既是雙方意思表示一致的結果，也是雙方權利義務實現(xiàn)的依據(jù)。另外，中房黃某公司還認為青山花園項目因系安居工程，具有低于同期房地產(chǎn)價格的優(yōu)勢。對此，一審中，秦某和原審法院均收集了多份與青山花園項目同期、不同地段、土地使用權取得方式有別的房屋買賣合同文本，上述證據(jù)顯示青山花園房屋價格相比當時商品房、經(jīng)濟適用房沒有明顯差別。結合當時我市房地產(chǎn)處于起步階段、房屋價格形成機制缺乏科學合理的依據(jù)，故無法使普通購房人單純從價格上作出青山花園項目的房屋土地使用權系劃撥取得的判斷。綜上所述，中房黃某公司否認商品房買賣合同中以出讓方式取得土地使用權的約定的合同效力，其理由不能成立，本院不予支持。至于，中房黃某公司稱本案已過訴訟時效期間的問題，原審法院認定其抗辯理由不能成立，并無不當，本院予以確認。此外，關于訴爭《商品房買賣合同》第一條約定土地性質(zhì)為“出讓”的效力問題。青山花園系黃某市人民政府批準開發(fā)房地產(chǎn)項目，在青山花園項目取得商品房預售許可證的情況下，基于“地隨房走”的基本原則，該地塊土地使用權必然可以通過房屋買賣合同的形式一并轉(zhuǎn)讓給購房人，這本是政府批準該項目的題中應有之義，不存在轉(zhuǎn)讓該劃撥土地使用權還需經(jīng)人民政府批準一說。至于中房黃某公司在訂立商品房買賣合同時載明土地性質(zhì)為出讓，系其作出的意思表示，涉及該劃撥土地變更為出讓性質(zhì)土地，亦是合同雙方達成一致的結果。原審判決適用《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定，認定涉案《商品房買賣合同》中描述土地取得方式為出讓的條款無效，存有不當，本院予以糾正。
二、秦某的訴訟請求應否得到支持的問題。合法有效的合同應全面切實地得到履行。本案中，商品房買賣合同系當事人真實的意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，屬合法有效的合同。秦某在支付合同約定的對價后，有權依照雙方的約定取得合同項下的權利，包括但不限于取得載有以出讓方式取得土地使用權屬證書，中房黃某公司亦負有義務交付符合約定的房地產(chǎn)權屬性質(zhì)的房屋。由于中房黃某公司以安居工程項目劃撥取得青山花園地塊土地使用權后，在并未變更土地使用權取得方式為出讓性質(zhì)的情形下，卻按照商品房對外銷售，并與購房人訂立載明以出讓方式取得土地使用權為內(nèi)容的商品房買賣合同。無論是出于合同雙方均應遵守的誠實信用原則，還是對購房人信賴利益的保護，中房黃某公司應當將辦理房屋所有權證和出讓性質(zhì)土地使用權證的相關文件交付給購房人。而交付辦理出讓性質(zhì)土地使用權證的相關文件有賴于中房黃某公司取得與合同約定相一致的出讓性質(zhì)的土地使用權。作為合同約定的義務，中房黃某公司在沒有法律和政策障礙的情況下，應忠實的予以履行。依照有關規(guī)定，補辦訴爭房屋土地出讓手續(xù)，通過補繳一定的土地出讓金，取得辦理出讓性質(zhì)的土地使用權證的相關文件，并交付給購房人秦某。秦某訴請判令中房黃某公司補辦土地出讓手續(xù)、補繳相應土地出讓金，并向其交付辦理出讓土地使用權證的相關文件，該訴訟請求屬給付之訴。雖然變更訴爭房屋劃撥性質(zhì)土地使用權為出讓性質(zhì)涉及行政部門審批，但屬于中房黃某公司訂立商品房買賣合同時應完成的行為。處于商品房買賣合同關系下的購房人對此并不產(chǎn)生直接行政審批關系，僅僅作為該土地使用權由劃撥性質(zhì)變更為出讓性質(zhì)這一行政審批效果的承受人。因中房黃某公司簽訂商品房買賣合同時未完成劃撥性質(zhì)土地使用權的變更，存在合同義務履行的滯后，購房人秦某以此訴請中房黃某公司補辦土地出讓手續(xù)，構成特定行為給付之訴。而補繳出讓金是補辦土地出讓手續(xù)過程中依法產(chǎn)生的必要費用，該費用的數(shù)額依賴于相關部門根據(jù)國家規(guī)定評估確定。至于交付辦理出讓土地使用權證的相關文件，是中房黃某公司補辦土地出讓手續(xù)和補繳相應土地出讓金后，依法產(chǎn)生的結果，并非訴請中房黃某公司辦理訴爭房屋土地使用權證。
綜上，原審判決適用法律有誤，處理不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷黃某市黃某港區(qū)人民法院（2015）鄂黃某港民重字第00009號民事判決；
二、中房黃某公司于本判決生效后60日內(nèi)，補辦訴爭房屋土地出讓手續(xù)，依法補繳相應土地出讓金，并向秦某交付辦理出讓土地使用權證的相關文件；
三、如果中房黃某公司未按本判決指定的期間履行上述行為給付義務，秦某可代為履行，所產(chǎn)生相應辦證費用，依法向中房黃某公司追償。
一審案件受理費200元，二審案件受理費200元，均由中房黃某公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　劉紅斌 審判員　　柴　卓 審判員　　樂　莉

書記員：黃顯珠