秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
安偉華（河北碣陽律師事務(wù)所）
劉愛華

原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，所在地昌黎縣葛條港鄉(xiāng)葛條港村南，統(tǒng)一社會信用代碼91130322663679026G。
法定代表人李延輝，該公司董事長。
委托代理人安偉華，河北碣陽律師事務(wù)所律師。
被告劉愛華，女，1979年6月19日出生，漢族，農(nóng)民，住昌黎縣。
原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金豐公司）與被告劉愛華商品房銷售合同糾紛一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法組成合議庭，于2017年1月3日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告金豐公司委托代理人安偉華到庭參加訴訟，被告劉愛華經(jīng)公告?zhèn)鲉疚吹酵ァ?br/>本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴稱，2011年2月15日，原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》，雙方約定，原告出售《金榭巴黎》小區(qū)12棟2單元1002室給被告，建筑面積107.54平方米，總房款345191元，被告以按揭貸款的方式付款，按揭貸款金額為240000元。
并約定如被告未按期向貸款銀行償還到期貸款本息，導(dǎo)致原告根據(jù)銀行的要求承擔(dān)保證責(zé)任，累計(jì)達(dá)到3個(gè)月時(shí)，視為被告構(gòu)成根本違約，該商品房《買賣合同》及本補(bǔ)充協(xié)議等同時(shí)解除，被告需向原告支付相當(dāng)于該商品房總價(jià)百分之三的違約金。
原告有權(quán)重新處置該房屋，被告已交的購房款和重新處置該房屋所得的款項(xiàng)用于抵清被告的銀行貸款本息、滯納金、違約金及解除本合同另行處置該房產(chǎn)所發(fā)生的一切費(fèi)用。
若有剩余的房款返還被告，如不足則被告需如數(shù)補(bǔ)交給原告。
之后，原告、被告與銀行簽訂了《房屋按揭借款合同》，原告為被告提供擔(dān)保。
自2013年11月至2016年3月5日，被告一直未按合同約定償還銀行貸款，導(dǎo)致銀行直接劃扣了原告的保證金沖抵貸款，共計(jì)29719.86元，給原告造成了不良影響及損失。
期間，原告曾多次通知，希望被告按照合同約定履行還款義務(wù)，但被告始終不予理睬。
綜上所述，為了維護(hù)自身的合法利益，原告依據(jù)雙方的約定及相關(guān)法律的規(guī)定，特向貴院提起訴訟，請求貴院解除原、被告間的《商品房買賣合同》，判令被告償還原告墊付款29719.86元、支付違約金10355.73元、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被告劉愛華未向本院提交書面答辯意見。
原告金豐公司為支持其主張?zhí)峤蝗缦伦C據(jù):
1、2011年2月15日原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》（含附件及補(bǔ)充協(xié)議）一份。
主要記載了出賣人為秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，買受人為劉愛華，買受人購買的商品房為預(yù)售商品房，商品房預(yù)售許可證號為（昌建綜開）預(yù)售字（2010）第012號。
買受人所購商品房為金榭巴黎第12幢2單元1002號房及下房壹間，商品房合同約定建筑面積107.54平方米，下房66號房，面積16.3平方米19560元人民幣。
商品房總價(jià)款為人民幣345191元。
該合同第六條記載:買受人按第3種方式按期付款:按揭貸款。
買受人自愿于2011年2月15日前向出賣人付清該商品房首付款人民幣105191元整，剩余房款計(jì)人民幣240000元整進(jìn)行銀行按揭，并于15日內(nèi)到指定銀行辦理按揭貸款手續(xù)，否則逾期付款。
第二十條記載:本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四）。
第二十五條記載:本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)按《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。
該合同上有出賣人秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公章及法人章，買受人為劉愛華簽名并按印。
日期為2011年2月15日。
該合同附件四《合同補(bǔ)充協(xié)議》第一條記載:由出賣人提供貸款擔(dān)保時(shí)買受人的義務(wù):１、如買受人未按期向貸款銀行償還到期貸款本息，導(dǎo)致出賣人根據(jù)銀行的要求承擔(dān)保證責(zé)任，替買受人向銀行償還已到期本息及違約金的，則買受人應(yīng)在出賣人向其發(fā)出繳費(fèi)通知書三日內(nèi)將出賣人替其向銀行償還的全部款項(xiàng)支付給出賣人，并從出賣人替還之日起至買受人還款之日止，按出賣人代還金額每日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)向出賣人支付違約金。
２、如買受人未按期向貸款銀行償還到期貸款本息累計(jì)達(dá)到三個(gè)月時(shí)，則視為買受人構(gòu)成根本違約。
該商品房的《買賣合同》及本補(bǔ)充等同時(shí)解除，且買受人需向出賣人支付相當(dāng)于該商品房總價(jià)百分之三的違約金。
出賣人有權(quán)重新處置該房屋。
買受人已交的購房款和重新處置該房屋所得的款項(xiàng)用于抵清買受人的銀行貸款本息、滯納金、違約金及解除本合同另行處置該房產(chǎn)所發(fā)生的一切費(fèi)用。
若有剩余的房款返還買受人，若不足則買受人需如數(shù)補(bǔ)交給出賣人。
用以證明原、被告之間存在商品房買賣合同關(guān)系，被告未按期歸還貸款，符合解除合同的條件。
2、2013年11月-2016年3月5日未還貸明細(xì)表一份。
用以證明被告未向按揭貸款銀行繳納貸款，導(dǎo)致銀行扣劃我公司保證金29719.86元，被告在履行商品房買賣合同、按揭貸款合同中存在違約，導(dǎo)致原告代被告履行了還款義務(wù)。
同時(shí)要求被告支付違約金10355.73元，是依據(jù)商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議里邊的約定計(jì)算出來的違約金。
3、編號A［房］字［秦皇島］行［華運(yùn)］支行［2011］年［354］號《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》1份。
記載借款人劉愛華，抵押人劉愛華，保證人秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
該合同第十條記載“10.2階段性連帶責(zé)任保證:保證人對本合同項(xiàng)下的全部貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、補(bǔ)償金、貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和借款人所有其他應(yīng)付費(fèi)用承擔(dān)連帶保證責(zé)任……”。
蓋有貸款人中國工商銀行股份有限公司秦皇島華運(yùn)支行合同專用章及授權(quán)代理人簽字、借款人劉愛華簽名并按手印、保證人秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公章及法人章、抵押人劉愛華簽名并按手印。
2011年6月1日。
4、業(yè)務(wù)回單6份。
5、中國工商銀行憑證14份。
6、中國工商銀行客戶存款對賬單一份。
證據(jù)4-6用以證明被告未按按揭貸款約定歸還貸款，銀行
從原告保證金賬戶直接扣劃，證明被告違反按揭貸款約定及銀行扣劃原告保證金數(shù)額情況。
上述證據(jù)經(jīng)本院審核，本院對以下證據(jù)作如下確認(rèn):
原告提交的證據(jù)形式、來源合法，內(nèi)容客觀真實(shí)，與本案有關(guān)聯(lián)性，本院予以采納。
綜合以上訴訟證據(jù)的認(rèn)證情況和當(dāng)事人在庭審中的陳述，本院對本案的事實(shí)認(rèn)定如下:
2011年2月15日原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》（內(nèi)（容詳見原告證據(jù)1），出賣人為秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，買受人為劉愛華，買受人購買的商品房為預(yù)售商品房，商品房預(yù)售許可證號為（昌建綜開）預(yù)售字（2010）第012號。
買受人所購商品房為金榭巴黎第12幢2單元1002號房及下房壹間，商品房合同約定建筑面積107.54平方米，下房66號房，面積216.3平方米19560元人民幣。
商品房總價(jià)款為人民幣345191元。
該合同第六條記載:買受人按第3種方式按期付款:3、按揭貸款。
買受人自愿于2011年2月15日前向出賣人付清該商品房首付款人民幣105191元整，剩余房款計(jì)人民幣240000元整進(jìn)行銀行按揭，并于15日內(nèi)到指定銀行辦理按揭貸款手續(xù)，否則逾期付款。
第二十條記載:本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四）。
第二十五條記載:本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)按《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。
該合同附件四《合同補(bǔ)充協(xié)議》第一條記載:由出賣人提供貸款擔(dān)保時(shí)買受人的義務(wù):１、如買受人未按期向貸款銀行償還到期貸款本息，導(dǎo)致出賣人根據(jù)銀行的要求承擔(dān)保證責(zé)任，替買受人向銀行償還已到期本息及違約金的，則買受人應(yīng)在出賣人向其發(fā)出繳費(fèi)通知書三日內(nèi)將出賣人替其向銀行償還的全部款項(xiàng)支付給出賣人，并從出賣人替還之日起至買受人還款之日止，按出賣人代還金額每日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)向出賣人支付違約金。
２、如買受人未按期向貸款銀行償還到期貸款本息累計(jì)達(dá)到三個(gè)月時(shí)，則視為買受人構(gòu)成根本違約。
該商品房的《買賣合同》及本補(bǔ)充等同時(shí)解除，且買受人需向出賣人支付相當(dāng)于該商品房總價(jià)百分之三的違約金。
出賣人有權(quán)重新處置該房屋。
買受人已交的購房款和重新處置該房屋所得的款項(xiàng)用于抵清買受人的銀行貸款本息、滯納金、違約金及解除本合同另行處置該房產(chǎn)所發(fā)生的一切費(fèi)用。
若有剩余的房款返還買受人，若不足則買受人需如數(shù)補(bǔ)交給出賣人。
2011年6月1日被告與中國工商銀行股份有限公司秦皇島華運(yùn)支行、秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》（見原告提交的證據(jù)2）。
記載借款人劉愛華，抵押人劉愛華，保證人秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
該合同第十條記載“10.2階段性連帶責(zé)任保證:保證人對本合同項(xiàng)下的全部貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、補(bǔ)償金、貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和借款人所有其他應(yīng)付費(fèi)用承擔(dān)連帶保證責(zé)任……”
自2013年11月至2016年2月，被告一直未按合同約定償還銀行貸款，銀行將原告的保證金予以扣劃，沖抵貸款，共計(jì)29719.86元。
本院認(rèn)為，原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告劉愛華簽訂的《商品房買賣合同》、被告劉愛華與中國工商銀行股份有限公司秦皇島華運(yùn)支行、秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》，均系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。
被告購房款采用首付加按揭貸款方式向原告交付購房款，原告按約定履行了交房義務(wù)。
在履行《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》過程中，中國工商銀行股份有限公司秦皇島華運(yùn)支行按合同約定履行了支付款項(xiàng)的義務(wù)，被告從2013年11月起未按約定向銀行履行還款義務(wù)，至2016年2月，保證人金豐公司代替原告履行了還款義務(wù)共計(jì)29719.86元。
根據(jù)原、被告簽訂的《合同補(bǔ)充協(xié)議》第一條約定:１、如買受人未按期向貸款銀行償還到期貸款本息，導(dǎo)致出賣人根據(jù)銀行的要求承擔(dān)保證責(zé)任，替買受人向銀行償還已到期本息及違約金的，則買受人應(yīng)在出賣人向其發(fā)出繳費(fèi)通知書三日內(nèi)將出賣人替其向銀行償還的全部款項(xiàng)支付給出賣人，并從出賣人替還之日起至買受人還款之日止，按出賣人代還金額每日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)向出賣人支付違約金。
原告主張被告償還原告墊付款29719.86元的訴訟請求，本院予以支持。
關(guān)于原告主張解除合同并由被告支付違約金10355.73元的訴訟請求，被告已連續(xù)超過三個(gè)月未按期向貸款銀行償還到期貸款本息，根據(jù)原、被告簽訂的《合同補(bǔ)充協(xié)議》第一條第２項(xiàng)約定:如買受人未按期向貸款銀行償還到期貸款本息累計(jì)達(dá)到三個(gè)月時(shí)，則視為買受人構(gòu)成根本違約。
該商品房的《買賣合同》及本補(bǔ)充等同時(shí)解除，且買受人需向出賣人支付相當(dāng)于該商品房總價(jià)百分之三的違約金。
出賣人有權(quán)重新處置該房屋。
買受人已交的購房款和重新處置該房屋所得的款項(xiàng)用于抵清買受人的銀行貸款本息、滯納金、違約金及解除本合同另行處置該房產(chǎn)所發(fā)生的一切費(fèi)用。
若有剩余的房款返還買受人，若不足則買受人需如數(shù)補(bǔ)交給出賣人。
被告從2013年11月起未按約定向銀行履行還款義務(wù)，故本院對原告主張的解除《商品房買賣合同》并支付違約金的訴訟請求予以支持。
即被告劉愛華應(yīng)將金榭巴黎第12幢2單元1002號房及下房壹間（商品房合同約定建筑面積107.54平方米，下房66號房，面積16.3平方米）返還給原告金豐公司。
被告劉愛華將上述房屋交還原告后，原告金豐公司對上述房屋重新處置后，該房屋所得的款項(xiàng)用于抵清被告劉愛華應(yīng)支付原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的解除合同違約金10355.73元、2013年11月至2016年2月的銀行墊付款29719.86元及被告劉愛華的其余貸款本息、滯納金、違約金及解除本合同另行處置該房產(chǎn)所發(fā)生的一切費(fèi)用后，若有剩余的房款應(yīng)返還給被告劉愛華，若不足則被告劉愛華需如數(shù)補(bǔ)交給原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
被告劉愛華經(jīng)公告?zhèn)鲉疚吹酵?，視為放棄抗辯權(quán)利。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?、《中華人民共和國合同法》第九十三條 ?、第九十七條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告劉愛華簽訂的《商品房買賣合同》。
二、被告劉愛華于本判決生效之日起三十日內(nèi)將金榭巴黎第12幢2單元1002號房及下房壹間（商品房合同約定建筑面積107.54平方米，下房66號房，面積16.3平方米）返還原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
三、被告劉愛華將上述房屋交還原告后，原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對上述房屋重新處置后，該房屋所得的款項(xiàng)用于抵清被告劉愛華應(yīng)支付原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的解除合同違約金10355.73元、2013年11月至2016年2月的銀行墊付款29719.86元及被告劉愛華在銀行的其余貸款本息、滯納金、違約金及解除本合同另行處置該房產(chǎn)所發(fā)生的一切費(fèi)用后，若有剩余的房款應(yīng)返還給被告劉愛華，若不足則被告劉愛華需如數(shù)補(bǔ)交給原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
如果未按判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)802元，由被告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級人民法院。

本院認(rèn)為，原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告劉愛華簽訂的《商品房買賣合同》、被告劉愛華與中國工商銀行股份有限公司秦皇島華運(yùn)支行、秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》，均系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。
被告購房款采用首付加按揭貸款方式向原告交付購房款，原告按約定履行了交房義務(wù)。
在履行《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》過程中，中國工商銀行股份有限公司秦皇島華運(yùn)支行按合同約定履行了支付款項(xiàng)的義務(wù)，被告從2013年11月起未按約定向銀行履行還款義務(wù)，至2016年2月，保證人金豐公司代替原告履行了還款義務(wù)共計(jì)29719.86元。
根據(jù)原、被告簽訂的《合同補(bǔ)充協(xié)議》第一條約定:１、如買受人未按期向貸款銀行償還到期貸款本息，導(dǎo)致出賣人根據(jù)銀行的要求承擔(dān)保證責(zé)任，替買受人向銀行償還已到期本息及違約金的，則買受人應(yīng)在出賣人向其發(fā)出繳費(fèi)通知書三日內(nèi)將出賣人替其向銀行償還的全部款項(xiàng)支付給出賣人，并從出賣人替還之日起至買受人還款之日止，按出賣人代還金額每日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)向出賣人支付違約金。
原告主張被告償還原告墊付款29719.86元的訴訟請求，本院予以支持。
關(guān)于原告主張解除合同并由被告支付違約金10355.73元的訴訟請求，被告已連續(xù)超過三個(gè)月未按期向貸款銀行償還到期貸款本息，根據(jù)原、被告簽訂的《合同補(bǔ)充協(xié)議》第一條第２項(xiàng)約定:如買受人未按期向貸款銀行償還到期貸款本息累計(jì)達(dá)到三個(gè)月時(shí)，則視為買受人構(gòu)成根本違約。
該商品房的《買賣合同》及本補(bǔ)充等同時(shí)解除，且買受人需向出賣人支付相當(dāng)于該商品房總價(jià)百分之三的違約金。
出賣人有權(quán)重新處置該房屋。
買受人已交的購房款和重新處置該房屋所得的款項(xiàng)用于抵清買受人的銀行貸款本息、滯納金、違約金及解除本合同另行處置該房產(chǎn)所發(fā)生的一切費(fèi)用。
若有剩余的房款返還買受人，若不足則買受人需如數(shù)補(bǔ)交給出賣人。
被告從2013年11月起未按約定向銀行履行還款義務(wù)，故本院對原告主張的解除《商品房買賣合同》并支付違約金的訴訟請求予以支持。
即被告劉愛華應(yīng)將金榭巴黎第12幢2單元1002號房及下房壹間（商品房合同約定建筑面積107.54平方米，下房66號房，面積16.3平方米）返還給原告金豐公司。
被告劉愛華將上述房屋交還原告后，原告金豐公司對上述房屋重新處置后，該房屋所得的款項(xiàng)用于抵清被告劉愛華應(yīng)支付原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的解除合同違約金10355.73元、2013年11月至2016年2月的銀行墊付款29719.86元及被告劉愛華的其余貸款本息、滯納金、違約金及解除本合同另行處置該房產(chǎn)所發(fā)生的一切費(fèi)用后，若有剩余的房款應(yīng)返還給被告劉愛華，若不足則被告劉愛華需如數(shù)補(bǔ)交給原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
被告劉愛華經(jīng)公告?zhèn)鲉疚吹酵?，視為放棄抗辯權(quán)利。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?、《中華人民共和國合同法》第九十三條 ?、第九十七條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告劉愛華簽訂的《商品房買賣合同》。
二、被告劉愛華于本判決生效之日起三十日內(nèi)將金榭巴黎第12幢2單元1002號房及下房壹間（商品房合同約定建筑面積107.54平方米，下房66號房，面積16.3平方米）返還原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
三、被告劉愛華將上述房屋交還原告后，原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對上述房屋重新處置后，該房屋所得的款項(xiàng)用于抵清被告劉愛華應(yīng)支付原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的解除合同違約金10355.73元、2013年11月至2016年2月的銀行墊付款29719.86元及被告劉愛華在銀行的其余貸款本息、滯納金、違約金及解除本合同另行處置該房產(chǎn)所發(fā)生的一切費(fèi)用后，若有剩余的房款應(yīng)返還給被告劉愛華，若不足則被告劉愛華需如數(shù)補(bǔ)交給原告秦皇島市金豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
如果未按判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)802元，由被告負(fù)擔(dān)。

審判長：蔣紅梅

書記員：田順玲