原告秦皇島市第三建筑工程公司，住所地河北省秦皇島市海港區(qū)河北大街402號。
法定代表人宋繼良，該公司經理。
委托代理人邸志鵬，河北君德風律師事務所律師。
委托代理人張巍，河北君德風律師事務所律師。
被告周某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省秦皇島市山海關區(qū)。
委托代理人周德讓，河北周德讓律師事務所律師。
被告秦皇島市九正房地產開發(fā)有限責任公司，住所地河北省秦皇島市海港區(qū)和平大街144-2號。
法定代表人徐文生，該公司經理。
委托代理人李井軍，該公司員工。
委托代理人袁亮，河北凱悅律師事務所律師。

原告秦皇島市第三建筑工程公司（下稱三建公司）訴被告周某某、秦皇島市九正房地產開發(fā)有限公司（下稱九正房地產）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。原告三建公司的委托代理人邸志鵬、張巍，被告周某某的委托代理人周德讓，被告九正公司的委托代理人李井軍、袁亮均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
本院經審理查明，本院受理的三建公司訴九正房地產建設工程施工合同糾紛一案，在訴訟中三建公司向本院申請保全九正房地產的財產，并提供了相應擔保。2012年11月8日，本院作出（2012）秦民初字第148號民事裁定書，裁定凍結九正房地產的銀行存款1250萬元，如銀行存款不足，則查封或扣押相應價值的財產。2012年11月21日本院向秦皇島市房產局送達查封裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書，預查封九正房地產名下的山海國際7號樓一單元101室、102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室；二單元101室、102室、201室、301室、401室、402室、501室、502室；8號樓一單元101室、102室、201室、202室、501室、502室；二單元101室、102室、201室、202室、302室、401室、402室、501室、502室；三單元101室、102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室等43套房屋。2012年11月30日，本院向九正公司送達該裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書復印件。2013年7月4日，本院作出（2012）秦民初字第148號民事判決書，判決九正房地產給付三建公司工程款889萬元，違約損失779822元等。
判決生效后，九正房地產逾期未履行法律文書確定的給付義務。三建公司依法向本院申請強制執(zhí)行，本院立案執(zhí)行，在執(zhí)行過程中，周某某對本院預查封的山海國際8-2-201號房屋的執(zhí)行提出異議，周某某認為，2012年8月11日，周某某與九正公司簽訂秦皇島市商品房買賣合同；2012年7月4日交付公共維修基金11814元、配套費8000元；2012年7月24日交付購房款590691元；2014年9月11日雙方簽訂山海國際交房協(xié)議，并實際占有山海國際8-2-201號房屋且無過錯。綜上，秦皇島市中級人民法院對周某某的房屋采取強制執(zhí)行措施明顯不當，據此，為維護周某某的合法權益，請求秦皇島市中級人民法院依法中止對山海國際8-2-201號房屋采取強制執(zhí)行，并據此向本院提交了執(zhí)行的異議申請。本院經審查認為，本院正在執(zhí)行的市三建訴九正公司建設工程施工合同糾紛一案，在本院查封九正公司開發(fā)的山海國際8-2-201號房屋后，九正公司將其出售給周某某，周某某支付全部房屋價款，周某某對此沒有過錯，參照《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的有關規(guī)定。周某某請求中止對山海國際8-2-201號房屋采取強制執(zhí)行措施的理由，本院予以支持。根據《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的規(guī)定,周某某請求本院解除對山海國際8-2-201號房屋查封的理由成立，本院予以支持。于2015年2月13日作出（2015）秦法執(zhí)異字第14號裁定書，裁定中止對秦皇島市九正房地產開發(fā)有限責任公司開發(fā)的山海國際8-2-201號房屋的執(zhí)行。
三建公司不服該裁定，于2015年6月10日向秦皇島市中級人民法院提起申請人執(zhí)行異議之訴，要求許可對九正房地產開發(fā)的山海國際8-2-201號房屋的執(zhí)行。
另查明，2011年12月27日，九正房地產與焦英民、焦健、楊麗麗、王雪簽訂《以房抵借款協(xié)議》，協(xié)議約定：九正房地產以45套房屋抵頂焦英民、焦健、楊麗麗、王雪四人借款28168000元，上述四人與購房人簽訂《商品房轉讓協(xié)議》后與九正房地產變更《商品房買賣合同》，并在九正房地產通知的地點和期限內，按期辦理《商品房買賣合同》簽約或貸款等相應手續(xù)。該45套房屋中有部分房屋為三建公司申請本院查封房屋。2012年8月11日，周某某與九正公司簽訂秦皇島市商品房買賣合同；2012年7月4日交付公共維修基金11814元、配套費8000元；2012年7月24日交付購房款590691元；2014年9月11日雙方簽訂山海國際交房協(xié)議。
上述事實有秦皇島市中級人民法院作出的執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書、送達回證、周某某與九正房地產簽訂的《商品房買賣合同》、交房協(xié)議、前期物業(yè)服務協(xié)議、九正房地產出具的收取房款收據、配套費收據、收取物業(yè)費收據、公共維修基金收據、銀行轉賬憑證、以房抵債協(xié)議、庭審筆錄等證據在卷佐證。

本院認為，周某某與九正房地產簽訂的《商品房買賣合同》，雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同。由于九正房地產拖欠三建公司工程款，本院依據三建公司申請，查封了登記在九正房地產名下周某某購買的房屋，雖然周某某與九正房地產簽訂的《商品房買賣合同》系在本院查封后簽訂，但周某某系從焦健處購買的抵賬房屋，焦健與九正房地產的《以房抵借款協(xié)議》簽訂于本院對本案爭議房屋查封前，現(xiàn)有證據并不能證明周某某與焦健、九正房地產存在惡意串通損害三建公司合法權益的事實，周某某的合法權益應依法予以保護，依照《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第二條的規(guī)定，消費者交付全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的優(yōu)先受償權不得對抗買受人?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條，金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十七條規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶的財產賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但并未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。本案中周某某已實際支付了全部購房款，周某某作為買受人其享有的權利可以對抗三建公司主張的工程價款優(yōu)先受償權，三建公司請求本院對周某某購買的房屋許可執(zhí)行，沒有事實和法律依據，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十七條、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第（三）項、《最高人民法院關于適用

的解釋》第三百零八條、第三百一十條、第三百一十三條第一款第（二）項、《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第二條之規(guī)定，判決如下：

駁回秦皇島市第三建筑工程公司的訴訟請求。
案件受理費400元，由秦皇島市第三建筑工程公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省高級人民法院。

審判長　楊彥軍審判員權金伶代審判員張學文

書記員：劉 東 海