秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
劉長存
樊霞（河北海立律師事務(wù)所）
李某某
李成祥
曾昭貴

上訴人（原審原告）秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
住所地:秦皇島市海港區(qū)河北大街西段92號(hào)。
法定代表人徐立，該公司董事長。
委托代理人劉長存，該公司法務(wù)經(jīng)理。
委托代理人樊霞，河北海立律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）李某某，秦皇島天賀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理。
委托代理人李成祥。
委托代理人曾昭貴，秦皇島天賀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職工。
上訴人秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱海洋置業(yè)）為與被上訴人李某某租賃合同糾紛一案，不服秦皇島市中級(jí)人民法院（2013）秦民初字第101號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。
上訴人海洋置業(yè)委托代理人劉長存、樊霞，被上訴人李某某委托代理人李成祥、曾昭貴到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明:2009年9月18日，原告海洋置業(yè)與被告李某某簽訂《房屋租賃合同》，該合同約定由海洋置業(yè)租賃李某某所有的位于秦皇島市開發(fā)區(qū)泰山路209號(hào)房屋，租賃范圍為房屋面積共6000平方米及院落場地，租賃期間為2009年9月18日起至2011年9月17日止，租賃用途為供海洋置業(yè)方用做學(xué)校使用，租金為每年人民幣100萬元。
合同簽訂后，海洋置業(yè)如約繳納租金，李某某交付了房屋和場地。
2009年10月20日，海洋置業(yè)與李某某簽訂《協(xié)議書》一份，約定由海洋置業(yè)自2009年10月21日至2010年10月20日租用李某某場地200平方米，年租金60000元。
上述協(xié)議到期后，因海洋置業(yè)新的學(xué)校未投入使用，海洋置業(yè)繼續(xù)租賃使用該房屋及場地。
2011年9月20日、2011年10月26日海洋置業(yè)通過海港區(qū)西部四村拆遷改造指揮部向李某某支付100萬元和400萬元，計(jì)500萬元。
2011年10月26日李某某出具收據(jù)一份，注明“交來白塔嶺小學(xué)房租人民幣伍佰萬元”。
2012年9月3日，李某某向海洋置業(yè)發(fā)出解除房屋租賃合同關(guān)系的通知:《房屋租賃合同》到期后，貴公司繼續(xù)使用，雖然貴公司交給我一年的租金，但雙方未再簽定書面的合同及約定租賃期限，通知貴公司解除雙方的不定期租賃合同關(guān)系，請貴公司于2012年9月17日交還租賃物。
2012年9月10日，海洋置業(yè)向海港區(qū)西部四村拆遷改造指揮部發(fā)出《關(guān)于白塔嶺小學(xué)租賃糾紛事宜的函》，表明:“我公司同意解除雙方的租賃關(guān)系，但對方應(yīng)給予搬家期限，希望指揮部協(xié)調(diào)對方，從保障教學(xué)角度出發(fā)，待學(xué)校在11月底搬遷后再行解除。
并將通過法律手段對租金部分多付的要求對方予以返還，請求指揮部予以高度重視并協(xié)調(diào)此事。
2012年9月14日，海港區(qū)西部四村拆遷改造指揮部回復(fù)海洋置業(yè)復(fù)函，復(fù)函主要內(nèi)容:鑒于白塔嶺小學(xué)拆遷和過渡由海洋置業(yè)負(fù)責(zé)，房屋租賃協(xié)議也是海洋置業(yè)簽訂，與出租人的糾紛應(yīng)由海洋置業(yè)負(fù)責(zé)并解決。
要求海洋置業(yè)抓緊解決此糾紛，確保白塔嶺小學(xué)正常教學(xué)不受到任何影響。
2012年9月14日，海洋置業(yè)再次向海港區(qū)西部四村拆遷改造指揮部發(fā)出《關(guān)于白塔嶺小學(xué)房屋租賃有關(guān)事宜的緊急復(fù)函》，表示堅(jiān)決不接受以白塔嶺小學(xué)教學(xué)秩序?yàn)橐獟抖鴱?qiáng)加的無理要求，并懇請指揮部進(jìn)一步協(xié)調(diào)。
2012年9月17日，海洋置業(yè)曾向秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院起訴，因原兩年期租賃合同到期后，雙方未簽訂書面租賃合同，訴請要求解除與李某某雙方簽訂的不定期租賃合同，出租方給予海洋置業(yè)至少3個(gè)月的搬遷期限，判令李某某返還多收的租金388萬元（暫截止到2012年9月17日），并判令因李某某在合同履行期間無故停水給海洋置業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失11600元。
2012年9月20日，秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院向海洋置業(yè)出具復(fù)函，復(fù)函希望海洋置業(yè)與出租人的糾紛，不應(yīng)影響白塔嶺小學(xué)的教學(xué)秩序，希望公司與出租人加強(qiáng)溝通，彌合分歧，避免矛盾激化。
2012年10月19日，白塔嶺小學(xué)向四村指揮部、海洋置業(yè)出具報(bào)告，報(bào)告主要內(nèi)容:……自9月3日起已三次接到北新建材（李某某的公司）的如不如期交付房租將封鎖校門的通知，9月29日晚北新建材將大門封鎖，并告知10月8日未收到房租，學(xué)校必須搬出。
10月8日經(jīng)派出所協(xié)調(diào)將門鎖打開。
10月19日北新建材說由于海洋置業(yè)未付房租，10月19日晚還要將校門封鎖。
2012年10月30日，李某某作為甲方與海洋置業(yè)作為乙方、秦皇島市海港區(qū)西部四村拆遷改造指揮部作為第三方簽訂《房屋續(xù)租合同》，約定:一、……兩年租賃期限的《房屋租賃合同》到期后，2011年9月18日，甲乙雙方同意對已到期的兩年期《房屋租賃合同》再續(xù)租一年，租期自2011年9月18日起至2012年9月17日止，雙方同意對第三年續(xù)租租金進(jìn)行調(diào)整。
到2012年9月17日，三年期限租賃期已滿，三年租金已結(jié)清，水、電費(fèi)尚未付清；200平米場地一年期租金6萬元，乙方已付清，但自2010年10月21日起至今仍在租賃使用，且尚未付租金。
二、雙方協(xié)商一致，對租賃期已滿的三年期限《房屋租賃合同》自2012年9月18日起再續(xù)租5個(gè)月，即租期自2012年9月18日起至2013年2月17日止，5個(gè)月房租租金共為200萬元。
對于乙方原租賃的200平米左右的院后場地自2010年10月21日起至今未付租金，甲方不再收取，且由乙方一直免費(fèi)使用到2013年2月17日……。
2012年11月1日，海洋置業(yè)向秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院提出撤訴申請，稱因雙方當(dāng)事人達(dá)成和解，向法院申請撤訴。
2012年11月1日秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院出具（2012）秦開民初字第974號(hào)民事裁定書，裁定準(zhǔn)許秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司撤回起訴。
2012年11月2日，海洋置業(yè)通過西部四村拆遷改造指揮部轉(zhuǎn)付5個(gè)月的租金200萬元，李某某出具收據(jù)，注明:“交來泰山路209號(hào)5個(gè)月（2012年9月18日起至2013年2月17日止）租金。
”
本院認(rèn)為，關(guān)于續(xù)租合同約定的租金條款是否應(yīng)予撤銷問題。
從租賃合同的實(shí)際履行情況看，雙方在前兩年均按年租金100萬元履行，第三年繼續(xù)租賃時(shí)雖雙方未簽訂正式的租賃合同，但海洋置業(yè)向李某某交納了500萬元租金，單從租金數(shù)額上看，租金增長幅度較大。
為此，雙方在租賃合同繼續(xù)履行以及租金問題上發(fā)生爭議，曾發(fā)生過李某某給租賃使用的學(xué)校停水、封鎖校門，海洋置業(yè)起訴等情況。
在上述背景下，西部四村指揮部作為第三方參與了2012年10月30日續(xù)租合同的簽訂，續(xù)租合同中約定了“三年租金已結(jié)清，2012年9月18日起至2013年2月17日止5個(gè)月租金200萬元”等內(nèi)容，三方均在續(xù)租合同上簽字蓋章，海洋置業(yè)和李某某在合同簽訂時(shí)均有足夠的認(rèn)知能力，充分表達(dá)了其真實(shí)意思。
續(xù)租合同簽訂后第二天，海洋置業(yè)即以與李某某達(dá)成和解協(xié)議為由，就租賃合同糾紛向秦皇島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院申請撤訴。
撤訴后海洋置業(yè)又交納了另5個(gè)月的租金200萬元，該200萬元亦是在以年租金500萬的基礎(chǔ)上計(jì)算得出。
因此，海洋置業(yè)的上述一系列行為均表明對第三年租金500萬元的認(rèn)可，續(xù)租合同已實(shí)際履行。
海洋置業(yè)以訂立續(xù)租合同時(shí)存在脅迫、乘人之危和租金條款顯失公平為由主張撤銷依據(jù)不足，不予支持。
關(guān)于停水損失問題。
在租賃合同履行中，李某某以海洋置業(yè)未交清水電費(fèi)為由實(shí)施了學(xué)校停水行為，應(yīng)屬不當(dāng)。
海洋置業(yè)為保證學(xué)校正常用水，應(yīng)有實(shí)際費(fèi)用支出，故對海洋置業(yè)主張的停水損失11600元予以支持。
關(guān)于本案是否適用法律錯(cuò)誤問題。
因雙方系租賃合同關(guān)系，原審依據(jù)案件事實(shí)，適用《民法通則》和《合同法》的相關(guān)原則性條款并無不當(dāng)，但還應(yīng)適用《合同法》第五十四條等實(shí)體性規(guī)范的規(guī)定。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，法律適用上存在瑕疵，部分實(shí)體處理欠妥，其他部分處理并無不當(dāng)。
上訴人的上訴請求部分成立，應(yīng)予支持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷秦皇島市中級(jí)人民法院（2013）秦民初字第101號(hào)民事判決；
二、李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司停水損失11600元。
三、駁回秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。
一審訴訟費(fèi)49500元，秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)49393元，李某某負(fù)擔(dān)107元；二審案件受理費(fèi)49500元，秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)49393元，李某某負(fù)擔(dān)107元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，關(guān)于續(xù)租合同約定的租金條款是否應(yīng)予撤銷問題。
從租賃合同的實(shí)際履行情況看，雙方在前兩年均按年租金100萬元履行，第三年繼續(xù)租賃時(shí)雖雙方未簽訂正式的租賃合同，但海洋置業(yè)向李某某交納了500萬元租金，單從租金數(shù)額上看，租金增長幅度較大。
為此，雙方在租賃合同繼續(xù)履行以及租金問題上發(fā)生爭議，曾發(fā)生過李某某給租賃使用的學(xué)校停水、封鎖校門，海洋置業(yè)起訴等情況。
在上述背景下，西部四村指揮部作為第三方參與了2012年10月30日續(xù)租合同的簽訂，續(xù)租合同中約定了“三年租金已結(jié)清，2012年9月18日起至2013年2月17日止5個(gè)月租金200萬元”等內(nèi)容，三方均在續(xù)租合同上簽字蓋章，海洋置業(yè)和李某某在合同簽訂時(shí)均有足夠的認(rèn)知能力，充分表達(dá)了其真實(shí)意思。
續(xù)租合同簽訂后第二天，海洋置業(yè)即以與李某某達(dá)成和解協(xié)議為由，就租賃合同糾紛向秦皇島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院申請撤訴。
撤訴后海洋置業(yè)又交納了另5個(gè)月的租金200萬元，該200萬元亦是在以年租金500萬的基礎(chǔ)上計(jì)算得出。
因此，海洋置業(yè)的上述一系列行為均表明對第三年租金500萬元的認(rèn)可，續(xù)租合同已實(shí)際履行。
海洋置業(yè)以訂立續(xù)租合同時(shí)存在脅迫、乘人之危和租金條款顯失公平為由主張撤銷依據(jù)不足，不予支持。
關(guān)于停水損失問題。
在租賃合同履行中，李某某以海洋置業(yè)未交清水電費(fèi)為由實(shí)施了學(xué)校停水行為，應(yīng)屬不當(dāng)。
海洋置業(yè)為保證學(xué)校正常用水，應(yīng)有實(shí)際費(fèi)用支出，故對海洋置業(yè)主張的停水損失11600元予以支持。
關(guān)于本案是否適用法律錯(cuò)誤問題。
因雙方系租賃合同關(guān)系，原審依據(jù)案件事實(shí)，適用《民法通則》和《合同法》的相關(guān)原則性條款并無不當(dāng)，但還應(yīng)適用《合同法》第五十四條等實(shí)體性規(guī)范的規(guī)定。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，法律適用上存在瑕疵，部分實(shí)體處理欠妥，其他部分處理并無不當(dāng)。
上訴人的上訴請求部分成立，應(yīng)予支持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷秦皇島市中級(jí)人民法院（2013）秦民初字第101號(hào)民事判決；
二、李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司停水損失11600元。
三、駁回秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。
一審訴訟費(fèi)49500元，秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)49393元，李某某負(fù)擔(dān)107元；二審案件受理費(fèi)49500元，秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)49393元，李某某負(fù)擔(dān)107元。

審判長：王巍
審判員：吳曉慧
審判員：申毅

書記員：李冠霞