上訴人（原審被告）秦皇島市晟基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地為河北省秦皇島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。
法定代表人陳震，該公司董事長。
委托代理人李博，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，上訴人秦皇島市晟基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職工，現(xiàn)住河北省秦皇島市海港區(qū)。
被上訴人（原審原告）錢衛(wèi)某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住江蘇省姜堰市。
委托代理人梁俊，河北德圣律師事務(wù)所律師。

上訴人秦皇島市晟基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因商品房銷售合同糾紛一案，不服河北省秦皇島市海港區(qū)人民法院（2011）海民初字第1764號民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理查明，2006年6月16日，原告錢衛(wèi)某與被告簽訂《商品房買賣合同》一份，合同編號：028，內(nèi)容：“出賣人：秦皇島市晟基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、買受人：錢衛(wèi)某。第一條項目建設(shè)依據(jù)出賣人以出讓方式取得迎賓路與港城大街交叉口西北角、編號為1-6-181的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號】為秦籍國用（2004）第019號該地塊土地面積為22701.22平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公、高層公寓、土地使用年限自2002年11月1日至2072年11月10日綜合用地使用年限為50年。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】香格里新中心。建設(shè)規(guī)劃許可證號為2004（040-1），施工許可證號為130301S04102-01-04-01。第二條商品房銷售依據(jù)買受人購買的商品房為【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機關(guān)為秦皇島市房產(chǎn)管理局，商品房預(yù)售許可證號為（秦房）預(yù)售字（2005）第005號。第三條買受人所購買商品房的基本情況買受人購買的商品房為本合同第一條規(guī)定的項目中的：該商品房的用途為辦公，屬框剪結(jié)構(gòu)，……該商品房合同約定建筑面積共167.94平方米……第四條計價方式與價款出賣人與買受人約定按下述第1、4兩種方式計算該商品房價款。1、按建筑面積計算，該商品房單價為（人民幣）每平方米￥4200元，總價為（人民幣）柒拾萬伍仟叁百肆拾捌元整……4、于交付前代收代繳按規(guī)定應(yīng)由買受人交納的有線電視費、電表費、共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修基金等相關(guān)費用?！谖鍡l面積確認(rèn)及面積差異處理根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】為依據(jù)進行面積確認(rèn)及面積差異處理。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積發(fā)生差異。雙方同意按第2種方式進行處理：……2、雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實（按合同約定售價）計算房價款；（2）、面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房款退還給買受人，并按銀行同期、活期存款利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人?！诹鶙l付款方式及期限買受人按下列第1種方式按期限付款：1、一次性付款買受人于2006年6月16日一次性付清房款計人民幣柒拾萬伍仟叁佰肆拾捌元整（￥705348.00）屬工程款抵款。……第八條交付期限出賣人應(yīng)當(dāng)在2006年10月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將商品房經(jīng)驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用（出賣人將房屋鑰匙交給買受人視為交付）。……第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第1、2項處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日30日內(nèi)將買受人已付房價款退還買受人，并按已付房價款1%賠償買受人損失。2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金?！薄?006年6月30日，被告向原告出具加蓋被告財務(wù)專用章收據(jù)一張，寫明：“今收到錢衛(wèi)某交來江蘇正太工程款抵購房款人民幣（大寫）柒拾萬伍仟叁佰肆拾捌元整￥705348.00。”原、被告雙方均認(rèn)可，原告居住使用的房屋為香格里。另查，2008年7月25日，被告取得香格里4棟房屋產(chǎn)權(quán)證書。2010年1月8日，被告為原告出具加蓋由被告財務(wù)專用章的河北省秦皇島市銷售不動產(chǎn)發(fā)票一張，寫明：“香格里金額705348元?！?010年10月28日，被告單方向原告出具加蓋被告合同專用章的《補充協(xié)議》一份，內(nèi)容：“一、變更《商品房買賣合同》第三部分內(nèi)容：根據(jù)合同第十七條3、4款合同附件二的約定，該商品房命名由市地名辦確認(rèn)，最終產(chǎn)權(quán)面積由市房產(chǎn)測繪大隊測量為準(zhǔn)。1、合同第三條中關(guān)于房號的內(nèi)容由原：2、關(guān)于商品房約定建筑面積的內(nèi)容由原：該商品房合同約定建筑面積167.94平方米。變更為該商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積經(jīng)市房產(chǎn)測繪大隊測繪確認(rèn)為162.29平方米。合同第三條其他內(nèi)容不變。二、變更《商品房買賣合同》第四條部分內(nèi)容。合同第四條1款由原：按建筑面積計算，該商品房單價為（人民幣）每平方米￥4200元，總價為（人民幣）柒拾萬伍仟叁佰肆拾捌元整。變更為：按建筑面積計算，該商品房單價為（人民幣）每平方米￥4346.22元，總價為（人民幣）柒拾萬伍仟叁佰肆拾捌元整……”。原告因不同意被告單方提高房屋單價沒有在該補充協(xié)議上簽字，訴爭房屋由原告居住使用，現(xiàn)原告來院起訴，要求判令：1、被告賠償原告不能按期取得香格里房屋房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金7053.48元；2、被告返還及賠償香格里房屋面積差補26298.72元；3、被告開具房屋銷售正式發(fā)票；4、被告承擔(dān)訴訟費用。
原審法院認(rèn)為，被告與正太集團有限公司簽訂以房抵頂工程款的協(xié)議后，與原告簽訂了《商品房買賣合同》，并在被告為原告開具的銷售不動產(chǎn)發(fā)票之日，正太集團有限公司為被告出具了付款方式為轉(zhuǎn)賬的收款收據(jù)，三方的行為完成了抵債的過程。被告認(rèn)為協(xié)議約定抵房是按套抵債的觀點，因原、被告簽訂的《商品房買賣合同》中對房屋的單價已做約定，故對被告該項抗辯不予采信。因此，應(yīng)認(rèn)定原、被告之間存在商品房買賣合同關(guān)系，雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定履行義務(wù)。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)于交房后180日內(nèi)，將辦理產(chǎn)權(quán)登記需要的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，被告雖于2008年7月25日取得房屋所有權(quán)證書，被告仍超出合同約定的期限，已構(gòu)成違約。因房屋面積出現(xiàn)差異，辦理產(chǎn)權(quán)證書需簽訂補充協(xié)議，更換發(fā)票，被告單方提高房屋單價，原告對此提出異議，導(dǎo)致雙方在2010年10月28日沒有達成補充協(xié)議，且原告未能更換發(fā)票，亦無法辦理產(chǎn)權(quán)證書，故原告的起訴并沒有超過法定的訴訟時效。被告違約導(dǎo)致原告未能按合同約定的期限取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)按照合同約定向原告支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書違約金7053.48元。由于被告交付的房屋實際面積小于合同約定面積，雙方?jīng)]有達成補充協(xié)議，故被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定向原告支付房屋面積補差款26295.37元。雖然被告于2010年1月8日已給原告出具了購房發(fā)票，由于房屋面積的變化，雙方對房屋單價有約定，被告開具的發(fā)票不符合合同約定，故被告應(yīng)當(dāng)開具符合2006年6月16日雙方簽訂的《商品房買賣合同》中約定房屋單價的河北省秦皇島市銷售不動產(chǎn)發(fā)票。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：一、被告秦皇島市晟基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告錢衛(wèi)某支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書違約金7053.48元；二、被告秦皇島市晟基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告錢衛(wèi)某返還及賠償香格里房屋面積補差款26295.37元；三、被告秦皇島市晟基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為原告錢衛(wèi)某開具符合2006年6月16日雙方簽訂的《商品房買賣合同》中約定房屋單價的河北省秦皇島市銷售不動產(chǎn)發(fā)票。（上述三項于本判決生效之日起十日內(nèi)同時履行）如果未按判決指定的期間履行給付上述金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費633元，由被告秦皇島市晟基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，于本判決生效之日起7日內(nèi)繳納。
經(jīng)本院審理查明，2006年6月30日江蘇正太集團有限公司為上訴人出具了包括工程款抵購房款某-6-601（現(xiàn)更名為秦皇島市香格里）的705348.00元的轉(zhuǎn)賬收據(jù)一張。2010年6月11日上訴人與江蘇正太集團有限公司簽訂了包括用本案爭議房屋—秦皇島市香格里在內(nèi)的抵頂工程款的協(xié)議一份。
本院經(jīng)審理查明的其他事實與原審判決查明的事實一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，江蘇正太集團有限公司為上訴人出具的付款方式為轉(zhuǎn)賬的收款收據(jù)、與上訴人簽訂的以房抵頂工程款的協(xié)議以及上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》、上訴人為被上訴人出具的收款收據(jù)等證據(jù)，充分說明了三方存在以房抵頂工程款的事實。因是抵債行為，上訴人主張未收到被上訴人的房款。沒有事實和法律依據(jù)。上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，亦不違反法律規(guī)定，應(yīng)合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按該合同的約定履行義務(wù)。因上訴人、被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》中對房屋的單價已做約定，故對上訴人認(rèn)為協(xié)議約定抵房是按套抵債的觀點，本院不予采信。根據(jù)該合同約定，上訴人應(yīng)于交房后180日內(nèi)，將辦理產(chǎn)權(quán)登記需要的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，上訴人雖于2008年7月25日取得房屋所有權(quán)證書，但仍超出合同約定的期限，已構(gòu)成違約，應(yīng)按照合同約定向被上訴人支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書違約金7053.48元。由于上訴人交付的房屋實際面積小于合同約定面積，雙方?jīng)]有達成補充協(xié)議，故上訴人應(yīng)當(dāng)按照合同約定向被上訴人支付房屋面積補差款26295.37元，本院予以認(rèn)定。雖然上訴人于2010年1月8日已給被上訴人出具了購房發(fā)票，由于房屋面積的變化，雙方對房屋單價有約定，上訴人開具的發(fā)票不符合合同約定，故原審判決上訴人應(yīng)當(dāng)為被上訴人開具符合2006年6月16日雙方簽訂的《商品房買賣合同》中約定的房屋單價的河北省秦皇島市銷售不動產(chǎn)發(fā)票，并無不妥。上訴人認(rèn)為被上訴人與江蘇正太集團有限公司之間的關(guān)系并未查清，并主張追加江蘇正太集團有限公司為第三人與本案中上訴人與被上訴人存在的房屋買賣合同關(guān)系沒有必然聯(lián)系，其主張本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實基本清楚，適用法律正確，上訴人秦皇島市晟基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴理據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費633元，由上訴人秦皇島市晟基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審 判 長　劉秋麗 審 判 員　劉雙全 代審判員　劉信奇

書記員：劉東海