原告秦皇島市星光物業(yè)服務(wù)有限公司大廠(chǎng)分公司。住所地河北省廊坊市大廠(chǎng)回族自治縣華安路東側(cè)、北寧街北側(cè)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：xxxx。法定代表人陳化身，總經(jīng)理。委托訴訟代理人景海旭，河北釋梵律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào)：11310201011693186。委托訴訟代理人劉欣然，河北釋梵律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。被告郭某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住河北省三河市。

秦皇島市星光物業(yè)服務(wù)有限公司大廠(chǎng)分公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、依法判令被告繳納物業(yè)服務(wù)等各項(xiàng)費(fèi)用6318元及逾期付款違約金（按照未支付金額日千分之三標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至實(shí)際給付之日止）；2、判令被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：被告于2013年1月2日與秦皇島星光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)了位于大廠(chǎng)回族自治縣（星光城）第A4幢2單元13層1304號(hào)房屋，并于2014年7月11日與原告辦理了上述房屋的交接手續(xù)。被告在領(lǐng)受房屋后也就享受到了原告對(duì)星光城的物業(yè)管理服務(wù)，而被告自2015年以來(lái)，一直拖欠物業(yè)費(fèi)，經(jīng)原告多次催要未果，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，訴至法院，請(qǐng)求支持原告的訴訟請(qǐng)求。被告郭某某辯稱(chēng)：一、其房屋至今本人未入住使用，沒(méi)有享受到物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)按空置房交納物業(yè)費(fèi)；因一直沒(méi)有入住，不應(yīng)該繳納垃圾清運(yùn)費(fèi)。二、物業(yè)違反合同，供暖換熱運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、供水二次加壓費(fèi)屬于二次收費(fèi)，雙方簽訂合同約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)1.3元/平，收房時(shí)按1.7元/平收取，二次收取費(fèi)用包括在物業(yè)費(fèi)里，不應(yīng)收取，要求物業(yè)退回該費(fèi)用共計(jì)543元或抵扣物業(yè)費(fèi)。收房時(shí)物業(yè)收取取暖費(fèi)2511元，但房子未裝修入住，未供暖，要求物業(yè)提供交費(fèi)證明，不能提供全額交費(fèi)證明，要求物業(yè)退回80%的費(fèi)用2009元或抵扣物業(yè)費(fèi)。原告是三級(jí)資質(zhì)，物業(yè)費(fèi)1.3元/平收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，當(dāng)初承諾有人工湖，收房時(shí)沒(méi)有，物業(yè)費(fèi)該下降。三、物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理義務(wù)，是物業(yè)公司失職所致，違約在先。四、合同約定滯納金比例過(guò)高，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是由于物業(yè)公司違約造成，業(yè)主行駛正當(dāng)?shù)目罐q權(quán)，業(yè)主不承擔(dān)違約責(zé)任。綜上，請(qǐng)求降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，取消違約金的無(wú)理要求。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：被告郭某某于2013年1月2日購(gòu)買(mǎi)了大廠(chǎng)回族自治縣挪威的森林二期（星光城）第A4幢2單元13層1304號(hào)房屋。同日其與秦皇島市星光物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》。該合同第四章第二十三條約定：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不包括房屋專(zhuān)有部分所有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新、改造、有線(xiàn)電視費(fèi)用及公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用。第二十四條約定：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（按建筑面積計(jì)算）普通住宅1.3元/平方米/月。第二十五條約定：公共使用的專(zhuān)項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能源損耗，應(yīng)獨(dú)立計(jì)量核算，按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主分?jǐn)偝袚?dān)。第三十條約定：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按包干制的模式進(jìn)行管理。被告于2014年7月11日辦理收房手續(xù)，并繳納了2014年7月11日至2015年7月10日的物業(yè)費(fèi)、生活垃圾處理費(fèi)、供暖換熱運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、供水二次加壓運(yùn)行維護(hù)費(fèi)等費(fèi)用。其欠費(fèi)期間為2015年7月11日起至2018年7月10日，累欠原告物業(yè)費(fèi)6318元（含生活垃圾清運(yùn)費(fèi)、電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、供水二次加壓運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、供暖換熱運(yùn)行維護(hù)費(fèi)）。經(jīng)原告催繳，被告至今未繳納。上述事實(shí)，有原告提交的商品房買(mǎi)賣(mài)合同、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)資質(zhì)證書(shū)、律師函、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案書(shū)及備案表、委托收費(fèi)證明及城市生活垃圾處理費(fèi)待征收委托協(xié)議、大廠(chǎng)縣物價(jià)局廠(chǎng)價(jià)字【2016】22號(hào)文件、廊價(jià)【2016】101號(hào)、廊坊市物價(jià)局廊價(jià)經(jīng)費(fèi)【2014】159號(hào)文件、廊坊市住宅區(qū)物業(yè)費(fèi)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、廊坊市區(qū)住宅區(qū)政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及相關(guān)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)；被告提交的前期物業(yè)服務(wù)合同、各項(xiàng)費(fèi)用繳納收據(jù)及原、被告的當(dāng)庭陳述在案佐證，足以認(rèn)定。
原告秦皇島市星光物業(yè)服務(wù)有限公司大廠(chǎng)分公司與被告郭某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告秦皇島市星光物業(yè)服務(wù)有限公司大廠(chǎng)分公司的委托訴訟代理人景海旭、劉欣然，被告郭某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為,民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公平和等價(jià)有償?shù)脑瓌t，物業(yè)單位與業(yè)主之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，按照合同約定及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主的主要義務(wù)，而物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)系物業(yè)管理單位賴(lài)以維持生存和持續(xù)提供服務(wù)的資金來(lái)源，只有在業(yè)主充分繳納物業(yè)費(fèi)的前提下，物業(yè)公司才能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而構(gòu)建和諧的小區(qū)環(huán)境，需要物業(yè)單位和業(yè)主的共同努力。作為物業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按照誠(chéng)實(shí)信用的原則嚴(yán)格履行自己的物業(yè)管理義務(wù)，提高物業(yè)管理水平。同時(shí)，作為接受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助物業(yè)公司進(jìn)行管理并及時(shí)履行應(yīng)盡的義務(wù)，小區(qū)的物業(yè)管理才能進(jìn)行良性循環(huán)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第三條規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等。并非以此為由拒絕繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。本案中原告作為開(kāi)發(fā)商選聘的前期物業(yè)管理單位，為包括被告在內(nèi)的業(yè)主提供了物業(yè)管理服務(wù)的事實(shí)存在，即原告與被告間形成了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，被告應(yīng)依合同約定及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)用。對(duì)于物業(yè)費(fèi)用的繳納標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目，物業(yè)合同中有明確的約定，且被告入住后亦按照合同約定進(jìn)行了首期繳納。故對(duì)原告要求被告繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)的主張，依法予以支持。被告主張根據(jù)雙方合同約定按照1.3元/平方米/月收取物業(yè)費(fèi)，已包括原告收取的其他費(fèi)用，系重復(fù)收費(fèi)的主張，顯屬對(duì)于合同內(nèi)容的曲解；另，被告為支持其物業(yè)服務(wù)不到位的主張所提交的證據(jù)從形式和內(nèi)容上不能滿(mǎn)足其證明目的，不予認(rèn)定。故被告的抗辯主張證據(jù)不足，不予支持。因物業(yè)管理服務(wù)合同屬于雙務(wù)合同，若物業(yè)單位與業(yè)主因物業(yè)管理問(wèn)題存在爭(zhēng)議，致使業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的，應(yīng)認(rèn)定屬于行使合同履行抗辯權(quán)的行為。因此對(duì)原告主張的逾期付款違約金，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第五項(xiàng)、第四十二條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告郭某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告秦皇島市星光物業(yè)服務(wù)有限公司大廠(chǎng)分公司繳納2015年7月11日至2018年7月10日的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)共計(jì)6318元（含生活垃圾清運(yùn)費(fèi)、電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、供水二次加壓運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、供暖換熱運(yùn)行維護(hù)費(fèi)）。二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三之條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)減半收取50元，由被告郭某某負(fù)擔(dān)，于本判決生效之日起七日內(nèi)繳納。如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。本判決書(shū)生效后，當(dāng)事人在法律文書(shū)確定的時(shí)限內(nèi)不履行義務(wù)的，對(duì)方當(dāng)事人可向本院申請(qǐng)執(zhí)行。提出申請(qǐng)執(zhí)行的期限為本判決書(shū)確定的履行期間最后一日起兩年內(nèi)。逾期將喪失申請(qǐng)執(zhí)行權(quán)。

審判員　顧　崴

書(shū)記員：李丹陽(yáng)