秦皇島市宜安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
高翔（河北權(quán)智律師事務(wù)所）
張某某

再審申請(qǐng)人（一審被告、二審上訴人）:秦皇島市宜安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地秦皇島市海港區(qū)和平大街165-1號(hào)。
法定代表人:陳永金，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:高翔，河北權(quán)智律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)。
秦皇島市宜安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)宜安地產(chǎn)）與張某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，秦皇島市海港區(qū)人民法院于2015年4月21日作出（2013）海民初字第3349號(hào)民事判決。
宜安地產(chǎn)不服，向本院提出上訴。
本院于2015年9月14日作出（2015）秦民終字第1206號(hào)民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。
宜安地產(chǎn)不服，向河北省高級(jí)人民法院提出再審申請(qǐng)。
河北省高級(jí)人民法院于2016年8月15日作出（2016）冀民申2000號(hào)民事裁定，指令本院再審本案。
本院依法另行組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，宜安地產(chǎn)委托訴訟代理人高翔，張某某到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
宜安地產(chǎn)申請(qǐng)?jiān)賹彿Q(chēng)，（一）原審判決適用法律錯(cuò)誤。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?規(guī)定明確出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任的前提是“由于出賣(mài)人原因”，而本案中申請(qǐng)人不能取得房屋權(quán)屬證書(shū)系相關(guān)政府部門(mén)的規(guī)劃變更、土地地塊調(diào)整以及公安消防部門(mén)的過(guò)失及不作為等原因造成的。
（二）逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)對(duì)于業(yè)主基本沒(méi)有損失，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?的規(guī)定計(jì)算的違約金過(guò)分高于造成的損失，基本已經(jīng)超過(guò)了業(yè)主全部購(gòu)房款的30%。
原審法院沒(méi)有完全查清案件事實(shí)，違背立法本意，判令申請(qǐng)人承擔(dān)巨額違約金，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是極不公平的。
綜上，請(qǐng)求依法再審。
張某某辯稱(chēng)，到今天沒(méi)有辦理房本的原因是宜安地產(chǎn)沒(méi)有繳納維修基金，宜安地產(chǎn)主張其賠償數(shù)額過(guò)高，責(zé)任在宜安地產(chǎn)，是宜安地產(chǎn)一直在拖；今年1月13日可以辦理房本的情況下，宜安地產(chǎn)拒絕辦理，宜安地產(chǎn)提出的理由不成立。
原一審法院審理查明，2010年9月9日，張某某作為買(mǎi)受人、宜安地產(chǎn)作為出賣(mài)人，雙方簽訂《秦皇島市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（供預(yù)、現(xiàn)售簽約使用），合同約定:買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為預(yù)售商品房，該商品房暫定名新聞里，第4A幢2單元2-1403號(hào)房屋（建筑面積42.64平方米）一套及地下室（建筑面積7.75平方米）一間，該房屋及地下室總價(jià)款369414元（353139元+16275元）；合同簽訂當(dāng)日首付款119414元，其余房款250000元在秦皇島市公積金管理中心辦理公積金貸款。
……。
出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2010年12月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將水、電、暖具備使用條件的商品房交付買(mǎi)受人……。
出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第3條處理，即買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人最晚于2011年年底前將辦理權(quán)屬登記所需，由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
合同簽訂后，張某某按約定向宜安地產(chǎn)支付全部房款，宜安地產(chǎn)于2010年9月9日為張某某出具金額為119414元的發(fā)票一張。
2011年1月8日，張某某接收房屋。
宜安地產(chǎn)至今未將辦理權(quán)屬登記所需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
宜安地產(chǎn)稱(chēng)逾期辦證是事實(shí)，但宜安地產(chǎn)不存在過(guò)錯(cuò)，逾期辦證不是宜安地產(chǎn)造成的，主要原因是政府相關(guān)部門(mén)推遲辦理相關(guān)變更手續(xù)導(dǎo)致的。
原一審法院判決認(rèn)為，張某某與宜安地產(chǎn)簽訂的《秦皇島市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，該合同合法有效，雙方應(yīng)按合同的約定履行義務(wù)。
根據(jù)合同約定，宜安地產(chǎn)應(yīng)最晚于2011年年底前將辦理權(quán)屬登記所需的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，宜安地產(chǎn)未能在該期間內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案,致使張某某未能取得房屋所有權(quán)證書(shū)，宜安地產(chǎn)的行為已構(gòu)成違約。
宜安地產(chǎn)提出因政府行政行為導(dǎo)致，宜安地產(chǎn)無(wú)過(guò)錯(cuò)不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，依據(jù)合同相對(duì)性，宜安地產(chǎn)承擔(dān)的違約責(zé)任系無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，因第三人的原因造成違約，違約方仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故對(duì)宜安地產(chǎn)的抗辯不予采納，宜安地產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
由于張某某、宜安地產(chǎn)簽訂的《秦皇島市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中對(duì)逾期辦證應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任的計(jì)算方法及違約金數(shù)額沒(méi)有約定，且損失難以確定，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?規(guī)定，宜安地產(chǎn)應(yīng)按張某某已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。
故宜安地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)自2012年1月1日起至本判決生效之日止按369414元為基數(shù)參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)向張某某支付逾期辦證違約金；如宜安地產(chǎn)在本判決生效前將辦理權(quán)屬登記所需的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，此期間計(jì)算至該日止；如本判決生效后，宜安地產(chǎn)仍未具備辦證條件，張某某可另行主張后續(xù)違約金。
遂判決，秦皇島市宜安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向張某某支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金，違約金以369414元為基數(shù)參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)從2012年1月1日起計(jì)算至本判決生效之日止（如宜安地產(chǎn)在判決生效前將辦理權(quán)屬登記所需的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，此期間計(jì)算至該日止）。
如果未按判決指定的期間履行給付上述金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)725元，減半收取362.5元，由秦皇島市宜安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，于本判決生效后十日內(nèi)繳納。
宜安地產(chǎn)不服上述判決，向本院上訴稱(chēng):1、宜安地產(chǎn)未能按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是因相關(guān)規(guī)劃、土地部門(mén)的變化導(dǎo)致的，宜安地產(chǎn)不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；2、一審適用法律不當(dāng)，不能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的原因系相關(guān)政府部門(mén)的規(guī)劃變更、土地地塊調(diào)整，是非可歸責(zé)于“出賣(mài)人的原因”，宜安地產(chǎn)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，不存在違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
3、即使承擔(dān)違約責(zé)任，也應(yīng)適用活期存款利率支付違約金。
張某某辯稱(chēng):1、宜安地產(chǎn)的上訴理由不能成立，至今未能辦理房產(chǎn)證的原因是由于宜安地產(chǎn)的過(guò)錯(cuò)造成的。
宜安地產(chǎn)認(rèn)為是由于政府的原因造成的，宜安地產(chǎn)可在承擔(dān)責(zé)任后追償。
2、本案適用法律完全正確，不能辦理權(quán)屬證書(shū)的原因是由于宜安地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)不能在法定期限內(nèi)取得相應(yīng)的手續(xù)。
本案適用法律正確，事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，請(qǐng)求駁回上訴。
宜安地產(chǎn)為支持其主張，二審中提交如下證據(jù):證一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，證二、國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，以上證據(jù)證明宜安地產(chǎn)取得的土地不包括新聞里14-18棟。
證三、城市建設(shè)規(guī)劃管理聯(lián)審會(huì)2007年第五次會(huì)議紀(jì)要，李紅衛(wèi)副市長(zhǎng)主持召開(kāi)的這次會(huì)議，會(huì)議召開(kāi)的背景是宜安地產(chǎn)準(zhǔn)備對(duì)德信醫(yī)藥開(kāi)發(fā)時(shí)，新聞里14-18棟的業(yè)主拉橫幅給政府施壓，要求將其納入拆遷范圍。
政府通過(guò)這次會(huì)議決定把14-18棟納入到宜安公司開(kāi)發(fā)中。
上述證據(jù)證明，因?yàn)?4-18棟加入到宜安公司地塊進(jìn)行整體改造，14-18棟是劃撥用地，土地使用證遺失，政府一直遲延下來(lái)，以及消防支隊(duì)辦理設(shè)計(jì)備案和竣工備案過(guò)程中的失誤，導(dǎo)致房本辦理的遲延，顯然不是宜安地產(chǎn)的原因。
張某某的質(zhì)證意見(jiàn)為:合同中只存在買(mǎi)受人和出賣(mài)人，不存在“第三人原因”，以上證據(jù)與本案沒(méi)有直接關(guān)系，不予認(rèn)可。
以上證據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，不予采信。
本院原二審經(jīng)審理查明的事實(shí)與原一審法院認(rèn)定的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
本院原二審判決認(rèn)為，張某某與宜安地產(chǎn)簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反相關(guān)法律規(guī)定，為合法有效之合同，雙方均應(yīng)按合同約定享有權(quán)利、履行義務(wù)。
關(guān)于逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的責(zé)任，雙方在合同中未進(jìn)行約定，且在事后雙方未能協(xié)商解決，故應(yīng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定計(jì)算逾期辦證的損失。
宜安地產(chǎn)主張未能按期辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)是政府部門(mén)怠于履責(zé)造成的，但即使因政府原因致使宜安地產(chǎn)未能按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，宜安地產(chǎn)亦應(yīng)向合同相對(duì)人張某某承擔(dān)違約責(zé)任。
綜上，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。
遂判決，駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)725元，由秦皇島市宜安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院再審?fù)徶?，宜安地產(chǎn)為證明其主張向本院提交下列證據(jù):
1、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》；
2、《秦皇島市建設(shè)規(guī)劃管理聯(lián)審會(huì)2007年第五次會(huì)議紀(jì)要》；
3、《秦皇島市國(guó)土資源局關(guān)于宜安房地產(chǎn)公司申請(qǐng)清算新聞里18棟土地費(fèi)用有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》；
以上證據(jù)共同證明遲延辦證責(zé)任不在宜安地產(chǎn)，宜安地產(chǎn)直到2013年底才拿到國(guó)土局給頒發(fā)的國(guó)有土地使用證。
張某某質(zhì)證意見(jiàn)為，這些證據(jù)只能證明這里面的人跟我們沒(méi)有關(guān)系，但是宜安公司既然有這些證據(jù)，為什么把房子賣(mài)給我。
本院對(duì)上述證據(jù)不予采信。
張某某向本院提交下列證據(jù):
1、秦皇島市住房保障和房產(chǎn)管理局關(guān)于怡安嘉園小區(qū)遲延辦證情況說(shuō)明，證明遲延辦證是由于宜安公司未按期繳納維修基金造成的；
2、河北省高級(jí)法院關(guān)于房地產(chǎn)遲延辦證賠償?shù)囊庖?jiàn)，證明賠償數(shù)額過(guò)高是由于宜安公司拖延造成的；
3、宜安房地產(chǎn)通知，證明宜安地產(chǎn)在能辦證的情況下仍拒絕辦理。
宜安公司質(zhì)證意見(jiàn)為，證據(jù)1屬于網(wǎng)上打印的，對(duì)于真實(shí)性合法性關(guān)聯(lián)性都有異議，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的主要原因還是由于拆遷工作無(wú)法進(jìn)行，主要是政府規(guī)劃的問(wèn)題導(dǎo)致的房屋產(chǎn)權(quán)登記辦理拖延，這個(gè)是主要原因；證據(jù)2的內(nèi)容認(rèn)可，但是違約金數(shù)額算出來(lái)已經(jīng)超過(guò)房款的百分之三十，過(guò)高。
證據(jù)3這份證據(jù)恰恰說(shuō)明了可以辦理了產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)候宜安地產(chǎn)就發(fā)出通知告訴業(yè)主可以辦理。
本院對(duì)證據(jù)3的真實(shí)性予以采信，對(duì)證據(jù)1、2不予采信。
本院再審認(rèn)為，張某某與宜安地產(chǎn)簽訂的《秦皇島市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，該合同合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。
張某某未能在合同約定期限內(nèi)按期取得房屋所有權(quán)證書(shū)，宜安地產(chǎn)的行為已構(gòu)成違約。
宜安地產(chǎn)提出未能如期辦證并非出賣(mài)人的原因而是政府行為導(dǎo)致，宜安地產(chǎn)無(wú)過(guò)錯(cuò)不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任、原審判決適用法律錯(cuò)誤的主張，依據(jù)合同相對(duì)性原則即使因第三人的原因造成違約，違約方仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故原審判決宜安地產(chǎn)承擔(dān)違約責(zé)任正確。
由于張某某、宜安地產(chǎn)在簽訂合同時(shí)對(duì)逾期辦證應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任的計(jì)算方法及違約金數(shù)額沒(méi)有約定，故原審判決依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?規(guī)定計(jì)算違約金數(shù)額并無(wú)不當(dāng)。
綜上，宜安公司申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛衫頁(yè)?jù)不足，本院不予支持。
原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第四百零七條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
維持本院（2015）秦民終字第1206號(hào)民事判決。
本判決為終審判決。

本院再審認(rèn)為，張某某與宜安地產(chǎn)簽訂的《秦皇島市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，該合同合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。
張某某未能在合同約定期限內(nèi)按期取得房屋所有權(quán)證書(shū)，宜安地產(chǎn)的行為已構(gòu)成違約。
宜安地產(chǎn)提出未能如期辦證并非出賣(mài)人的原因而是政府行為導(dǎo)致，宜安地產(chǎn)無(wú)過(guò)錯(cuò)不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任、原審判決適用法律錯(cuò)誤的主張，依據(jù)合同相對(duì)性原則即使因第三人的原因造成違約，違約方仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故原審判決宜安地產(chǎn)承擔(dān)違約責(zé)任正確。
由于張某某、宜安地產(chǎn)在簽訂合同時(shí)對(duì)逾期辦證應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任的計(jì)算方法及違約金數(shù)額沒(méi)有約定，故原審判決依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?規(guī)定計(jì)算違約金數(shù)額并無(wú)不當(dāng)。
綜上，宜安公司申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛衫頁(yè)?jù)不足，本院不予支持。
原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第四百零七條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
維持本院（2015）秦民終字第1206號(hào)民事判決。

審判長(zhǎng)：史林波

書(shū)記員：杜禹澤